Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10897123 \ CV EXPL 24-178
Vonnis van 11 juni 2024
in de zaak van
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
BELANGENVERENIGING WOONBOULEVARD ALMELO,
te Almelo ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: BWA ,
gemachtigde: B. Lenferink te Harbrinkhoek (gemeente Tubbergen),
tegen
1.de vennootschap onder firma [partij A 1] ,
te [vestigingsplaats] ,
2.
[partij A 2],
2.
[partij A 2],
te [woonplaats 1] ,
3.
[partij A 3],
3.
[partij A 3],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij A] ,
gemachtigde: mr. R.W. Legters te Enter (gemeente Wierden).
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met bijlagen,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met bijlagen,
- het e-mailbericht waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met bijlagen,
- het e-mailbericht waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- het bericht van 1 mei 2024 met bijlagen van BWA ,
- de mondelinge behandeling van 15 mei 2024, waarbij namens BWA is verschenen B. Lenferink als gemachtigde, [naam 1] , voorzitter van BWA , [naam 2] , penningmeester en [naam 3] , bestuurslid. Namens [partij A] zijn verschenen
mr. R.W. Legters als gemachtigde, [partij A 2] en [partij A 3] . Van de mondelinge behandeling zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Samenvatting
[partij A] huurt van GI Almelo BV winkelruimte aan de Woonboulevard in Almelo. Op grond van artikel 14.11 in de huurovereenkomst is [partij A] lid van de BWA en dient zij aan BWA contributie te betalen. Dit is een derdenbeding.
De contributie kan bestaan uit een vaste vergoeding en/of een vergoeding per m².
BWA vordert in conventie het onbetaald gelaten gedeelte van door haar aan [partij A] verstuurde contributiefacturen. [partij A] betwist de verschuldigdheid van die bedragen en vordert in reconventie naar haar inzicht te veel betaalde contributie terug.
De kantonrechter legt het derdenbeding uit. Daarbij kijkt de kantonrechter niet alleen naar de letterlijke tekst van het beding, maar ook naar de partijbedoeling. De kantonrechter oordeelt dat uit oogpunt van rechtszekerheid gewicht toekomt aan de letterlijke betekenis van het beding, omdat aan BWA weliswaar een recht is toegekend, maar zij geen partij is bij de huurovereenkomsten en niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van het beding. De kantonrechter stelt vast dat [partij A] redelijkerwijs heeft kunnen begrijpen dat zij geen vergoeding per vierkante meter hoefde te betalen op grond van het derdenbeding.
De vordering in conventie wordt daarom afgewezen. Ook de vordering in reconventie wordt afgewezen, omdat in het derdenbeding staat opgenomen dat een deel van de contributie jaarlijks vanaf 1996 wordt geïndexeerd en de in reconventie uiteengezette berekening hier niet van uitgaat.
1.De feiten
1.1.
Vanaf 1 maart 2016 huurt [partij A] van GI Almelo B.V. 390 vierkante meter winkelruimte aan de Woonboulevard in Almelo. Partijen hebben hierover afspraken gemaakt in een huurovereenkomst die door [partij A 1] is ondertekend op 23 november 2015 (hierna: de huurovereenkomst uit 2015).
1.2.
Per 1 juni 2020 is [partij A] 1.152 vierkante meter winkelruimte gaan huren van GI Almelo B.V. De afspraken hierover zijn vastgelegd in huurovereenkomst die door [partij A] en GI Almelo op 9 juni 2020 is ondertekend (hierna: de huurovereenkomst uit 2020).
1.3.
In de huurovereenkomst uit 2020 is in artikel 14.11 opgenomen dat [partij A] als huurder lid is van de belangenvereniging BWA en dat zij richting de BWA financiële verplichtingen heeft (hierna: artikel 14.11).
1.4.
BWA is niet betrokken geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten.
1.5.
[partij A] heeft de in 2021, 2022 en 2023 per kwartaal gefactureerde contributie telkens niet volledig voldaan.
2.Het geschil
In conventie
2.1.
BWA vordert in conventie - samengevat –veroordeling van [partij A] tot betaling van € 12.432,27 op grond van nakoming van een verbintenis uit de huurovereenkomst tussen [partij A] en GI Almelo, vermeerderd met de wettelijke rente en kosten.
2.2.
Aan haar vordering legt zij ten grondslag dat [partij A] in de jaren 2021, 2022 en 2023 de contributie niet volledig heeft voldaan.
2.3.
[partij A] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van BWA , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van BWA , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling in de kosten van deze procedure.
