Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 10750993 CV EXPL 23-3710
Vonnis van 26 maart 2024
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[partij A] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna ook wel [partij A] te noemen,
gemachtigde: mr. F.J.M. Kobossen,
- tegen -
[partij B] ,
wonende te [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie, hierna ook wel [partij B] te noemen,
gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar, die zich per 1 maart 2024 aan de zaak onttrokken heeft.
1.De procedure
1.1
Deze blijkt uit de navolgende stukken:
- de dagvaarding van 3 oktober 2023;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2
De mondelinge behandeling in deze zaak werd vastgesteld en gehouden op 4 maart 2024. Namens [partij A] was aanwezig mr. Kobossen. [partij B] is niet verschenen waarna het vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1
[partij B] huurt vanaf 10 februari 2022 van [partij A] de zelfstandige woonruimte aan de [adres] . Na indexering bedraagt de huurprijs per 1 januari 2023 € 1.666,45 inclusief de huurprijs van de parkeerplaats. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [partij B] een borg betaald van € 3.000,00.
2.2
Per 1 oktober 2023 had [partij B] een huurachterstand opgelopen van (afgerond) drie maanden, zijnde een bedrag van € 5.126,60.
2.3
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling werd door de gemachtigde van [partij A] aangegeven dat [partij B] sedertdien geen enkele huurtermijn meer betaald heeft.
3.Het geschil
de vordering in conventie:
3.1
[partij A] vordert – zakelijk weergegeven – de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met veroordeling van [partij B] tot betaling van de huurachterstand ad € 5.126,60 (eventueel minus de borg) alsmede veroordeling van [partij B] tot betaling van de maandelijkse huurtermijnen vanaf 1 november 2023 althans te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding voor de maanden nadat de ontbinding is uitgesproken en de woonruimte nog niet leeg en ontruimd is. Tenslotte vordert zij veroordeling van [partij B] in de kosten van het geding.
3.2
[partij A] baseert haar vordering op de stelling dat [partij B] , vanwege structurele en substantiële huurachterstanden toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen volgend uit de huurovereenkomst op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
het verweer in conventie en de vordering in reconventie:
3.3
In zijn verweer voert [partij B] aan dat hij de afgelopen periode meerdere betalingen heeft gedaan waardoor de vordering van [partij A] niet juist kan zijn. [partij B] verzoekt dan ook om [partij A] een actuele specificatie van het gevorderde bedrag in het geding te brengen.
3.4
In reconventie stelt [partij B] dat de woonruimte al van begin af aan meerdere gebreken heeft. Verder is er veel en structureel overlast van de buren, vinden er criminele activiteiten plaats, laten de buren het vuilnis slingeren met maden en ongedierte tot gevolg en is de lift veelvuldig stuk. De gebreken zijn zo ernstig geworden dat [partij B] genoodzaakt is de huur op te schorten. Vanaf februari 2022 is er sprake van ernstig verminderd huurgenot en op voet van het bepaalde in artikel 7:207 BW Pro en verder vordert [partij B] een evenredige vermindering van de huurprijs. Er is een cumulatie van gebreken. Conform het Gebrekenboek Huurcommissie kwalificeert dit als een gebrek in de categorie C. Een huurprijsvermindering van 60% is volgens [partij B] dan ook gerechtvaardigd, reden om de huurprijs vanaf februari 2022 te verlagen tot € 666,58 per maand tot het moment waarop alle gebreken zijn verholpen.
het verweer in reconventie:
3.5
[partij A] betwist dat er gebreken zijn. Het klopt wel dat er in het verleden een tweetal meldingen zijn geweest van [partij B] maar die zijn direct verholpen. Het gaat daarbij om een liftstoring in februari 2022 en een defect aan een deuropener in mei 2022. Verder heeft [partij B] zich nimmer gemeld bij [partij A] over welk gebrek dan ook. [partij A] wijst erop dat zij nimmer een ingebrekestelling heeft ontvangen en derhalve ook niet in verzuim is geraakt. Haar eindconclusie is kort: zowel het verweer in conventie als de vorderingen in reconventie ontberen iedere onderbouwing.
4.De beoordeling
4.1
De vordering in conventie en in reconventie zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden zodat wordt volstaan met één gezamenlijke beoordeling.
