Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 10934644 \ CV EXPL 24-642
Vonnis van 27 augustus 2024 na verzet
in de zaak van
de stichting
[partij A],
gevestigd te [vestigingsplaats],
hierna te noemen: [partij A],
oorspronkelijk eiseres,
gedaagde in het verzet,
gedaagde in het verzet,
gemachtigde: mr. J. Velten,
tegen
[partij B],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [partij B],
oorspronkelijk gedaagde,
eiseres in het verzet,
eiseres in het verzet,
gemachtigde: mr. H. Hulshof.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de verzetdagvaarding van 14 februari 2024
- de akte producties van [partij A] van 29 maart 2024
- de brief van de griffier van deze rechtbank van 27 februari 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief van de griffier van deze rechtbank van 18 april 2024 waarin opnieuw een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 1 juli 2024. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
Het verstekvonnis.
2.1.
[partij A] heeft aan haar oorspronkelijke vordering ten grondslag gelegd dat zij dringende werkzaamheden moet verrichten aan de woonruimte die [partij B] van haar huurt. Dit ziet op de vervanging van de badkamer. [partij B] werkt hier niet aan mee. Daarom heeft [partij A] een vordering ingesteld tot medewerking hieraan en, indien geen medewerking wordt verleend, de ontruiming van de woning voor de duur van de vervanging, met nevenvorderingen.
2.2.
Bij verstekvonnis van 5 januari 2024 (10857483 \ CV EXPL 23-5098) is de vordering van [partij A] toegewezen en is [partij B] veroordeeld in de proceskosten.
Wat vindt [partij B]?
2.3.
[partij B] heeft tegen dit verstekvonnis verzet aangetekend. Zij heeft bij verzetdagvaarding gevorderd, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, haar te ontheffen van de veroordelingen tegen haar uitgesproken in het verstekvonnis en [partij A] alsnog niet- ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans de vorderingen af te wijzen met de veroordeling van [partij A] in de proceskosten.
2.4.
Volgens haar is er geen sprake van dringende werkzaamheden. De badkamer is niet toe aan vervanging, want er is geen sprake van schimmel, kalkaanslag of loszittende tegels, voegen of sanitair. Alleen de kitrand is aan vervanging toe. Verder betwist [partij B] dat de werkzaamheden erop gericht zijn om eventuele toekomstige lekkages te voorkomen. [partij B] vreest dat de werkzaamheden juist tot lekkages zullen leiden, zoals ook bij een ander appartement het geval is geweest. Tot slot voert [partij B] aan dat er voor andere appartementen een uitzondering is gemaakt, omdat die huurders oud of ziek waren en dat zij net als die huurders op ziet tegen de overlast die de vervanging met zich mee zal brengen.
2.5.
[partij B] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat uit onderzoek is gebleken dat de pvc leidingen die in de vloer zitten wel 100 jaar mee kunnen gaan en niet hoeven te worden vervangen. Verder heeft ze aangevoerd dat naast de uitzondering voor de oude en zieke huurders, er ook een uitzondering is gemaakt voor een huurder die een glazen douchewand heeft geïnstalleerd. Daarbij werd gezegd dat het technisch te moeilijk was om de werkzaamheden uit te voeren. Tot slot heeft [partij B] nog aangevoerd dat ze verwacht dat de huur verhoogd zal worden na de werkzaamheden en dat dit ook een reden is om niet in te stemmen met de vervanging van de badkamer.
Wat vindt [partij A]?
2.6.
[partij A] blijft bij haar standpunt dat de badkamer toe is aan vervanging. De badkamers van het betreffende complex zijn ongeveer 25 jaar oud. Bij meerdere woningen was sprake van een loszittende kitlaag en tegels en ontstond er lekkage. Daarom is [partij A] overgegaan tot een grootschalig, preventief onderhoud: namelijk de vervanging van alle badkamers. Alleen in de woningen waar de badkamer reeds eerder waren vervangen en de badkamer dus niet ongeveer 25 jaar oud was, zijn van deze werkzaamheden niet uitgevoerd. Ook de woningen waarvan de huurders terminaal ziek of te oud waren zijn uitgezonderd. Daarbij is gewacht totdat de woning vrij kwam en heeft het onderhoud daarna plaatsgevonden. [partij A] heeft geprobeerd in overleg te treden met [partij B] over de voorwaarden van de vervanging, waaronder bijvoorbeeld het aanbieden van een logeer- of rustwoning, maar er heeft nooit een goed overleg kunnen plaatsvinden door de afhoudende houding van [partij B]. [partij A] heeft verder aangevoerd dat een badkamer er nog op het gezicht netjes uit kan zien, maar dat de leidingen in de vloer, en met name het aansluitpunt van de leidingen, toch vervangen moeten worden om lekkage te voorkomen.
