Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 10858853 \ CV EXPL 23-2965
Vonnis van 21 mei 2024
in de zaak van
de naamloze vennootschap
AEGON LEVENSVERZEKERING N.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te 's-Gravenhage,
AEGON LEVENSVERZEKERING N.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te 's-Gravenhage,
eisende partij, verder te noemen Aegon,
gemachtigde: Flanderijn Incasso Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1.[gedaagde 1],wonende te [woonplaats 1],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij, verder te noemen [gedaagden],
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 december 2023,
- de mondelinge conclusie van antwoord van 2 januari 2024,
- een akte met aanvullende producties 9 tot en met 11 van Aegon van 20 februari 2024, waaronder een actueel overzicht van de huurachterstand en een e-mail van [naam 1], consulent schulddienstverlening van 19 februari 2024 en
- een separaat toegestuurde e-mail van [naam 1] van 19 februari 2024.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 27 februari 2024. Namens Aegon is verschenen mevrouw [naam 2], vergezeld van de heer [naam 3], werkzaam bij Flanderijn Incasso Gerechtsdeurwaarders. Ook de heer [gedaagde 2] is verschenen, mede namens zijn partner, mevrouw [gedaagde 1]. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen afgesproken de procedure aan te houden om onderling contact te hebben, ook met de consulent schulddienstverlening, over een eventuele betalingsregeling.
1.4.
Bij akte van 26 maart 2024 met productie 12 heeft Aegon onder andere laten weten contact te hebben gehad met de consulent schulddienstverlening en dat, hoewel [gedaagden] afhankelijk zijn van de voortgang van de Stadsbank, het doen van een aanbod hetzij via een minnelijke regeling, hetzij via de gemeente, vermoedelijk nog zes maanden gaat duren. Aegon vraagt dan ook vonnis te wijzen in deze procedure. [gedaagden] hebben niet (meer) gereageerd.
1.5.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] huren van Aegon de woning gelegen aan de [adres]. De huurprijs was tot 1 juli 2023 € 820,00. Daarna huren [gedaagden] de woning tegen een huurprijs van op dit moment € 840,50 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, versie 20 maart 2017”, van toepassing.
2.2.
In de separaat toegestuurde e-mail van 19 februari 2024 van [naam 1] is onder ander het volgende op genomen:
“(…) Afgelopen donderdag is de budgetbeheerrekening bij de stadsbank geopend. Hiermee wordt een nieuwe huurachterstand voorkomen (…)
Nu dat is geregeld zijn wij als gemeente bereid de helft van de opgelopen huurachterstand per direct aan Aegon te betalen onder de voorwaarde dat zij niet overgaan tot ontruiming zolang de huur tijdig wordt betaald.
(…) Dit bedrag zullen wij de familie lenen. Hiermee willen we voorkomen dat een gezin met kinderen op straat komt te staan.
De andere helft van de achterstand zal worden meegenomen in een op te starten schuldregeling, waarvoor we nu nog bezig zijn met het inventariseren van de schulden.
2.3.
Uit productie 12, die bij de akte van 26 maart 2024 door Aegon is overgelegd, blijkt dat er Aegon de achterstand stelt op € 5.444,50, berekend tot en met maart 2024.
3.Het geschil
3.1.
Aegon vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand en de (proces)kosten.
3.2.
Aan deze vordering legt Aegon ten grondslag dat [gedaagden] de betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet zijn nagekomen.
Verder heeft Aegon nog naar voren gebracht dat het voor rekening en risico van [gedaagden]. komt dat zij door persoonlijke en financiële omstandigheden de huur niet (tijdig) hebben kunnen betalen. Een eerdere afbetalingsregeling is door [gedaagden] niet goed nagekomen, zodat deze regeling is komen te vervallen.
3.3.
[gedaagden] erkennen de betalingsachterstand, maar zijn het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. Vanwege persoonlijke en financiële omstandigheden waren zij niet in staat om de (achterstallige) huur te voldoen. Inmiddels hebben zij budget beheer ingeschakeld om de situatie op te lossen. [gedaagden] wonen samen met twee kinderen in de woning.
