Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11309727 CV EXPL 23-3006
Vonnis in kort geding van 27 november 2024
in de zaak van
de stichting
Stichting Mijande Wonen,
Stichting Mijande Wonen,
gevestigd en kantoorhoudende te Vriezenveen,
eisende partij, hierna te noemen Mijande,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
de stichting
Stichting Humanitas Inkomensbeheer,
Stichting Humanitas Inkomensbeheer,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
[gedaagde](hierna: [gedaagde]),
[gedaagde](hierna: [gedaagde]),
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Purmerend, mede kantoorhoudende te Enschede,
gedaagde partij, hierna te noemen de bewindvoerder,
gemachtigde: mr. J. de Haan, optredend namens [gedaagde].
Samenvatting:
Woningstichting Mijande vordert ontruiming van een door haar verhuurde (boven)woning om reden dat de drugsverslaafde huurder stelselmatig overlast veroorzaakt aan omwonenden. Met name de onderbuurvrouw ondervond dermate veel overlast dat zij noodgedwongen verhuisd is. De kantonrechter onderschrijft de stelling van Mijande dat de huurder zich niet als een goed huurder gedragen heeft. Aangezien de hulpverlenende instanties niet meer bij huurder betrokken zijn wordt gevreesd voor escalatie, met name nu huurder meermalen heeft aangegeven dat hij volhardt in zijn drugsgebruik en dat ook wil intensiveren als hij daartoe voldoende financiële middelen heeft. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties waarbij [gedaagde] gedagvaard werd om op 1 oktober 2024 ter zitting te verschijnen.
1.2.
Bij aanvang van de mondelinge behandeling op 1 oktober 2024 bleek dat [gedaagde] onder bewind was gesteld. De behandeling werd daarop aangehouden om Mijande in de gelegenheid te stellen de bewindvoerder op te roepen om in het geding ter verschijnen.
1.3
Bij exploot d.d. 28 oktober 2024 werd Stichting Humanitas Inkomensbeheer in haar hoedanigheid van bewindvoerder over [gedaagde] opgeroepen om ter zitting te verschijnen op 13 november 2024.
1.4
De (voortgezette) mondelinge behandeling werd gehouden op 13 november 2024. Namens Mijande was aanwezig R. [naam 1], woonconsulente, bijgestaan door mr. Douwenga, die gebruik maakte van spreekaantekeningen. Namens de bewindvoerder was aanwezig [naam 2]. [gedaagde] was, zij het wat later, eveneens aanwezig en werd bijgestaan door mr. De Haan.
1.5
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Mijande verhuurt sinds 12 januari 2017 aan [gedaagde] de (boven)woning aan de [adres]. Op de huurovereenkomst zijn de door Mijande gehanteerde Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte versie 1 oktober 2015 van toepassing.
2.2
De woning onder het door [gedaagde] gehuurde werd bewoond door mevrouw [naam 3], een bekende van [gedaagde].
2.3
Vanaf oktober 2022 ontving Mijande klachten van omwonenden, waaronder mevrouw [naam 3], met betrekking tot overlast die [gedaagde] veroorzaakte.
2.4
Naar aanleiding van deze klachten werd [gedaagde] bij brief d.d. 8 mei 2023 uitgenodigd voor een gesprek met Mijande op 31 mei 2023. [gedaagde] is niet verschenen waarna de woonconsulent [naam 1], samen met wijk-GGD [naam 4] bij [gedaagde] thuis zijn geweest. Tijdens dat gesprek zijn afspraken gemaakt die bij brief dd. 31 mei 2023 zijn bevestigd door de woonconsulent aan [gedaagde]. Geschreven wordt:
Op 31 mei 2023 ben ik samen met wijk-GGD [naam 4] bij u thuis geweest. Tijdens dit gesprek hebben we besproken welke signalen Mijande Wonen uit de buurt ontvangt. De signalen vanuit de buurt zijn: het verspreiden van briefjes in de brievenbus, gebonk, geklus, het vernielen van de ruit van de buurman en zich in de tuin van de onderburen bevinden. In het gesprek geeft u aan niet alle signalen terecht te vinden. Om te zorgen dat alle bewoners, waaronder uzelf rustig en prettig kunnen wonen hebben wij het volgende afgesproken:
Afspraken
- Stoppen met het verspreiden van briefjes en teksten in de brievenbus van de buren
- Geen contact zoeken met de onderbuurvrouw
- Geen vernielingen aanrichten aan spullen van een ander
- Niet de tuinen van de onderburen betreden
- Na 22:00 niet klussen in de woning (timmeren, boren, zagen)
- Na 22:00 geen harde muziek draaien
2.5
Bij brief van 22 november 2023 is [gedaagde] gesommeerd te stoppen met het veroorzaken van geluidsoverlast veroorzaakt door bonken, schuiven, stampen, deuren dichtgooien, gooien met spullen of andere manieren die geluidsoverlast veroorzaken zoals schelden en schreeuwen.
