Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 11365658 \ CV EXPL 24-2077
Vonnis van 17 december 2024
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, hierna te noemen verhuurder,
gemachtigde: Groothuis Ligtermoet & Nijhuis,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen huurder,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 oktober 2024;
- de conclusie van antwoord van 29 2024;
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 3 december 2024. Namens verhuurder is verschenen mevrouw [naam] (medewerkster Huurincasso), vergezeld van mevrouw M. Schoemaker, werkzaam bij Groothuis Ligtermoet & Nijhuis. Huurder is eveneens verschenen.
Verhuurder heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een akte specificatie huurachterstand overgelegd.
Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Huurder huurt van verhuurder de woning gelegen aan de [adres] tegen een huurprijs van op dit moment € 857,48 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen, die op het moment van de mondelinge behandeling € 4.965,53 bedroeg, berekend tot en met december 2024.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt zij ten grondslag dat huurder de betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet zijn nagekomen.
3.3.
Huurder erkent de betalingsachterstand maar is het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. Huurder voert aan dat hij vanwege financiële omstandigheden niet in staat zijn (geweest) de achterstallige huur te voldoen. Huurder heeft naar voren gebracht dat hij werkloos is geworden en dat hij een tijd geen inkomsten heeft gehad. Inmiddels ontvangt huurder een ww-uitkering. Ook heeft huurder verteld dat zijn minderjarige zoon van 14 jaar bij hem woont en dat zijn twee dochters van 11 en 7 jaar elke vrijdag en om het weekend bij hem verblijven.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsen
4.1.
Verhuurder is een professionele verhuurder en huurder is een consument. Voordat de kantonrechter aan de inhoudelijke beoordeling toekomt moet de kantonrechter op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 1993/13) ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden oneerlijk zijn voor huurder als consument.
4.2.
De verplichting tot ambtshalve toetsing op grond van de hiervoor genoemde richtlijn berust op de gedachte dat een consument zich tegenover een professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt, over minder informatie beschikt dan de professionele partij en dat er een niet te verwaarlozen gevaar bestaat dat de consument, met name uit onwetendheid, geen beroep zal doen op rechtsregels die hem beschermen. Daarom moet de kantonrechter de consument helpen en de consumentenbeschermende bepalingen uit zichzelf toepassen (ook) als de consument daar niet om vraagt.
4.3.
De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
De huurachterstand.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 3.2. van de algemene voorwaarden van 2011 niet oneerlijk is omdat dit beding verwijst naar de wettelijke regeling.
4.5.
Omdat huurder erkent dat hij de huurachterstand van € 4.965,52 (huurachterstand tot en met december 2024) moet betalen, zal dit deel van de vordering worden toegewezen.
De wettelijke rente
4.6.
Het beding waarin de wettelijke rente is bedongen, is niet oneerlijk nu dit niet afwijkt van de wettelijke regeling. Dit leidt ertoe dat dit beding niet hoeft te worden vernietigd.
4.7.
De wettelijke rente zal, als onweersproken en op de wet gegrond, worden toegewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.8.
Verder heeft verhuurder een bedrag van € 434,34 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd.
4.9.
In artikel 9.1 van het “Huurreglement Woonruimte”, versie 2011, is hierover het volgende opgenomen.
“9.1 Incasso
Als de huurder niet op tijd heeft betaalt of op een andere manier zijn verplichtingen niet nakomt en STJA daardoor verdere (rechts)maatregelen moet nemen, zijn de daaruit voortvloeiende buitengerechtelijke incassokosten, die worden begroot op 15% van de hoofdsom, voor rekening van huurder. De buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de STJA de deurwaarder opdracht geeft om de vordering te innen. (…)”
4.10.
Ook dit beding moet de kantonrechter op grond van de onder 4.1. weergegeven Europese richtlijn ambtshalve toetsen. De kantonrechter overweegt over de oneerlijkheid van het beding het volgende. Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW Pro genoemde eisen voldoet. Daarnaast mag de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet overschrijden. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 9.1 van het “Huurreglement Woonruimte”. Daarmee wordt er ten nadele van consumenten aanzienlijk afgeweken van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het beding is aldus oneerlijk ten opzichte van de consument. Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
De ontbinding en ontruiming.
4.11.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.12.
De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand van verhuurder zodanig groot is, dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.13.
Partijen hebben echter onder verband van vonnis tijdens de mondelinge behandeling een betalingsregeling getroffen voor een totaalbedrag van € 6.374,57 (dit betreft de huurachterstand tot en met december 2024, de wettelijke rente en de proceskosten).
Partijen hebben ingestemd met voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming onder de hieronder vermelde voorwaarden. De kantonrechter zal de regeling hierna opnemen in het dictum. De kantonrechter wijst verhuurder erop dat overtreding van de genoemde voorwaarden door hem automatisch met zich brengt dat de huurovereenkomst alsnog is ontbonden en hij de woning alsnog zal moeten ontruimen als verhuurder dat verlangt (en het vonnis ten uitvoer legt). De termijn voor ontruiming zal op 14 dagen worden gesteld.
4.14.
Verhuurder vordert betaling van de achterstallige huurpenningen tot de datum van de ontruiming. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de vordering als zodanig worden toegewezen.
De proceskosten.
4.15.
Huurder zullen als de grotendeels verliezende partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van verhuurder worden begroot op:
- dagvaarding € 137,47
- griffierecht € 496,00
- salaris gemachtigde € 542,00 (2 punt x tarief € 406,00)
- nakosten
€ 135,00
€ 135,00
Totaal € 1.310,47.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt huurder om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan verhuurder een bedrag van € 5.064,10 (dit betreft de huurachterstand tot en met december 2024 en de wettelijke rente van € 98,57 berekend tot 10 oktober 2024);
5.2.
veroordeelt huurder in de proceskosten tot op heden aan de kant van verhuurder begroot op € 1.310,47;
5.3.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] en veroordeelt huurder om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevindt en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van verhuurder te stellen, indien en zodra binnen één jaar na heden aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
- huurder betaalt niet of niet tijdig vanaf februari 2025 de maandelijkse termijn van € 375,00, die hij uiterlijk vóór de 10e van iedere maand moet betalen, totdat de betalingsachterstand (zie 5.1.) en de proceskosten (zie 5.2.) volledig zijn betaald. De aflossingen dienen plaats te vinden op de derdenrekening van de gemachtigde van de verhuurder onder vermelding van het dossiernummer;
- huurder betaalt niet of niet tijdig (uiterlijk de 1e van iedere maand) de maandelijkse huur aan verhuurder.
5.4.
veroordeelt huurder tot betaling van een bedrag gelijk aan de geldende huurprijs als vergoeding voor voortgezet gebruik voor iedere maand of gedeelte daarvan dat huurder de woning vanaf de eventuele ontbinding in gebruik heeft tot en met de dag van ontruiming;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024. (ak)