Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11017267 \ CV EXPL 24-1264
Vonnis van 5 november 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. J.R.T. Jonker,
tegen
1.[gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden te [woonplaats 2],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
gemachtigde: mr. L. van der Knaap.
1.Inleiding
1.1.
In deze zaak vordert de koper van een woning, [eiser], herstelkosten van de verkopers, [gedaagden] [eiser] stelt dat aan het dak van de aanbouw van de woning twee gebreken kleven, namelijk door vocht aangetast(e) balken en dakbeschot en een gebrek aan ventilatie in de dakconstructie. Hij vindt dat [gedaagden] op grond van de koopovereenkomst de herstelkosten van € 14.077,47 moeten vergoeden. De kantonrechter geeft [eiser] gelijk. Toen de woning werd opgeleverd, bestond er een gebrek dat verhinderde dat de woning normaal gebruikt kon worden. [eiser] mocht de koopovereenkomst daarom gedeeltelijk ontbinden en de herstelkosten van [gedaagden] vorderen. [gedaagden] zullen dan ook veroordeeld worden om een bedrag van € 14.077,47 plus rente en kosten aan [eiser] te voldoen. De kantonrechter zal haar beslissing in het vervolg toelichten.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 maart 2024,
- de conclusie van antwoord,
- de brief van 3 juni 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 25 september 2024, waar mr. Jonker pleitaantekeningen heeft overgelegd, waar [gedaagden] foto’s hebben overgelegd en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
In 2007 zijn [gedaagden] eigenaar geworden van een woning aan de [adres] (hierna: “de woning”). De woning is opgebouwd uit een woongedeelte en een aanbouw bestaande uit een garage, berging en bijkeuken (zie tekening).
Tekening
[Afbeelding]
3.2.
Vanwege een lekkage hebben [gedaagden] in 2017 de dakbedekking van de aanbouw laten vervangen.
3.3.
Op 9 maart 2022 hebben [gedaagden] de woning aan [eiser] verkocht voor een bedrag van € 335.000,00 (hierna: “de koopovereenkomst”). In artikel 6 van Pro de koopovereenkomst staat dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning. Verder staat in dit artikel dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.
3.4.
Ongeveer een jaar na de koop is [eiser] begonnen met het maken van een doorbraak tussen de berging en de garage, zodat de garage en de berging feitelijk één ruimte werden. Het door [eiser] ingeschakelde bouwbedrijf heeft daarbij geconstateerd dat de balken in het dak van de garage aangetast waren door vocht. Dit bouwbedrijf heeft vervolgens een noodvoorziening getroffen door onder een aangetaste balk stempels aan te brengen.
3.5.
[eiser] heeft Expertise Bureau Noord (hierna: “EBN”) in september 2023 onderzoek laten doen naar de eventuele gebreken aan het dak van de aanbouw. De rapporteurs schrijven dat meerdere balken als ook het dakbeschot door vocht zijn aangetast. Ook rapporteren zij dat er sprake is van een gebrek aan ventilatie in de constructie. Volgens EBN bedragen de herstelkosten € 14.077,47.
3.6.
Partijen hebben vervolgens over en weer over de zaak gecorrespondeerd. Bij brief van 4 januari 2024 heeft [eiser] [gedaagden] geschreven dat hij de koopovereenkomst gedeeltelijk wenst te ontbinden, en wel voor een bedrag ter hoogte van de herstelkosten van € 14.077,47.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert – samengevat en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – dat de kantonrechter:
A. Primair
voor recht verklaart dat [eiser] de koopovereenkomst op 4 januari 2024 gedeeltelijk heeft ontbonden, namelijk voor het gedeelte ter hoogte van de herstelkosten van € 14.077,47, of – indien de koopovereenkomst nog niet rechtsgeldig gedeeltelijk ontbonden is – deze alsnog ontbindt ter hoogte van de herstelkosten van € 14.077,47, en in beide gevallen [gedaagden] veroordeelt tot het betalen van € 14.077,47 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;
B. Subsidiair
[gedaagden] veroordeelt tot het betalen van € 14.077,47 op grond van de koopovereenkomst te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;
C. Meer subsidiair
de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt en [gedaagden] veroordeelt het door [eiser] geleden nadeel, te weten (€ 14.077,47 + € 862,13 + € 915,77=) € 15.855,37, aan hem te voldoen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;
A + B Primair en subsidiair
[gedaagden] veroordeelt om aan [eiser] te voldoen de kosten van het rapport van EBN en de buitengerechtelijke kosten van in totaal € 1.777,90;
A+ B + C Primair, subsidiair en meer subsidiair
[gedaagden] veroordeelt in de proceskosten.
