Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11001354 \ CV EXPL 24-686
Vonnis van 10 september 2024
in de zaak van
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Beter Wonen,
gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
[partij],
wonende te Almelo,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 maart 2024;
- de conclusie van antwoord van 26 maart 2024 tevens inhoudende een eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord van 26 maart 2024 tevens inhoudende een eis in reconventie;
- de producties van [partij] alsmede een vermeerdering van eis in reconventie van 9 april 2024 en
- de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2.
De mondelinge behandeling van 13 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Mevrouw [naam] is namens de gemachtigde van Beter Wonen verschenen. De heer [partij] is niet verschenen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Samenvatting
2.1.
De kantonrechter wijst de vorderingen in conventie (gematigd) toe. Beter Wonen heeft voldoende aangetoond dat [partij] het gehuurde in slechtere staat heeft achtergelaten dan de staat waarin het gehuurde zich bevond bij aanvang. Daardoor heeft Beter Wonen schade geleden, welke [partij] moet vergoeden. Ook moet [partij] de proceskosten betalen.
2.2.
De vordering van [partij] in reconventie wordt afgewezen omdat Beter Wonen voldoende heeft toegelicht waarom [partij] deze bedragen moest betalen.
3.De feiten
3.1.
Tussen Beter Wonen en [partij] bestond een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] (hierna te noemen: de woning). Daarnaast bestond tussen Beter Wonen en [partij] een huurovereenkomst met betrekking tot een garage aan de [adres 2] (hierna te noemen: de garage).
3.2.
Op de huurovereenkomsten tussen Beter Wonen en [partij] zijn de algemene huurvoorwaarden van Beter Wonen van toepassing.
In artikel 9.5 (algemene huurvoorwaarden betrekking hebbende op de garage) respectievelijk artikel 9.6 (algemene huurvoorwaarden betrekking hebbende op de woning) is het volgende opgenomen:
“Huurder is aansprakelijk voor de schade die wordt veroorzaakt door een verandering of toevoeging die door huurder is aangebracht. Huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van derden voor schade veroorzaakt door huurder zelf aangebrachte veranderingen aan het gehuurde.”
3.3.
Op 16 juni 2020 heeft de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, de beide huurovereenkomsten ontbonden en [partij] bij verstek veroordeeld tot ontruiming van de woning en de garage, met betaling van de huurachterstand en bijkomende kosten.
3.4.
Op 14 juli 2020 heeft [partij] de sleutels ingeleverd. De volgende dag – dus op 15 juli 2020 – heeft een eindinspectie plaatsgevonden. De deurwaarder heeft een
proces-verbaal van bevindingen opgesteld. Hierin is onder meer het volgende opgenomen:
“Op 14 juli 2020 zijn de sleutels van het pand door geëxecuteerde op mijn kantoor afgegeven. Met deze sleutels heb ik mij begeven naar en vervolgens bevonden nabij voormeld percelen om te constateren of de woning en de garage ook daadwerkelijk zijn ontruimd.
1) De situatie bij de woning aan de [adres 1]:
‘Na het openmaken van de voordeur heb ik in de woning
GECONSTATEERD
1. dat er geen personen in het perceel aanwezig waren, en
2. dat in gemeld perceel geen roerende werden aangetroffen; wel bevonden zich in de tuin nog diverse zaken, waaronder een aantal zitbanken; ook was de tuin al geruime tijd niet onderhouden;
Ik heb de sloten van de buitendeuren van de woning laten vervangen door een tweetal medewerker van executant en heb executant in het bezit van de woning gesteld en vervolgens -in tegenwoordigheid als hiervoor gerelateerd- verlaten;
2) De situatie bij de garage aan de [adres 2]
Vervolgens heb ik, gerechtsdeurwaarder, mij in tegenwoordigheid van een tweetal medewerkers van executant, begeven naar de garage; na het openmaken van de garagedeur heb ik geconstateerd dat deze niet leeg was en dat hierin nog diverse (niet waardevolle) zaken aanwezig waren;
deze zaken zullen op een later tijdstip door een derde voor rekening en risico van geëxecuteerde uit de garage worden verwijderd om vervolgens ter stort te worden aangeboden;”
3.5.
Op 22 juli 2020 heeft de eindopname van de woning en de garage plaatsgevonden. Op 29 juli 2020 stuurde Beter Wonen de eindafrekening naar [partij]. Hierin staat onder meer dat [partij] een bedrag van € 6.588,35 aan Beter Wonen moet betalen ter zake eindopname ( € 2.845,00) huur, kosten voor ontruiming en energiekosten.