3.De verdere beoordeling
Is er sprake van dringende werkzaamheden? Ja.
3.1.
De kantonrechter stelt het volgende voorop.
In de wet is bepaald dat de huurder dringende werkzaamheden aan de woning moet gedogen (artikel 7:220 lid 1 BW Pro). Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Het nadeel kan bestaan uit schade, maar bijvoorbeeld ook uit extra kosten.
3.2.
Vaststaat dat de badkamer tussen de 25 en 30 jaar oud is. [partij B] heeft gesteld dat de badkamer er nog netjes uitziet en ter onderbouwing van die stelling foto’s overgelegd. Dat de badkamer er op het oog nog goed onderhouden uitziet, betekent naar het oordeel van de kantonrechter echter niet dat de technische staat ervan ook nog voldoet. Vaststaat dat de door [partij A] ingeschakelde aannemer diverse soortgelijke woningen in hetzelfde complex heeft bekeken en heeft beoordeeld dat de badkamer op het einde van de levensduur loopt en aan vervanging toe is.
3.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [partij A] voldoende toegelicht dat preventief onderhoud noodzakelijk is, omdat diverse, soortgelijke badkamers in hetzelfde complex zodanige gebreken vertoonden dat dit leidde tot lekkages. Door de badkamers te vervangen, voorkomt [partij A] toekomstige schade en betreft dit dus werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld.
3.4.
De conclusie is dat het vervangen van de badkamer dringende werkzaamheden zijn.
Geldt er een uitzondering voor [partij B]? Nee.
3.5.
[partij B] heeft naar voren gebracht dat [partij A] individuele uitzonderingen heeft gemaakt en heeft besloten om in sommige woningen de badkamer niet te vervangen. De kantonrechter begrijpt dat zij meent dat zo’n uitzondering ook voor haar moeten worden gemaakt. [partij A] heeft toegelicht dat zo’n uitzondering slechts kan worden gemaakt als de huurder bijvoorbeeld recent zelf een nieuwe keuken in de woning heeft geplaatst of zodanig ziek of oud is, dat beter kan worden afgewacht tot de woning leegkomt.
De kantonrechter acht een dergelijke of vergelijkbare situatie in het geval van [partij B] niet aan de orde. [partij B] heeft niets gesteld waaruit moet worden afgeleid dat dit wel zo is en zij heeft ook niet onderbouwd op basis waarvan [partij A] verplicht zou zijn om voor haar een dergelijke individuele uitzondering te maken.
3.6.
De kantonrechter overweegt dat [partij B] als huurder op basis van de wet gehouden is om de dringende werkzaamheden aan de badkamer te gedogen en dat [partij A] niet verplicht is om een uitzondering te maken voor [partij B].
De kantonrechter hecht eraan op te merken dat het evident is dat werkzaamheden aan de badkamer voor overlast zorgen voor de huurder, maar het enkele feit dat de werkzaamheden overlast veroorzaken is geen reden om de werkzaamheden niet uit te laten voeren. Als dat wel zo zou zijn, kan dit soort werkzaamheden vrijwel nooit worden uitgevoerd, wat haaks staat op de dringendheid ervan. [partij A] op de zitting (nogmaals) medegedeeld dat een ingerichte logeer- of rustwoning ter beschikking stond van de huurders. Dat deze woning thans niet meer beschikbaar is voor [partij B] is naar het oordeel van de kantonrechter aan [partij B] zelf te wijten, doordat zij niet beschikbaar was voor een goed overleg over de (planning van de) uitvoering.
De conclusie.
3.7.
Het verzet zal dan ook ongegrond worden verklaard.
3.8.
[partij B] zal als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten van deze verzetsprocedure worden belast.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
verklaart het verzet ongegrond;
4.2.
bekrachtigt het verstekvonnis van 5 januari 2024 (10857483 \ CV EXPL 23-5098),
en, onverminderd de veroordeling in het verstekvonnis,
4.3.
veroordeelt huurder in de kosten van de verzetprocedure aan de kant van [partij A], tot heden begroot op € 204,00 (1 punt x € 204,00 volgens het geldende liquidatietarief) aan salaris gemachtigde;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2024. (SK)