Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/316981 / KG ZA 24-145
Vonnis in kort geding van 12 september 2024
in de zaak van
1.DE VERENIGING VAN EIGENAARS GARAGEBOXEN/OPSLAGRUIMTEN “ [adres] ”,
gevestigd in [woonplaats 1] ,
eisende partij,
advocaat: mr. N.A. Luijten,
met als voegende partijen aan de zijde van de VvE:
2.[eiser 1] ,
wonende in [woonplaats 2] ,
3. [eiser 2] ,
wonende in [woonplaats 3] ,
4. [eiser 3] ,
wonende in [woonplaats 4] ,
5. [eiser 4] ,
wonende in [woonplaats 5] ,
advocaat: mr. N.A. Luijten,
hierna tezamen te noemen: de VvE,
tegen
1.BIJZONDERVASTGOED B.V.,
gevestigd in Tuk,
advocaat: mr. J.D. Poot,
2.
MKB VASTGOED NEDERLAND PROJECT ONTWIKKELING B.V.,
2.
MKB VASTGOED NEDERLAND PROJECT ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd in Steenwijk,
procederende bij haar bestuurder de heer [naam] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed,
of afzonderlijk: Bijzondervastgoed, en MKB Vastgoed.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties
- de incidentele conclusie tot voeging van de VvE
- de akte wijziging van eis van de VvE, waarbij zij de grondslag van haar eis heeft aangevuld met onrechtmatige daad
- de producties die Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed in het geding hebben gebracht
- de mondelinge behandeling van 29 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van de VvE
- de pleitnota van Bijzondervastgoed.
- de mondelinge behandeling van 29 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van de VvE
- de pleitnota van Bijzondervastgoed.
2.De feiten
2.1.
Bijzondervastgoed is eigenaar van percelen grond, gelegen nabij de [adres] , waarop zij samen met MKB Vastgoed 27 garageboxen/opslagruimten heeft opgericht.
2.2.
MKB Vastgoed is projectontwikkelaar en aannemer.
2.3.
In september 2022 hebben Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed een offerte uitgebracht voor de bouw van meerdere bedrijfsunits/garageboxen. De offerte vermeldt onder meer:
“Namens Bijzondervastgoed (…) als eigenaar van de grond en MKB Vastgoed Nederland PO zenden wij u de offerte en omschrijving van het bovengenoemde bouwplan (…)
-
Omschrijving:
Omschrijving:
(…)
terrein tussen de units geheel bestraat evenals aan het gedeelte aan de achterzijde (17 eenheden)
terrein tussen de units geheel bestraat evenals aan het gedeelte aan de achterzijde (17 eenheden)
(…)
-
Technische installaties
Technische installaties
Elektra aansluiting in meterkast in technische ruimte (…)
Elektra aansluiting in meterkast in technische ruimte (…)
Water geleverd in meterkast operationeel geleverd (…)
Water geleverd in meterkast operationeel geleverd (…)
-
Algemeen:
Algemeen:
(…)
Er wordt een centrale toiletgroep gerealiseerd t.b.v. alle eigenaren
Er wordt een centrale toiletgroep gerealiseerd t.b.v. alle eigenaren
(…)
-
Voorbehouden:
Voorbehouden:
(…)
Offerte beschrijvingen prevaleren boven tekeningen”
Offerte beschrijvingen prevaleren boven tekeningen”
2.4.
De garageboxen zijn verkocht middels koop-/aannemingsovereenkomsten. De kopers zijn van rechtswege lid geworden van de VvE.
2.5.
Artikel II van de koop-/aannemingsovereenkomsten bepaalt onder meer:
“De verkrijger geeft opdracht en de ondernemer neemt aan conform de betreffende beknopte technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, op de boven omschreven grond, de daarop geprojecteerde in aanbouw zinde opstal(len) (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.”
2.6.
In artikel III van de overeenkomst wordt vermeld:
“De onder I en II vermelde koop- en aannemingsovereenkomst vormen tezamen één geheel.”
2.7.
Artikel 5 van Pro de overeenkomsten bepaalt onder meer:
“1. Na aanvang van de start werkzaamheden is de bouwtijd naar verwachting circa vier maanden, er van uitgaande dat de huidige markt stabiliseert.”
