Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 11130986 CV EXPL 24-1931
Vonnis in kort geding van 10 juni 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij, verder te noemen [eiser] ,
gemachtigde: mr. R.N. Sahebdien,
en
de stichting
Woningstichting Domijn,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
Woningstichting Domijn,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
gedaagde partij, verder te noemen de Woningstichting,
gemachtigde: Groothuis Ligtermoet & Nijhuis gerechtsdeurwaarders,
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 juni 2024 met producties,
- de akte inbreng stukken van Domijn,
- de mondelinge behandeling op 6 juni 2024,
- de pleitaantekeningen van mr. Sahebdien en de spreekaantekeningen
van mevrouw [naam] van GLN.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt met ingang van 26 juli 2013 van Domijn de woning aan de [adres] tegen (toen) een huurprijs van € 647,45 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
[eiser] woont samen met zijn 15-jarige zoon in de woning. Een andere zoon van hem verblijft om het andere weekend bij hem in de gehuurde woning.
2.3.
Op 16 januari 2024 heeft de kantonrechter te Enschede op vordering van Domijn vonnis gewezen in een zaak tussen Domijn en [eiser] met procedurenummer 10867452 CV EXPL 24-28.
[eiser] is veroordeeld aan Domijn te betalen € 1.957,70 wegens de tot 1 januari 2024 verschuldigde huur, inclusief buitengerechtelijke kosten en rente, alsmede de kosten van de procedure. Verder is bepaald dat [eiser] de volledige huurachterstand inclusief de kosten vóór 31 januari 2024 moet betalen; indien hij hieraan niet of niet tijdig voldoet of indien [eiser] binnen een jaar na het vonnis zijn verplichtingen om de maandelijkse huurbedragen te voldoen niet tijdig nakomt, ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst en veroordeelt [eiser] om de woning binnen 14 dagen te ontruimen en te verlaten.
2.4.
Op 24 januari 2024 heeft [eiser] de huurachterstand tot 1 januari 2024 en de huur voor januari 2024 en alle kosten betaald, in totaal € 3.538,16.
2.5.
Per brief van 7 februari 2024 heeft Domijn [eiser] erop gewezen dat de huur voor februari 2024 ad € 581,11 nog moet worden betaald. De huur voor februari 2024 is daarna betaald op 8 februari 2024. De huur voor maart 2024 is op tijd betaald, de huur voor april 2024 op 2 april 2024 en de huur voor mei 2024 op 6 mei 2024.
2.6.
Bij brief van 21 mei 2024 heeft Domijn de ontruiming van de woning aangekondigd op 5 juni 2024 en geschreven: “
U heeft na het vonnis wederom de huur niet op tijd betaald en is het vonnis onvoorwaardelijk geworden. U bent de gemaakte afspraken niet nagekomen en voor ons houdt het op.” De geplande ontruiming is later bepaald op 12 juni 2024.
U heeft na het vonnis wederom de huur niet op tijd betaald en is het vonnis onvoorwaardelijk geworden. U bent de gemaakte afspraken niet nagekomen en voor ons houdt het op.” De geplande ontruiming is later bepaald op 12 juni 2024.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert om Domijn te verbieden om uitvoering te geven aan de aangezegde ontruiming van de woning van [eiser] , zoals aangezegd bij exploot van
22 mei 2024 (van welke ontruiming de datum nader is bepaald op 12 juni 2024), met veroordeling van Domijn in de kosten en de nakosten van de procedure.
Daartoe wordt het volgende aangevoerd. [eiser] heeft bij Domijn steeds uitgelegd dat hij wel op tijd wil betalen, maar dat dat de laatste jaren lastig is voor hem door diverse financiële tegenslagen. Een paar jaar geleden heeft hij een ongeluk op het werk gehad. Daarna ontving hij een ziektewetuitkering, die wekelijks werd betaald. Er loopt nog een letselschadezaak, maar dat is gecompliceerd omdat de voormalige werkgever failliet is gegaan. In ieder geval is zijn inkomen aanzienlijk gedaald. Per februari 2024 is zijn ZW- uitkering stopgezet en ontvangt hij een WW-uitkering. Die wordt maandelijks betaald en de eerste betaling kwam met enige vertraging. [eiser] heeft de laatste maanden steeds de lopende huur betaald zodra het geld van het UWV het binnen was. Hij heeft verschillende keren gebeld met Domijn om te zeggen dat de betaling eraan komt en uit te leggen waarom er vertraging was.
In het vonnis was de voorwaardelijke ontbinding gekoppeld aan de verplichting om alle achterstallige huur en de kosten nog in januari 2024 te voldoen. Zo is het besproken op de zitting en dat blijkt ook uit overweging 4.3. van het vonnis van 16 januari 2024. Door nu alsnog de ontruiming door te zetten omdat er in mei 2024 zes dagen te laat is betaald, maakt Domijn misbruik van bevoegdheid zoals benoemd in 3:13 Burgerlijk Wetboek (BW).
Het is ook niet het geldend beleid van Domijn om te ontruimen vanwege een overschrijding van de huurbetaling met zes dagen. Het belang van Domijn bij ontbinding en ontruiming staat niet in verhouding tot de ernstige gevolgen voor [eiser] als hij samen met zijn 15- jarige de woning moet verlaten. Zij kunnen niet samen terecht in de maatschappelijke opvang. Bovendien is het behoud van de woning ook belangrijk voor de zoon, die na een moeilijke periode nu eindelijk met de nodige begeleiding weer naar school gaat.
