Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10938874 \ CV EXPL 24-698
Vonnis van 20 augustus 2024
in de zaak van
de stichting
[eiser],
[eiser],
uit [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,
tegen
[gedaagde],
uit [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. E.J. Bijl.
1.De zaak in het kort
1.1.
[gedaagde] huurt een woning van [eiser]. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] in de woning niet haar hoofdverblijf. [eiser] wil daarom dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] de woning ontruimt. [gedaagde] zegt dat zij wel haar hoofdverblijf heeft in de woning. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] voldaan aan haar verzwaarde motiveringsplicht. [gedaagde] mag in de woning blijven en de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.
2.Het procesverloop
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 12 februari 2024;
- de conclusie van antwoord met producties van 16 april 2024;
- de door [eiser] nader ingediende productie 16;
- de door [gedaagde] nader ingediende producties 4 en 5;
- de mondelinge behandeling van 10 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, waarna de zaak op verzoek van partijen in verband met schikkingsonderhandelingen enige tijd werd aangehouden.
2.2.
Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vandaag uitspraak zal doen.
3.De feiten
3.1.
[eiser] verhuurt sinds 11 maart 2019 aan [gedaagde] het appartement aan de [adres] (hierna: ‘de woning’). De woning is een sociale huurwoning. [gedaagde] heeft twee minderjarige kinderen.
3.2.
In juli en september 2021 heeft [eiser] om verschillende redenen vier bezoeken gebracht aan de woning. Bij drie van de bezoeken werd opengedaan door onbekende personen. Deze personen vertelden in de woning te wonen. Bij een vierde bezoek werd niet opengedaan.
3.3.
Per brief van 21 september 2021 heeft [eiser] [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan.
3.4.
In juli, september en oktober 2023 heeft [eiser] de woning weer bezocht. Bij die bezoeken werd niet opengedaan.
3.5.
Op 6 oktober 2023 hebben partijen op het kantoor van [eiser] met elkaar gesproken. Vervolgens heeft [eiser] per brief van diezelfde datum [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen. In haar brief heeft [eiser] onder andere gewezen op een telefoongesprek met [gedaagde] van 5 oktober 2023 waarin een meneer het gesprek overnam en aangaf dat [gedaagde] zelden in de woning verblijft. [eiser] heeft in haar brief ook gewezen op buurtonderzoek waaruit was gebleken dat omwonenden [gedaagde] niet (her)kennen. [gedaagde] heeft de huur niet opgezegd.
3.6.
Op 12 oktober heeft [eiser] de woning weer bezocht. Er werd niet opengedaan.
3.7.
Per brief van 22 december 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning binnen een maand. Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van de proceskosten.
4.2.
[eiser] baseert haar vorderingen op de stelling dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door haar hoofdverblijf niet in de woning te hebben.
4.3.
[gedaagde] is het niet met [eiser] eens. [gedaagde] voert aan dat zij wel haar hoofdverblijf in de woning heeft. Daarom vraagt zij de kantonrechter de vorderingen van [eiser] af te wijzen en [eiser] te veroordelen tot betaling van haar proceskosten.
4.4.
De kantonrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor haar beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen.
5.De beoordeling
5.1.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt – kort gezegd – dat iedere tekortkoming van een partij aan de andere partij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij dit niet gerechtvaardigd is. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval. In een huursituatie vallen daaronder ook de belangen van de verhuurder en het woonbelang van de huurder.
5.2.
[eiser] stelt dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is omdat [gedaagde] in strijd handelt met de algemene huurvoorwaarden. [eiser] beroept zich daarbij op artikel 6.5 van de algemene voorwaarden. Op grond daarvan moet een huurder het gehuurde feitelijk zelf bewonen, het voor hemzelf en de leden van zijn huishouding gebruiken en daarin zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Het gebruik van het gehuurde als een tweede woning en het hebben van een hoofdverblijf elders, is volgens artikel 6.5 niet toegestaan. [eiser] stelt daarnaast dat [gedaagde] artikel 6.6 schendt. Dat artikel bepaalt dat het zonder toestemming van [eiser] niet is toegestaan het gehuurde onder te verhuren.
5.3.