[gedaagde] is er daarbij op gewezen dat zijn gedrag in strijd is met de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden.
2.6
Met betrekking tot [gedaagde] werd op 22 januari 2024 het eerste multidisciplinair overleg (MDO) gehouden waarbij naast [gedaagde] verschillende medewerkers van Mijande en hulpverleningsinstanties aanwezig waren. Daarbij werd geconstateerd dat sprake was van verslaving bij [gedaagde] (o.a. crystal meth, cocaïne etc.). Gespreksonderwerp was ook de overlast die de onderbuurvrouw van [gedaagde] ondervond.
2.7
Op 4 maart 2024 vond er weer een MDO met betrekking tot [gedaagde] plaats. Besproken werd dat er nog veel onrust bij de onderbuurvrouw was over het gedrag van [gedaagde] richting haar. [gedaagde] had zich inmiddels laten opnemen bij afkickkliniek
De Hoop in Dordrecht. Omdat voorafgaand aan de opname nog verschillende overlastmeldingen waren binnenkomen, wilde Mijande na ontslag van [gedaagde] uit de kliniek met hem om de tafel zitten om een gedragsaanwijzing te bespreken.
De Hoop in Dordrecht. Omdat voorafgaand aan de opname nog verschillende overlastmeldingen waren binnenkomen, wilde Mijande na ontslag van [gedaagde] uit de kliniek met hem om de tafel zitten om een gedragsaanwijzing te bespreken.
2.8
Een maand later, 3 april 2024, was er wederom een MDO waarbij richting [gedaagde] door de woonconsulent werd aangegeven dat met hem na terugkeer uit de afkickkliniek, goede afspraken zouden moeten worden gemaakt om zijn woning te kunnen behouden.
2.9
[gedaagde] heeft het traject bij de afkickkliniek voortijdig afgebroken. Op 23 april 2024 is de woonconsulent samen met een medewerkster van Tactus bij hem op huisbezoek geweest. Daarbij werd hem een document overhandigd, zijnde aanvullende huurvoorwaarden/gedragsaanwijzing oftewel een laatste kans voor [gedaagde] om zijn woning te behouden. [gedaagde] heeft het document niet ondertekend omdat hij het met een aantal punten niet eens was.
2.1
Op 11 juni 2024 was er wederom een MDO. [gedaagde] gaf daarbij aan dat als het aan hem zou liggen en hij daartoe de kans zou krijgen, hij cannabis en cocaïne wil gebruiken.
Namens Mijande wordt aangegeven dat, hoewel [gedaagde] de gedragsaanwijzing niet heeft ondertekend, dit wel een laatste kans is.
2.11
Na de eerste (korte) zitting op 1 oktober 2024 werd er op 5 november 2024 wederom een MDO gehouden waarbij de situatie met betrekking tot [gedaagde] besproken werd. [gedaagde] zelf gaf daarbij niet alleen aan dat hij niet wenst te stoppen met zijn drugsgebruik maar ook dat zijn gedrag door andere mensen niet wordt geaccepteerd.
3.De vordering en het verweer
3.1
Mijande vordert primair om [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen, in goede staat op te leveren en ontruimd te houden. Subsidiair vordert zij de voorwaardelijke ontruiming indien aan één van de op te leggen voorwaarden, welke bij dagvaarding breder zijn omschreven, niet wordt voldaan. Zowel primair als subsidiair vordert zij veroordeling van [gedaagde] in de kosten en nakosten van deze procedure.