3.6.
[partij] heeft de kosten die gemoeid gaan met de eindopname niet voldaan.
3.7.
Op 10 juni 2021 heeft Beter Wonen per brief de afrekening van de servicekosten en energielasten aan [partij] toegestuurd. [partij] zou een bedrag van € 17,85 terugkrijgen, welk bedrag in mindering is gebracht op het nog niet voldane bedrag van € 2.845,00, waarmee een bedrag van € 2.827,15 resteert.
4.Het geschil
In conventie
De vordering
4.1.
Beter Wonen vordert - samengevat – dat [partij] een bedrag van € 3.636,83 moet betalen, vermeerderd met de wettelijke rente per jaar over € 2.827,15 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling. Ook vordert Beter Wonen dat [partij] de proceskosten moet betalen.
4.2.
Beter Wonen legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [partij] is zijn verplichtingen uit de huurovereenkomsten niet nagekomen door het gehuurde niet in goede staat op te leveren.
Het verweer
4.3.
[partij] voert verweer en stelt dat hij de woning juist in betere staat heeft achtergelaten. Ook heeft hij – op een bank in de tuin na – geen spullen achtergelaten. Op het moment dat [partij] de sleutels in 2017 kreeg, heeft er geen beginopname plaatsgevonden. Ook heeft er geen eindopname plaatsgevonden.
In reconventie
De vordering
4.4.
[partij] vordert veroordeling van Beter Wonen tot een bedrag van € 2.330,32. [partij] voert daartoe aan dat hij € 973,54 teveel aan ontruimingskosten heeft betaald. Ook heeft hij € 1.356,78 beslagkosten betaald, terwijl er geen beslag is gelegd. Deze bedragen heeft hij dus onverschuldigd aan Beter Wonen betaald.
Het verweer
4.5.
Beter Wonen betwist dat zij bij het executeren van het ontruimingsvonnis te veel kosten in rekening heeft gebracht. Ook wordt door Beter Wonen betwist dat de beslagkosten ten onrechte in rekening zijn gebracht; er is namelijk wel beslag gelegd en er zijn dus ook kosten gemaakt.
5.De beoordeling
In conventie
Hoofdsom
5.1.
De kantonrechter moet in conventie beoordelen of [partij] aansprakelijk is voor de schade die Beter Wonen stelt te hebben geleden door het toedoen van [partij]. In
artikel 7:218 van Pro het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat een huurder aansprakelijk is voor schade aan de verhuurde zaak, als deze schade is ontstaan doordat de huurder toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Uit artikel 7:224 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek volgt dat de huurder – indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving is gemaakt – het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren als waarin deze volgens de omschrijving is aanvaard.
5.2.
[partij] voert aan dat er geen beschrijving is gemaakt van het gehuurde. [partij] heeft echter ook een filmpje van 19 september 2017 in het geding gebracht, waarin de staat van de woning bij aanvang van de huur zichtbaar is. De kantonrechter merkt dit filmpje aan als een ‘beschrijving’ zoals bedoeld is in artikel 7:224 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Uit dit filmpje blijkt in welke staat [partij] de woning heeft ontvangen. Op het filmpje is onder meer te zien dat het behang in de slaapkamers gekleurd is en dat de tuin in nette staat is, zonder onkruid op de betegeling. Het had op de weg van [partij] gelegen om te bewijzen dat hij de woning in slechte staat opgeleverd heeft gekregen. [partij] heeft echter geen bewijsstukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat de woning en de tuin in een andere staat verkeerden dan op de door hem overgelegde film te zien is.
5.3.
Beter Wonen moet bewijzen dat de woning en de tuin in slechtere staat verkeerden bij het beëindigen van de huur ten opzichte van de beschrijving bij aanvang van de huur. Beter Wonen heeft hieraan voldaan. Zij heeft foto’s in het geding gebracht waaruit blijkt dat de woning en de garage niet leeg en schoon zijn achtergelaten en dat de tuin overwoekerd was. Uit deze bewijsstukken blijkt duidelijk dat [partij] de woning en de tuin in veel slechtere staat heeft achtergelaten, dan waarin hij de woning opgeleverd heeft gekregen.