Allereerst, [partij B] stelt in zijn verweer dat hij de afgelopen periode meerdere betalingen heeft verricht waardoor de vordering met betrekking tot de huurachterstand niet kan kloppen en hij verzoekt [partij A] een actuele specificatie in het geding te brengen.
De kantonrechter constateert dat die actuele specificatie er al ligt, namelijk productie 3 bij dagvaarding. Het is en was aan [partij B] om direct bij conclusie van antwoord aan te tonen dat hij bedragen betaald heeft die niet op deze specificatie zijn vermeld. Dat heeft [partij B] niet gedaan en nu hij niet bij de mondelinge behandeling aanwezig was, is er geen aanleiding om [partij B] alsnog ambtshalve in de gelegenheid te stellen zijn verweer nader te onderbouwen met betalingsbewijzen. Zijn verweer op dit punt dient dan ook als zijnde niet onderbouwd te worden verworpen.
Dat betekent dat in rechte ervan uit moet worden gegaan dat [partij B] per 1 oktober 2023 een huurachterstand had opgelopen van drie maanden, hetgeen volgens vaste rechtspraak een toerekenbare tekortkoming oplevert welke een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4.2
[partij B] stelt echter dat van een toerekenbare tekortkoming geen sprake is nu hij vanwege gebreken aan de woonruimte betaling van de huur heeft opgeschort en hij om die reden een huurprijsverlaging vordert.
4.3
Wil een beroep op mogelijke gebreken aan het gehuurde en een vordering ter zake huurprijsvermindering enige van slagen hebben dan zal op zijn minst aangetoond moeten worden dan wel aannemelijk moeten worden gemaakt dat:
- die gebreken er ook daadwerkelijk zijn,
- de verhuurder daarvan op de hoogte is gesteld en
- indien die gebreken door de verhuurder niet verholpen zijn, die verhuurder schriftelijk in gebreke is gesteld.
[partij B] heeft dit niet gedaan: iedere onderbouwing waaruit zou kunnen blijken dat er wat met het gehuurde dan wel met de woonomgeving aan de hand is, ontbreekt zoals foto’s en/of e-mailberichten. Ook de vereiste schriftelijke ingebrekestelling als bedoeld in artikel 6:82 BW Pro ontbreekt.
Hetgeen door [partij B] aangevoerd is, zijn niets meer dan blote stellingen zonder onderbouwing daarvan met voldoende concreet en specifiek daartoe gestelde feiten en omstandigheden. Dat kan tot geen andere conclusie leiden dan dat de vordering in reconventie moet worden afgewezen.
De slotsom
4.4
De stelling van [partij B] dat het gehuurde gebreken vertoont is in rechte niet aangetoond of vast komen te staan. Dat betekent uiteindelijk dat met de vaststelling dat er een huurachterstand van drie maanden (en meer) bestaat, sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [partij B] . De vorderingen van [partij A] , inclusief de ontbinding en ontruiming, worden dan ook toewijsbaar geacht met dien verstande dat een ontbinding niet met terugwerkende kracht kan worden uitgesproken. Toewijsbaar is wel een ontbinding met ingang van heden. Aan de gevorderde ontruiming is geen termijn gekoppeld. De kantonrechter zal die termijn stellen op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
4.5
[partij B] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van zowel de procedure in conventie als in reconventie.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
5.1
ontbindt met ingang van heden de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan [adres] ;
5.2
veroordeelt [partij B] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten;
5.3
veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] een bedrag van € 5.126,60
zijnde de som aan huurachterstand per 1 oktober 2023 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, te berekenen telkens vanaf de vervaldag van de maandelijkse huurtermijnen tot de dag der algehele voldoening;
5.4
veroordeelt [partij B] tot betaling van de maandelijkse huurtermijnen vanaf
1 november 2023 tot aan heden;
1 november 2023 tot aan heden;
5.5
veroordeelt [partij B] tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de verschuldigde huurprijs vanaf heden tot de dag van algehele ontruiming;
5.6
veroordeelt [partij B] in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van [partij A] begroot op € 1.299,32 waaronder € 678,00 wegens het salaris van de gemachtigde;
in reconventie:
5.7
wijst de vordering af;
5.8
veroordeelt [partij B] in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van [partij A] begroot op € 339,00 wegens salaris gemachtigde.
in conventie en in reconventie:
5.9
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024.