3.2
Mijande legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de op hem rustende huurrechtelijke verplichtingen door ernstige overlast te veroorzaken, die onder meer bestaat uit het veroorzaken van geluidsoverlast, het gooien met spullen en deuren, gebonk, geschreeuw, gescheld en klusgeluiden. Verder scheldt hij omwonenden uit, intimideert die omwonenden, begeeft zich in hun tuin, vernielt hun spullen en zoekt hij ongewenst contact met omwonenden. Ook laat hij briefjes met verwarde teksten achter in de brievenbussen. [gedaagde] gedraagt zich niet als een goed huurder en het (vaak verwarde) gedrag van [gedaagde] zorgt in combinatie met het feit dat hij (hard)drugs gebruikt en veelal onder invloed is, voor een onveilig gevoel. De onderbuurvrouw zag zich alleen al om die reden genoodzaakt om te verhuizen. Die benedenwoning wordt op dit moment niet meer verhuurd omdat [gedaagde] onberekenbaar is, gebruik maakt van een tuin die hij niet huurt en hij geen vloerbedekking meer heeft in zijn (boven)woningen, waardoor eventuele onderburen geluidsoverlast zullen ondervinden.
Deze tekortkomingen rechtvaardigen primair een ontruiming van het gehuurde en als de kantonrechter dat anders ziet, dan rechtvaardigt dat in ieder geval het opleggen van gedragsmaatregelen.
3.3
[gedaagde] betwist allereerst het spoedeisend belang dat Mijande bij haar vordering zou hebben. Daarnaast concludeert hij tot afwijzing van het primair gevorderde aangezien hij het niet eens is met de meldingen van overlast en hij geen sociaal vangnet heeft waar hij terecht kan als hij uit zijn woning wordt gezet.
Tegen het opleggen van de subsidiair gevorderde gedragsmaatregelen heeft hij, zo werd ter zitting aangegeven, geen bezwaren mits een tweetal punten worden aangepast. Hij wil in ieder geval 1x per dag een joint kunnen roken in plaats van de gedragsaanwijzing waarbij bepaald is dat hij zich zal onthouden van drugsgebruik. Mijande wil voorts dat hij geen contact zoekt met omwonenden. [gedaagde] zou dat willen veranderen in ‘ongevraagd contact’.
Als er dan toch ontruimd moet worden dan verzoekt [gedaagde] om een langere ontruimingstermijn omdat twee weken wel heel erg kort is om vervangende woonruimte te vinden.
4.De beoordeling
t.a.v. het spoedeisend belang
4.1
Het spoedeisend belang van Mijande bij haar vorderingen staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast nu Mijande aan haar vordering o.a. ten grondslag heeft gelegd dat zij zo spoedig mogelijk een eind wil maken aan de gestelde overlast. Bovendien lijdt Mijande schade doordat de woning onder die van [gedaagde], niet te verhuren is zolang [gedaagde] in zijn woning verblijft.
het beoordelingskader in een kort geding
4.2
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan reden is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn. Een vordering tot ontruiming zal in een bodemprocedure enkel in combinatie met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden toegewezen. Daarom zal de kantonrechter in het hiernavolgende beoordelen of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
De vordering tot ontruiming is gegrond op de stelling dat [gedaagde] zich niet gedraagt als een goed huurder door het veroorzaken van overlast aan omwonenden.
de veroorzaakte overlast, goed huurderschap?
4.3
Op grond van de huurvoorwaarden (artikel 6.7) en de wet (artikel 7:213 BW Pro) is [gedaagde] verplicht om zich als een goed huurder te gedragen. Dit betekent onder meer dat hij moet voorkomen dat zijn leefomgeving overlast van hem ervaart. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft Mijande een aantal meldingen van omwonenden in het geding gebracht.
Vast staat dat met [gedaagde] meerdere gesprekken (MDO’s en thuisgesprekken) zijn gevoerd waarbij [gedaagde] gewezen is op de door hem veroorzaakte overlast en het uiteindelijke gevolg daarvan. Dat gevolg, een laatste kans en anders aansturing op een beëindiging van de huurovereenkomst is hem in ieder geval tijdens het gesprek op
23 april 2024 bij hem thuis meegedeeld. De eerder gevoerde gesprekken hadden voor [gedaagde] het signaal moeten zijn dat het Mijande menens was om de huurovereenkomst met hem te beëindigen als hij zich niet beter zou gedragen.
23 april 2024 bij hem thuis meegedeeld. De eerder gevoerde gesprekken hadden voor [gedaagde] het signaal moeten zijn dat het Mijande menens was om de huurovereenkomst met hem te beëindigen als hij zich niet beter zou gedragen.
4.4
De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] meent dat het met de overlast nogal meevalt, althans dat de aard van de meldingen niet zodanig zijn dat dit tot het einde van de huurovereenkomst moet leiden.