2.8.
Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van MKB Vastgoed van toepassing.
2.9.
Onder punt 3 van de “Definities” wordt in deze algemene voorwaarden vermeld:
“Onder ondernemer wordt in deze voorwaarden verstaan degene die ingevolge de koop-/aannemingsovereenkomst de verkoper en aannemer is en in die overeenkomst benoemd is als ondernemer.”
2.10.
Artikel 14, vierde lid, van die voorwaarden bepaalt:
“Onder datum van oplevering wordt in de koop-/aannemingsovereenkomst verstaan de datum waarop de verkrijger, nadat het rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door of namens beide partijen is getekend, de sleutels van de bedrijfsunit in ontvangst heeft genomen.”
2.11.
Artikel 15 van Pro de algemene voorwaarden vermeldt:
“De ondernemer verbindt zich de eventuele tekortkomingen, zoals opgenomen in het rapport als vermeld in artikel 14 lid 4 van Pro deze algemene voorwaarden onverwijld, maar uiterlijk binnen drie maanden na de datum van oplevering te herstellen (…)”
2.12.
Op 20 april 2023 hebben meerdere kopers, tevens leden van de VvE, van Bijzondervastgoed bericht ontvangen dat de boxen klaar waren om te worden gebruikt, dat al het straatwerk er lag en dat alle voorzieningen waren getroffen.
2.13.
Op 22 april 2023 heeft een bezichtiging van de boxen plaatsgevonden en heeft een aantal eigenaren de sleutels van hun garagebox ontvangen.
2.14.
Op 26 september 2023 heeft de oprichtingsvergadering van de VvE plaatsgevonden. De van die vergadering opgemaakte notulen vermelden onder meer:
“De afbouw van het bedrijfsgedeelte op het terrein is vertraagd daar de medebouwer heeft afgehaakt. Er is inmiddels een nieuwe medebouwer gevonden.”
2.15.
Bijzondervastgoed heeft op 4 januari 2023 een aanvraag gedaan voor een aansluiting voor water en elektra voor de garageboxen, respectievelijk bij Vitens en Rendo. De aanvraag is echter niet in behandeling genomen.
2.16.
Op 13 mei 2023 heeft Bijzondervastgoed een nieuwe aanvraag gedaan voor aansluitingen voor water en elektra ten behoeve van de garageboxen. De aanvraag kon niet in behandeling worden genomen omdat Vitens en Rendo was gebleken van een discrepantie tussen huisnummers die geregistreerd waren in het gemeentelijke BAG-register en in de administratie van Vitens en Rendo.
2.17.
Bij brief van 21 februari 2024 heeft (het bestuur van) de VvE diverse gebreken aan het complex gemeld.
2.17.
Bij brief van 11 april 2024 heeft de advocaat van de VvE Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed in gebreke gesteld in verband met meerdere gebreken aan de garageboxen en gesommeerd om de gebreken te verhelpen. Deze sommatie is bij brief van 30 mei 2024 herhaald.
2.18.
Bij e-mail van 7 augustus 2024 heeft de brandverzekeraar van de VvE de VvE het volgende meegedeeld:
“Na het eerdere bezoek van onze taxateur en uit recente foto’s van de situatie ter plaatse concluderen wij dat de elektra (nog steeds) niet op orde lijkt te zijn bij de garageboxen [adres] . Dit is aanleiding voor ons om een keuring van de elektrische installatie verplicht te stellen. Er lopen kabels boven de grond en de aardlekschakelaar klapt eruit op het moment dat er 2 apparaten of meer aangezet worden. De elektriciteit en de wateraansluiting lopen via de aansluiting van de woning [adres] naar de garageboxen. Er is geen eigen aansluiting. Wij hebben grote vraagtekens bij de brandveiligheid. Dit is voor ons een te groot risico. Wij willen dat deze risico’s worden onderzocht door middel van een Scope10 inspectie
(…)
U dient voor 1 november 2024 de keuring te hebben afgerond.”
2.19.
