Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 11007649 CV EXPL 24-1063
Vonnis in kort geding in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
van 23 april 2024
in de zaak van:
Woningstichting De Woonplaats,
gevestigd te Enschede,
eiseres in conventie, tevens verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna ook wel te noemen De Woonplaats,
gemachtigde: mr. M. Douwenga, advocaat te Hardenberg,
tegen
mevrouw [gedaagde]
wonend te [woonplaats] ,
verweerster in conventie, tevens eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna ook wel te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.E. Kikkert, advocaat te Enschede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 36,
- de conclusie van antwoord tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie,
- de van de zijde van [gedaagde] overgelegde producties 1 tot en met 3,
- de mondelinge behandeling op 9 april 2024, waar [gedaagde] via een Teamsverbinding aan heeft deelgenomen, terwijl haar gemachtigde op de zitting aanwezig is,
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van De Woonplaats.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] woont samen met haar partner [naam] en twee meerderjarige kinderen.
2.2.
[gedaagde] huurde met ingang van 21 januari 2009 een woning van De Woonplaats aan de [adres 1] .
2.3.
Vanwege problemen met de buren (treiterijen, bedreigingen, gescheld, geschreeuw, discriminerende opmerkingen en ongepast taalgebruik van de zijde van [gedaagde] en [naam] ) hebben De Woonplaats en [gedaagde] een beëindigingsovereenkomst gesloten wegens overlast. De huur voor de woning aan de [adres 1] is beëindigd en onder strikte voorwaarden is aan [gedaagde] en [naam] een tweede kans gegeven aan de [adres 2] .
2.4.
Partijen hebben met ingang van 9 november 2016 een huurovereenkomst gesloten voor de [adres 2] . De voorwaarden zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst die aan de huurovereenkomst is gehecht en waarin gedragsaanwijzingen zijn opgenomen.
Daarin is bepaald:
(…)
Verklaren het volgende overeen te zijn gekomen:
Artikel 1
Huurder staakt met onmiddellijke ingang het veroorzaken van alle overlast aan omwonenden, zoals
- Het uitschelden van buurtbewoners;
- Het maken van discriminerende opmerking richting buurtbewoners;
- Het intimideren van buurtbewoners;
- Gebruik van grof taalgebruik, ook in bijzijn van kinderen;
- Luidruchtig gedrag in en om de woning op willekeurige tijdstippen.
2.5.
In november 2017 is een betalingsregeling gesloten, evenals in september 2018. Vanaf november 2018 tot februari 2021 is voortdurend sprake van een achterstand van 3, 4 of 5 maanden huur. In 2022 gaat de huurbetaling beter, maar in juni 2023 is er opnieuw meer dan drie maanden achterstand en wordt weer een regeling overeengekomen, gevolgd door een regeling in oktober 2023 en in januari 2024. Naast de regeling wordt de lopende huur níet tijdig betaald, dus niet voor de eerste van de maand.
2.6.
[naam] heeft op 23 april 2023 een afstandsverklaring ondertekend en is dus geen huurder meer van De Woonplaats, maar hij woont wel in het gehuurde.
2.7.
De huur bedraagt nu € 586,93 per maand.
3.Het geschil
3.1.
De Woonplaats vordert - samengevat –
- om [gedaagde] te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 2] te ontruimen, met al hetgeen daartoe behoort en al wie daarin aanwezig is, en in goede staat en met afgifte van de sleutels op te leveren en ontruimd te houden;
- om [gedaagde] te veroordelen aan De Woonplaats te betalen de huurachterstand, op het moment van dagvaarden tot en met 25 maart 2024 begroot op € 2.351,68;
- om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 586,93 per maand voor huur vanaf 1 april 2024 tot aan de dag van de ontruiming;
- om [gedaagde] te veroordelen in de kosten en de nakosten van deze procedure.
Ter onderbouwing voert De Woonplaats het volgende aan. Vanaf 2018 ontvangt de Woonplaats klachten van omwonenden over overlast veroorzaakt door [gedaagde] . Er zijn in de loop der jaren verschillende conflicten geweest met de overburen, die melden dat [gedaagde] bij hen aan de deur kwam en daarbij schreeuwde, waardoor zij zich bedreigd voelden. Buurtbemiddeling is ingeschakeld, maar het gesprek is geëscaleerd en heeft niets opgeleverd. [gedaagde] heeft vervolgens geklaagd over overlast van de werkauto van de buren; toen De Woonplaats haar naar de politie of de gemeente verwees, heeft [gedaagde] verklaard het recht in eigen hand te zullen nemen. Meerdere buren hebben te kennen gegeven geen meldingen te willen doen omdat zij bang zijn voor het gezin. De meldingen die wel in het dossier zitten, zijn anoniem vanwege de agressieve en bedreigende gedragingen van [gedaagde] en haar gezinsleden. Er is ook een verklaring bij het dossier gevoegd van iemand uit de straat bij wie [gedaagde] heeft verzocht om voor deze procedure te verklaren dat men nooit overlast ervaart van het gezin.