2.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In reconventie
2.5.
[partij A] vordert - samengevat - veroordeling van BWA tot betaling van € 2.135,72 op grond van onverschuldigde betaling, vermeerderd met rente en kosten.
2.6.
BWA concludeert tot afwijzing van deze vordering.
2.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
In conventie en in reconventie
In welke (juridische) relatie staan partijen tot elkaar?
3.1.
De rechtbank stelt vast dat de vordering van BWA is gebaseerd op een tussen [partij A] en GI Almelo B.V. overeengekomen contractsbepaling: artikel 14.11. [partij A] heeft zich daarin als lid van BWA verbonden om jaarlijks een bedrag te betalen aan BWA . BWA was geen partij bij de totstandkoming van de bepaling, maar uit de omstandigheid dat BWA de huurovereenkomst kreeg toegezonden van GI Almelo en dat zij overeenkomstig artikel 14.11 contributie is gaan innen van [partij A] , leidt de rechtbank af dat BWA dit beding heeft aanvaard. De rechtbank kwalificeert het beding uit artikel 14.11 daarom als een derdenbeding in de zin van artikel 6:253 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
3.2.
Het gevolg van deze kwalificatie is dat BWA op grond van artikel 6:254 BW Pro als partij bij de overeenkomst heeft te gelden. BWA kan daardoor in rechte nakoming van het derdenbeding vorderen – zoals zij in deze procedure heeft gedaan.
3.3.
Tijdens de mondelinge behandeling ter terechtzitting heeft BWA nog gesteld dat de huurovereenkomst ‘niet leidend’ is, omdat de hoogte van de contributie is vastgesteld na een daartoe strekkend bestuursbesluit in de ledenvergadering van BWA . Als BWA hiermee heeft bedoeld dat zij haar vordering niet op de huurovereenkomst heeft willen baseren, maar op iets anders, had het op de weg van BWA gelegen om haar vordering in conventie als zodanig in te kleden en te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. In de vordering zoals aan de kantonrechter voorgelegd, is nakoming gevorderd op grond van het derdenbeding uit de huurovereenkomst tussen GI Almelo B.V. en [partij A] De kantonrechter zal die vordering dan ook als zodanig beoordelen.
Kern van het geschil
3.4.
Partijen zijn zowel in conventie als in reconventie verdeeld over de vraag welk bedrag [partij A] jaarlijks verschuldigd is aan BWA . Zij beroepen zich beiden op artikel 14.11 van de huurovereenkomst uit 2020, dat zij verschillend uitleggen.
3.5.
Volgens BWA dient [partij A] jaarlijks een vaste vergoeding van € 2.268,90 exclusief btw per jaar te voldoen (jaarlijks te indexeren vanaf 1996) en daarnaast een bedrag van € 1,64 per m² exclusief btw, jaarlijks te indexeren, omdat dit volgens BWA zo is bepaald in artikel 14.11.
3.6.
Volgens [partij A] staat in artikel 14.11 alleen opgenomen dat zij een vaste vergoeding van € 2.268,90 verschuldigd is die jaarlijks wordt geïndexeerd.
Hoe legt de kantonrechter artikel 14.11 uit?
3.7.
Bij de uitleg van een bepaling uit een overeenkomst wordt – volgens vaste rechtspraak – niet alleen strikt taalkundig naar een bepaling gekeken, maar ook naar de partijbedoeling. Bij het bepalen van de partijbedoeling gaat het om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijk kring partijen behoren en welke rechtskennis van partijen kan worden verwacht.
3.8.
Er kunnen omstandigheden zijn die rechtvaardigen dat uit oogpunt van rechtszekerheid meer gewicht wordt toegekend aan een strikt taalkundige uitleg van een bepaling. Te denken valt aan de omstandigheid dat de rechtspositie van een derde wordt bepaald die niet betrokken is geweest bij de totstandkoming. Verder valt te denken aan de omstandigheid dat commerciële partijen betrokken zijn bij de overeenkomst die vaker soortgelijke overeenkomsten sluiten.
3.9.
In deze zaak kent de kantonrechter uit oogpunt van rechtszekerheid meer gewicht toe aan een strikt taalkundige uitleg van artikel 14.11, omdat BWA niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van het derdenbeding en zowel BWA , [partij A] als GI Almelo commerciële partijen zijn die vaker partij zijn geweest bij dit soort overeenkomsten. Bovendien is van GI Almelo B.V. helemaal geen partijbedoeling bekend geworden, omdat zij geen partij is bij deze procedure.
