Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/304551 / HA ZA 23-407
Vonnis van 19 juni 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen [eiser],
eiser,
advocaat mr. J. Nijland te Borne,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
hierna te noemen [gedaagde],
gedaagde,
advocaat mr. J.J. Mussani te Amsterdam.
1.De procedure
[eiser] heeft [gedaagde] doen dagvaarden om te verschijnen voor deze rechtbank en producties overgelegd. [gedaagde] heeft geconcludeerd voor antwoord, onder overlegging van producties. De zaak is behandeld ter zitting van 28 maart 2024. Door beide advocaten is een pleitnota voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken. Ter zitting is afgesproken dat [eiser] nadere producties zou overleggen. Dat is ook gebeurd. Vervolgens heeft [gedaagde] een antwoordakte genomen en [eiser] een akte, tevens verzoek vonnis. Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning). Zijn zwager drijft op het adres [adres 2] een varkenshouderij.
2.2.
In december 2021 hebben [eiser] en [gedaagde] (in de persoon van de heer [naam 1]) mondeling een overeenkomst van opdracht gesloten, in het kader waarvan [gedaagde] [eiser] zou adviseren en voor hem zou bemiddelen om te komen tot een (her)financiering van de woning. Deze opdracht is op 30 april 2022 op papier gezet.
[eiser] had op dat moment een hypothecaire financiering lopen bij Florius. De wens van [eiser] was om via (her)financiering zijn maandlasten te verlagen.
2.3.
Ten behoeve van de financiering bij Florius is in 2018 een taxatierapport opgesteld. In dat rapport staat dat de woning een agrarische bedrijfswoning is. De financiering was tot stand gekomen via bemiddeling van [bedrijf 1]. Het klantenbestand van [bedrijf 1] is begin 2019 overgenomen door [gedaagde].
2.4.
Op 11 januari 2022 heeft [gedaagde] namens [eiser] een aanvraag voor een hypothecaire geldlening ingediend bij NIBC. NIBC heeft de aanvraag afgewezen, dan wel de aanvraag is ingetrokken, omdat NIBC geen financieringen verstrekt voor woningen met een agrarische bestemming.
2.5.
Op 5 april 2022 heeft [gedaagde] namens [eiser] een aanvraag voor een rente-aanbod ingediend bij ABN Amro Bank (de moedervennootschap van Florius). In het kader van die aanvraag heeft zij het taxatierapport uit 2018 aan ABN Amro Bank gestuurd. Tevens heeft zij ABN Amro Bank het taxatierapport gezonden, dat door [naam 2] van [bedrijf 2] B.V. op 29 april 2022 in opdracht van [eiser] (op verzoek van [gedaagde]) is opgesteld. In dat taxatierapport is vermeld dat de woning een agrarische bedrijfswoning is. Ook ABN Amro Bank heeft de aanvraag afgewezen, omdat zij geen financieringen verstrekt voor agrarische bedrijfswoningen.
2.6.
[eiser] heeft op 3 augustus 2022 een klacht bij [gedaagde] ingediend.
3.Het geschil
het standpunt en de vordering van [eiser]
3.1.
Volgens [eiser] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de op
haar rustende inspannings- en zorgplicht. [gedaagde] had bij kennisneming van
het dossier van [eiser], zoals dat is verstrekt bij de overdracht van het klantenbestand door
[bedrijf 1], kunnen en moeten zien dat de woning een agrarische bedrijfswoning is.
Dat staat immers in het taxatierapport uit 2018 en in de notities. Bovendien is het rapport haar (nog een keer) op 3 maart 2022 door [eiser] toegezonden. Op basis van het feit dat de woning een agrarische bedrijfswoning is, had [gedaagde] als redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur moeten begrijpen dat de aanvragen bij NIBC en ABN Amro Bank kansloos waren en dat zij naar andere manieren moest zoeken om de maandlasten te verlagen. Dat heeft zij nagelaten. Verder heeft [gedaagde] [eiser] gevraagd een taxatierapport te laten opstellen en dat aan ABN Amro Bank verstrekt, zonder zich ervan te vergewissen dat het rapport aan de door de bank gestelde voorwaarden vol-deed. Als gevolg van dat onzorgvuldige handelen heeft zij [eiser] de mogelijkheid ontnomen te profiteren van de destijds lagere hypotheekrente. [eiser] heeft daardoor schade geleden.
Als [gedaagde] [eiser] had geadviseerd rentemiddeling te vragen bij Florius, had
[eiser] over een rentevaste periode van tien jaar € 1.119,- aan maandlasten gehad in plaats
van € 1.450,- per maand. Dit had geleid tot een financieel voordeel van € 39.720,-. Na aftrek
van de bij rentemiddeling verschuldigde boete van € 12.842,58, zou een financieel voordeel
van € 26.877,42 hebben geresteerd. Verder heeft [eiser] onnodig kosten (€ 1.338,56) moeten maken voor een nieuw taxatierapport. Daarmee komt de totale schade op € 28.215,98. Bij brief van 24 november 2023 is [gedaagde] een termijn van vijftien dagen gegund om het bedrag van € 26.887,42 te voldoen. Zij heeft dat bedrag niet betaald. Zij is daarom de wettelijke rente verschuldigd per 9 december 2023. [eiser] maakt verder aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 1.023,05.