4.De beoordeling
De huurachterstand.
4.1.
Omdat [gedaagden] de huurachterstand hebben erkend, kan de vordering tot betaling daarvan in beginsel worden toegewezen. Over de hoogte van de achterstand overweegt de kantonrechter als volgt.
4.2.
Op het moment van aangaan van de huurovereenkomst bedroeg de maandelijkse huurprijs € 820,00. Per juli 2023 is deze prijs verhoogd naar € 840,50 per maand.
In de huurovereenkomst staat bij de bijzondere bepalingen het volgende beding
:
:
“12. Huurprijswijziging
12.1.Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het gestelde onder artikel 16 van Pro de algemene bepalingen niet van toepassing en geldt in afwijking daarvan het volgende:a. De jaarlijks op 30 juni geldende huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig het in de volgende leden bepaalde.b. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks zijdens de bevoegde minister wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.c. Verhuurder heeft, in plaats van een huurprijswijziging conform het bepaalde in onder sub b van dit artikellid, de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt de berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.d. Tevens heeft de verhuurder het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum, naast de aanpassing overeenkomstig de in 12.1.b. en 12.1.c. vermelde indexering, daarboven te verhogen met maximaal 3%.e. Het in 12.1.b, 12.1.c en 12.1.d bepaalde laat onverlet dat de huurprijs niet wordt gewijzigd indien de aanpassing zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende.f. (…)g. De gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan de huurder geen of niet tijdig afzonderlijke mededeling wordt gedaan.(…).”
4.3.
De kantonrechter heeft Aegon in de gelegenheid gesteld om zich over dit beding uit te laten. Aegon heeft in haar akte naar voren gebracht dat de huur pas 3 jaar na het aangaan van de overeenkomst (per juli 2023) voor het eerst is gewijzigd tot een bedrag van € 840,50 per maand. Dit is een wijziging van 2,4% (afgerond) en daarmee ruim onder het inflatiecijfer, aldus Aegon. Verder heeft Aegon het beding uitgelegd en daarbij naar voren gebracht dat het beding duidelijk en redelijk is.
4.4.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst is naar haar aard te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Ze wordt niet als kernbeding aangemerkt. Gesteld noch gebleken is dat over dit beding is onderhandeld.
4.5.
De kantonrechter zal dit beding toetsen aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13 EG). Deze richtlijn heeft als doel om bedingen te voorkomen die de verhouding tussen een professionele partij en een consument aanzienlijk ten nadele van de consument verstoort. Als dat zo is moet een beding buiten toepassing blijven. De rechter moet bedingen ambtshalve toetsen aan de Richtlijn, hetgeen betekent dat zelfs als de consument er geen beroep op doet dat, de rechter toch moet toetsen of het beding in strijd is met de Richtlijn.
4.6.
Het in de huurovereenkomst opgenomen huurprijswijzigingsbeding geeft de verhuurder de bevoegdheid om de huurprijs eenzijdig te wijzigen, en wel op verschillende manieren (conform sub a en b, dan wel conform sub c, al dan niet in combinatie met sub d). Door dat laatste kan de huurder geen inschatting maken van de te verwachten ontwikkeling van de huur, waardoor de economische gevolgen niet kunnen worden ingeschat. Daarbij geldt dat de berekeningswijze van sub c voor de gemiddelde consument vrijwel niet is te volgen. Een verduidelijking zou kunnen blijken uit een rekenvoorbeeld, maar dat ontbreekt. Van belang is voorts dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor de huurder zit er niet in, gelet op het bepaalde in sub e. Zou een verlaging van de huurprijs wel mogelijk zijn, dan is van verstoring van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen minder snel sprake. Naast een huurverhoging conform sub a en b, dan wel conform sub c, heeft de verhuurder in sub d de bevoegdheid bedongen om de verhoging extra te verhogen met een percentage van maximaal 3%. Welk percentage erbij komt, is dus niet duidelijk. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft. De huurder is derhalve volledig aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd. Tot slot hoeft de verhuurder de huurder over huurverhogingen niet voorafgaand aan de huurverhoging te informeren. Eén en ander maakt dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurder en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is.
