ECLI:NL:RBOVE:2024:5503

• Datum uitspraak: 22 oktober 2024
• Publicatiedatum: 24 oktober 2024
• Zaaknummer: 10932355 \ CV EXPL 24-605
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning na aantreffen hennepkwekerij

In deze zaak vorderde Stichting Openbaar Belang de ontbinding van de huurovereenkomst met de gedaagde, die een woning huurt van de stichting. De aanleiding voor de vordering was het aantreffen van 11 hennepplanten en bijbehorende apparatuur in de woning van de gedaagde door de politie. Openbaar Belang stelde dat de gedaagde tekortgeschoten was in zijn verplichtingen als huurder, wat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigde. De kantonrechter oordeelde echter dat, hoewel de gedaagde tekortgeschoten was, de omstandigheden van het geval zodanig waren dat ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd waren. De gedaagde had geen eerdere overtredingen en verkeerde in een kwetsbare positie, wat meegewogen werd in de beslissing. De kantonrechter wees de vorderingen van Openbaar Belang af en veroordeelde de stichting tot betaling van de proceskosten van de gedaagde.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10932355 \ CV EXPL 24-605

Vonnis van 22 oktober 2024

in de zaak van

de stichting
STICHTING OPENBAAR BELANG ,

uit Zwolle,

eisende partij,

hierna te noemen: Openbaar Belang,

gemachtigde: mr. M.J. Seijbel,

tegen

[gedaagde] ,

uit [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners.

1. De zaak in het kort

1.1.

[gedaagde] huurt een woning van Openbaar Belang. De politie heeft bij [gedaagde]
11 hennepplanten, 5 assimilatielampen, 3 ventilatorenen 1 koolstoffilter

aangetroffen. Openbaar Belang wil dat daarom de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] de woning ontruimt. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] weliswaar tekortgeschoten is in zijn verplichtingen tegenover Openbaar Belang, maar dat de tekortkoming in dit geval ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. De vorderingen van Openbaar Belang worden daarom afgewezen. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties van 9 februari 2024;
• de conclusie van antwoord van 16 april 2024;
• de aanvullende productie van Openbaar Belang van 9 september 2024;
• de mondelinge behandeling van 20 september 2024, waarvan de griffier aantekening heeft gemaakt die in het dossier worden bewaard en waar [gedaagde] spreekaantekeningen heeft overgelegd.

2.2.

Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vandaag uitspraak zal doen.

3. De feiten

3.1.

Sinds 14 augustus 2006 huurt [gedaagde] van Openbaar Belang de woning aan de [adres] (hierna: ‘de woning’). De woning is een sociale huurwoning.

3.2.

Op 19 oktober 2023 hebben politieagenten in burger gezien dat er een hennepplant de woning werd ingebracht. Naar aanleiding daarvan is de politie de woning binnengetreden en heeft zij ter plekke een onderzoek ingesteld.

3.3.

Van het onderzoek heeft de politie een hennepbericht opgesteld. Daarin staat
– voor zover hier van belang – het volgende:

“In de woning is een kweektent aangetroffen met daarin 9 planten, 5 lampen en 3 ventilatoren en 1 koolstoffilter. In de badkamer is één hennepplant aangetroffen welke hing te drogen. In de tuin van de woning is nog een hennepplant aangetroffen,

In totaal 11 planten.

Geen sprake van diefstal stroom.

In verband met de geringe hoeveelheid geen strafrechtelijke vervolging.

Periode * / eerdere oogsten Geen eerdere oogsten.

*De teelt van één kweekperiode betreft

maximaal 3 maanden.

Inbeslagname goederen 5 Assimilatielampen

1 Koolstoffilter

3 Ventilatoren

Overlast Geen aanleiding, geen overlast.

Gevaar Geen sprake van gevaar.

Recidive Nee.

Diefstal stroom Nee.

Huurder(s) / bewoner(s) van [gedaagde]

het pand / verdachte(n) [geboortedatum] te [geboorteplaats]

GBA [adres]

Overige feiten Vermoeden van dealen vanuit de woning in verband met aantreffen van weegschaal en

gripzakjes.

Wederrechtelijk verkregen

voordeel n.v.t.”

3.4.