3.2.
[eiser] vordert op grond van het vorenstaande dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 28.215,98, te
vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 december 2022 [bedoeld zal zijn: 2023] tot de dag der algehele voldoening, alsmede tot betaling van € 1.023,05 aan buitengerechtelijke kosten, zulks met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente.
het verweer van [gedaagde]
3.3.
[gedaagde] heeft betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende inspannings- en zorgplicht. Zij heeft gesteld dat zij er ten tijde van het indienen van de aanvraag bij NIBC niet van op de hoogte was dat de woning een agrarische bedrijfswoning was. Toen zij dat vernam, heeft zij de aanvraag bij NIBC ingetrokken. Omdat zij bij andere klanten had ervaren dat ABN Amro Bank bij een bedrijfswoning met een niet gevalideerd NWWI-rapport akkoord ging, heeft zij met [eiser] afgesproken bij deze bank een aanvraag in te dienen, waarbij hij zou zorgdragen voor een nieuw taxatierapport. [eiser] heeft echter een bedrijfstaxatie en niet, zoals was aangeraden, een niet gevalideerd NWWI-rapport laten opstellen. In juni 2022 heeft [gedaagde] telefonisch bericht van ABN Amro Bank ontvangen dat de aanvraag werd afgewezen omdat het onderpand een bedrijfswoning met de functie veehouderij was.
Het oversluiten van een hypotheek levert lagere maandenlasten op dan rentemiddeling en rentemiddeling komt pas in beeld als oversluiten niet mogelijk is. Rentemiddeling was hier slechts mogelijk over een periode van tien jaar. [eiser] wilde echter de hypotheek verhogen in verband met een verbouwing. Bij verhoging van de hypotheek is rentemiddeling niet mogelijk. Vandaar dat [gedaagde] eerst heeft gekeken naar de mogelijkheden om de hypotheek van [eiser] over te sluiten. [gedaagde] wist ten tijde van het indienen van de aanvraag bij NIBC niet dat de woning een agrarische bedrijfswoning was en dat sprake was van een actieve varkenshouderij (op nummer 21, de andere helft van de woning). [eiser] had haar daarover niet ingelicht. Het taxatierapport van 2018 zat niet in het dossier, dat zij bij de overname van het klantenbestand van [bedrijf 1] had ontvangen. Haar kan dus niet worden verweten dat zij een kansloze aanvraag bij NIBC heeft ingediend. De afwijzing van ABN Amro Bank kan haar evenmin worden verweten. [eiser] heeft namelijk een verkeerd taxatierapport aangeleverd. Ook als een niet gevalideerd NWWI-rapport zou zijn aangeleverd had ABN Amro Bank de aanvraag overigens afgewezen in verband met de agrarische bestemming van de woning en de actieve veehouderij.
[gedaagde] heeft bij de aanvragen voortvarend gehandeld. De duur van het traject was te wijten aan de lange doorlooptijden bij de banken. Dat de rente gedurende het traject is gaan stijgen, is een omstandigheid die niet aan [gedaagde] toegerekend kan worden. Volgens [gedaagde] is voorts sprake van eigen schuld van [eiser], omdat hij heeft nagelaten haar er tijdig op te wijzen dat de woning een agrarische bestemming heeft en er actieve varkenshouderij plaatsvindt.
Wat betreft de gestelde schade heeft [gedaagde] opgemerkt dat [eiser] bij zijn berekening ten onrechte uitgaat van bruto maandlasten en dat, nu het toekomstige schade betreft, kapitalisatie moet plaatsvinden. De taxatie was niet onnodig, omdat die vereist was om te kijken of oversluiten van de hypotheek mogelijk was. De buitengerechtelijke kosten zijn niet onderbouwd, betwist wordt dat er kosten zijn gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. Voor zover er al enig bedrag door [gedaagde] verschuldigd zou zijn, beroept zij zich tot een bedrag van € 1.500,- op verrekening. Dit bedrag ziet op de aan [eiser] gefactureerde kosten voor de werkzaamheden van [gedaagde].
4. De beoordeling van het geschil
4.1.
Niet in geschil is dat tussen [gedaagde] als opdrachtnemer en [eiser] als opdrachtgever een overeenkomst van opdracht en bemiddeling heeft bestaan, in welk kader [gedaagde] [eiser] diende te voorzien van advies en bemiddeling om te komen tot verlaging van de hypothecaire maandlasten van [eiser]. [gedaagde] diende daarbij als hypotheekadviseur de zorgvuldigheid te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht.
4.2.
Van [gedaagde] als hypotheekadviseur mocht dus worden verwacht dat zij de mogelijkheden om tot verlaging van de maandelijkse hypotheeklasten van [eiser] te komen in kaart zou brengen, met de kennis die zij over (de woning van) [eiser] bezat, en die mogelijkheden met [eiser] zou bespreken. Daarbij mocht van haar enige voortvarendheid in haar advisering en handelen worden verwacht, nu het een feit van algemene bekendheid is dat hypotheekrentes aan fluctuatie onderhevig zijn.