Een van de essentiële verplichtingen van een huurder is het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde. Dat geldt in het bijzonder voor sociale huurwoningen omdat deze bedoeld zijn voor mensen met een smalle beurs en er lange wachtlijsten voor bestaan. Daarom kan het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde ernstig genoeg zijn om tot ontbinding en ontruiming over te gaan.
5.4.
Partijen zijn het erover eens dat het bewijsbeding dat in de algemene voorwaarden van [eiser] is opgenomen hier buiten toepassing moet blijven. Voor de verdeling van de bewijslast geldt dus de hoofdregel uit artikel 150 Rv Pro.
5.5.
Uit artikel 150 Rv Pro volgt dat [eiser] moet bewijzen dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft. Het is echter vaste jurisprudentie dat op een huurder in een casus als deze een verzwaarde motiveringsplicht rust, omdat een verhuurder snel in bewijsnood komt bij bewijs van feiten die geheel in de privésfeer van de huurder liggen. Van het verweer van [gedaagde] mag in dit geval dus wat extra worden verwacht.
5.6.
[eiser] heeft ter onderbouwing van haar standpunt allereerst gewezen op de bezoeken aan de woning in 2021. Bij het bezoek op 20 juli 2021 werd opengedaan door een onbekende persoon die [eiser] vertelde daar te wonen. Een paar dagen later bij een tweede bezoek, trof [eiser] de (haar ook onbekende) ouders van deze persoon aan die vertelden dat dat de huisbaas op 28 juli zou terugkomen. Bij een derde bezoek op 1 september 2021 werd niet opengedaan. Op 20 september 2021 heeft [eiser] de woning nogmaals bezocht en werden weer twee onbekende personen aangetroffen die aangaven in de woning te wonen. [eiser] verwijt [gedaagde] dat er toen sprake was van onderverhuur.
5.7.
[gedaagde] heeft ontkend dat zij de woning heeft onderverhuurd. Zij heeft uitgelegd dat in juli 2021 haar neefje en tante en daarna familie uit Zweden op bezoek waren en dat dit de onbekende personen zijn waar [eiser] op doelt.
5.8.
De kantonrechter kan goed begrijpen dat [eiser] er op basis van deze contacten aan de deur ernstig aan twijfelde of [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning had. Tegelijkertijd vormden die vermoedens van onderverhuur destijds kennelijk geen aanleiding om juridische stappen tegen [gedaagde] te ondernemen. [eiser] heeft aangegeven dat de onderverhuur sinds 2022 gestopt lijkt te zijn. Het lange stilzitten van [eiser], gecombineerd met het gegeven dat deze beweerde schending al geruime tijd niet meer actueel is, maakt dat de kantonrechter het verwijt van onderverhuur als grond voor ontbinding van de huurovereenkomst passeert.
5.9.
[eiser] heeft haar stelling dat [gedaagde] ook na 2022 en tot op de dag van vandaag haar hoofdverblijf niet in de woning heeft, onderbouwd door op te merken dat [gedaagde] zelf nooit in de woning werd aangetroffen. Zo werd niet opengedaan tijdens de bezoeken aan de woning op 17 juli, 13 september en 12 oktober 2023. [eiser] heeft ook gewezen op het telefoongesprek met [gedaagde] van 5 oktober 2023 waarin werd aangegeven dat [gedaagde] zelden in de woning verblijft. Zij beroept zich bovendien op buurtonderzoek waaruit zou blijken dat omwonenden [gedaagde] niet (her)kennen. [eiser] heeft ook een aantal foto’s in de procedure gebracht waarop volgens haar te zien is dat [gedaagde] gehuwd is. [eiser] stelt daarmee dat [gedaagde] geen alleenstaande moeder is en dat zij niet in de woning verblijft, omdat men doorgaans woont bij de persoon met wie men getrouwd is en met wie men een gezin vormt.
5.10.
Met hetgeen [gedaagde] hiertegen heeft aangevoerd en ter onderbouwing aan stukken heeft ingebracht, heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter aan haar verzwaarde motiveringsplicht voldaan. Daarvoor is het volgende redengevend.
5.11.