Op 23 november 2023 is er een gesprek geweest tussen Openbaar Belang en [gedaagde] . In dat gesprek heeft Openbaar Belang aangegeven dat zij vanwege de hennepweek een ontbindings- en ontruimingsprocedure zal starten en dat [gedaagde] dit kan voorkomen door de huur van de woning zelf op te zeggen. [gedaagde] heeft daarop aangegeven de huur niet te zullen opzeggen.

3.5.

In een brief van 1 december 2023 heeft de gemeente Zwolle [gedaagde] gewaarschuwd dat zij bij een volgende overtreding van de Opiumwet kan overgaan tot het sluiten van de woning of het opleggen van een last onder dwangsom.

3.6.

Op 5 januari 2024 heeft Openbaar Belang via haar advocaat [gedaagde] nog een keer de mogelijkheid gegeven om ter voorkoming van een ontbinding- en ontruimingsprocedure de huur op te zeggen.

3.7.

Op 17 januari 2024 heeft de advocaat van [gedaagde] aan Openbaar Belang bericht dat de huur niet zal worden opgezegd.

4. Het geschil

Wat vordert Openbaar Belang?

4.1.

Openbaar Belang vordert – uitvoerbaar bij voorraad – dat de kantonrechter de huurovereenkomst met [gedaagde] ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. Daarnaast vordert Openbaar Belang veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een vergoeding die gelijk is aan de geldende huurprijs voor de periode vanaf de ontbinding tot en met de dag van de ontruiming. Ook vordert Openbaar Belang veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en deze proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

Openbaar Belang baseert haar vordering op de stelling dat [gedaagde] vanwege de hennepkweek tekortgeschoten is. Volgens Openbaar Belang heeft die tekortkoming tot gevolg dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

Wat vindt [gedaagde] daarvan?

4.3.

[gedaagde] is het niet met Openbaar Belang eens. Hij voert aan dat hij niet tekortgeschoten is en ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is. Hij vraagt de kantonrechter daarom de vorderingen af te wijzen en Openbaar Belang te veroordelen tot betaling van de proceskosten.

4.4.

De kantonrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor zijn beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen.

5. De beoordeling

5.1.

Openbaar Belang wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW is een partij bij een overeenkomst – kort gezegd – bij iedere tekortkoming van de andere partij bevoegd de overeenkomst te ontbinden, tenzij de ontbinding niet gerechtvaardigd is. Bij de beoordeling of ontbinding gerechtvaardigd is, moet de kantonrechter rekening houden met alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval. In een huursituatie vallen daaronder ook de belangen van de verhuurder en het woonbelang van de huurder. De eerste vraag die de kantonrechter dus in deze zaak moet beantwoorden, is of [gedaagde] tekortgeschoten is.

[gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen tegenover Openbaar Belang

5.2.

Volgens Openbaar Belang is [gedaagde] tekortgeschoten omdat hij in de woning hennep heeft gekweekt. Openbaar Belang stelt dat dit in strijd is met de huurovereenkomst en de wettelijke verplichting uit artikel 7:213 BW om zich als een goed huurder te gedragen.
Gelet op de ontdekte hoeveelheid hennepplanten en het materiaal is er volgens Openbaar Belang sprake geweest van een bedrijfsmatige hennepkwekerij. Dat betekent dat [gedaagde] ook in strijd heeft gehandeld met de contractuele en wettelijke verplichting uit artikel 7:214 BW om de woning alleen als woonruimte te gebruiken, aldus Openbaar Belang.

5.3.

[gedaagde] betwist niet dat hij (voor eigen, medisch gebruik) hennep heeft gekweekt, maar hij voert aan dat dit in zijn huurovereenkomst of het daarbij behorende huurreglement niet is verboden. Verder stelt [gedaagde] dat het overtreden van de wet niet automatisch betekent dat hij zich niet als een goede huurder heeft gedragen.

5.4.

