Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 11274326 \ CV EXPL 24-3126
Vonnis van 5 november 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap
MEB VASTGOED B.V.,
gevestigd te Arnhem,
eisende partij, hierna te noemen verhuurder,
gemachtigde: O.M. Spronk,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, hierna te noemen huurster,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief van de griffier van de rechtbank
- de aktes van verhuurder
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 22 oktober 2024. Beide partijen zijn verschenen. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Huurster huurt van verhuurder een woning gelegen aan de [adres] tegen een huurprijs van op dit moment € 964,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen die ten tijde van de mondelinge behandeling € 5.724,40 bedroeg, berekend tot en met oktober 2024.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert - kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt verhuurder ten grondslag dat huurster haar betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen.
3.3.
Huurster heeft de huurachterstand niet betwist. Huurster heeft bij conclusie van antwoord aangevoerd dat er schulden zijn ontstaan door haar scheiding vier jaar geleden. De meeste schulden heeft zij afbetaald. Huurster heeft drie jaar huur betaalt en toen zij de huur niet kon betalen, heeft zij daarvoor betalingsregelingen getroffen. Doordat er loonbeslag is gelegd, kon zij niet meer aan de betalingsverplichtingen voldoen. Huurster wil graag een oplossing vinden en zij heeft een afspraak gemaakt bij het Budget Adviesbureau Deventer (hierna: BAD). Op de mondelinge behandeling heeft huurster aangevoerd dat zij een adviesgesprek heeft gehad met het BAD. Door privéomstandigheden heeft zij nog geen afspraken gemaakt met het BAD of de verhuurder. Wel betaald zij inmiddels de lopende huur en het loonbeslag is opgeheven. Huurster is bereid om snel afspraken te maken.
3.4.
Verhuurder heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij haar vordering handhaaft. Zij wenst een vonnis als stok achter de deur. In aanvulling daarop heeft zij verklaard dat het niet haar bedoeling is om de huurster uit de woning te zetten en dat huurster ook in de woning kan blijven, zolang de lopende huur betaald wordt en er concrete afspraken met huurster kunnen worden gemaakt om de betalingsachterstand te voldoen.
4.De beoordeling
De huurachterstand
4.1.
Omdat huurster niet heeft betwist dat zij de huurachterstand van € 5.724,40 moet betalen, zal dit deel van de vordering in beginsel worden toegewezen.
De ontbinding en ontruiming
4.2.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand, waarvan in deze zaak sprake is, van zodanige omvang is, dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt. In de woning verblijft ook de minderjarige zoon van huurster. Op grond van artikel 3 Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind moeten de belangen van kinderen een eerste overweging vormen. Dat betekent echter niet dat de huurovereenkomst met huurster met een minderjarige zoon niet mag worden ontbonden. De ouder(s) van minderjarige kinderen zijn in principe zelf verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot een ontruiming kunnen leiden. Het ligt dan ook op de eerste plaats op de weg van de ouder(s) zelf om de nadelige effecten van de ontruiming van hun kinderen zoveel mogelijk te beperken. Er bestaat de mogelijkheid om, indien daarbij hulp nodig is, hulpverlenende instanties in te schakelen. De kantonrechter acht het daarom ook gerechtvaardigd dat verhuurder over een ontruimingstitel wenst te beschikken. De kantonrechter vertrouwt er op dat verhuurder zich aan haar toezegging zal houden. Daarnaast ziet de kantonrechter dat huurster bereid en in staat is om concrete afspraken met de verhuurder te maken. Gelet op deze omstandigheden ziet de kantonrechter in deze specifieke situatie aanleiding om de gevorderde ontbinding en ontruiming toe te wijzen, maar met een ruimere ontruimingstermijn van drie maanden in het belang van huurster en haar minderjarige zoon. De kantonrechter benadrukt dat het voor huurster van groot belang is dat zij de lopende huur blijft betalen en dat zij contact houdt met verhuurder om afspraken te maken om de huurachterstand te voldoen.
4.4.
Verhuurder vordert betaling van de achterstallige huurpenningen vanaf 1 november 2024 tot aan de datum van de ontruiming. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de vordering als zodanig worden toegewezen.
De bijkomende kosten
4.5.
De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld of in de overeenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen zijn opgenomen ten aanzien de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en/of de gevorderde vergoeding van rente, die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval, behalve voor de buitengerechtelijke incassokosten.
4.6.
De kantonrechter zal de wettelijke rente toewijzen, zoals in de beslissing is vermeld.
4.7.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 593,65 zijn niet toewijsbaar, omdat sprake is van een oneerlijk beding. Verhuurder heeft in artikel 25 algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte het volgende oneerlijke beding opgenomen over incassokosten:
“25.1 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.
25.2
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
4.8.
Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Deze eis is echter niet opgenomen in artikel 25 algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte. Verhuurder stelt dat zij betaling op grond van de wet heeft gevorderd, maar dat maakt niet uit, omdat zij zich wel op de betalingsvoorwaarden zou kunnen beroepen. Dit kan ertoe leiden dat de verhuurder te veel en/of te hoge kosten in rekening brengt bij de consument en dat maakt het beding oneerlijk. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [1]
Wat betekent dit voor huurster?
4.9.
Verhuurder heeft de betalingen van huurster voor een bedrag van € 3.342,15 (€ 2.742,15 + € 200,00 + € 400,00) op grond van artikel 6:44 BW in mindering gebracht op de vordering, zodat een bedrag van € 5.724,40 wordt gevorderd. Omdat de buitengerechtelijke incassokosten van € 593,65 niet toewijsbaar zijn, zal de kantonrechter dit in mindering brengen op de toewijsbare hoofdsom. In totaal is aan hoofdsom toewijsbaar een bedrag van € 5.130.75 (€ 5.724,40 - € 593,65).
De proceskosten
4.10.
Huurster zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van verhuurder worden begroot op:
- dagvaarding € 138,59
- griffierecht € 524,00
- salaris gemachtigde € 678,00 (2 punten x tarief € 339,00)
- nakosten €
135,00
135,00
Totaal € 1.475,59.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de [adres] per 1 januari 2025;
5.2.
veroordeelt huurster om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege huurder bevindt binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis na 1 januari 2025 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van verhuurder te stellen;
5.3.
veroordeelt huurster om tegen bewijs van kwijting te betalen aan verhuurder:
€ 5.130,75 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met de maand oktober 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW hierover vanaf 13 augustus 2024 tot de dag der algehele voldoening;
een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 november 2024 en de daadwerkelijke ontruiming;
5.4.
veroordeelt huurster tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van verhuurder tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.475,59 te betalen binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 5 november 2024. (jjm)