Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11059357 \ CV EXPL 24-1662
Vonnis van 19 november 2024
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres],
gemachtigde: mr. T.H.I.M. Pierik,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te Zwolle,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. E. Doornbos.
1.Inleiding en samenvatting
1.1.
Sinds 1 december 2019 huurt [gedaagde] een bedrijfsruimte van [eiseres]. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een fastfoodrestaurant. [eiseres] vindt dat [gedaagde] tekortgeschoten is in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [eiseres] vraagt daarom om ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huur en bijkomende kosten. [gedaagde] betwist de tekortkomingen. Verder voert zij als verweer dat zij schade heeft geleden aan het gehuurde door werkzaamheden die zijn uitgevoerd in opdracht van [eiseres]. Zij heeft daarom een deel van de achterstallige huur niet betaald. De vordering van [eiseres] tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden afgewezen. De tekortkomingen van [gedaagde] zijn namelijk niet zo ernstig, dat ze tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen leiden. Ook de vordering tot ontruiming van het gehuurde zal daarom worden afgewezen. Wel moet [gedaagde] de achterstallige huur betalen.
1.2.
Dit verkort weergegeven oordeel wordt hierna gemotiveerd.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- nadere producties 10 tot en met 18 van [eiseres],
- producties 1 tot en met 4 van [gedaagde],
- de mondelinge behandeling van 26 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [eiseres],
- de akte na mondelinge behandeling met één productie van [gedaagde],
- de akte na comparitie van [eiseres].
- de akte na mondelinge behandeling met één productie van [gedaagde],
- de akte na comparitie van [eiseres].
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
In januari 2020 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [eiseres] verhuurt aan [gedaagde], die van [eiseres] huurt, de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres]. Het gehuurde bestaat uit de begane grond en de kelder van het pand aan de [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van twee maal vijf jaar, ingaande op 1 december 2019.
3.2.
[gedaagde] was bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs verschuldigd van € 3.750 per maand, exclusief BTW. De huurprijs op het moment van dagvaarden bedroeg
€ 5.431,56, inclusief BTW. De huurprijs moet maandelijks en per vooruitbetaling worden betaald.
3.3.
Door [eiseres] zijn verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd aan het pand waar het gehuurde onderdeel vanuit maakt. Door deze werkzaamheden heeft [gedaagde] lekkageschade geleden. Partijen zijn het niet eens over deze schade ten gevolge van de in opdracht van [eiseres] uitgevoerde werkzaamheden.
3.4.
Partijen hebben per 1 juli 2023 een betalingsregeling getroffen voor de op dat moment openstaande huurschuld. Partijen zijn met die betalingsregeling overeengekomen dat [gedaagde], naast de lopende huurtermijnen, een bedrag van € 28.000,00 moest betalen aan [eiseres]. Dit bedrag moest uiterlijk 1 november 2023 zijn betaald aan [eiseres].
3.5.
[gedaagde] heeft in de periode tussen 1 juli 2023 en 1 november 2023 een bedrag van € 22.000,00 betaald aan [eiseres]. Het resterende bedrag van € 6.000,00 is door [gedaagde] niet betaald. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij dit bedrag niet heeft betaald vanwege de schade aan het gehuurde.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Om die reden vordert [eiseres] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert [eiseres] betaling van het resterende bedrag van de huurschuld van € 6.000,00 en betaling van de buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten door [gedaagde].
4.2.
[gedaagde] betwist de tekortkomingen en stelt dat haar het recht op verrekening van het bedrag van € 6.000,00 toekomt.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Ontbinding en ontruiming
5.1.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid om die overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst [1] . Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
5.2.
[eiseres] verwijt [gedaagde] een aantal tekortkomingen:
- Stelselmatig te laat betalen van de huur;
- Geen onderhoud uitvoeren aan de afzuig- en geurinstallatie van het gehuurde;
- Bezetten van de laad- en losplek bij het gehuurde en openstaande deuren.
De kantonrechter zal de gestelde tekortkomingen puntsgewijs bespreken.
Stelselmatig te laat betalen van de huur
5.3.
Door [eiseres] is gesteld dat [gedaagde] is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, doordat zij de huur stelselmatig te laat betaalt. [gedaagde] erkent dat er sprake is van onregelmatig betalingsgedrag. Dat er niet altijd op tijd betaald werd, heeft te maken met de onregelmatige geldstromen in de horeca in vooral de wintermaanden en de extra betalingen die zijn gedaan vanwege de afbetalingsregeling, aldus [gedaagde].