4.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Volgens [eiser] volgt dat uit de koopovereenkomst dat [gedaagden] in moeten staan voor alle gebreken die het normale gebruik van de gekochte woning belemmeren. Primair en subsidiair stelt [eiser] dat het gebrek aan ventilatie in de dakconstructie en de door vocht aangetaste balken en dakbeschot momenteel aan dat normale gebruik in de weg staan omdat als een gevolg daarvan de veiligheid in het geding is. Het is volgens [eiser] niet meer veilig om op het dak te lopen en er bestaat een risico dat het dak (op termijn) instort. [gedaagden] moeten volgens [eiser] dan ook de kosten van herstel van deze gebreken betalen. Deze worden door EBN begroot op € 14.077,47. Meer subsidiair beroept [eiser] zich op dwaling omdat [gedaagden] [eiser] onjuist zouden hebben ingelicht door te verzwijgen dat de aanleiding voor het vervangen van het dak in 2017 een lekkage was. Hij vordert dat de kantonrechter de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt zodat het door hem geleden nadeel, dat bestaat uit de herstelkosten (€ 14.077,47) en andere kosten (€ 1.777,90) wordt opgeheven.
4.3.
[gedaagden] voeren verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
[eiser] mocht de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbinden
5.1.
De vraag die in deze zaak centraal staat is of [gedaagden] de kosten om de problemen aan het dak van de aanbouw te herstellen, moeten dragen. Om die vraag te beantwoorden, moet de kantonrechter zich allereerst buigen over de vraag of [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun (garantie)verplichting op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Dit wordt immers door [eiser] gesteld en door [gedaagden] weersproken.
Het toetsingskader
5.2.
Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een tekortkoming is relevant dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten volgens het model van de NVM en daarmee zijn afgeweken van de wettelijke bepalingen over non-conformiteit zoals neergelegd artikel 7:17 e.v. Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”). In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning aan [eiser] in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt. Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken in principe bij [eiser] gelegd. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 een uitzondering gemaakt. Uit die bepaling volgt dat [gedaagden] ervoor instaan dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Bij de uitleg van de term ‘normaal gebruik’ moet worden gekeken naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit houdt in dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek (als uitzondering op de uitzondering) toch voor rekening van [eiser] als hij het gebrek kende of dit gebrek voor hem kenbaar was.
Er was bij levering sprake van een gebrek dat het normaal gebruik belemmert
5.3.
Partijen zijn het erover eens dat het dak van de aanbouw ten tijde van de zitting twee gebreken vertoont, namelijk vochtschade aan de balken en het dakbeschot en een gebrek aan ventilatie in de dakconstructie. Zij zijn verdeeld over de vraag of deze gebreken het normaal gebruik als woning belemmeren.
5.4.