De brief vermeldt verder dat als er voor 1 november 2024 geen keuring wordt uitgevoerd de verzekering wellicht geen dekking biedt bij brandschade als deze het gevolg is van ondeugdelijke elektra.
2.20.
Nadat de gemeente Steenwijkerland de kwestie van de huisnummers had opgelost door bij besluit van 26 augustus 2024 nieuwe huisnummers toe te kennen, heeft Bijzondervastgoed op 27 augustus 2024 een nieuwe aanvraag voor een water- en elektra aansluiting voor de garageboxen ingediend bij Vitens en Rendo.
3.Het geschil en de beoordeling in het incident ex artikel 217 Rv Pro
3.1.
[eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] en [eiser 4] hebben verzocht zich te voegen aan de zijde van de VvE.
3.2.
Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed hebben tegen de voeging bezwaar gemaakt en in dat kader aangevoerd dat [eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] en [eiser 4] geen belang bij hun vordering tot voeging hebben.
3.3.
Op grond artikel 217 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan ieder die een belang heeft bij een tussen andere partijen aanhangig geding vorderen zich daarin te mogen voegen. Indien aan deze eis is voldaan en de incidentele vordering tot voeging volgens artikel 218 Rv Pro tijdig is ingesteld, is die vordering in beginsel toewijsbaar. Voor voeging of tussenkomst in een kort geding is het reeds voldoende indien de tussenkomende partij een rechtstreeks en in rechte erkenbaar belang heeft om met eigen argumenten als partij in het geding op te komen (zie in dit verband HR 15-11-1996, NJ 1997, 482).
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] en [eiser 4] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een rechtstreeks in rechte erkenbaar belang hebben bij het aanvoeren van argumenten in de hoofdzaak. Zij zijn namelijk contractspartij bij de gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten en mede-gerechtigde tot het gebruik van hun garagebox en de gemeenschappelijke ruimten waar het geschil in deze procedure om gaat. Hun belang is ook gelegen in de mogelijkheid dat een deel van de vorderingen wordt afgewezen omdat één of meerdere van de vorderingen van de VvE ziet (zien) op een niet-gemeenschappelijk gedeelte van de onroerende zaak. De vordering tot voeging zal dan ook worden toegewezen.
4.Het geschil in de hoofdzaak
4.1.
De VvE vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat gedaagden worden veroordeeld om:
I. binnen vijf weken na het te wijzen vonnis, althans binnen een termijn door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, ervoor zorg te dragen dat de VvE beschikt over goed functionerende permanente hoofdaansluitingen op zowel het elektriciteitsnet als het waternet, die voldoen aan de daaraan te stellen eisen van overheidswege;
II. binnen één week na het te wijzen vonnis, althans binnen een termijn door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, een door gedaagden geaccordeerde offerte voor de uit te voeren werkzaamheden in verband met de definitieve aansluitingen goed functionerende permanente hoofdaansluitingen op zowel het elektriciteitsnet als het waternet aan de VvE te doen toekomen;
III. binnen één week na het te wijzen vonnis, althans binnen een termijn door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, schriftelijk bewijsmateriaal aan de VvE te doen toekomen waaruit blijkt dat de ongeldigheid van de vier overige aanvragen voor elektra-aansluitingen geen vertraging tot gevolg zal hebben voor de aanleg van definitieve elektra-aansluiting ten behoeve van de VvE;
IV. ervoor zorg te dragen dat de tijdelijke aansluitingen op het elektriciteits- en waternet naar behoren, dat wil zeggen zonder storingen, functioneren totdat de goed functionerende permanente hoofdaansluitingen op zowel het elektriciteitsnet als het waternet zijn gerealiseerd;
al deze vorderingen op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per overtreding en
€ 1.000,00 per dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 100.000,00;
V. binnen twee weken na het te wijzen vonnis, althans binnen een termijn door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, ervoor zorg te dragen dat de lekkages in de units [nummer 1] tot en met [nummer 2] definitief worden verholpen door het treffen van maatregelen die zorgen voor een permanente oplossing van de lekkageproblematiek;
