Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11231596 \ CV EXPL 24-2544
Vonnis in kort geding van 26 augustus 2024
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.D. Ubbink,
tegen
STICHTING WBO WONEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Oldenzaal,
gedaagde partij, hierna te noemen: WBO,
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de mondelinge behandeling van 12 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eiseres] verscheen met haar gemachtigde, mr. M.D. Ubbink. Mr. R.F.A. Rorink verscheen als gemachtigde namens WBO, samen met [naam] , die werkzaam is bij WBO als woonconsulent.
- de mondelinge behandeling van 12 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eiseres] verscheen met haar gemachtigde, mr. M.D. Ubbink. Mr. R.F.A. Rorink verscheen als gemachtigde namens WBO, samen met [naam] , die werkzaam is bij WBO als woonconsulent.
2.Samenvatting
[eiseres] huurt sinds 2020 een woning bij de woningstichting WBO. Zij ondervindt overlast doordat andere huurders persoonlijke zaken in de gemeenschappelijke ruimte plaatsen. Zij heeft WBO hier vaak op aangesproken, maar actie vanuit WBO bleef lange tijd uit. De kantonrechter is met [eiseres] van oordeel dat WBO eerder had moeten optreden tegen de hinder. De vordering zoals die is ingediend kan echter niet worden toegewezen. Omdat WBO wel eerder actie had moeten ondernemen, worden de proceskosten gecompenseerd.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] huurt een woning van WBO op het adres [adres] .
3.2.
Op de tussen [eiseres] en WBO gesloten huurovereenkomst zijn de door WBO gehanteerde huurvoorwaarden van toepassing. In deze huurvoorwaarden is onder meer het volgende bepaald:
‘(…)
Het is huurder – behoudens schriftelijke toestemming van verhuurder – voorts niet toegestaan de gemeenschappelijke ruimten te gebruiken voor opslag en/of stalling van scootmobielen, tweewielers, kinderwagens, handelswaren, afval, gevaarlijke of milieubelastende zaken en andere zaken van welke aard dan ook. Doet huurder dat toch, dan is verhuurder gerechtigd deze zaken te verwijderen op kosten van huurder, nadat huurder door verhuurder schriftelijk in de gelegenheid is gesteld om de zaken binnen een redelijke termijn zelf te verwijderen.
(…)’
3.3.
In de afgelopen jaren heeft [eiseres] meerdere keren bij WBO gemeld dat haar buren op nummers [nummer 1] en [nummer 2] buiten de winter-/vakantieperiodes de doorgangsruimte voor hun woningen belemmeren met het stallen van persoonlijke zaken.
3.4.
[eiseres] is mindervalide, bewegingsbeperkt en afhankelijk van gebruik van hulpmiddelen, zoals een rolstoel, stok en een scootmobiel. [eiseres] kan de diverse obstakels daarmee vaak niet goed passeren.
3.5.
Op 31 oktober 2023 heeft [eiseres] een klacht bij de klachtencommissie Woningcorporaties Twente e.a. ingediend. Op 3 april 2024 heeft de klachtencommissie de klacht gedeeltelijk gegrond verklaard:
‘(…)
De commissie vindt dat de klacht gedeeltelijk gegrond is. Het gaat dan om het onderdeel van de klacht die ziet op de spullen op de galerij en het niet handhaven daarop. Ook het onderdeel van de klacht dat ziet op het niet reageren op e-mails vindt de commissie gegrond.
(…)’
3.6.
Naar aanleiding van de deels gegrond verklaarde klacht heeft WBO voorgesteld om met [eiseres] in gesprek te gaan. Op 1 mei 2024 vindt vervolgens een gesprek plaats, waarbij is afgesproken dat WBO:
- wekelijks op locatie zou controleren en onjuist geplaatste spullen zou verwijderen;
- de huurders per brief zou verzoeken fietsen in de recent geplaatste 2 ‘nietjes’ te zetten.
3.7.
Omdat [eiseres] van mening is dat WBO zich nog steeds niet als goed verhuurder gedraagt, voelde zij zich genoodzaakt om een gerechtelijke procedure te starten.
4.Het geschil
De vordering
4.1.
[eiseres] vordert veroordeling van WBO om binnen 7 dagen na vandaag alle persoonlijke zaken van bewoners geplaatst, althans aanwezig in de (gehele) openbare doorgangsruimte gesitueerd langs de voorzijde van de woning van [eiseres] tot aan de nooduitgang te verwijderen en verwijderd te houden. Dit op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag(deel), met een maximum van € 10.000,-. Ook vordert [eiseres] dat WBO de proceskosten moet betalen.