Deze verweren van [gedaagde] slagen naar het oordeel van de kantonrechter niet en daarvoor is het volgende redengevend. Tussen Openbaar Belang en [gedaagde] staat niet ter discussie dat in de huurovereenkomst of in het huurreglement geen verbod staat op het kweken van in hennep in de woning. Dat neemt niet weg dat de hennepkweek ook zonder een expliciet verbod in de huurovereenkomst of het huurreglement een tekortkoming oplevert, want het is gewoonweg in strijd met de Opiumwet. Van een huurder mag op grond van de wettelijke plicht om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW) dan ook worden verwacht dat hij geen hennepplanten, en zeker niet meer dan het maximale aantal van vijf dat door het Openbaar Ministerie wordt gedoogd, in de woning heeft. Het staat vast dat bij [gedaagde] meer dan het dubbele aantal door het Openbaar Ministerie gedoogde planten zijn aangetroffen. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen. De vraag of de kweek professioneel is geweest en er daardoor in strijd is gehandeld met de woonruimtebestemming, hoeft de kantonrechter niet meer te beoordelen.

De tekortkoming rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst

5.5.

Door de tekortkoming van [gedaagde] is Openbaar Belang in beginsel bevoegd de overeenkomst met hem te ontbinden, maar [gedaagde] stelt dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Daartoe voert [gedaagde] de volgende omstandigheden aan.

5.6.

[gedaagde] zegt dat hij medisch hennepgebruiker is en de hennep alleen voor zichzelf heeft gekweekt. Hij wist niet dat het ‘zero-tolerance’ beleid van Openbaar Belang ook in zijn geval (waarin volgens hem de woning niet wordt gehuurd met als enig doel om bedrijfsmatig wiet te kweken) van toepassing is. Hij heeft geen stroom of water afgetapt, de meterkast niet gemanipuleerd en geen schade of gevaar veroorzaakt. Hij stelt niet te hebben gehandeld of met zijn hennepkweek een wederrechtelijk voordeel te hebben verkregen. Er zijn ook nooit ongure types aan de deur geweest. Zijn hennepteelt heeft dus geen invloed gehad op de woonomgeving, aldus [gedaagde] . De ene hennepplant die voor de politie aanleiding was om de woning binnen te treden, heeft hij zelf de woning in gebracht. Volgens [gedaagde] is verder van belang dat de politie hem voor de aangetroffen planten en het toebehoren niet strafrechtelijk heeft vervolgd en de gemeente alleen een waarschuwing heeft afgegeven. [gedaagde] benadrukt dat hij al 18 jaar in de woning woont en nooit betalingsproblemen of overlast heeft veroorzaakt. Verder heeft [gedaagde] gewezen op zijn persoonlijke en financiële belangen waardoor een ontruiming desastreuse gevolgen voor hem zou hebben. Hij leeft van een uitkering en ontvangt begeleiding door hulpverleners. Hij heeft geen vervangende woonruimte en zal door de ontruiming dakloos worden. Bovendien zal hij in ieder geval twee jaar moet wachten totdat hij in aanmerking komt voor een andere, betaalbare woning. Tegen die achtergrond beroept [gedaagde] zich op een tweede kans, zoals een huurder van een sociale huurwoning die overlast veroorzaakt, ook regelmatig wordt gegund door toegelaten instellingen zoals Openbaar Belang.

5.7.

Volgens Openbaar Belang is ontbinding wel gerechtvaardigd. Zij verwijst naar haar ‘zero-tolerance’ beleid dat zij strikt uitvoert omdat zij niet op een glijdende schaal wil terechtkomen. Zij wil daarmee een duidelijke grens stellen die los staat van het aantal hennepplanten en/of toebehoren in een woning. Dit beleid zou ook bekend (moeten) zijn bij [gedaagde] . In dat kader benadrukt Openbaar Belang ook de beoogde precedentwerking. Een ontbinding- en ontruimingsvordering geeft richting andere huurders een stevige waarschuwing dat íedere hennepkweek leidt tot het einde van de huurovereenkomst. Daarom is het geven van een tweede kans geen optie. Openbaar Belang stelt zich bovendien op het standpunt dat aan hennepkweek veiligheidsrisico’s verbonden zijn en een negatieve uitstraling heeft op de woonomgeving. Beide wil zij voorkomen. Zij heeft ook klachten ontvangen over de staat van de tuin en de afgeplakte ramen aan de achterkant van de woning, aldus Openbaar Belang.

5.8.