[gedaagde] heeft schriftelijke verklaringen van respectievelijk een vriendin, haar broer, zus, vader, moeder en de vader van haar kinderen ingebracht, waarin deze personen verklaren dat [gedaagde] in de woning woont. Tegenover het buurtonderzoek – waarvan [eiser] geen bewijs heeft overgelegd – heeft [gedaagde] drie verklaringen van buren ingebracht waarin deze aangeven dat [gedaagde] in de woning woont, waaraan twee van hen toevoegen dat zij [gedaagde] regelmatig hebben gezien.
5.12.
Het feit dat zij en/of haar kinderen tijdens bezoeken niet werden aangetroffen komt volgens [gedaagde] doordat zij overdag werkt en haar kinderen dan (voor oppas) bij hun vader, familieleden of op de opvang verblijven. Als zij overdag niet werkt, is zij vaak bij familie op bezoek of bij de vader van de kinderen omdat de woning klein en krap is. [gedaagde] heeft gemotiveerd aangegeven wel elke nacht in de woning te overnachten. [gedaagde] stelt dat [eiser] dit eenvoudig had kunnen controleren.
5.13.
[gedaagde] heeft ook overzichten overgelegd van haar energieverbruik (gas en stroom), waterverbruik en aanslagen voor de afvalstoffenheffing over 2021, 2022 en 2023. Het geringe verbruik en de daarmee gepaard gaande lage kosten heeft zij verklaard door het beperkt aantal (elektrische) apparaten en de grootte van de woning (een zolderruimte van ongeveer 36m2), waarvan zij foto’s heeft overgelegd, en de afwezigheid van haarzelf en haar kinderen overdag. Dat [gedaagde] in 2022 geen enkele keer afval heeft gestort, heeft zij verklaard aan de hand van de hoge afvalkosten. Deze heeft zij beperkt door luiers te laten ophalen door de gemeente of in te leveren bij de crèche en plastic apart weg te gooien, aangezien dit allemaal gratis is. Het andere afval heeft haar (ex-)partner naar zijn werk meegenomen of heeft [gedaagde] in de gemeentelijke afvalbakken gedeponeerd.
5.14.
Ten slotte heeft [gedaagde] opgemerkt dat bij de toegang tot het appartementencomplex een camera van [eiser] hangt. Volgens [gedaagde] zullen de camerabeelden, die niet in haar handen, maar in die van [eiser] zijn, haar relaas kunnen bevestigen.
5.15.
Met het voorgaande heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter aan haar verzwaarde motiveringsplicht voldaan. Haar verweer levert – zowel per onderdeel als over het geheel bezien – bovendien een sluitend verhaal op. Daarnaast geldt dat de bewijsnood van [eiser] in dit geval wordt gerelativeerd doordat zij over camerabeelden kan beschikken waarop te zien is op welke momenten [gedaagde] in het appartementencomplex is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangegeven dat zij die beelden niet heeft bekeken omdat dat een moeilijke en tijdrovende klus is. Naar het oordeel van de kantonrechter had in het licht van de uitgebreid gemotiveerde betwisting van [gedaagde], die [eiser] kende, van [eiser] verwacht mogen worden dat zij deze moeite – desnoods steekproefsgewijs – had genomen. Dit geldt in het bijzonder omdat [eiser], bij afwezigheid van documentatie van het buurtonderzoek of nieuwe aanwijzingen van onderverhuur, geen recente en harde onderbouwing heeft gegeven van haar stelling dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft.
5.16.
Bij deze stand van zaken is de conclusie dat niet kan worden aangenomen dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft en als gevolg daarvan, tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De kantonrechter neemt daarbij ook in aanmerking dat [eiser] een professionele verhuurder is van wie een deugdelijke onderbouwing van de vordering mag worden verwacht en dat het woonrecht van [gedaagde] en haar twee minderjarige kinderen een vitaal recht is. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.
Proceskosten
5.17.
[eiser] krijgt in deze procedure ongelijk. Daarom moet zij de proceskosten van [gedaagde] betalen. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dat zijn de kosten die [gedaagde] moet maken om [eiser] ertoe te brengen aan het vonnis te voldoen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(1/2 punt × € 204,00)
Totaal
€
510,00
5.18.
Met betrekking tot de nakosten oordeelt de kantonrechter dat als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis voldoet en het vonnis vervolgens wordt betekend, [eiser] ook de kosten van de betekening moet betalen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2024.