De kantonrechter constateert ook dat het behang al bij aanvang van de huurovereenkomst donker gekleurd was. De kosten voor het verwijderen van het behang mogen derhalve niet aan [partij] worden doorberekend, zoals ook tijdens de mondelinge behandeling is erkend door de gemachtigde van Beter Wonen. Daarom wordt een bedrag van € 200,00 – zijnde het in rekening gebrachte bedrag voor het verwijderen van het behang – in mindering gebracht op de hoofdsom. De resterende hoofdsom van € 2.627,15 wordt toegewezen.
Incassokosten
5.4.
Beter Wonen vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De gevorderde incassokosten worden echter verminderd, nu de hoofdsom gematigd wordt toegewezen. [partij] moet € 469,14 (inclusief btw) – conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten – betalen.
Wettelijke rente
5.5.
De gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, nu deze is berekend over een te hoge hoofdsom. De kantonrechter wijst toe de wettelijke rente over € 2.627,15 vanaf de verzuimdatum, ofwel 8 maart 2022, tot de dag van gehele betaling.
Conclusie
5.6.
[partij] moet dus een bedrag van € 3.096,29 betalen, bestaande uit een hoofdsom van € 2.627,15, en € 469,14 aan incassokosten. Daarnaast moet [partij] de wettelijke rente over € 2.627,15 betalen vanaf 8 maart 2022 tot de dag van gehele betaling.
In reconventie
Onverschuldigde betaling
5.7.
De kantonrechter moet in reconventie beoordelen of [partij] te veel heeft betaald aan Beter Wonen voor ontruimingskosten en beslagkosten, en dus of het beroep op onverschuldigde betaling slaagt. Voor een geslaagd beroep op onverschuldigde betaling als bedoeld in artikel 6:202 van Pro het Burgerlijk Wetboek is vereist dat [partij] zonder rechtsgrond een geldbedrag aan Beter Wonen heeft betaald.
5.8.
[partij] voert ten eerste aan dat hij € 4.335,04 ontruimingskosten heeft betaald, terwijl hij slechts € 3361,50 verschuldigd zou zijn. Beter Wonen heeft dit standpunt van [partij] gemotiveerd betwist. Uit het verstekvonnis van 16 juni 2020 volgt dat [partij] een bedrag van € 3.048,54 moet betalen wegens de tot 1 juni 2020 verschuldigde huurpenningen, de incassokosten, rente en btw. Daarnaast is in het verstekvonnis opgenomen dat [partij] een vergoeding moet betalen voor het voortgezet gebruik van het gehuurde, te berekenen vanaf 1 juni 2020.
[partij] heeft de woning op 14 juli 2020 verlaten. Beter Wonen mocht op grond van het verstekvonnis voor de volledige maand juli een gebruiksvergoeding in rekening brengen bij [partij]. Beter Wonen heeft een gebruiksvergoeding in rekening gebracht vanaf 1 juni 2020 tot en met 22 juli 2020, ofwel een bedrag van € 1.286,50. Dit bedrag en het eerder genoemde verschuldigde bedrag van € 3.048,54, maakt samen dat [partij] een bedrag van
€ 4.335,04 aan ontruimingskosten moest betalen.
5.9.
[partij] voert daarnaast nog aan dat er een bedrag van € 1.356,78 in rekening is gebracht, terwijl geen beslag is gelegd. Er zouden dus ook geen beslagkosten zijn gemaakt. Beter Wonen heeft deze stelling van [partij] gemotiveerd betwist en voldoende onderbouwd dat er beslagkosten zijn gemaakt. [partij] heeft de gelegenheid gekregen om op de door Beter Wonen overgelegde stukken van het beslag te reageren, maar heeft hier geen gebruik van gemaakt.
5.10.
Concluderend wordt de vordering van [partij] afgewezen.
In conventie en in reconventie
De proceskosten
5.11.
[partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij] worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 496,00
- salaris gemachtigde € 714,00 (3 punten × € 238,00)
- nakosten €
135,00
135,00
Totaal € 1.481,72
6.De beslissing
In conventie
6.1.
veroordeelt [partij] tot betaling van een bedrag van 3.096,29, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.627,15 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van voldoening;
6.2.
wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
6.3.
wijst het gevorderde af;
In conventie en in reconventie
6.4.
veroordeelt [partij] in de proceskosten van € 1.481,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [partij] ook de kosten van betekening betalen,
6.5.
verklaart de veroordelingen in de overwegingen 6.1. en 6.4. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024.