4.3.
Vaststaat dat [gedaagde] niet betrokken is geweest bij het afsluiten van de hypotheek bij Florius. De rechtbank beantwoordt de vraag of [gedaagde] in het kader van de overname van het klantenbestand van [bedrijf 1] de beschikking heeft gekregen over het taxatierapport uit 2018 ontkennend. Ter zitting (waar mevrouw [naam 3] als informant is gehoord) is gebleken dat dat rapport niet tot de overgedragen stukken behoort. Dat ergens in de notities van [bedrijf 1] het woord ‘landbouwbestemming’ voorkomt in relatie tot de woning van [eiser], betekent niet dat [gedaagde] dus op de hoogte was of had moeten zijn van die bestemming. Het staat immers geenszins vast dat die notities ook werkelijk tot de overgedragen en voor [gedaagde] beschikbare stukken behoorden. De vermelding van de bestemming valt verder bepaald niet op in de tekst. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] [gedaagde] er vóór de indiening van de aanvraag bij NIBC op heeft gewezen dat de woning een agrarische bestemming heeft en dat op de [adres 2] (de andere helft van de halfvrijstaande woning van [eiser]) een actieve varkenshouderij wordt gedreven. [gedaagde] had uit de omschrijving van het beroep van [eiser] (‘projectleider hts’) ook niet kunnen of moeten afleiden dat de woning een agrarische bestemming heeft. Evenmin is gesteld of gebleken dat iemand van [gedaagde] [eiser] in zijn woning heeft bezocht en op grond daarvan bij hem navraag had moeten doen naar de bestemming van de woning.
4.4.
Wat hiervoor onder 4.3. is overwogen, brengt de rechtbank tot het oordeel dat er van moet worden uitgegaan dat [gedaagde] er ten tijde van de indiening van de aanvraag bij NIBC niet van op de hoogte was dat de woning een agrarische bestemming heeft. Daarom kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] op dat moment al had moeten of kunnen weten dat de aanvraag bij NIBC kansloos was en dat zij daarom van het indienen van die aanvraag had moeten afzien.
4.5.
Ten tijde van de indiening van de aanvraag bij ABN Amro Bank was wel bekend bij [gedaagde] dat de woning een agrarische bestemming heeft. Ook was haar toen bekend dat ABN Amro Bank in principe geen woningen met agrarische bestemming financiert. [eiser] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat dit met hem besproken is en dat is afgesproken dat toch een aanvraag bij ABN Amro Bank gedaan zou worden.
Daarbij speelde een rol dat, enerzijds, [gedaagde] de ervaring had dat die bank soms toch overging tot financiering op basis van een niet gevalideerd NWWI-rapport en, anderzijds, die bank de moedermaatschappij is van Florius, waar de bestaande financiering liep. De rechtbank is van oordeel dat het [gedaagde] in die omstandigheden niet kan worden verweten dat zij een aanvraag bij ABN Amro Bank heeft ingediend. [eiser] was immers door haar op het vorenstaande gewezen. [eiser] wist op basis daarvan, althans had moeten weten dat de kans bestond dat de aanvraag zou worden afgewezen. Desalniettemin heeft hij ingestemd met indiening van de aanvraag.
4.6.
Daar komt bij dat [eiser] niet gemotiveerd heeft betwist dat hij de hypotheek wilde verhogen en dat zulks wel kan in combinatie met oversluiting van de hypotheek, maar niet in combinatie met rentemiddeling. Het lag dus gelet op de wens van [eiser] voor de hand dat [gedaagde] eerst zou proberen de hypotheek te laten oversluiten. Dat een dergelijk proces enige tijd in beslag neemt, is gebruikelijk en was dus ook voor [eiser] voorzienbaar en niet aan [gedaagde] verwijtbaar.
4.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat het niet aan [gedaagde] kan worden verweten dat zij eerst de mogelijkheden tot oversluiting van de hypotheek heeft onderzocht. Zij heeft [eiser] daarvan ook op de hoogte gesteld. Dat oversluiting niet mogelijk bleek, kan niet aan [gedaagde] worden toegerekend. Evenmin kan worden gezegd dat [gedaagde] onvoldoende voortvarendheid heeft betracht. Zij was immers afhankelijk van de reactie van de banken op de aanvragen.
4.8.
De conclusie moet dan ook zijn dat [eiser] onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd dat [gedaagde] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur mocht worden verwacht. De vorderingen van [eiser] zullen om die reden worden afgewezen.
4.9.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de kosten van het geding van [gedaagde]. Die kosten worden begroot op € 2.837,- ter zake van griffierecht en € 1.965,- aan salaris van haar advocaat (2,5 punt x tarief III ad € 786,- per punt).
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 2.837,- aan griffierecht en € 1.965,- aan salaris van haar advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de vijftiende dag na heden tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede in de nakosten ad € 173,-, bij niet vrijwillige voldoening binnen veertien dagen na heden te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening en, als betekening van het vonnis plaatsvindt, met € 90,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
5.3.
verklaart onderdeel 5.2. van dit dictum uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op
19 juni 2024. [1]