4.5
Indien de kantonrechter de verschillende overlastmeldingen bekijkt zoals weergegeven in productie 3 bij dagvaarding, kan daaruit geen andere conclusie worden getrokken dan dat de omwonenden, in het bijzonder de onderbuurvrouw, het gedrag van [gedaagde] wel als overlast ervaren en gelet op hetgeen omschreven wordt, ook objectief bezien als overlast hebben kunnen ervaren. De verklaring van de begeleider van de onderbuurvrouw, die zich door het gedrag van [gedaagde] behoorlijk onveilig heeft gevoeld en daarin aanleiding heeft gevonden om te verhuizen, is veelzeggend en bevestigt de hiervoor genomen conclusie.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van die verplichting.
4.6
Een oordeel over een voorlopige voorziening als gevorderd vergt een belangenafweging. Aan de ene kant heeft [gedaagde] er een groot belang bij dat hij een dak boven zijn hoofd heeft. Aan de andere kant heeft Mijande ervoor te zorgen dat omwonenden en haar overige huurders in de directe omgeving van de woning van [gedaagde] huurgenot blijven ontvangen en dat zij dient op te treden als dat huurgenot in het gedrang komt, zoals in casu, gelet op de lijst van overlastmeldingen, evident het geval is. Daar komt bij dat voldoende aannemelijk is dat Mijande de thans leegstaande benedenwoning niet kan verhuren, zolang [gedaagde] in het gehuurde verblijft en daardoor financieel gezien schade lijdt. Aan die situatie dient op korte termijn een einde te komen.
4.7
Voldoende aannemelijk wordt dan ook geacht dat op grond van voormelde feiten en omstandigheden in een bodemprocedure bij een belangenafweging tussen het woonbelang van [gedaagde] en het belang van Mijande en daarmee het belang van de omwonenden, het belang van Mijande zal prevaleren boven het individuele belang van [gedaagde]. Voldoende aannemelijk wordt dan ook geacht dat het uiteindelijke gevolg daarvan in een bodemprocedure zal zijn dat de ontbinding van de huurovereenkomst en in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen.
4.8
Dat vanaf 6 september 2024 geen meldingen van overlast meer zijn binnengekomen bij Mijande, doet aan het voorgaande onvoldoende af, aangezien [gedaagde] heeft gezegd dat hij niet van plan is te stoppen met het drugsgebruik. Integendeel, uit de gespreksverslagen, waarvan de inhoud door hem niet betwist is, blijkt zelfs dat hij dat gebruik wil intensiveren zo gauw hij daartoe (financieel) de kans krijgt. Het ligt dan in de rede dat de overlast ook weer zal toenemen. Daar komt bij dat aangenomen moet worden dat de tijdelijke afwezigheid van overlastmeldingen verband houdt met het vertrek van de onderbuurvrouw en de afwezigheid van bewoners in de benedenwoning. De kantonrechter ziet er dan ook geen heil in om [gedaagde] gedragsaanwijzingen op te leggen om daarmee een directe ontruiming te voorkomen.
Voor deze procedure betekent dit dat de vordering tot ontruiming moet worden toegewezen met inachtneming van het navolgende.
4.9
De bewindvoerder is in deze procedure de formele procespartij, zij vertegenwoordigt [gedaagde] in en buiten rechte en dat betekent dat het handelen van [gedaagde] indirect de bewindvoerder als formele procespartij aangerekend wordt. Derhalve zal de bewindvoerder veroordeeld worden tot ontruiming van het gehuurde.
t.a.v. de ontruimingstermijn
4.1
Mijande heeft ontruiming gevorderd binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. Die termijn is wel heel erg kort. Dat het tegenwoordig lastig is om op korte termijn een (sociale) huurwoning of andere geschikte woonruimte te vinden, behoeft geen betoog, zeker niet als de zoekende een drugsgebruiker is. De ontruimingstermijn zal daarom gesteld worden op vier weken na betekening van dit vonnis. Mogelijk dat hulpverlenende instanties in die periode voor [gedaagde] een opvangplek kunnen vinden/regelen, in afwachting van iets definitiefs.
4.11
De bewindvoerder zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Mijande als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€ 136,36
- griffierecht
€ 130,00
- salaris gemachtigde
€ 814,00
- nakosten
€ 135,00
Totaal:
€ 1.215,36
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1
veroordeelt de bewindvoerder om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres], met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan Mijande op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden.
5.3
veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van deze procedure tot op heden vastgesteld op € 1.215,36.
5.4
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024 door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter.