Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 11382147 / CV EXPL 24-3944
Vonnis in kort geding van 31 december 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WATERPARK DE WATERLELIE B.V.,
gevestigd te Belt-Schutsloot,
eisende partij, hierna te noemen De Waterlelie,
gemachtigde: mr. M.A. Johannsen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de van de zijde van De Waterlelie bij brief van 11 december 2024 overgelegde producties,
- de van de zijde van [gedaagde] bij brief van 11 december 2024 overgelegde producties,
- de mondelinge behandeling en de daarvan door de griffier gemaakte aantekeningen,
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
De Waterlelie verhuurt aan [gedaagde] een bedrijfsruimte waarin [gedaagde] een (eet)café exploiteert. De Waterlelie vindt dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt omdat er volgens De Waterlelie klachten zijn over de gasten van het (eet)café en het gedrag van [gedaagde] zelf. Ook vindt De Waterlelie dat het (eet)café niet gesloten mag zijn en dat [gedaagde] niet twee horecazaken tegelijkertijd kan exploiteren. Ten slotte wil De Waterlelie het (eet)café zelf, als familiebedrijf, gaan exploiteren. De Waterlelie wil dat [gedaagde] het (eet)café daarom ontruimt. De voorzieningenrechter is van oordeel dat er daar geen redenen voor zijn. Die beslissing wordt hierna uitgelegd.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 mei 2015 een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW van (de rechtsvoorganger van) De Waterlelie. De bedrijfsruimte ligt aan de [adres]. [gedaagde] heeft destijds ook de activa, bestaande uit onder andere de inventaris, voorraad, goodwill, vergunningen en de handelsnaam, van de vorige eigenaren overgenomen. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een (eet)café onder de naam ‘[bedrijf 1]’. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro’ van toepassing.
3.2.
De huurovereenkomst bepaalt in artikel 17 dat Pro het gehuurde tot uiterlijk 24.00 uur geopend mag zijn voor bezoekers.
3.3.
De algemene huurvoorwaarden bepalen onder meer:
“Gebruik
5.1
Huurder zal het gehuurde (…) daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (…)”
Gedragsregels, voorschriften en verbodsbepalingen
(…)
9.4
Huurder zal bij het gebruik van het gehuurde geen hinder of overlast veroorzaken, noch schade veroorzaken in, op, aan of onder het gehuurde (…)”
3.4.
[gedaagde] exploiteert, samen met zijn partner, met ingang van 1 oktober 2024 naast ‘[bedrijf 1]’ een tweede horecazaak, genaamd ‘[bedrijf 2]’ te [plaats].
3.5.
Bij deurwaardersexploot van 29 februari 2024 heeft De Waterlelie aan [gedaagde] een brief van haar advocaat laten betekenen waarbij zij de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft opgezegd. Deze brief vermeldt, voor zover van belang, het volgende:
“De huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte wordt opgezegd in verband met het feit dat er sprake is van slechte bedrijfsvoering (1) en omdat cliënte de bedrijfsruimte nodig zal hebben voor dringend eigen gebruik (2). Tot slot geldt dat de belangenafweging in uw nadeel moet uitvallen (3). De opzeggingsgronden dienen afzonderlijk en in onderling verband te worden beschouwd als reden voor de beëindiging van de huurovereenkomst.
(…)
Allereerst is het zo dat het café inmiddels wordt bestempeld als een ‘zuip café’, wat niet past bij het beeld dat cliënte wil creëren bij de naam van ‘De Waterlelie’. Er zijn te vaak mensen dronken, waaronder ook de heer [gedaagde] zelf. Dit creëert onrust en dat is uiteraard niet de bedoeling. Ook wordt er onrust gecreëerd door het feit dat de openingstijden van het café niet goed worden gehanteerd. Verder is het nog zo dat de heer [gedaagde] zich onbehoorlijk gedraagt. Zo is er – niet geheel onregelmatig – sprake van agressief gedrag en openlijke ruzie door de heer [gedaagde], wat onder andere blijkt uit de negatieve recensies die binnenkomen waarin dit gedrag wordt benoemd. Ook heeft de heer [gedaagde] bij een bezoek aan een mede horeca-exploitant in Meppel de onrust weten te verstoren, van de politie heb ik begrepen dat de politie in Meppel verwacht tot vervolging over te gaan. Het onbehoorlijk gedrag vertoont zich ook in het feit dat de heer [gedaagde] zijn gasten nog wel eens meeneemt naar zijn jacuzzi, wat uiteraard niet de bedoeling kan zijn.
