Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10825323 \ CV EXPL 23-4769
Vonnis van 1 oktober 2024
in de zaak van
1.[partij A1] ,
te [vestigingsplaats] , hierna te noemen [partij A1] ,
2.
[partij A2],
[partij A2],
te [woonplaats 1] , hierna te noemen [partij A2] ,
2.
[partij A3],
2.
[partij A3],
te [woonplaats 2] , hierna te noemen [partij A3] ,
3.
[partij A4],
3.
[partij A4],
te [woonplaats 3] , hierna te noemen [partij A4] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij A] ,
gemachtigde: mr. C.A.M.J.M. Joosten,
tegen
1.[partij B1] ,
te [woonplaats 4] ,
2.
[partij B2],
2.
[partij B2],
te [woonplaats 5] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij B] ,
gemachtigde: mr. H.G. Ruis.
Samenvatting
Deze zaak speelt tussen de vennoten ( [partij A3] en [partij A2] ) van een pizzeria en tussen de eigenaars/verhuurders van het pand waarin de pizzeria gevestigd is ( [partij B] ). De vennoten willen dat de neef van [partij A2] ( [partij A4] ) de huurovereenkomst voor het pand overneemt. Zij vorderen een machtiging tot indeplaatsstelling. De verhuurders verweren zich hiertegen. Zij hebben tegenvorderingen ingesteld, waaronder een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in verband met een grote huurachterstand en een vordering tot betaling van de huurachterstand. De ontbinding en betaling van de huurachterstand worden toegewezen. De vordering tot indeplaatsstelling wordt afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het incidenteel vonnis van 30 april 2024
- de akte tot wijziging (vermeerdering) van eis in reconventie met producties (11-14)
- de conclusie van dupliek in reconventie met producties (16-19)
- de aanvullende productie (20) van [partij A]
- de akte uitlating productie alsmede tot wijziging (vermeerdering) van eis in reconventie
met producties (15 en 16)
- de aanvullende producties (21-23) van [partij A]
- de e-mail van [partij A2] aan de afdeling bestuursrecht van deze rechtbank
- de mondelinge behandeling van 29 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen
zijn gemaakt en waarbij door gemachtigden spreekaantekeningen zijn overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[partij A3] huurt sinds 1 januari 2018 de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het pand). [partij B] zijn sinds
1 december 2021 eigenaar van het pand. In het pand is een pizzeria gevestigd die eerst in de vorm van een Engelse Limited werd geëxploiteerd en met ingang van 1 januari 2022 in de vorm van een VOF, onder de naam [partij A1] . [partij A3] en [partij A2] zijn de vennoten van [partij A1] .
2.2.
Op 21 juni 2022 hebben [partij A3] en [partij A2] bij de gemeente Dalfsen een aanvraag ingediend voor een exploitatievergunning voor [partij A1] . De gemeente Dalfsen heeft per brief van 17 juli 2023 aan [partij A3] en [partij A2] meegedeeld dat niet alle voor de vergunning benodigde stukken zijn ingediend, waaronder een getekende huurovereenkomst (of indeplaatsstelling) op naam van [partij A1] of op naam van beide vennoten. Op 28 augustus 2023 heeft de gemeente Dalfsen aan [partij A2] laten weten dat is besloten dat de aanvraag voor de exploitatievergunning buiten behandeling wordt gesteld, omdat niet de benodigde stukken zijn aangeleverd.
2.3.
[partij A2] is ernstig ziek geweest en is hiervan niet volledig hersteld. In verband hiermee vervult [partij A4] een grote rol bij het runnen van de pizzeria. [partij A4] heeft met ingang van 17 augustus 2023 een eenmanszaak ingeschreven bij de Kamer van Koophandel met de naam [bedrijf] en met als adres de [adres] .
2.4.
[partij A1] heeft in september 2023 per e-mail aan [partij B] gevraagd of [partij A4] in de plaats kan treden als huurder van het pand. [partij B] hebben hierop per
e-mail van 26 september 2024 aangegeven dat zij voornemens zijn hieraan mee te werken, maar dat daarvoor wel aan meerdere eisen moet worden voldaan, zoals een borgstelling van drie maanden huur, een cv en een verklaring omtrent gedrag (hierna: VOG) van [partij A4] en omzetcijfers van de pizzeria. Daarnaast verzoeken [partij B] in deze e-mail informatie te verstrekken over de blusvoorzieningen in het pand en om de elektrische installatie in het pand te laten keuren.
2.5.
[partij A4] heeft op 24 augustus 2023 bij de gemeente Dalfsen een exploitatievergunning aangevraagd voor [bedrijf] . Dit verzoek is afgewezen, omdat [partij A4] niet alle gevraagde gegevens heeft aangeleverd, waaronder een getekende huurovereenkomst voor het pand.
2.6.