De kantonrechter oordeelt dat dit ten aanzien van de vochtschade aan de balken en het dakbeschot het geval is en baseert zich daarbij op het volgende. [eiser] kocht een huis met een woongedeelte en een aanbouw, bestaande uit een garage, berging en bijkeuken. [eiser] mocht dan ook verwachten dat hij al deze ruimtes veilig kon gebruiken. Uit het rapport van EBN blijkt dat meerdere balken en het dakbeschot van de aanbouw dusdanig door vocht zijn aangetast dat het betreden van het dak voelbaar een gevaar zou kunnen gaan opleveren. De kantonrechter neemt aan dat daarmee is bedoeld dat bij het betreden van het dak enige doorbuiging al voelbaar is en dat nu al het risico bestaat dat iemand die op het dak staat, daar doorheen zakt. Indien geen herstelmaatregelen genomen worden, kan volgens EBN niet worden uitgesloten dat het dak op termijn spontaan zal instorten. Verder heeft [eiser] gesteld – zonder dat [gedaagden] dit hebben weersproken – dat het door hem ingeschakelde bouwbedrijf na ontdekking van de aangetaste balken aanleiding zag meteen een noodvoorziening te treffen, door stempels te plaatsen. Het dak van de aanbouw vertoont naar het oordeel van de kantonrechter daarmee een dusdanig gebrek dat de garage, berging en bijkeuken niet geschikt zijn om op een voldoende veilige manier te gebruiken. De door [gedaagden] aangevoerde omstandigheid dat het dak niet acuut op instorten staat (zolang het dak niet wordt betreden), doet daar niet aan af. Uit het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad volgt namelijk dat een woning ook met een redelijke mate van duurzaamheid veilig gebruikt moet kunnen worden. [eiser] mocht dan ook verwachten dat het dak van al deze ruimtes niet alleen bij levering, maar ook in de voorzienbare toekomst veilig was. Dat is nu niet het geval. Anders dan [gedaagden] ingang lijken te doen willen vinden is voor de conclusie dat het normale gebruik van het gekochte als woning in doorslaggevende mate is aangetast niet noodzakelijk dat sprake is van een zodanig gevaarlijke situatie dat de woning op stel en sprong zou moeten worden verlaten.
Ten aanzien van het tweede gebrek – het gebrek aan ventilatie in de dakconstructie – is de kantonrechter van oordeel dat dit gebrek, op zichzelf, niet in de weg staat aan een veilig gebruik van de ruimtes en daarmee geen gebrek is dat het normaal gebruik als woning belemmert.
5.5.
[gedaagden] betwisten vervolgens dat de balken en het dakbeschot al bij oplevering door vocht waren aangetast. Zij voeren aan dat het rapport van EBN geen uitsluitsel geeft over het moment waarop de balken zijn aangetast en dat de problemen ook zouden kunnen zijn ontstaan doordat [eiser] de muur tussen de garage en de berging heeft doorgebroken.
5.6.
De kantonrechter gaat daar niet in mee. In het door [eiser] ter onderbouwing van zijn stelling overgelegde rapport van EBN, merkt EBN op dat de aantasting van de balken en het dakbeschot lijkt te zijn ontstaan door inwendige condensatie en niet bijvoorbeeld door een lekkage. De rapporteurs concluderen dat gezien de mate van aantasting, de aantasting van de balken al langer gaande moet zijn. Vast staat dat [eiser] het probleem aan de balken heeft ontdekt in 2023 – ongeveer een jaar na de levering van de woning in 2022. Gelet op het korte tijdsverloop tussen het moment van levering en de ontdekking van de vochtschade, de ernstige mate van aantasting en het feit dat [gedaagden] ter zitting hebben verklaard dat zij tijdens het vervangen van de dakbedekking in 2017 al hebben gezien dat één balk door vocht was aangetast, gaat de kantonrechter ervan uit dat de balken en het dakbeschot ook al waren aangetast op het moment van levering. [gedaagden] voeren nog aan dat de gebreken zijn ontstaan doordat [eiser] een wand heeft doorgebroken, maar deze betwisting hebben zij onvoldoende gemotiveerd gelet op de uitdrukkelijke verklaring van EBN van het tegendeel.
[eiser] kende het gebrek niet
5.7.
[eiser] heeft gesteld dat hij de gebreken aan de dak van de aanbouw bij de oplevering van zijn woning niet kende en ook niet had kunnen ontdekken. [gedaagden] hebben dit niet weersproken, zodat dit vaststaat.
Tussenconclusie: [eiser] heeft de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbonden
5.8.
Er is dus sprake van een gebrek dat het normaal gebruik als woning belemmert. [eiser] heeft dit gebrek tijdens de oplevering niet ontdekt en had dit gebrek ook niet kunnen ontdekken. Dit betekent dat [gedaagden] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst gehouden waren de herstelkosten aan [eiser] te vergoeden. [gedaagden] hebben dit nagelaten en zijn daarmee tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen. [eiser] mocht de koopovereenkomst op grond van artikel 6:265, eerste lid, BW dus gedeeltelijk ontbinden en heeft dit rechtsgeldig gedaan bij brief van 4 januari 2024.
[eiser] heeft recht op de herstelkosten van € 14.077,47
5.9.
Uit artikel 6:270 BW Pro volgt dat een partij die een overeenkomst gedeeltelijk ontbindt, recht heeft op een evenredige vermindering van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid. Zo kan de rechter op grond van dit artikel bijvoorbeeld bepalen dat een partij die een gebrekkige zaak gekocht heeft, deze houdt tegen vermindering van de prijs. Het staat de rechter vrij de vermindering van de wederzijdse prestaties te schatten.
5.10.
Volgens [eiser] moet de evenredige vermindering van zijn verplichting tot betaling van de kooprijs gesteld worden op de omvang van de herstelkosten van € 14.077,47. [gedaagden] hebben aangevoerd dat in hun optiek niet het hele dak van de aanbouw vervangen hoeft te worden. Voor zover zij daarmee de omvang van de herstelwerkzaamheden – en dus indirect de hoogte van de herstelkosten – betwisten, is de kantonrechter van oordeel dat zij hun betwisting onvoldoende hebben gemotiveerd. [eiser] heeft de omvang van de herstelwerkzaamheden namelijk laten onderzoeken door een gespecialiseerd bureau, EBN. Aan de hand van dit onderzoek heeft EBN uitgebreide en gedetailleerde kostenraming opgesteld. Het had dan ook op de weg van [gedaagden] gelegen om hun standpunt dat slechts een deel van het dak vervangen hoeft te worden te motiveren aan de hand van een eigen (deskundigen)onderzoek of om (op zijn minst) gericht verweer te voeren tegen de onderdelen van de kostenraming waar zij het niet mee eens zijn. Omdat [gedaagden] beide hebben nagelaten en alleen in algemene bewoordingen de omvang van de herstelwerkzaamheden weerspreken neemt de kantonrechter de door EBN geraamde herstelkosten tot uitgangspunt.
5.11.
Verder voeren [gedaagden] nog aan dat als het gehele bedrag van € 14.077,47 zou worden toegewezen, [eiser] in een gunstigere positie zou verkeren dan wanneer er bij oplevering geen sprake zou zijn geweest van een gebrek. Volgens [gedaagden] zou [eiser] zonder gebrek namelijk beschikken over (dak)balken die ruim 28 jaar oud waren. Met het bedrag van € 14.077,47 verkrijgt [eiser] daarentegen nieuwe balken. [gedaagden] vragen de kantonrechter dan ook rekening gehouden met de aftrek nieuw-voor-oud. De kantonrechter gaat daar in dit geval echter niet in mee. Uit het door [eiser] ter onderbouwing van haar standpunt in het geding gebrachte rapport van EBN blijkt dat er bewust geen rekening is gehouden met aftrek nieuw-voor-oud. Alles onder de dakbedekking, waaronder de dakbalken, zou volgens EBN namelijk niet aan veroudering onderhevig hoeven te zijn en in ieder geval nog lang niet aan vervanging toe moeten zijn. [gedaagden] heeft deze conclusie van EBN niet weersproken door, bijvoorbeeld, aan te voeren dat balken een beperkte levensduur hebben en na 28 jaar al behoorlijk achteruit zijn gegaan. Zij hebben hun betwisting – in het licht van de onderbouwing van [eiser] – dus onvoldoende gemotiveerd. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [eiser] er door het plaatsen van nieuwe balken niet op vooruit gaat en zal geen rekening houden met aftrek nieuw-voor-oud.