(…)
Er is sprake van dringend eigen gebruik indien de verhuurder zelf of iemand anders die in nauwe relatie staat tot de verhuurder het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen, waardoor de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft. Nu is het zo dat cliënte de wens heeft een familiebedrijf te maken van Waterpark de Waterlelie. Eén van de zoons van de heer [naam] heeft zijn middelbare hotelschool diploma behaald en derhalve is cliënte van plan de bedrijfsruimte persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen om het zelf te exploiteren.
(…)
Graag verneem ik binnen 6 weken of u instemt met de opzegging van de huur. Indien u niet binnen 6 weken reageert zal cliënte zich tot de rechter keren.”
4.Het geschil
4.1.
De Waterlelie vordert - samengevat – dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, primair [gedaagde] veroordeelt het gehuurde te ontruimen en (voorwaardelijk, namelijk in het geval de primaire vordering niet wordt toegewezen) [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te exploiteren op straffe van een dwangsom.
4.2.
[gedaagde] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Het gaat in deze zaak om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of De Waterlelie ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
5.2.
De Waterlelie stelt dat haar spoedeisend belang ligt in het feit dat [gedaagde] een tweede horecazaak heeft geopend waardoor het aannemelijk is dat het gehuurde verwaarloosd zal raken. Daarnaast stelt De Waterlelie dat zij er belang bij heeft dat er een open en goed lopende zaak op haar terrein wordt geëxploiteerd. Leegstand is slecht voor de algehele uitstraling van het park en het (eet)café dat door De Waterlelie wordt geëxploiteerd. Ten slotte stelt De Waterlelie dat het opstarten van de (nieuwe) exploitatie veel tijd vergt en dat dit voltooid moet zijn voordat het recreatieseizoen in april weer aanvangt.
5.3.
Volgens [gedaagde] heeft De Waterlelie echter geen spoedeisend belang en kan een beslissing rond het dringend eigen gebruik in een bodemprocedure worden afgewacht. Een beslissing daarover kan zonder feitenonderzoek, waarvoor in kort geding geen plaats is, niet worden gegeven, aldus [gedaagde]. [gedaagde] voert ten slotte aan dat het gehuurde niet verwaarloosd zal raken, dat hij in april het gehuurde weer zal openen en het opstarten van die exploitatie niet veel tijd in beslag zal nemen. [gedaagde] betwist dat hij handelt in strijd met het goed huurderschap.
5.4.
De voorzieningenrechter oordeelt op dit punt als volgt. Tussen partijen staat vast dat De Waterlelie de huurovereenkomst bij exploot van 29 februari 2024 heeft opgezegd.
De opzeggingsbrief vermeldt dat, als [gedaagde] niet binnen zes weken met de opzegging instemt, De Waterlelie zich tot de rechter zal wenden. [gedaagde] heeft met de opzegging niet ingestemd. De Waterlelie heeft ter zitting, desgevraagd, verklaard dat zij tot op heden geen bodemprocedure tot beëindiging van de huurovereenkomst tegen [gedaagde] heeft ingesteld. De Waterlelie heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter te lang getalmd met het instellen van haar vordering. De verwijten richting [gedaagde] waarop De Waterlelie zich beroept hebben zich - volgens De Waterlelie - reeds geruime tijd geleden voorgedaan, maar op dat moment heeft De Waterlelie kennelijk geen noodzaak gezien om daartegen rechtsmaatregelen te nemen. Dat er van het instellen van een bodemprocedure is afgezien omdat partijen nog met elkaar in overleg waren, zoals De Waterlelie ook ter zitting heeft verklaard, doet daar niet aan af en vormt geenszins een rechtvaardiging voor de afwachtende houding van De Waterlelie. Dat De Waterlelie op dit moment een zodanig spoedeisend belang heeft dat een uitspraak in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht acht de voorzieningenrechter dan ook niet aannemelijk. Bij het oordeel dat er geen sprake is van voldoende spoedeisend belang kent de voorzieningenrechter ten slotte ook gewicht toe aan het feit dat de vorderingen van De Waterlelie, zoals hierna uiteen wordt gezet, naar zijn voorlopig oordeel niet op voorhand voor toewijzing gereed liggen.