Op 6 december 2023 hebben [partij A3] en [partij A2] opnieuw een aanvraag bij de gemeente Dalfsen ingediend voor een exploitatievergunning voor [partij A1] . Die vergunning is aanvankelijk niet in behandeling genomen, omdat geen huurovereenkomst op naam van [partij A1] dan wel op naam van de beide vennoten is aangeleverd. Dit besluit is heroverwogen, waarna op 6 juni 2024 een exploitatievergunning is verleend aan [partij A1] .
2.7.
De pizzeria in het pand is in de periode augustus 2023 tot 12 juli 2024 gesloten geweest.
2.8.
Met ingang van februari 2024 is geen huur meer voor het pand betaald. Ten tijde van de mondelinge behandeling bedroeg de huurachterstand acht maanden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[partij A] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat [partij A] wordt gemachtigd om [bedrijf] voor de huurovereenkomst met [partij B] in de plaats te stellen van [partij A1] en [partij A2] , met veroordeling van [partij B] in de proceskosten.
3.2.
[partij A] heeft de vordering gegrond op artikel 7:307 BW. Kort weergegeven stelt zij een zwaarwegend belang te hebben bij de indeplaatsstelling, omdat [partij A2] door zijn ziekte niet meer in staat is de pizzeria te exploiteren. Zij wenst de pizzeria daarom over te dragen aan [bedrijf] , de eenmanszaak van [partij A4] . Wanneer die overdracht niet door kan gaan, gaan volgens [partij A] de investeringen ter grootte van
€ 80.000,00 die ten behoeve van de pizzeria in het pand zijn gedaan, , verloren. Verder biedt [bedrijf] volgens [partij A] voldoende waarborgen voor nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
3.3.
[partij B] voeren verweer. [partij B] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure. [partij B] hebben aangevoerd dat zij als verhuurder van het pand een redelijk en zwaarwegend belang hebben bij voorwaarden die zij hebben gesteld om mee te werken aan de indeplaatsstelling. Daarbij staat voor hen voorop dat zij het pand correct willen kunnen verzekeren. Pas in de loop van de procedure heeft [partij A] voldaan aan de verzoeken van [partij B] die zien op de keuring van de elektrische installatie en de brandblussers. Wat betreft de beoogde nieuwe huurder is nog steeds niet voldaan aan het overleggen van een relevante VOG en het verstrekken van voldoende financiële informatie en zekerheden, aldus [partij B] .
in reconventie
3.4.
[partij B] vorderen – na vermeerdering van eis en na intrekking van de subsidiaire vorderingen – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. De huurovereenkomst tussen [partij B] en [partij A3] te ontbinden wegens wanbetaling en/of slecht huurderschap;
II. [partij A1] , [partij A2] en [partij A3] hoofdelijk te veroordelen om aan [partij B] te voldoen:
- € 8.288,00 wegens achterstallige huurpenningen over de maanden februari tot en met augustus 2024;
- € 1.184,00 per maand over de maanden vanaf september 2024 tot en met de dag van ontbinding van de huurovereenkomst;
- € 1.184,00 per maand, ter rekenen vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot op de dag dat [partij B] het gehuurde aan een derde zullen hebben verhuurd;
- € 589,52 wegens deurwaarderskosten tot 2 april 2024;
- € 1.243,20 wegens gematigde verbeurde geldboetes conform artikel 16 lid 2 van de huurovereenkomst;
III. [partij A] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.5.
[partij B] hebben - samengevat - aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat [partij A] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door sinds
februari 2024 geen huur meer te betalen. De huurachterstand is volgens hen zodanig, dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarnaast is [partij A] volgens [partij B] door het onbetaald laten van de huurtermijnen op grond van artikel 16 lid 2 van de huurovereenkomst een boete verschuldigd, en dat die boete door hen zelf al is gematigd.
3.6.
[partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij B] , met veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure. [partij A] betwist niet dat zij tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, maar volgens haar rechtvaardigt die tekortkoming niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Dat zij de huur niet kan betalen, is volgens [partij A] toe te rekenen aan [partij B] . De pizzeria is namelijk maanden gedwongen gesloten geweest wegens het ontbreken van de vereiste exploitatievergunning. Het lukte [partij A1] niet om een exploitatievergunning te verkrijgen, omdat zij - zo stelt [partij A] - geen huurovereenkomst op haar naam aan de gemeente Dalfsen kon overleggen doordat [partij B] weigerden hieraan mee te werken. Door de gedwongen sluiting van de pizzeria behaalde zij geen omzet meer, waardoor er volgens [partij A] geen financiële middelen meer waren om de huur te voldoen. Om deze reden is volgens haar ook de gevorderde boete niet verschuldigd en moet deze anders in ieder geval worden gematigd.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter zal eerst de vorderingen in reconventie beoordelen. De toewijsbaarheid van de in conventie gevorderde indeplaatsstelling, hangt namelijk mede af van de toewijsbaarheid van de in reconventie gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.
in reconventie
Ontbinding huurovereenkomst
4.2.
Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3.
Vast staat dat [partij A3] als huurder van het pand tekortgeschoten is de nakoming van de betaling van de huur. De huurachterstand bedraagt in ieder geval acht maanden en is daarmee zodanig groot, dat dit naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [partij A] heeft weliswaar aangevoerd dat de huurachterstand door toedoen van [partij B] is ontstaan, maar de kantonrechter gaat hierin niet mee. De kantonrechter legt hierna uit waarom.
4.4.
[partij A] stelt dat het aan [partij B] te wijten eis dat de huur niet betaald kon worden, omdat [partij B] hebben geweigerd om een huurovereenkomst te verstrekken op naam van [partij A1] of op naam van [partij A3] en [partij A2] gezamenlijk. Door het ontbreken daarvan, zo stelt [partij A] , weigerde de gemeente Dalfsen de aanvraag voor een exploitatievergunning in behandeling te nemen, waardoor [partij A1] gedwongen was de pizzeria wegens het ontbreken van een geldige exploitatievergunning te sluiten. Door die sluiting werd geen omzet behaald en kon uiteindelijk de huur niet meer worden betaald, aldus [partij A] .
4.5.
De kantonrechter kan echter niet vaststellen dat [partij A] aan [partij B] heeft gevraagd om een huurovereenkomst op naam [partij A1] of op naam van [partij A3] en [partij A2] gezamenlijk, dan wel om een indeplaatsstelling van [partij A1] . [partij A3] heeft tijdens de mondelinge behandeling wel betoogd dat dit herhaaldelijk aan [partij B] is gevraagd, maar [partij B] hebben dat betwist en [partij A] heeft niet concreet kunnen aangeven op welk moment dit is geweest en op welke manier. Ook heeft [partij A] niet aangegeven uit welke productie blijkt dat zij die vraag aan [partij B] heeft voorgelegd. Er bevindt zich weliswaar berichtenverkeer in het dossier over de vraag of [partij A4] de huurovereenkomst mag overnemen, maar dit heeft geen betrekking op de stukken die [partij A] stelt nodig te hebben gehad voor de aanvraag van de exploitatievergunning voor [partij A1] . Enkel de e-mail van [partij A] van 13 februari 2024 aan [partij B] (productie 8 van [partij B] ) en de e-mail van [partij A] van 6 februari 2024 aan Vesting Beheer Zwolle B.V. (productie 10 van [partij B] ) lijken hierop te zien. In de mail van 13 februari 2024 staat:
“Jullie hebben niet gedacht aan ons bedrijf de gesloten sinds eind augustus 2023 omdat geen contract met naam van [partij A1] , of met naam van heer [partij A2] en mevrouw [partij A3] wij hebben meerdere keren gevraagd dat jullie afspraak maken en samen zitten alle problemen oplossen jullie denken aan jullie zalf en niet aan ons hoeveel geld verlies door geen contract en door dat ons vergunning is buiten behandeling!! (…)”
In de e-mail van 6 februari 2024 staat:
“Wij betalen de huur natjes elke maand en wij nu meer dan vijf maanden vraag aan jullie om de huurovereenkomst veranderen met naam van vof en jullie doet niet en wij hebben gevraagd dat ook huurcontract op naamstelling van de huur [partij A4] doe jullie ook niet. Door jullie is ons bedrijf dicht omdat geen huurcontract om aan de gemeente Dalfsen te sturen en nú vraag jullie aandacht voor de factuur? Eerst jullie aandacht geven aan de ons huurcontract dat kunnen wij ons bedrijf openen dan wij betalen de huur Ander de huur gaat betalen na het uitspraak van de rechtbank (…)”
In deze berichten wordt weliswaar genoemd dat al heel vaak verzocht is om een huurovereenkomst op naam van [partij A1] / [partij A3] en [partij A2] gezamenlijk, maar zoals hiervoor al is overwogen, heeft [partij A] niet kenbaar gemaakt wanneer dat geweest zou zijn en hebben [partij B] betwist dat het überhaupt gebeurd is. Bovendien was, op het moment dat deze e-mails werden gestuurd, de pizzeria al maanden gesloten en waren al maanden verstreken sinds de brief van de gemeente Dalfsen van 28 augustus 2023 waarin staat dat de huurovereenkomst op naam van [partij A1] / [partij A3] en [partij A2] gezamenlijk nodig was voor de verdere behandeling van de vergunningaanvraag.
4.6.
Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat het onbetaald blijven van de huur is toe te rekenen aan [partij B] . Daar komt nog bij dat de pizzeria sinds
12 juli 2024 weer open is en ook daarna de lopende huur niet is betaald.