5.12.
[gedaagden] zullen dus veroordeeld worden om de gevorderde herstelkosten van € 14.077,47 aan [eiser] te voldoen. Omdat het beroep van [eiser] op (gedeeltelijke) ontbinding slaagt en tot toewijzing van de volledige door [eiser] gevorderde herstelkosten leidt, komt de kantonrechter niet meer toe aan de bespreking van de subsidiaire en meer subsidiaire vordering.
[eiser] heeft onvoldoende belang bij de gevorderde verklaring voor recht
5.13.
[eiser] vordert ook een verklaring voor recht dat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig gedeeltelijk heeft ontbonden, namelijk voor het gedeelte ter hoogte van de herstelkosten van € 14.077,47 . Die vordering zal echter bij gebrek aan een gesteld belang worden afwezen. Het door [eiser] in zijn verklaring voor recht genoemde bedrag aan herstelkosten, € 14.077,47, wordt immers volledig toegewezen, waardoor ieder belang van [eiser] bij de gevorderde verklaring voor recht ontbreekt.
[eiser] heeft recht op wettelijke rente vanaf 20 maart 2024
5.14.
[eiser] vordert over het bedrag van € 14.077,47 wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 20 maart 2024, de dag van de dagvaarding. Vast staat dat [eiser] de koopovereenkomst per brief van 4 januari 2024 heeft ontbonden en [gedaagden] heeft aangemaand om binnen veertien dagen de herstelkosten te voldoen. Na het verstrijken van die termijn, op 18 januari 2024, verkeerden [gedaagden] dus in verzuim en vanaf dat moment waren zij in principe ook wettelijke rente verschuldigd. De kantonrechter zal de wettelijke rente over de hoofdsom dan ook toewijzen vanaf de door [eiser] gevorderde datum: 20 maart 2024.
[eiser] heeft recht op een deel van de kosten
5.15.
[eiser] vordert de kosten van het bouwkundige rapport ter hoogte van € 862,13 en buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 915,77 (tezamen € 1.777,90) en baseert zich daarbij op artikel 6:96 BW Pro.
5.16.
De kosten van het rapport van EBN ter hoogte van € 862,13 zullen worden toegewezen. [gedaagden] heeft namelijk niet weersproken dat de door EBN verrichte werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk waren of dat de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn, zodat de kantonrechter dit als vaststaand aanneemt.
5.17.
Dit is anders voor de buitengerechtelijke incassokosten. Vast staat dat partijen natuurlijke personen zijn die niet handelen in de uitoefening van een beroep op bedrijf. Dit betekent dat een schuldeiser, hier [eiser], op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro pas aanspraak kan maken op kosten als hij de schuldenaar, hier [gedaagden], na het intreden van het verzuim (opnieuw) aanmaant om binnen veertien te betalen (de zogenaamde 14-dagenbrief) en betaling ook na het verstrijken van deze termijn uitblijft. Hiervoor is overwogen dat [gedaagden] op 18 januari 2024 in verzuim verkeerden (zie 5.14). [eiser] heeft [gedaagden] na 18 januari 2024 echter niet opnieuw aangemaand om te betalen, zodat niet aan het vereiste van artikel 6:96 lid 6 BW Pro is voldaan. De kantonrechter zal de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, ter hoogte van € 915,77 dus afwijzen.
De proceskosten
5.18.
[gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,81
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde
€
406,00
(1 punt × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.385,81
5.19.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dit betekent dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] kunnen worden gedwongen om het gehele bedrag aan [eiser] te betalen. Voor zover [gedaagde 1] of [gedaagde 2] meer dan de helft aan [eiser] betalen, mogen zij dat meerdere van de ander terugvorderen. Als [gedaagde 1] of [gedaagde 2] (een deel) van de proceskosten aan [eiser] betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer aan [eiser] te betalen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 14.077,47, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 20 maart 2024, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 862,13,
6.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.385,81, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.O. Frentrop en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2024.