5.4.
Uit de door [eiseres] overgelegde stukken in deze procedure blijkt dat partijen per 1 juli 2023 een regeling hebben getroffen, die ziet op de op dat moment openstaande huurschuld van [gedaagde]. De te late huurbetalingen tot dat moment zijn daarmee onderdeel van de regeling en kunnen om die reden niet worden aangemerkt als een tekortkoming waarop de ontbindingsvordering kan worden gegrond.
5.5.
In de periode na het treffen van de regeling tot en met juli 2024 heeft [gedaagde] de lopende huur (deels) te laat betaald. [eiseres] heeft [gedaagde] hierover aangeschreven. Door [eiseres] zijn sommaties overgelegd die betrekking hebben op de periode april tot en met juli 2024. Uit de sommaties over deze periode van vier maanden blijkt het volgende. [gedaagde] heeft in de maanden april en juli 2024 een deel van de huurprijs van € 1000,00 op tijd betaald. Het resterende deel van de huurprijs van € 4.431,56 is niet op tijd betaald. Voor de maand mei 2024 heeft [gedaagde] de volledige huurprijs niet op tijd betaald en in juni 2024 heeft zij een bedrag van € 731,56 niet op tijd betaald. Na de sommaties heeft [gedaagde] het resterende deel van de huurprijs betaald.
5.6.
Op grond van artikel 4.10 van de huurovereenkomst is [gedaagde] de huur bij vooruitbetaling verschuldigd. De huur moet vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. Door de huur niet altijd op tijd te betalen, heeft [gedaagde] in strijd met het bepaalde in dit artikel gehandeld. Er is sprake van een tekortkoming in de nakoming van die verplichting uit de huurovereenkomst. De redenen die [gedaagde] voor de te late betalingen heeft gegeven, doen hier niet aan af.
5.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de door [eiseres] onderbouwde duur van de te late huurprijsbetalingen beperkt is, namelijk een periode van vier maanden (april tot en met juli 2024, zoals blijkt uit rechtsoverweging 5.5.). Dat brengt naar het oordeel van de kantonrechter met zich mee dat er geen tekortkoming van zodanige omvang is, dat die tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. De kantonrechter laat hierbij de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huur van het bedrijfspand zwaar meewegen.
Geen onderhoud aan afzuig- en geurinstallatie gehuurde
5.8.
Door [eiseres] is gesteld dat [gedaagde] niet voldoet aan haar onderhoudsverplichting van de afzuig- en geurinstallatie van het gehuurde. Volgens [eiseres] zou [gedaagde] voor het laatst onderhoud hebben verricht in 2022 en dit hebben nagelaten in 2023 en 2024. Volgens [eiseres] is het onderhoud (het reinigen en het vervangen van de filters in de installatie) naast een contractuele verplichting ook een gemeentelijke verplichting voor fastfoodrestaurants vanwege de brandveiligheid. Het gestelde gebrekkige onderhoud brengt ernstig brandgevaar en stankoverlast voor de omwonenden met zich mee, aldus [eiseres]. Door [gedaagde] is betwist dat zij geen onderhoud heeft uitgevoerd aan de betreffende installatie.
5.9.
Ten aanzien van de door [eiseres] gestelde tekortkoming die betrekking heeft op het onderhoud van de installatie overweegt de kantonrechter als volgt.
5.10.
Door [eiseres] is niet gesteld op welke specifieke contractuele verplichting de onderhoudsverplichting betrekking heeft. De kantonrechter begrijpt de stelling van [eiseres] als een schending van de algemene wettelijke verplichting van goed huurderschap uit artikel 7:213 BW Pro.
5.11.
De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar onderhoudsverplichting van de afzuig- en geurinstallatie van het gehuurde. Door [gedaagde] zijn bij akte stukken overgelegd van [bedrijf] B.V.. Hieruit blijkt dat op 19 juli 2023 onderhoud is verricht aan de afzuigventilator. Verder is door [gedaagde] een offerte overgelegd voor onderhoud in 2024. Door [gedaagde] is op de mondelinge behandeling gezegd dat deze offerte geaccepteerd is en er opdracht is gegeven tot het uitvoeren van de noodzakelijke onderhoudsverwerkzaamheden. Door [eiseres] wordt ook erkend dat er op 23 augustus 2024 onderhoud is verricht aan de installatie bestaande uit het vervangen van zakfilters en koolstofcilinders.