3.10.
Vooropgesteld wordt dat de omstandigheid dat meer gewicht wordt toegekend aan een taalkundige betekenis van gekozen woorden onverlet laat dat andere omstandigheden van het geval nog steeds kunnen meebrengen dat een andere betekenis aan de bepalingen moet worden gehecht.
3.11.
De kantonrechter zal hieronder eerst stilstaan bij de letterlijke betekenis van de tekst van artikel 14.11 om vervolgens te bezien of er omstandigheden zijn die meebrengen dat een al dan niet andere betekenis aan artikel 14.11 moet worden gehecht.
Wat staat er in artikel 14.11?
3.12.
In de huurovereenkomst uit 2020 staat in artikel 14.11 het volgende (hierna: artikel 14.11):
“ Belangenvereniging Woonboulevard Almelo
14.11
In aanvulling op de artikelen 8.1, 8.2 en 19 van de Algemene Bepalingen meldt huurder zich aan als lid gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst bij de ‘ Belangenvereniging Woonboulevard Almelo ’ (hierna ‘ BWA ’) […]
De hieruit voortvloeiende financiële verplichtingen zijn als volgt:
1) per lid of per winkelformule van 1.000 m² of groter een vast bedrag van € 2.268,90 exclusief BTW per jaar (jaarlijks te indexeren (vanaf 1996)). Voor kleinere oppervlakten wordt naar rato berekend, en een bedrag van € 1,64 per jaar te vermeerderen met btw voor elke m² winkel- en magazijnruimte, jaarlijks te indexeren. […]”
3.13.
De kantonrechter stelt vast dat de tekst van artikel 14.11 op zichzelf duidelijk is. De tekst bevat op het punt van ‘financiële verplichtingen’ niet een leemte of een tegenstrijdigheid.
3.14.
Over de taalkundige betekenis van de gebruikte woorden in artikel 14.11 overweegt de kantonrechter het volgende.
3.15.
In de eerste zin onder ‘1)’ is bepaald dat per lid of per winkelformule van 1.000 m² of groter jaarlijks bedrag een bedrag van € 2.268,90 exclusief btw verschuldigd is aan BWA , jaarlijks te indexeren (vanaf 1996) (hierna: de vaste vergoeding).
3.16.
Vaststaat dat [partij A] een lid is in de zin van artikel 14.11 en dat hij sinds 1 juni 2020 een ‘winkelformule’ huurt van 1.000 m² of groter.
3.17.
Op grond een letterlijke lezing van artikel 14.11 is [partij A] dus de vaste vergoeding verschuldigd aan BWA .
3.18.
Vervolgens begint in artikel 14.11 een nieuwe zin waarin staat dat voor ‘kleinere oppervlakten’ naar rato wordt berekend ‘en’ een bedrag van € 1,64 voor elke m² winkel- en magazijnruimte, jaarlijks te indexeren (hierna: de vergoeding per m².)
3.19.
Met ‘kleinere oppervlakten’ is kennelijk bedoeld kleinere oppervlakten dan de in de voorgaande zin genoemde 1.000 m². Bij een strikt taalkundige lezing is in artikel 14.11 niet te lezen dat een vergoeding per m² wordt berekend voor een ‘lid of winkelformule’ met 1.000 m² of meer. Dat het woord ‘en’ is gebruikt in deze zin, zoals BWA heeft gesteld, voert bij een zuiver taalkundige uitleg niet tot een ander oordeel, omdat hieruit alleen kan volgen dat voor kleinere oppervlakten een vergoeding naar rato wordt berekend
eneen vergoeding per m². BWA heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de bepaling op dit punt wat ‘ongelukkig is geformuleerd’.
eneen vergoeding per m². BWA heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de bepaling op dit punt wat ‘ongelukkig is geformuleerd’.
3.20.
Bij een strikt taalkundige lezing van artikel 14.11 blijkt dus dat [partij A 1] (met meer dan 1.000 m² huuroppervlakte) alleen de vaste vergoeding verschuldigd zou zijn en niet daarnaast een vergoeding per m².
Overige omstandigheden met betrekking tot de betekenis van artikel 14.11
3.21.
Vervolgens is het de vraag of partijen over en weer, in het licht van relevante omstandigheden, redelijkerwijs een andere betekenis aan artikel 14.11 mochten toekennen en wat zij op dat punt over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.22.