4.2.
[eiseres] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. WBO is als verhuurder gehouden op te treden tegen onrechtmatige overlast of hinder die door de huurders van WBO aan ándere huurders wordt bezorgd. WBO heeft de vele structureel voorkomende overtredingen van haar buren meermaals (schriftelijk) aan [eiseres] erkend en aangegeven hier tegen op te treden. Van daadwerkelijk, definitief oplossen van de onrechtmatige overlast of hinder is het tot op heden echter nog niet gekomen. Daarom zag [eiseres] zich uiteindelijk genoodzaakt deze procedure te starten.
Het verweer
4.3.
WBO voert aan dat zij wel degelijk optreedt tegen het plaatsen van privézaken in gemeenschappelijke ruimten en dus niet tekort schiet in haar verplichting om het ongestoorde huurgenot aan [eiseres] te verschaffen. WBO vraagt de kantonrechter daarom het gevorderde af te wijzen, met compensatie van de proceskosten.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
Uit de aard van de zaak – het gestelde dat niet wordt opgetreden tegen onrechtmatige hinder/overlast, waardoor het huurgenot van [eiseres] wordt verstoord –
vloeit voort dat sprake is van een spoedeisend belang. Daarom gaat de kantonrechter over tot een inhoudelijke beoordeling van het geschil.
Beoordelingskader
5.2.
Het gevorderde wordt alleen toegewezen, als op grond van de feiten en omstandigheden aannemelijk is dat de beslissing in een bodemprocedure gelijkluidend zal zijn. Dat betekent in dit geval dat de kantonrechter moet beoordelen of het gevorderde in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop het gevorderde kan worden toegewezen bij wijze van voorlopige voorziening.
Optreden WBO tegen onrechtmatige hinder
5.3.
Niet in discussie is dat huurders van WBO op grond van de huurovereenkomst en de daarbij horende algemene voorwaarden geen zaken mogen plaatsen in de gemeenschappelijke ruimten. In geschil is of WBO voldoende optreedt tegen huurders die persoonlijke spullen plaatsen in de gemeenschappelijke ruimten – en of zij een dwangsom moet betalen aan [eiseres] als zij onvoldoende optreedt.
5.4.
De kantonrechter oordeelt dat WBO in het verleden onvoldoende heeft opgetreden tegen de hinder die [eiseres] heeft ondervonden. [eiseres] heeft al meerdere jaren geregeld contact opgenomen met WBO over de hinder, maar een reactie bleef soms uit of kwam pas weken later. Als WBO wel reageerde, werd er vervolgens vaak niet of onvoldoende opgetreden tegen de hinder. Pas in 2023 werd een brief aan alle bewoners gestuurd waarin werd gemeld dat WBO zou gaan optreden als persoonlijke eigendommen niet voor 20 augustus 2023 uit de gemeenschappelijke ruimten gehaald zouden worden. Er werd echter niet op 20 augustus – maar pas maanden later opgetreden.
5.5.
WBO heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat gemiddeld genomen eens in de twee weken een medewerker de woningcomplexen bezoekt. De bewoners worden aangesproken als zij persoonlijke zaken in gemeenschappelijke ruimten stallen, en soms worden spullen weggehaald. De kantonrechter is het met WBO eens dat het toewijzen van het gevorderde onder het opleggen van dwangsommen tot praktische problemen leidt. Van WBO kan namelijk niet verwacht worden dat zij voortdurend een medewerker op pad stuurt om te controleren of huurders zich aan de regels houden. De vordering tot veroordeling van WBO tot het verwijderen en verwijderd houden van persoonlijke zaken in gemeenschappelijke ruimten op straffe van een dwangsom wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
5.6.
[eiseres] heeft al enkele jaren constant contact gezocht met WBO met het verzoek op te treden tegen de hinder die zij ondervindt door de plaatsing van de spullen door haar buren. WBO reageerde meestal erg laat en trad vervolgens niet op, tot eind 2023. Dat [eiseres] zich genoodzaakt voelde een gerechtelijke procedure te starten – mede nu zij WBO veelvuldig heeft aangesproken en zich al tot de klachtencommissie had gewend – is begrijpelijk. Om die reden zullen de proceskosten worden gecompenseerd ook al wordt de vordering van [eiseres] afgewezen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2024.