VI. binnen vier weken na het te wijzen vonnis, althans binnen een termijn door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen:
- het terrein aan de zij- en achterkant van de units te voorzien van een deugdelijke bestrating tot tenminste één meter uit de gevel van het gebouw;
- het terrein rond het toiletgebouw, tevens technische ruimte, te voorzien van een deugdelijke bestrating tot tenminste één meter uit de gevel van het gebouw;
- de toerit van de openbare weg naar de garageboxen zodanig te verharden dat deze op een behoorlijke manier gebruikt kan worden door gemotoriseerde voertuigen;
- parkeerplaatsen te realiseren zoals afgebeeld op de contracttekeningen en in de verkoopbrochure;
- een toegangspoort en een omheining te plaatsen bij de ingang van het terrein;
- tussenmeters bij de verlichting te plaatsen;
- een spoelplaats te realiseren;
één en ander voorafgegaan door een binnen een week na het te wijzen vonnis, althans binnen een termijn door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, door gedaagden aan de VvE toe te zenden plan van aanpak waaruit blijkt welke werkzaamheden zullen worden uitgevoerd met welke deugdelijke materialen en binnen welke redelijke termijn;
veroordeling V en VI op op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per overtreding en
€ 1.000,00 per dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 100.000,00;
VII. gedaagden te veroordelen in de kosten van het geding.
4.2.
Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed hebben verweer gevoerd. De voorzieningenrechter gaat er, gelet op de in deze kwestie bestaande samenhang tussen beide partijen en mededeling daarover door MKB Vastgoed, vanuit dat het door Bijzondervastgoed gevoerde verweer ook van toepassing is op MKB Vastgoed.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in de hoofdzaak
Het spoedeisend belang
5.1.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De rechter moet daarom eerst beoordelen of de VvE ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
5.2.
Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed hebben het spoedeisend belang van de VvE betwist door ten aanzien van de vorderingen die zien op de elektra- en wateraansluiting aan te voeren dat er tijdelijke aansluitingen bestaan waarvan door de VvE niet is aangetoond dat die gebrekkig zijn of anderszins niet voldoen.
5.3.
Het gevoerde verweer faalt in ieder geval voor zover dat ziet op de aansluitingen voor water en elektra. De VvE heeft met de overlegging van de hiervoor deels geciteerde e-mail van de brandverzekeraar voldoende aangetoond dat zij een spoedeisend belang heeft bij het verhelpen van de thans bestaande situatie. De huidige situatie is volgens de brandverzekeraar gebrekkig, waarbij zelfs mogelijk de brandveiligheid in het geding is, en de VvE dient voor 1 november 2024 een keuring te laten uitvoeren waaruit blijkt dat de aansluitingen deugdelijk zijn. De brandverzekeraar eist daarmee duidelijkheid omtrent de situatie. Dat levert voldoende spoedeisend belang op bij de vorderingen die zien op een permanente en goed functionerend aansluiting op zowel het water- als het elektriciteitsnetwerk, zeker gezien het feit dat er inmiddels reeds lange tijd is verstreken met het realiseren van dergelijke aansluitingen.
Niet-ontvankelijkheid vanwege ontbreken machtiging VvE
5.4.
Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed hebben ter zitting hun verweer ingetrokken ten aanzien van de niet-ontvankelijk van de VvE.
Aansprakelijkheid Bijzondervastgoed
5.5.
Bijzondervastgoed heeft aangevoerd dat zij niet kan worden aangesproken op de door de VvE gestelde gebreken nu zij zich bij de koop-/aannemingsovereenkomst slechts heeft verbonden tot levering van onverdeeld mede-eigendom met het recht tot uitsluitend gebruik van een garagebox. Die verplichtingen zijn nagekomen. Zij kan niet worden aangesproken op gebreken in de bouw van de garageboxen (de aannemingskant). De vorderingen, voor zover gericht tegen Bijzondervastgoed, moeten daarom worden afgewezen, aldus Bijzondervastgoed.
5.6.