5.12.
Nu de door [eiseres] gestelde tekortkoming niet is komen vast te staan, kan dit onderdeel niet tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.
Bezetten laad- en losplek en openstaande deuren
5.13.
Als laatste tekortkoming heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] de laad- en losplek aan de achterzijde van het gehuurde vrijwel de gehele dag bezet houdt en de achterdeur van het gehuurde open laat staan. Het gevolg hiervan is dat buurtbewoners en andere ondernemers niet kunnen laden en lossen en de buurt een enorme stankoverlast ervaart, aldus [eiseres]. Door [gedaagde] wordt betwist dat zij de laad- en losplek continue bezet houdt en dat de achterdeur van het gehuurde zo vaak open staat dat dit tot stankoverlast leidt.
5.14.
De kantonrechter begrijpt deze stelling van [eiseres] als een beroep op het handelen van [gedaagde] in strijd met de algemene overlastbepaling in artikel 9.4 van de van toepassing zijnde 'Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro' van 2012 (hierna: de algemene bepalingen) dan wel de algemene wettelijke verplichting van goed huurderschap uit artikel 7:213 BW Pro.
5.15.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet worden vastgesteld dat er sprake is van dusdanige door [gedaagde] veroorzaakte overlast, dat dit een schending van een contractuele of wettelijke verplichting oplevert. Daardoor is er geen sprake van een tekortkoming tegenover [eiseres].
Conclusie gestelde tekortkomingen
5.16.
De kantonrechter is van oordeel dat alleen het te laat betalen van de huurprijs een tekortkoming van [gedaagde] oplevert. Deze tekortkoming wordt door [eiseres] onderbouwd met sommaties van de huurperiode van april tot en met juli 2024. Het gaat daarbij om een beperkte periode van vier maanden. Vanwege deze beperkte duur is de kantonrechter van oordeel dat deze tekortkoming niet van een zodanige omvang is, dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarbij wordt wel aangetekend dat dit anders kan worden als opnieuw achterstanden zouden ontstaan in de huurbetaling en de huur gedurende een langere periode niet tijdig of niet volledig wordt betaald. Het is de verantwoordelijkheid van [gedaagde] om te zorgen voor tijdige betaling van de huur, en zodoende te voldoen aan de contractuele verplichtingen die zij op zich heeft genomen door ondertekening van de huurovereenkomst.
5.17.
De vordering van [eiseres] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt daarom afgewezen.
Openstaande huurschuld en verrekeningsberoep [gedaagde]
5.18.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] een deel van de betalingsregeling ter hoogte van € 6.000,00 niet betaald heeft. [gedaagde] heeft ten aanzien van dat bedrag een beroep gedaan op verrekening in de zin van artikel 6:127 BW Pro.
5.19.
In artikel 25.1 van de algemene bepalingen is de mogelijkheid van verrekening door huurder uitgesloten. Hierin is namelijk bepaald dat de huurprijs wordt betaald
“zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben.”
“zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben.”
5.20.
Tijdens de mondelinge behandeling is door [gedaagde] erkend dat partijen geen afwijkende afspraken hebben gemaakt over verrekening van de gestelde schade. [gedaagde] heeft daarom geen recht om de door haar gestelde schade, mocht deze al vast komen te staan, te verrekenen met de openstaande huur.
5.21.
Nu [gedaagde] geen recht op verrekening heeft, blijft de vordering van [eiseres] uit de openstaande huurschuld opeisbaar. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] het bedrag van
€ 6.000,00 niet heeft betaald. De vordering van [eiseres] tot betaling van het bedrag van € 6.000,00, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, zal daarom worden toegewezen.
Proceskosten
5.22.
Het zwaartepunt van de vorderingen van [eiseres] bestaat uit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Deze vorderingen worden afgewezen. Omdat daarmee het grootste deel van de vorderingen van [eiseres] wordt afgewezen zal zij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van [gedaagde] worden tot op heden begroot op € 678,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x € 339,00).
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 6.000,00 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 november 2023, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 678,00,
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.K. ten Cate en in het openbaar uitgesproken op
19 november 2024.