De naastgelegen woning aan de [adres 3] is in oktober 2021 gekocht door particuliere eigenaren. Deze hebben de woning in eerste instantie verhuurd aan een uitzendbureau voor arbeidsmigranten. Het uitzendbureau heeft de eigenaar bij brief van 18 november 2022 laten weten dat zij per direct afscheid nemen van de woning omdat zij de veiligheid van hun werknemers daar niet kunnen garanderen; er zou sprake zijn geweest van bedreigingen en verbale aanvallen door [gedaagde] en [naam] . In mei 2023 is de woning opnieuw verhuurd. De nieuwe huurster heeft op 10 juli 2023 bij De Woonplaats geklaagd over overlast door geschreeuw, dreigend taalgebruik naar de kinderen, slaan met de deuren en harde muziek, ook na 22.00 uur. Verschillende buren bellen naar de politie, maar die kan niet veel uitrichten en adviseert omwonenden om te verhuizen. De omwonenden doen een beroep op De Woonplaats om stappen te nemen. Een gesprek met [gedaagde] op kantoor heeft geen effect gehad, want het schelden, schreeuwen en dreigen tegen gezinsleden en tegen de buren gaat door. Op 16 augustus 2023 heeft de wijkagent een gesprek gevoerd maar [gedaagde] herkent zich niet in de klachten. In een brief van 18 augustus 2023 sommeert De Woonplaats haar om te stoppen met schreeuwen, schelden en bedreigen van buren en wordt [gedaagde] herinnerd aan de voorwaarden voor de huurovereenkomst. In september en oktober komen steeds nieuwe meldingen binnen. In een brief van 18 oktober 2023 sturen de eigenaren van de buurwoning een e-mail, waarin zij stellen dat er sprake is van waardedaling van de woning, die zij op De Woonplaats zullen proberen te verhalen. Op 29 oktober 2023 wijzen de eigenaren erop dat De Woonplaats nog steeds niets doet tegen de dreigende situatie, als dit zo blijft, zullen zij aangifte doen tegen De Woonplaats. Op 12 december 2023 heeft een instellingenoverleg plaatsgevonden over het gezin tussen de betrokken instanties: gemeente Enschede, politie, De Woonplaats, Veilig Thuis en Wijkteam Enschede. Uit het verslag blijkt dat de zorgen groot zijn en dat de overlast is besproken. Veilig Thuis beschikt over 26 dossiers met meer dan 50 meldingen vanaf de geboorte van de kinderen. In januari 2024 is geluidsapparatuur geplaatst in de naastgelegen woning. Er zijn 204 opnames gemaakt met veel schreeuwende geluiden, waarbij het geschreeuw vaak letterlijk te verstaan is.
Naast de overlast is al jaren sprake van huurachterstand, waarvoor steeds weer nieuwe regelingen worden afgesproken. Bij de laatste regeling is afgesproken dat naast de afbetalingen de lopende huur stipt voor de eerste van de maand moet zijn betaald en deze afspraak wordt niet nagekomen. Op het moment van dagvaarden is de achterstand € 2.351,68, dus ruim vier maanden. Per 1 april 2024 is de achterstand € 2.151,68.
[gedaagde] blijft de overlast bagatelliseren en is ook niet in staat te stoppen met het veroorzaken ervan. De Woonplaats heeft haar aangeschreven en in de gelegenheid gesteld vrijwillig op te zeggen tegen 31 maart 2024. Omdat dat niet is gebeurd, is er geen andere oplossing dan deze procedure. De politie heeft een bestuurlijke rapportage opgesteld, waarin 41 meldingen door zowel [gedaagde] , haar gezinsleden als verschillende omwonenden staan uit de periode juli 2023 tot en met 7 januari 2024. De politie concludeert dat er sprake is van regelmatig terugkerende overlast, waardoor het woon- en leefklimaat ernstig wordt aangetast. De Woonplaats wil een bodemprocedure niet afwachten en vordert op korte termijn ontruiming. De gezondheidstoestand van [gedaagde] is niet zo slecht als zij doet voorkomen en is dus niet relevant in deze procedure. Zij stelt dat zij aan huis is gebonden en bedlegerig is, maar zij is onlangs nog op het kantoor van De Woonplaats geweest en wordt regelmatig op haar scootmobiel in de buurt gesignaleerd.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. In de eerste plaats doet hetgeen wordt gesteld over de woning aan de [adres 1] in dit kort geding niet ter zake. Ten onrechte wordt [gedaagde] afgeschilderd als een notoire overlastgever.