3.2.
Domijn voert verweer. Zij heeft gesteld dat in het vonnis duidelijk is bepaald dat één van de voorwaarden waaraan [eiser] moest voldoen is de verplichting om de maandelijkse huurbedragen tijdig te betalen. Indien de huurder binnen een jaar na het vonnis zijn verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst alsnog ontbonden en moet de woning binnen veertien dagen na betekening worden ontruimd. Dat de huur vooruit moet worden betaald blijkt uit de overeenkomst. Bovendien is dat nog eens bevestigd in de brief van Domijn van 7 februari 2024. [eiser] is vaak genoeg gewaarschuwd, maar in april 2024 was hij ook al weer te laat (2 april 2024) en in het verleden is al vaker te laat betaald. Nu er tegen het vonnis van 16 januari 2024 geen rechtsmiddel meer openstaat, mag Domijn het ten uitvoer leggen.
4.De beoordeling
4.1.
In geschil is ten eerste of [eiser] zich heeft gehouden aan de voorwaarden zoals opgenomen in het dictum onder 5.2 van het vonnis van 16 januari 2024. Gekeken naar de letterlijke uitleg van het vonnis staat er inderdaad, zoals Domijn bepleit, dat [eiser] gedurende een jaar na het vonnis tijdig moet voldoen aan zijn verplichting de maandelijkse huurbedragen te betalen. Tijdig is op grond van de overeenkomst bij vooruitbetaling, dat is voor de eerste van de maand, en dat is wat betreft de huur over de maanden februari, april en mei 2024 niet gebeurd. Op grond hiervan komt Domijn in beginsel de bevoegdheid toe de woning te laten ontruimen. Als uitgangspunt geldt immers dat een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde (voorwaardelijke) veroordeling ten uitvoer moet kunnen worden gelegd.
4.2.
De kantonrechter kan echter in een executiegeschil (waarvan hier sprake is) de tenuitvoerlegging van een vonnis schorsen, indien hij van oordeel is dat de executant - mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die door de tenuitvoerlegging zullen worden geschaad - geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot tenuitvoerlegging over te gaan. In gevallen waarin geen rechtsmiddel meer openstaat (zoals in dit geval) bestaat slechts grond voor schorsing ingeval van - kort gezegd - misbruik van bevoegdheid in de zin van artikel 3:13 BW Pro. Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of ingeval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefe-ning had kunnen komen. Nieuwe feiten kunnen in die context ook gewicht in de schaal leggen.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat Domijn misbruik maakt van bevoegdheid door zich op de te late betalingen van [eiser] te beroepen en op grond daarvan de ontruiming van de woning door te zetten. Daarbij is van belang dat [eiser] in het verleden de huur vaker in de lopende maand heeft betaald en niet ervoor. In 2017 en 2018 is elke maand rond de 21/22/23e van de maand betaald. Domijn heeft dit geaccepteerd en, zo heeft zij ter zitting verklaard, ook bij andere huurders wordt dit vaak geaccepteerd. Nu [eiser] na het vonnis de gehele achterstand heeft betaald en alle kosten, begint hij wat de kantonrechter betreft met een schone lei. Verder is na het vonnis, dat Domijn ten uitvoer wil leggen, de ZW-uitkering van [eiser] ingetrokken, zodat hij nu een WW-uitkering ontvangt, die niet wekelijks, maar telkens na de eerste van de maand wordt betaald. Bovendien is bij Domijn bekend dat in de woning ook een minderjarig kind woont, dat met problemen kampt en naar het speciaal onderwijs gaat, en dat de ontruiming grote gevolgen heeft voor beide bewoners. Ten slotte kan de kantonrechter zich niet aan de indruk onttrekken dat het belang van Domijn om ten uitvoer te leggen mede is gelegen in een andere kwestie.
Er speelt immers nog een leefbaarheidsdossier tussen partijen, in welk dossier Domijn (nog) geen actie heeft ondernomen om tot ontbinding van de huurovereenkomst met [eiser] te komen. Executie van het vonnis van 16 januari 2024 zou dit “probleem” van Domijn oplossen. Dit dossier, waarin niet duidelijk is of [eiser] iets te verwijten valt, mag naar het oordeel van de kantonrechter echter geen rol spelen bij de vraag of het vonnis van
16 januari 2024 kan en mag worden tenuitvoergelegd.
4.4.
De vordering om de ontruiming van de woning, zoals aangezegd in het exploot van 22 mei 2024, van welke ontruiming de datum nader is bepaald, te verbieden zal gezien het voorgaande worden toegewezen.
4.5.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal Domijn worden veroordeeld in de kosten. Aan [eiser] is een toevoeging verleend. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de door de griffier voorgeschoten explootkosten niet mogelijk. De proceskosten bedragen:
griffierecht € 87,00
salaris gemachtigde, € 204,00 per punt, 2 punten € 408,00
nakosten € 125,00
dat is bij elkaar € 620,00, vermeerderd met de wettelijke rente daarover indien niet binnen veertien dagen na dit vonnis betaald.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verbiedt Domijn om uitvoering te geven aan de aangezegde ontruiming van de woning van [eiser] , zoals aangezegd bij exploot van 22 mei 2024 (en bepaald op een gewijzigde datum);
5.2.
veroordeelt Domijn in de proceskosten van [eiser] van € 620,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Domijn niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet Domijn ook de kosten van betekening betalen;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2024.
(RS(O)