Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 23/1510
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte,
gemachtigde: H. Koldewijn.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 mei 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 478.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Deventer voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 4 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 1] , echtgenoot van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [naam 2], taxateur.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-éénkapwoning met bouwjaar 2000. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 163 m² op een perceel van 406 m². Bij de woning hoort een aangebouwde garage.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Op grond van vaste jurisprudentie staat het verweerder vrij om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door B. Slot, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 478.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van woningen in [plaats] :
- [adres 2] , op 2 augustus 2021 verkocht voor € 380.000,-;
- [adres 3] , op 9 mei 2022 verkocht voor € 557.500,-;
- [adres 4] , op 3 augustus 2021 verkocht voor 420.000,-.
8. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar met de woning van eiseres. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Eiseres heeft - kort gezegd - aangevoerd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en dat de waarde moet worden verminderd naar € 403.000,-. Op de beroepsgronden zal de rechtbank hierna ingaan.
Het verloop van de bezwaarprocedure
10. Eiseres voert aan dat een bezwaarprocedure voorkomen had kunnen worden als de heffingsambtenaar binnen de door hem voorgestane termijn informeel antwoord (SnelAntwoord) op haar vragen had gegeven in plaats van de vragen als bezwaar aan te merken. De heffingsambtenaar heeft iets beloofd (antwoord geven op informele vragen), waarvan bij voorbaat al duidelijk was dat hieraan niet kon worden voldaan. Verder stelt eiseres dat zij geen kans heeft gehad haar bezwaar nader toe te lichten dan wel aan te vullen en is haar de kans onthouden voor een hoorgesprek. De heffingsambtenaar had hierin adequaat en zorgvuldig moeten handelen. Dat zij hebben aangegeven dat eiseres bij vragen contact kan opnemen, geldt ook andersom. Ten slotte stelt eiseres dat de heffingsambtenaar door deze handelswijze bewust heeft aangestuurd op het instellen van beroep. Zoals ook in 2022 is gebeurd, had de bezwaarprocedure ertoe moeten leiden dat het geschil zou worden opgelost. Er hoeft dan niet onnodig te worden geprocedeerd en er zou dan geen tijd van de rechtbank in beslag genomen worden.
11. Uit het dossier en wat op de zitting naar voren is gebracht, leidt de rechtbank het volgende af. De heffingsambtenaar heeft de mogelijkheid geboden informeel bezwaar in te dienen tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Echter door toename van het aantal binnengekomen informele bezwaren is het voor de heffingsambtenaar niet mogelijk gebleken al deze informele bezwaren tijdig informeel te behandelen. Daarom is een deel van de informele bezwaren als formeel bezwaar aangemerkt, zoals ook het informele bezwaar van eiseres. De heffingsambtenaar heeft dit bij brief van 28 maart 2023 aan eiseres meegedeeld. In de toelichting bij deze brief is uitdrukkelijk vermeld dat eiseres haar bezwaar altijd nog nader kan toelichten en dat als de heffingsambtenaar aanvullende informatie nodig heeft, contact met eiseres zal worden opgenomen.
11.1.
De rechtbank ziet in wat eiseres heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee onzorgvuldig heeft gehandeld. De rechtbank ziet geen redenen om aan te nemen dat de heffingsambtenaar ervan op de hoogte had kunnen zijn dat in het jaar 2023 het aantal informele bezwaren dermate zou toenemen dat deze niet allemaal tijdig konden worden behandeld. Nu dat het geval bleek te zijn, heeft de heffingsambtenaar door de informele bezwaren als formele bezwaren aan te merken, dit aan de betrokkenen mede te delen en daarbij aan te geven dat zij desgewenst een nadere toelichting konden geven, naar het oordeel van de rechtbank voldoende zorgvuldig gehandeld.
11.2.