BWA heeft de volgende omstandigheden naar voren gebracht. Zij stelt dat de andere huurders aan de Woonboulevard in Almelo – en ook leden van BWA – die meer dan 1.000 m² huuroppervlakte huren, náást de vaste vergoeding ook een vergoeding per m² betalen. Dat doen zij volgens BWA op basis van precies dezelfde bepaling als artikel 14.11 in de thans voorliggende huurovereenkomst. De andere leden geven hiermee dus op een andere manier uitvoering aan de overeenkomst dan [partij A] , aldus BWA . Tijdens de mondelinge behandeling heeft BWA toegelicht dat de leden bekend zijn met het feit dat naast een vaste prijs altijd een prijs per m² verschuldigd is, ongeacht de grootte van het gehuurde, omdat dit in een ledenvergadering is vastgesteld. Ook heeft [partij A] volgens BWA uit hoofde van de eerdere huurovereenkomst (uit 2015) naast de vaste vergoeding de vergoeding per m² betaald. Dat was, aldus BWA , op basis van een gelijkluidende bepaling.
3.23.
De kantonrechter ziet in deze door BWA aangevoerde omstandigheden onvoldoende aanknopingspunten voor een andere lezing van artikel 14.11. Indien andere huurders van de Woonboulevard Almelo een andere invulling geven aan dezelfde bepaling zegt dat immers niets over de betekenis die [partij A] aan artikel 14.11 redelijkerwijs mocht toekennen, maar alleen iets over hoe de andere huurders artikel 14.11 (kennelijk) hebben opgevat. Dat is onvoldoende voor de conclusie dat partijen, kort gezegd, iets anders hebben bedoeld dan wat is opgenomen in artikel 14.11. Dat [partij A] op basis van de huurovereenkomst uit 2015 een vaste vergoeding per m² betaalde naast een vergoeding per m² is niet vast komen te staan.
3.24.
Daarnaast is door BWA niet onderbouwd, en wel door [partij A] betwist, dat [partij A] vanwege de ledenvergadering moet hebben geweten dat zij in haar situatie een vaste vergoeding diende te betalen en daarnaast een vergoeding per m².
3.25.
Tegenover de door BWA aangevoerde omstandigheden staat dat [partij A] stelt dat zij bij GI Almelo B.V. heeft bedongen dat zij geen vergoeding per m² hoefde te betalen. Dat is daarom niet opgenomen in artikel 14.11, aldus [partij A] Ter onderbouwing heeft [partij A] een conceptovereenkomst overgelegd waarin, samengevat, in artikel 14.11 is bepaald dat ‘tevens ieder lid of winkelformule’ een vergoeding per m² ‘betaalt’. De woorden ‘tevens ieder lid of winkelformule’ staan niet opgenomen in artikel 14.11 van de huurovereenkomst uit 2020. Dit is een relevante omstandigheid, want als deze woorden wel waren opgenomen, dan had bij een zuiver taalkundige lezing ieder lid een vergoeding per m² moeten betalen, ongeacht de grootte van het gehuurde. De omstandigheid dat de conceptovereenkomst op dit punt verschilt met de huurovereenkomst uit 2020, is een omstandigheid die niet wijst op een mogelijk andere lezing dan de hiervoor uiteengezette strikt taalkundige lezing, maar dit zelfs ondersteunt.
Tussenconclusie
3.26.
[partij A] heeft redelijkerwijs mogen begrijpen dat zij alleen de vaste vergoeding aan BWA verschuldigd was en niet de vergoeding per m². Van een andere partijbedoeling is niet gebleken.
Hoe wordt de hoogte van de vaste vergoeding uit artikel 14.11 berekend?
3.27.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft BWA haar vordering verder toegelicht en gesteld dat de vaste vergoeding van € 2.268,90 jaarlijks wordt geïndexeerd vanaf 1996. De reden waarom 1996 is genoemd, is - aldus WBA - omdat dit het aanvangsjaar van de Woonboulevard was.
3.28.
[partij A] betwist de verschuldigdheid van de door BWA gevorderde contributie en gaat uit van een berekening van, samengevat, het in artikel 14.11 vermelde bedrag van € 2.268,90 exclusief btw en indexatie per jaar vanaf de ingangsdatum van de overeenkomst (1 juni 2020). Volgens [partij A 1] was niet bekend dat de indexering vanaf 1996 zou worden berekend en is de huurovereenkomst niet duidelijk op dit punt. Zij stelt verder dat BWA vaker contributie verkeerd in rekening heeft gebracht.
