Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 11199335 \ CV EXPL 24-1451
Vonnis van 15 oktober 2024
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, verder te noemen STJA,
gemachtigde: Groothuis Ligtermoet & Nijhuis,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, verder te noemen [gedaagde] ,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 25 juni 2024
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] van 23 juli 2024;
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 1 oktober 2024. Namens STJA is verschenen mevrouw [naam 1] (medewerkster Huurincasso), vergezeld van mevrouw [naam 2] , werkzaam bij Groothuis Ligtermoet & Nijhuis. [gedaagde] is niet verschenen.
STJA heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een akte inbreng stukken overgelegd, met daarbij een actueel overzicht van de huurachterstand.
Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
STJA is een woningcorporatie voor onder meer sociale huurwoningen.
2.2.
[gedaagde] huurt van STJA het woonhuis gelegen aan de [adres 1] en de garage gelegen aan de [adres 2] tegen een huurprijs van op dit moment € 552,22 (€ 520,50 en € 31,72) per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen die op het moment van dagvaarden € 1.594,55 bedroeg, berekend tot en met juni 2024.
3.Het geschil
3.1.
STJA vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt STJA ten grondslag dat [gedaagde] haar betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten niet is nagekomen. Bij de overgelegde akte heeft STJA naar voren gebracht dat de betalingsregeling is komen te vervallen omdat [gedaagde] de lopende huur van augustus 2024 niet heeft betaald. De huurachterstand is na dagvaarding opgelopen, aldus STJA.
3.3.
[gedaagde] heeft de huurachterstand niet betwist. [gedaagde] is het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. Echter door financiële omstandigheden is hij niet in staat om zijn huur(achterstand) te betalen. Volgens [gedaagde] is er een betalingsregeling getroffen.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsen
4.1.
STJA is een professionele verhuurder en [gedaagde] is een consument. Voordat de kantonrechter aan de inhoudelijke beoordeling toekomt moet de kantonrechter op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 1993/13) ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden oneerlijk zijn voor [gedaagde] als consument.
4.2.
De verplichting tot ambtshalve toetsing op grond van de hiervoor genoemde richtlijn berust op de gedachte dat een consument zich tegenover een professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt, over minder informatie beschikt dan de professionele partij en dat er een niet te verwaarlozen gevaar bestaat dat de consument, met name uit onwetendheid, geen beroep zal doen op rechtsregels die hem beschermen. Daarom moet de kantonrechter de consument helpen en de consumentenbeschermende bepalingen uit zichzelf toepassen (ook) als de consument daar niet om vraagt.
4.3.
De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
De huurachterstand.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 3.2. van de algemene voorwaarden van 2011 niet oneerlijk is omdat dit beding verwijst naar de wettelijke regeling.
4.5.
Omdat huurder niet heeft betwist dat hij de huurachterstand van € 1.594,55 moet betalen, zal dit deel van de vordering worden toegewezen.
De ontbinding en ontruiming.
4.6.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand, waarvan in deze zaak sprake is, van zodanige omvang is, dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De door [gedaagde] genoemde financiële omstandigheden leveren geen overmacht op en ontslaan [gedaagde] niet van de verplichting om de huur tijdig te voldoen. De gevorderde ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. De termijn voor ontruiming zal op 14 dagen worden gesteld.
De vergoeding gelijk aan de huurprijs
4.8.
STJA vordert naast betaling van de achterstallige huurpenningen tot de datum van de ontbinding, betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode gelegen tussen de datum van de ontbinding en de ontruiming. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de vordering op dit punt worden toegewezen.
De wettelijke rente
4.9.
Het beding waarin de wettelijke rente is bedongen, is niet oneerlijk nu dit niet afwijkt van de wettelijke regeling. Dit leidt ertoe dat dit beding niet hoeft te worden vernietigd.
4.10.
De wettelijke rente zal, als onweersproken en op de wet gegrond, worden toegewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.11.
Verder heeft STJA een bedrag van € 289,41 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd.
4.12.
In artikel 11 van Pro de “Huurovereenkomst” is hierover het volgende opgenomen.
“KOSTEN
Alle kosten, gerechtelijk als buitengerechtelijk, welke aan deze overeenkomst zijn verbonden of daaruit voortvloeien, zijn voor rekening van de huurder.”
4.13.
In artikel 9.1 van het “Huurreglement Woonruimte”, versie 2011, is hierover het volgende opgenomen.
“9.1 Incasso
Als de huurder niet op tijd heeft betaalt of op een andere manier zijn verplichtingen niet nakomt en STJA daardoor verdere (rechts)maatregelen moet nemen, zijn de daaruit voortvloeiende buitengerechtelijke incassokosten, die worden begroot op 15% van de hoofdsom, voor rekening van huurder. De buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de STJA de deurwaarder opdracht geeft om de vordering te innen. (…)”
4.14.
Ook deze bedingen moet de kantonrechter op grond van de onder 4.1. weergegeven Europese richtlijn ambtshalve toetsen. De kantonrechter overweegt over de oneerlijkheid van de bedingen het volgende. Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW Pro genoemde eisen voldoet. Daarnaast mag de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet overschrijden. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 11 van Pro de “Huurovereenkomst” en artikel 9.1 van het “Huurreglement Woonruimte”. Daarmee wordt er ten nadele van consumenten aanzienlijk afgeweken van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De bedingen zijn aldus oneerlijk ten opzichte van de consument. Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
Wat betekent dit voor [gedaagde]
4.15.
[gedaagde] moet aan STJA betalen een bedrag van € 1.514,25 (bestaande uit
€ 1.594,55 aan huurachterstand tot en met juni 2024 en € 19,70 aan wettelijke rente berekend tot 24 juni 2024, waarop in mindering strekt een betaling van € 100,00), te vermeerderen met de wettelijke rente. Daarnaast moet [gedaagde] een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs gelegen tussen 1 juli 2024 en de daadwerkelijke ontruiming, betalen.
De proceskosten.
4.16.
[gedaagde] zal als de grotendeels verliezende partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van STJA worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 372,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punt x tarief € 204,00)
- nakosten
€ 102,00
€ 102,00
Totaal € 1.018,72.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten met betrekking tot het woonhuis gelegen aan [adres 1] alsmede van de garage aan de [adres 2] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om het woonhuis en de garage met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van STJA te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan STJA:
€ 1.514,25 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met de maand juni 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.594,55 vanaf 24 juni 2024 tot 27 juli 2024 en daarna over € 1.514,25 tot de dag van volledige betaling;
een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 juli 2024 en de daadwerkelijke ontruiming,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.018,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij ook de kosten van betekening betalen,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2024. (ak)