Dat eiseres een kans op een nadere toelichting, al dan niet in een hoorgesprek, is onthouden, volgt de rechtbank niet. Zoals hiervoor overwogen is eiseres ervan op de hoogte gesteld dat haar informele bezwaar als formeel bezwaar was aangemerkt en is haar daarbij de mogelijkheid geboden haar bezwaar nader toe te lichten, maar heeft zij van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Dat in eerdere jaren in de bezwaarfase kennelijk wel nader overleg heeft plaatsgevonden, betekent niet dat de heffingsambtenaar, naast de brief van 28 maart 2023, gehouden was om ook op andere manieren eiseres te vragen of zij nog een nadere toelichting op haar bezwaar wilde geven.
11.3
Dat de heffingsambtenaar bewust heeft aangestuurd op beroepsprocedures, volgt de rechtbank gezien het voorgaande evenmin. Dat eiseres het geschil liever in de bezwaarprocedure opgelost had willen zien is begrijpelijk, maar het is inherent aan bezwaarprocedures dat deze niet altijd leiden tot gegrondverklaring van de bezwaren, dan wel minnelijke schikkingen.
De onderbouwing van de uitspraak op bezwaar
12. Eiseres voert verder aan dat de uitspraak op bezwaar niet of slecht is onderbouwd. Er is sprake van algemene tekst die moet suggereren dat zorgvuldig is gehandeld. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat rekening is gehouden met de bevindingen uit het bezwaarschrift in 2022 door de staat en kwaliteit ook dit jaar op voldoende te waarderen. Maar in het bezwaarschrift was meer opgenomen, waar geen rekening mee is gehouden, bijvoorbeeld het beschermd wonen in het nabijgelegen pand. Dit is volgens eiseres zeer onzorgvuldig. Hierbij verwijst eiseres naar het bezwaarschrift van 2022. Ten aanzien hiervan heeft het nodige plaatsgevonden het afgelopen jaar, wat bekend moet zijn bij de heffingsambtenaar. Voorts meldt de heffingsambtenaar dat de WOZ-waarde nog een keer getoetst is, maar hierbij is sprake van een standaardtekst zodat dit niet is onderbouwd.
13. Dat in de uitspraak op bezwaar voor een deel gebruik wordt gemaakt van algemene teksten, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat sprake is van geen dan wel een slechte onderbouwing. Met de algemene teksten heeft de heffingsambtenaar uitleg gegeven over de voorschriften en de gehanteerde werkwijze. Verder blijkt uit de uitspraak op bezwaar dat de bezwaargrond van eiseres in het geheel is opgenomen en dat de heffingsambtenaar daarop ingaat. Uit de gronden van bezwaar leidt de rechtbank niet af dat is aangevoerd dat voor het belastingjaar 2023 rekening moet worden gehouden met het beschermd-wonen-project in een nabij gelegen pand. De heffingsambtenaar hoefde hier in de uitspraak op bezwaar dan ook niet uitdrukkelijk op in te gaan. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
De WOZ-waarde
14. Eiseres wijst in haar beroepsgronden op een overzicht van de WOZ-waarden van de afgelopen jaren zoals opgenomen in WOZwaardeloket.nl. De waarde van haar woning (nummer [nummer 1] ) en die van de buren (nummer [nummer 2] ) was elk jaar nagenoeg gelijk, met uitzondering van waardepeildatum 1 januari 2021. Het verschil zat in de waardering van de staat en kwaliteit van de woningen; bij de buren was het goed en bij de woning van eiseres voldoende. Volgens de berekening van eiseres kan de waarde niet hoger zijn dan
€ 428.000,-. Verder wijst eiseres op het beschermd wonen project in een nabijgelegen pand. In de vorige bezwaarprocedure is aangegeven dat het toen nog niet duidelijk was of dit project er ging komen. Het is voor anderhalf jaar naar een ander adres verplaatst, maar onduidelijk is wat er daarna zou gebeuren. Het was toen geen reden om de WOZ-waarde te verlagen. Nadien zijn er ontwikkelingen geweest waar de heffingsambtenaar geen rekening mee heeft gehouden. Bij de rechtbank Overijssel heeft een beroep van buurtbewoners gelopen dat gegrond is verklaard, maar waarbij de rechtsgevolgen in stand zijn gelaten. Dat betekent dat het project doorgang zal vinden. Er worden op dit moment werkzaamheden verricht zodat bewoners eind van het jaar hun intrede in het pand kunnen nemen. Op de huidige locatie wordt door buurtbewoners last ervaren. Er is sprake van (ex-)verslaafden en drugskoeriers en de zorg is niet goed. De woning van eiseres staat in een rustige wijk, maar dat kan veranderen door de komst van beschermd wonen. De bewoners kunnen vrij rondlopen en de kans bestaat dat ze een terugval hebben en de vraag is of dit goed begeleid kan gaan worden. Gevolg hiervan is een waardedaling van de woning van € 25.000,-. De woning is geschikt voor een gezin, maar wie wil er wonen in een wijk waar kinderen niet veilig zijn, aldus eiseres.