3.29.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst voldoende duidelijk is op dit punt. Hoewel niet goed te begrijpen valt dat bij het aangaan van een overeenkomst in 2020 is gewerkt met een nog niet geïndexeerde vergoeding van 24 jaar voordien, staat letterlijk opgenomen in artikel 14.11 dat de vaste vergoeding jaarlijks wordt geïndexeerd ‘vanaf 1996’. Gelet op wat hiervoor is overwogen over de uitleg van artikel 14.11, komt ook nu gewicht toe aan de taalkundige betekenis van de bepaling. Niet is gesteld en ook niet is gebleken dat partijen op dit punt een andere bedoeling hebben gehad. [partij A] heeft niet toegelicht op grond waarvan aan het beding op dit punt een andere uitleg zou moeten worden gegeven. Bovendien is door [partij A] onweersproken dat zij op basis van de huurovereenkomst uit 2015 ook het jaarlijks vanaf 1996 geïndexeerde bedrag betaalde, zodat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst uit 2020 redelijkerwijs kon weten hoe de contributie zou worden berekend. Dat BWA in het verleden meermaals te veel aan contributie in rekening heeft gebracht, maakt die conclusie niet anders, omdat dat niet duidelijk maakt hoeveel [partij A] verschuldigd is geworden op grond van artikel 14.11.
in conventie
3.30.
De vordering in conventie ziet, samengevat, op een gevorderde geldsom van € 12.432,27 wegens te weinig betaalde contributie en kosten. Zoals hiervoor is uiteengezet heeft [partij A] mogen begrijpen dat zij alleen de vaste vergoeding aan BWA verschuldigd was en niet de vergoeding per m². Van een andere partijbedoeling is niet gebleken. Dat [partij A] het gevorderde bedrag aan BWA verschuldigd zou zijn is voldoende betwist. De kantonrechter zal daarom de vordering afwijzen.
3.31.
Omdat de hoofdvordering wordt afgewezen, wordt de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente afgewezen.
3.32.
Omdat BWA in conventie in het ongelijk is gesteld, moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op € 812,00 aan salaris gemachtigde (2,00 punten x € 406,00) plus € 67,50 aan nakosten, totaal: € 879,50.
3.33.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
3.34.
De vordering in reconventie ziet op een bedrag van € 2.135,72 dat onverschuldigd door [partij A] zou zijn betaald. Naar de kantonrechter begrijpt, bestaat de gevorderde geldsom uit twee componenten, namelijk (1) een bedrag van een deels betaalde creditfactuur van 22 december 2020, waarvan nog € 2.412,89 openstaat, (2) dat vervolgens door [partij A] is verrekend met de – volgens haar berekening – door haar te weinig betaalde contributie (vaste vergoeding) over de jaren 2020 tot en met 2023
3.35.
BWA heeft de grondslag van de vordering van te veel betaalde contributie betwist onder verwijzing naar de tekst van artikel 14.11.
3.36.
De kantonrechter overweegt dat [partij A] bij de berekening van de vaste vergoeding uitgaat van een te indexeren bedrag vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst, namelijk 1 juni 2020. Zoals hiervoor is uiteengezet had [partij A] mogen begrijpen dat de vaste vergoeding jaarlijks werd geïndexeerd vanaf 1996. De door [partij A] in haar vordering uiteengezette berekening en verrekening is daardoor niet juist. De kantonrechter zal daarom de vordering in haar geheel afwijzen.
3.37.
Omdat de hoofdvordering wordt afgewezen, wordt de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke (handels)rente eveneens afgewezen.
3.38.
Omdat [partij A] in reconventie in het ongelijk is gesteld, moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van BWA worden begroot op € 238,00 aan salaris gemachtigde (1,00 punten x € 238,00) plus € 20,00 aan nakosten, totaal: € 258,00.
3.39.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere eiser in reconventie kan worden aangesproken voor het geheel. Als de één een deel betaalt, hoeft de ander dat deel niet meer te betalen.
De beslissing
De kantonrechter
in conventie
wijst de vorderingen van Belangenvereniging Woonboulevard Almelo af,
veroordeelt Belangenvereniging Woonboulevard Almelo in de proceskosten die aan de zijde van [partij A 1] en de vennoten [partij A 2] en [partij A 3] worden begroot op € 879,50 en de nakosten,
veroordeelt Belangenvereniging Woonboulevard Almelo tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
wijst de vorderingen van [partij A] af,
veroordeelt [partij A 1] en de vennoten [partij A 2] en [partij A 3] hoofdelijk in de proceskosten die aan de zijde van Belangenvereniging Woonboulevard Almelo worden begroot op € 258,00 en de nakosten,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. de Boef en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.