Dit verweer faalt. Wanneer gekeken wordt naar de tekst van de koop-/aannemingsovereenkomst, wordt gezien dat “de ondernemer” verplichtingen heeft. Deze term is in de koop-/aannemingsovereenkomst niet gedefinieerd. Op grond van de (toepasselijke) algemene voorwaarden ziet het begrip “Ondernemer” zowel op Bijzondervastgoed (als verkoper) als MKB Vastgoed (als aannemer). Met de term ‘ondernemer’ wordt in deze voorwaarden namelijk verstaan degene die ingevolge de koop-/aannemingsovereenkomst de verkoper en aannemer is. Daarnaast blijkt uit de offerte dat deze is uitgebracht namens Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed gezamenlijk en verder is Bijzondervastgoed actief in gesprek gegaan met (leden van) de VvE over beweerde gebreken en heeft zij niet verwezen naar MKN Vastgoed. Dit alles duidt erop dat beide partijen gezamenlijk als één contractspartij moeten worden beschouwd. Het door Bijzondervastgoed bepleite onderscheid in hoedanigheid tussen haar en MKB Vastgoed waar het de (nakoming van de) verbintenissen uit de koop-/aannemingsovereenkomst acht de rechtbank dan ook niet aannemelijk.
De gestelde gebreken
5.7.
De vordering onder I van het petitum van de VvE ziet op het realiseren van goed functionerende permanente hoofdaansluitingen van de garageboxen op zowel het elektriciteitsnet als op het waternet. Volgens de VvE voldoen de huidige, tijdelijke, voorzieningen niet. De elektriciteit en de waterleiding zijn reeds meermalen uitgevallen terwijl voor de wateraansluiting geldt dat deze onderhevig is aan weersinvloeden (met daarbij het risico op legionellabesmetting). Ook de brandverzekeraar van de VvE heeft meegedeeld dat de VvE op korte termijn maatregelen moet treffen om dekking onder die verzekering te behouden. Volgens de VvE zijn Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed op dit punt toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koop-/aannemingsovereenkomst.
5.8.
Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed voeren primair tot hun verweer aan dat de garageboxen zijn opgeleverd en dat de onderhoudstermijn na oplevering reeds is verstreken zodat gebreken nu niet meer opgevoerd kunnen worden. Daarnaast betwisten zij dat de tijdelijke aansluitingen niet voldoen en voeren zij aan dat zij zich hebben ingespannen om de definitieve aansluitingen tijdig te realiseren maar dat zij daarbij afhankelijk zijn van de medewerking van Vitens en Rendo. Als gevolg van hun handelwijze en dat van de gemeente Steenwijkerland is het nog niet gelukt om de permanente aansluitingen te realiseren. Alleen Vitens en Rendo mogen deze aansluitingen realiseren, Bijzondervastgoed mag dat zelf niet. Bijzondervastgoed kan niet veroordeeld worden tot het onmogelijke.
5.9.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het debat van partijen omtrent de vraag of er al dan niet is opgeleverd in het midden kan blijven. Vast staat immers, op grond van de inhoud van de offerte, dat onderdeel van de overeenkomst was dat de kopers een aansluiting voor water en elektra geleverd zouden krijgen. Ook staat vast dat deze permanente aansluitingen nog altijd niet zijn gerealiseerd. Op grond van de algemene voorwaarden van Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed rust op hen de verplichting om gebreken te herstellen. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter vormt het ontbreken van een permanente, deugdelijk aansluiting voor de levering van nutsvoorzieningen een (ernstig) gebrek. Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed lijken ook te erkennen dat op hen de verplichting rust om deze alsnog te realiseren, zij hebben immers meerdere aanvragen gedaan om dergelijke aansluitingen te realiseren. Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed schieten naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter toerekenbaar tekort door het niet leveren van deze aansluitingen. Hetgeen zij hebben aangevoerd omtrent de handelwijze van de nutsleveranciers en de gemeente kan hen niet baten. Dergelijke omstandigheden behoren in de verhouding tot de VvE naar redelijkheid voor rekening en risico van Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed te komen. Daarmee is het voldoende aannemelijk dat deze vordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen.
5.10.