15. De rechtbank overweegt als volgt.
15.1.
De waardebepaling van de woning staat ieder belastingjaar op zichzelf. Aan een WOZ-waardering op een eerdere waardepeildatum komt in beginsel geen betekenis toe. De WOZ-waarde moet immers elk jaar opnieuw worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van soortgelijke woningen, onafhankelijk van de WOZ-waarde van de woning, of die van een buurwoning, op een eerdere waardepeildatum. Dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres het afgelopen jaar is gestegen en bijna even hoog is als die van de buren, is geen relevant gegeven voor verweerder bij het bepalen van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat ten aanzien van dit buurpand is geconstateerd dat dit, net als de woning van eiseres, geen goede maar gemiddelde voorzieningen heeft. Dit is aangepast voor het belastingjaar 2023, zodat het om die reden ook niet vreemd is dat de WOZ-waardes vrijwel gelijk zijn.
15.2.
Over de staat en de kwaliteit van de woning van eiseres stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar het onderhoud en de voorzieningen heeft gewaardeerd op gemiddeld (‘3’). Voor zover eiseres stelt dat deze waardering te hoog is, volgt de rechtbank dit niet. Eiseres heeft niet met door haar overgelegde foto’s onderbouwd dat haar woning op deze punten ondergemiddeld is en uit de in het taxatierapport opgenomen foto’s kan de rechtbank dit ook niet afleiden.
15.3
Ten aanzien van het beschermd-wonen-project van Iriszorg, stelt de rechtbank vast dat Iriszorg het pand aan de [adres 5] op 23 januari 2024 in gebruik heeft genomen. Dat dit invloed op de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 zou hebben, volgt de rechtbank niet. Op de waardepeildatum 1 januari 2022 was het beschermd-wonen-project nog niet op de genoemde locatie gestart, zodat van feitelijke overlast op die datum nog geen sprake was. Verder is onvoldoende onderbouwd dat de omstandigheid dat op die datum wel bekend was dat dit project er mogelijk zou komen, van invloed op de waarde is. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er een meldpunt bij de gemeente is waar klachten over openbare ruimtes kunnen worden gemeld, maar dat er over dit beschermd-wonen project geen meldingen binnen zijn gekomen. Ook overigens is niet gebleken dat kopers op 1 januari 2022 om deze reden minder voor het huis van eiseres zouden betalen.
15.4
De verwijzing van de echtgenoot van eiseres ter zitting naar de verkoopprijzen van de vrijstaande woning [adres 6] , die schuin tegenover het pand van het beschermd-wonen project ligt, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat deze woning in korte tijd tweemaal is verkocht. De eerste keer in mei 2022 voor € 730.000,- en daarna binnen een jaar voor € 535.000,-. Partijen verschillen van mening over in hoeverre deze prijzen marktconform zijn geweest en wat de oorzaak is geweest van deze verkopen. Wat hier verder ook van zij, het gaat om transacties van een ander type woning, waarvan de laatste transactie met lagere verkoopprijs ruim na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De rechtbank ziet hierin geen reden de onderbouwing van de beschikte waarde in het taxatierapport van de heffingsambtenaar niet te volgen.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt en dat de vastgestelde WOZ-waarde in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. den Dulk, rechter, in aanwezigheid van
P.P. van Essen - van 't Ende, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
De rechter is buiten staat deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.