Tegen de anonieme klachten in het dossier kan [gedaagde] zich niet verweren. In elk geval kan er niet uit worden afgeleid dat er meerdere klagers zijn en ook niet wat de ernst van de klachten is. [gedaagde] stelt dat alleen de bewoonster van nummer [huisnummer] klaagt en de juistheid van het door deze buurvrouw bijgehouden logboek wordt betwist.
Een ontruiming heeft vergaande gevolgen en er is onvoldoende spoedeisend belang om nu vooruit te lopen op een bodemzaak. Ook is de overlast niet voldoende aangetoond en dan is een bodemprocedure aangewezen voor verder onderzoek. Verder is van belang dat het meest wordt geklaagd door de eigenaar/bewoner van nummer [huisnummer] en dat huis is niet van De Woonplaats, dus heeft De Woonplaats geen rechtstreeks belang.
Dat er veel politiecontacten zijn betekent nog niet dat [gedaagde] onrechtmatig handelt want die politiecontacten gaan over zaken in de familiaire sfeer. De buren aan de andere kant klagen trouwens niet. [gedaagde] meent dat niet alle opties zijn benut. Verder is van belang dat de woning dateert uit 1958 zodat woon- en leefgeluiden snel hoorbaar zijn en buren iets van elkaar moeten verdragen. Er is al geprobeerd het geluid te verminderen door de meubels anders neer te zetten. Als er al enige hinder is, is die niet onrechtmatig. Voor de huurachterstand is een regeling getroffen van € 100,00 per maand.
(Voorwaardelijke) eis in reconventie
3.3.
Tot het huishouden van [gedaagde] behoren ook haar partner en twee meerderjarige kinderen. [gedaagde] zelf heeft een slechte gezondheid, zij is bedlegerig en bijna 24 uur per dag thuis. Het zal voor haar bij een ontruiming niet makkelijk zijn om andere woonruimte te vinden, ook omdat zij geen neutrale verhuurdersverklaring krijgt. De ontruimingstermijn van
14 dagen is erg kort gezien de omstandigheden. Zij zal hulp moeten inschakelen voor een verhuizing en heeft geen middelen om tegen betaling iets te regelen. Daarom verzoekt [gedaagde] om bij toewijzing een ontruimingstermijn van drie maanden na betekening van het vonnis te bepalen.
4.De beoordeling in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
4.1.
In een zaak als de onderhavige dient te worden beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel als ontruiming in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn als deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
4.2.
Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vorderingen en hetgeen De Woonplaats daaromtrent gesteld heeft, aanwezig. Dit betekent dat de vorderingen van De Woonplaats inhoudelijk kunnen worden behandeld.
4.3.
Dat de Woonplaats geen belang heeft bij ontruiming omdat de klachten (gedeeltelijk) komen van huurders van particuliere eigenaren en niet van huurders van De Woonplaats, volgt de kantonrechter niet. Als eigenaar van de woning is De Woonplaats verantwoordelijk voor wat er in en om het gehuurde plaatsvindt, niet alleen tegenover haar eigen huurders in dezelfde straat maar ook jegens andere bewoners. Hetgeen gebeurt in om de woning in de [adres 2] beïnvloedt immers het dagelijks leven van alle omwonenden en aanhoudende overlast kan onrechtmatig zijn en zelfs tot een schadevergoedingsverplichting leiden, bijvoorbeeld als woningen in de directe omgeving niet meer goed kunnen worden verhuurd of als koopwoningen minder waard worden. alleen al om die reden heeft De Woonplaats een belang.
Daarnaast heeft De Woonplaats een belang bij de ontruiming omdat [gedaagde] volgens De Woonplaats handelt in strijd met de overeengekomen gedragsaanwijzingen en in gebreke blijft met tijdige betaling van de huur.
4.4.
De inhoud van de door De Woonplaats overgelegde Bestuurlijke rapportage is door [gedaagde] niet weersproken. Daaruit blijkt dat er in de periode juli 2023 – januari 2024 42 meldingen zijn gedaan, waarna de politie langs is geweest, waarna minstens 10 keer een melding is gedaan bij Veilig Thuis en een aantal keren bij de wijkcoach. Uit de rapportage blijkt dat de leden van het gezin van [gedaagde] op gespannen voet samenleven. De meldingen zijn veelal het gevolg van uit de hand gelopen ruzies, er is sprake van dat leden van het gezin door een ander gezinslid in elkaar worden geslagen, dat er met flessen wordt geslagen en gegooid, gevochten, van ruzie in de tuin waarbij ook met spullen wordt gegooid, van een deur intrappen, elkaar van de trap (dreigen te) gooien, dreigen de ramen in te gooien, elkaar met de dood bedreigen, en van vernielingen in de woning. Regelmatig lijkt er sprake van grote spanning tussen [gedaagde] en haar zoon, waarbij zeker ook door moeder geweld wordt gebruikt. Verschillende gezinsleden doen een beroep op de politie als zij zich bedreigd voelen bij zulke uitbarstingen. De vele ruzies zijn volgens de rapportage luid te horen voor de omgeving. De politie meldt herhaaldelijk dat haar medewerkers worden beledigd (
stronthoer, stinkwijf).
stronthoer, stinkwijf).