4.7.
Gelet op de grote huurachterstand kan van [partij B] niet langer gevergd worden de huurovereenkomst nog langer in stand te laten. Door [partij A] zijn geen zwaarwegende omstandigheden aangevoerd die maken dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De vordering tot ontbinding wegens wanbetaling zal daarom worden toegewezen. De kantonrechter zal hierbij een termijn van drie maanden hanteren, zodat de ontbinding per 1 januari 2025 zal worden uitgesproken.
Betaling
4.8.
Niet betwist is dat huurachterstand over de periode februari 2024 tot en met augustus 2024 € 8.288,00 bedraagt. De vordering tot betaling van dit bedrag is dan ook toewijsbaar. Dit geldt wel alleen ten opzichte van [partij A3] , want alleen zij is de huurder omdat de huurovereenkomst alleen op haar naam staat. [partij A2] is geen partij bij de huurovereenkomst, dus de vordering zal ten opzichte van hem worden afgewezen.
4.9.
Hetzelfde geldt voor de vordering tot betaling van € 1.184,00 per maand vanaf september 2024 tot op de dag van ontbinding van de huur. Ook die vordering is alleen toewijsbaar ten opzichte van [partij A3] .
4.10.
De vordering tot betaling van maandelijks € 1.184,00 vanaf de dag van ontbinding tot aan de dag dat [partij B] het pand aan een derde hebben verhuurd zal worden afgewezen. Enerzijds omdat [partij B] geen ontruiming van het pand hebben gevorderd en anderzijds omdat deze vordering een schadevergoeding betreft en [partij B] geen omstandigheden hebben aangevoerd die erop wijzen dat zij door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst schade lijden.
4.11.
[partij B] maken aanspraak op een vergoeding van € 589,52 voor deurwaarderskosten. Zij stellen dat zij de deurwaarderskosten als vermogensschade mogen doorberekenen aan [partij A] , maar zonder daarbij aan te geven op grond waarvan dat zo is. Nu niet onderbouwd is dat partijen een afwijkende regeling zijn overeengekomen, is het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit) van toepassing. De kantonrechter stelt vast dat [partij B] voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat in april 2024 buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht om de huurachterstand van € 4.141,52 te incasseren. Voor de huurachterstand die hierna is ontstaan is dat niet het geval. Daarom kan volgens de in het Besluit bepaalde tarieven een bedrag van € 539,15 van de gevorderde deurwaarderskosten worden toegewezen. Ook dit bedrag zal alleen ten aanzien van [partij A3] worden toegewezen.
4.12.
[partij B] vorderen op grond van artikel 16.4 van de huurovereenkomst een boete van € 1.243,20 omdat de huur niet op tijd is betaald. Zij hebben in productie 16 laten zien dat, uitgaande van de overeengekomen boete van 4% per dag, per 6 augustus 2024
een boetebedrag va n€ 32.331,60 zou zijn verbeurd. Dit bedrag hebben zij zelf al gematigd tot 15% van de huurachterstand. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de boete nog verder te matigen, zodat ten aanzien van [partij A3] de boete van € 1.243,20 wordt toegewezen.
4.13.
[partij A3] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Dat de vorderingen in reconventie ook tegen [partij A1] en [partij A2] zijn ingediend, heeft geen invloed op de hoogte van proceskosten. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.186,50
(3,5 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.321,50
in conventie
4.14.
Omdat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, valt de grondslag voor de vordering tot indeplaatsstelling weg. De vordering in conventie is dus niet toewijsbaar.
4.15.
[partij A1] , [partij A2] , [partij A3] en [partij A4] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Dat de veroordeling hoofdelijk wordt uitgesproken, betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
De proceskosten van [partij B] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
813,00
(3 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
948,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [partij A1] , [partij A2] , [partij A3] en [partij A4] hoofdelijk in de proceskosten van € 948,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis in conventie voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
ontbindt de huurovereenkomst tussen [partij B] en [partij A3] met ingang van
1 januari 2024 wegens wanbetaling,
5.5.
veroordeelt [partij A3] tot betaling van € 8.288,00 wegens achterstallige huurpenningen over de maanden februari 2024 tot en met augustus 2024,
5.6.
veroordeelt [partij A3] tot betaling van € 1.184,00 per maand over de maanden vanaf september 2024 tot op de dag van ontbinding van de huurovereenkomst;
5.7.
veroordeelt [partij A3] tot betaling van € 539,15 voor deurwaarderskosten,
5.8.
veroordeelt [partij A3] tot betaling van een geldboete ex artikel 16 lid 2 van de huurovereenkomst van € 1.243,20,
5.9.
veroordeelt [partij A3] in de proceskosten van € 1.321,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.10.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op
1 oktober 2024