De kantonrechter komt na afweging van al deze belangen tot het volgende oordeel. Allereerst merkt de kantonrechter op dat hij het belang van Openbaar Belang bij strikte toepassing van haar zero-tolerance beleid en de redenen die daaraan ten grondslag liggen, goed kan begrijpen. Het is ook aan Openbaar Belang om dit – inmiddels algemeen bekende – beleid uit te voeren zoals haar goeddunkt. Zij heeft ook geen enkele verplichting om [gedaagde] een tweede kans te geven. Dat is namelijk geen recht dat [gedaagde] toekomt en via de kantonrechter kan worden afgedwongen. Tegelijkertijd is de kantonrechter van oordeel dat in dit specifieke geval het woonbelang van [gedaagde] zwaarder weegt.

5.9.

Alhoewel aan Openbaar Belang kan worden toegegeven dat [gedaagde] geen onderbouwing heeft gegeven voor zijn argument dat hij de hennep voor medisch gebruik nodig heeft en op straat zou komen te staan als hij wordt ontruimd, zijn er wel aanknopingspunten voor de juistheid van het door [gedaagde] gestelde. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verteld over een zwaar ongeluk dat hij heeft gehad en het staat vast dat hij ondersteuning ontvangt van team VIA van de GGD en van LIMOR. Zijn twee begeleiders waren ook aanwezig tijdens de mondelinge behandeling. Dat biedt voldoende aanwijzing dat [gedaagde] tot een kwetsbare groep behoort. Een groep waarvoor Openbaar Belang als woningbouwcorporaties juist in het leven is geroepen en waarbij het belang bij het behoud van de (stabiele en vertrouwde) woonsituatie zwaar weegt. Dit geldt met name omdat, zoals Openbaar Belang ook erkent, een huurder die is ontruimd vanwege een hennepkwekerij alleen in uitzonderlijke gevallen alsnog binnen twee jaar in aanmerking komt voor een nieuwe (sociale huur)woning bij Openbaar Belang of een andere (buiten Zwolle gevestigde) woningbouwcorporatie. De kantonrechter weegt ook mee dat dit de eerste keer is dat [gedaagde] met de politie en justitie in aanmerking is gekomen, hij niet strafrechtelijk is vervolgd, de gemeente met een waarschuwing heeft volstaan en bovendien dat hij al vele jaar zonder problemen de woning huurt.

5.10.

De gestelde klachten over de staat van de tuin en de afgeplakte ramen vormen (op zichzelf) onvoldoende gewicht om ontbinding te rechtvaardigen. Daarbij heeft [gedaagde] uitgelegd dat de afgeplakte ramen te maken hebben met een – niet aan de hennepkweek gerelateerde – brand. Zonder brandverzekering heeft hij nog geen nieuwe gordijnen kunnen kopen, terwijl hij wel moet kunnen slapen. Dit heeft Openbaar Belang niet betwist. Dat er gevaar, schade of andere overlast is veroorzaakt, is ook niet gebleken.

5.11.

De kantonrechter wijst [gedaagde] erop dat alle hiervoor genoemde omstandigheden maken dat de belangenafweging op dit moment in zijn voordeel uitvalt en dat de kantonrechter daarom op dit moment en bij deze stand van zaken, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd acht. [gedaagde] moet zich dus realiseren dat wanneer er opnieuw hennepplanten in de woning worden aangetroffen, een ontbinding van de huurovereenkomst wel gerechtvaardigd kan zijn.

Conclusie

5.12.

De kantonrechter concludeert dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover Openbaar Belang, maar de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van dit concrete geval, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De vorderingen van Openbaar Belang zullen dan ook worden afgewezen.

Proceskosten

5.13.

Openbaar Belang krijgt in deze procedure ongelijk. Daarom moet zij de proceskosten van [gedaagde] betalen. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dat zijn de kosten die [gedaagde] moet maken om Openbaar Belang ertoe te brengen aan de veroordelingen in dit vonnis te voldoen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

204,00

(2 punten × € 408,00)

- nakosten

€

102,00

(1/2 punt × € 204,00)

Totaal

€

612,00

5.14.

Met betrekking tot de nakosten oordeelt de kantonrechter dat Openbaar Belang niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis voldoet en het vonnis vervolgens wordt betekend, Openbaar Belang ook de kosten van de betekening moet betalen.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

wijst de vorderingen van Openbaar Belang af;

6.2.

veroordeelt Openbaar Belang in de proceskosten van € 612,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Openbaar Belang niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

6.3.

verklaart 6.2. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2024.