Alleen al op basis van dit stuk is aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] zich niet houdt aan de overeengekomen gedragsaanwijzingen om overlast te staken die bestaan uit ‘
Luidruchtig gedrag in en om de woning op willekeurige tijdstippen’ en ‘Gebruik van grof taalgebruik, ook in bijzijn van kinderen.’
Luidruchtig gedrag in en om de woning op willekeurige tijdstippen’ en ‘Gebruik van grof taalgebruik, ook in bijzijn van kinderen.’
4.5.
Dat veel van het geschreeuw en geruzie letterlijk te verstaan is voor de buren, is niet betwist en de kantonrechter overweegt dat de combinatie van het geluid en het feit dat het voortdurend gaat om ruzies, die al dan niet ontaarden in geweld, voor omwonenden als overlast moeten worden beschouwd. Daarbij is opvallend dat het ook vaak leden van het gezin van [gedaagde] zijn die zelf de politie bellen. Hoewel zij wel wat gewend zijn, voelen zij zich zelf dus kennelijk ook vaak onveilig in elkaars aanwezigheid.
4.6.
Ook stelt de kantonrechter vast dat de jarenlange voortdurende betalingsachterstanden een tekortkoming vormen in de nakoming van de huurovereenkomst. Het tijdig betalen van de huur is immers een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder. Er loopt momenteel weer een regeling maar die wordt niet geheel nagekomen, omdat de lopende huur niet tijdig wordt betaald.
4.7.
De kantonrechter oordeelt in kort geding dat het waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure tot ontbinding van de overeenkomst wordt beslist, dan wel omdat [gedaagde] zich niet houdt aan de gedragsaanwijzingen, dan wel wegens overlast, dan wel wegens langdurige betalingsachterstanden. Het kan wel zijn dat er een betalingsregeling loopt op grond waarvan iets wordt afgelost, maar dat neemt niet weg dat er de afgelopen jaren stelselmatig te weinig en te laat is betaald en dat regelingen niet werden nagekomen. Dat levert een tekortkoming op die op zichzelf al de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
4.8.
Het belang van [gedaagde] en haar gezin om woonruimte te behouden weegt tegen dit alles niet op. [gedaagde] heeft deze woning gekregen als tweede kans en er is allerhande hulpverlening aangeboden, maar desondanks blijft er sprake van het bijna wekelijks overtreden van de gedragsaanwijzingen, waardoor de belangen van omwonenden worden geschaad. Illustratief is in dat verband dat zelfs nadat [gedaagde] bij brief van 12 februari 2024 ter voorkoming van een gerechtelijke procedure tot beëindiging van de huurrelatie in de gelegenheid is gesteld vrijwillig op te zeggen tegen 31 maart 2024, er op 12 maart 2024 een escalatie plaatsvond binnen het gezin ten gevolge waarvan [naam] een huisverbod heeft opgelegd gekregen van 10 dagen.
4.9.
De gevorderde ontruiming zal dus worden toegewezen. Omdat er al veel waarschuwingen en sommaties zijn geweest is er geen reden voor een langere ontruimingstermijn dan gevorderd, dus dat wordt twee weken na betekening van dit vonnis. De reconventionele vordering wordt dus afgewezen.
4.10.
Tevens is toewijsbaar de achterstallige huur, in de spreekaantekeningen onbetwist gesteld op € 2.151,68 (inclusief de huur voor april 2024). [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag.
4.11.
[gedaagde] zal tevens worden veroordeeld tot betaling van de huur van € 586,93 per maand vanaf 1 mei 2024 tot aan de dag van ontruiming van het gehuurde.
4.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Voor de vorderingen in reconventie wordt geen extra punt salaris toegekend.
De proceskosten van De Woonplaats worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 372,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punt x tarief € 204,00)
- nakosten €
102,00
102,00
Totaal € 1.018,72
5.De beslissing in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 2] te ontruimen, met al hetgeen daartoe behoort en al wie daarin aanwezig is, en in goede staat en met afgifte van de sleutels op te leveren en ontruimd te houden;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan De Woonplaats te betalen de huurachterstand van
€ 2.151,68 (inclusief de huur voor april 2024);
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan De Woonplaats te betalen € 586,93 per maand voor de huur vanaf 1 mei 2024 tot aan de dag van de ontruiming;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.018,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2024.
(RS(O)