De vordering onder I van het petitum is dan ook toewijsbaar met dien verstande dat de voorzieningenrechter zal bepalen dat de aansluitingen voor 31 december 2024 moeten zijn gerealiseerd. De bestuurder van MKB Vastgoed heeft ter zitting verklaard dat de aansluitingen in circa anderhalve maand na de aanvraag gerealiseerd moeten kunnen worden. MKB Vastgoed heeft op 26 augustus 2024 een aanvraag bij de nutsleveranciers ingediend. Op grond van één en ander valt redelijkerwijze te verwachten dat de aansluitingen voor de hiervoor bedoelde datum zullen kunnen worden gerealiseerd. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd tot een bedrag van € 2.500,00 voor elke week dat Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed na 31 december 2024 in gebreke blijven met het realiseren van de aansluitingen, met een maximum van € 75.000,00.
5.11.
De vordering onder II van het petitum wordt als niet weersproken toegewezen, met dien verstande dat de termijn voor nakoming zal worden bepaald op vier weken en de gevorderde dwangsom zal worden afgewezen nu niet valt in te zien dat Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed tekort zullen schieten in de nakoming van de veroordeling.
5.12.
De vordering onder III van het petitum wordt afgewezen nu de VvE daarbij geen belang (meer) heeft. Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed hebben in deze procedure immers bewijs van hun aanvragen overgelegd.
5.13.
De vorderingen onder IV en V van het petitum worden afgewezen. Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed hebben betwist dat zich de door de VvE gestelde storingen aan het elektriciteits- en waternet hebben voorgedaan, alsmede dat zich lekkages in de garageboxen voordoen. De VvE heeft in reactie daarop haar vorderingen op deze punten niet nader onderbouwd zodat zij het bestaan van deze storingen en lekkage niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt zodat ook onvoldoende grond bestaat voor veroordeling van Bijzondervastgoed en MBK Vastgoed tot herstel daarvan.
5.14.
De vorderingen onder VI van het petitum worden afgewezen. De VvE wil, kort samengevat, dat het buitenterrein en toiletgebouw worden afgebouwd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de VvE bij toewijzing daarvan niet voldoende spoedeisend belang. Vaststaat dat de individuele garageboxen bereikbaar zijn omdat de ruimte daartussen bestraat is en de toegang verhard door middel van puin. Bijzondervastgoed en MKB Beheer hebben toegelicht dat de verdere werkzaamheden eerst kunnen worden uitgevoerd als de elektra- en wateraansluitingen zijn gelegd. Er dient namelijk een schouw plaats te vinden door de nutsleveranciers en de leidingen moeten nog worden gelegd. Wanneer de in de vordering opgenomen werkzaamheden op dit moment zouden worden uitgevoerd zou dat leiden tot dubbel werk (en dus aanzienlijke kosten) voor Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed. Daarnaast hebben Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed aangevoerd dat een gedeelte van de werkzaamheden waarvan door de VvE uitvoering wordt gevorderd deels al zijn verricht, hetgeen de VvE op haar beurt betwist. Of en in hoeverre die werkzaamheden nog verricht moeten worden, is daarom onderwerp van debat tussen partijen en kan in het kader van dit kort geding niet worden vastgesteld. Daarvoor is nadere bewijslevering nodig en daartoe leent zich deze procedure niet.
5.15.
Omdat partijen over en weer (deels) in het (on)gelijk zijn gesteld acht de voorzieningenrechter aanleiding aanwezig om de proceskosten tussen hen te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in het incident
6.1.
staat [eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] en [eiser 4] toe zich in het geding te voegen aan de zijde van de VvE;
in de hoofdzaak
6.2.
veroordeelt Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed om voor 31 december 2024 ervoor zorg te dragen dat de VvE beschikt over goed functionerende permanente hoofdaansluitingen op zowel het elektriciteitsnet als het waternet, die voldoen aan de daaraan te stellen eisen van overheidswege en wel op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per week dat Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed na 31 december 2024 in gebreke blijven om aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 75.000,00;
6.3.
veroordeelt Bijzondervastgoed en MKB Vastgoed om binnen vier weken na vandaag een door hen geaccordeerde offerte voor de uit te voeren werkzaamheden in verband met de definitieve aansluitingen op zowel het elektriciteitsnet als het waternet te doen toekomen;
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2024.