Dat Aegon de verhoging niet heeft toegepast zoals het beding mogelijk maakt, maakt het beding niet eerlijk. De toepassing of uitvoering van bedingen is namelijk niet relevant bij de toets op oneerlijkheid, die dient plaats te vinden op het moment van sluiting van de overeenkomst. De kantonrechter zal het beding van artikel 12 in Pro de huurovereenkomst gelet op bovenstaande vernietigen, wat met zich mee brengt dat de oorspronkelijke huurprijs is blijven gelden.
4.7.
Aegon heeft voor de huurachterstand onder meer verwezen naar productie 12, overgelegd bij de akte van 26 maart 2024. De kantonrechter zal in dit overzicht de huurprijs van € 820,00 opnemen en komt vervolgens op een bedrag van € 5.260,00 (12 maanden x € 820,00 minus € 4.580,00 (gedane betalingen)) aan huurachterstand en zal dat bedrag toewijzen.
De ontbinding en ontruiming.
4.8.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand, waarvan in deze zaak sprake is, van zodanige omvang is, dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De door [gedaagden] genoemde persoonlijke en financiële omstandigheden leveren geen overmacht op en ontslaan [gedaagden] niet van de verplichting om de huur tijdig te voldoen. Hoewel het te prijzen is dat [gedaagden] hulp hebben gezocht van de Stadsbank Oost Nederland, is die enkele omstandigheid, gelet ook op de hoogte van de huurachterstand, in dit stadium van onvoldoende gewicht ten gunste van [gedaagden]. De gevorderde ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen.
4.10.
Daarbij merkt de kantonrechter op dat Aegon in haar akte heeft aangegeven dat zij het vonnis niet ten uitvoer zal leggen zolang [gedaagden] de komende zes maanden de lopende huur tijdig en volledig betalen. Na afloop van deze zes maanden dient het aanbod vanuit de Stadbank bij (de gemachtigde van) Aegon ingediend te zijn.
4.11.
[gedaagden] heeft aangevoerd dat in de woning ook twee (minderjarige) kinderen, verblijven. Deze omstandigheid is door Aegon niet weersproken. Op grond van artikel 3 van Pro het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind vormt het belang van het minderjarige kind een eerste overweging bij een beslissing zoals de ontruiming van een woning waar het kind verblijft. Daarom ziet de kantonrechter aanleiding om een ruimere ontruimingstermijn te bepalen, te weten drie maanden na betekening van dit vonnis.
4.12.
Verder vordert Aegon betaling van de achterstallige huurpenningen tot de datum van de ontbinding en daarnaast betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode gelegen tussen de datum van de ontbinding en de ontruiming. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de vordering als zodanig worden toegewezen.
Verder geen oneerlijke bepalingen
4.13.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
De bijkomende kosten.
4.14.
De gevorderde wettelijke rente zal, als onweersproken, worden toegewezen zoals hierna vermeld.
4.15.
Aegon heeft een bedrag van € 297,66 inclusief BTW aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Aegon heeft aan [gedaagden] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
De proceskosten.
4.16.
[gedaagden] zullen als grotendeels verliezende partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Aegon worden begroot op:
- dagvaarding € 129,76
- griffierecht € 524,00
- salaris gemachtigde € 847,50 (2,5 punt x tarief € 339,00)
- nakosten
€ 135,00
€ 135,00
Totaal € 1.636,26.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de [adres];
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege hen bevindt binnen 3 maanden na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Aegon te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Aegon:
1. € 5.260,00 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met de maand maart 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover
vanaf 21 december 2023 tot de dag van betaling;
2. € 297,66 ( € 297,66 (inclusief BTW) aan buitengerechtelijke incassokosten;
2. € 297,66 ( een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 820,00, zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 april 2024 en de daadwerkelijke ontruiming,
5.4.
veroordeelt [gedaagden], in de proceskosten van € 1.636,26, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij ook de kosten van betekening betalen,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2024. (ak)