Toerekenbare tekortkoming(en)?
5.5.
De Waterlelie stelt dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is, of toerekenbaar tekort schiet, in de nakoming van de huurovereenkomst. De Waterlelie stelt daartoe dat [gedaagde] het gehuurde niet (meer) daadwerkelijk, behoorlijk en zelf gebruikt omdat het (eet)café op dit moment gesloten is en [gedaagde] een nieuwe horecazaak is gestart. [gedaagde] heeft die stelling betwist door aan te voeren dat hij het (eet)café tijdelijk gesloten heeft omdat er in het winterseizoen weinig gasten komen.
5.6.
Bij gebrek aan een contractuele verplichting om het (eet)café op gezette tijden geopend te houden kan niet gezegd worden dat [gedaagde] op dat punt jegens De Waterlelie toerekenbaar tekort schiet. De huurovereenkomst bepaalt immers slechts dat het (eet)café – kort gezegd – na 24.00 uur gesloten moet zijn. Daar komt bij dat [gedaagde] als ondernemer in beginsel de beleidsvrijheid toekomt om zijn onderneming zodanig te exploiteren als hem goed dunkt. De Waterlelie mag zich daar niet in mengen, tenzij zij in haar belangen wordt geschaad. Dat zulks het geval is, heeft De Waterlelie evenwel niet aangetoond, temeer omdat [gedaagde] ter zitting onweersproken heeft verklaard dat ook De Waterlelie zelf gedurende de wintermaanden gesloten is. Overigens kan de voorzieningenrechter zich goed voorstellen dat een horeca-ondernemer besluit om zijn zaak te sluiten indien de zaak in het winterseizoen niet voldoende rendabel is. Dat [gedaagde] voornemens is om de exploitatie van zijn (eet)café in het gehuurde (duurzaam) te staken is echter niet gebleken. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat de exploitatie van zijn in het gehuurde gevestigde (eet)café goed loopt. Uit de door [gedaagde] overlegde financiële stukken, waarvan de juistheid door De Waterlelie niet is betwist, blijkt van een winstgevende onderneming. Welk belang De Waterlelie er bij zou hebben om die exploitatie te staken en het gehuurde onder zich te houden terwijl de overeengekomen huur, naar tussen partijen vast staat, tijdig en volledig wordt betaald (zodat De Waterlelie op dat punt ook geen schade lijdt) valt niet in te zien.
5.7.
De Waterlelie heeft ook gesteld dat het onmogelijk is dat [gedaagde] twee horecazaken exploiteert maar waarom dat niet mogelijk is vermag de voorzieningenrechter – bij gebrek aan onderbouwing van die stelling – niet in te zien. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij, en/of zijn personeel, over de vereiste vergunningen beschikken hetgeen De Waterlelie vervolgens niet heeft weersproken. Dat er andere beletselen zijn voor een goede, verantwoorde exploitatie van beide horecazaken is, nog afgezien dat het hier een verantwoordelijkheid van [gedaagde] zelf betreft, niet gebleken. Voor de vrees van De Waterlelie dat exploitatie van [bedrijf 2] door [gedaagde] ertoe zal leiden dat het gehuurde hij exploitatie van het gehuurde zal staken, is dan ook geen enkele grond aanwezig.
5.8.
Ten slotte verwijt De Waterlelie [gedaagde] slechte bedrijfsvoering, althans slecht huurderschap, omdat [gedaagde] onrust in of nabij het gehuurde veroorzaakt als gevolg van liederlijk en/of agressief gedrag. [gedaagde] betwist dat van dergelijke onrust sprake is. Beide partijen hebben over en weer recensies met betrekking tot ‘[bedrijf 1]’ in het geding gebracht. De Waterlelie heeft negatieve recensies overgelegd, terwijl [gedaagde] daartegenover meerdere positieve recensies in het geding heeft gebracht. De stellingen van partijen staan op dit punt dus diametraal tegenover elkaar. Of er sprake is van ernstige, structurele overlast is bij gebrek aan nadere onderbouwing door De Waterlelie dan ook niet gebleken waarbij de voorzieningenrechter in het algemeen opmerkt dat aan het uitoefenen van een horecabedrijf, en zeker een café, inherent is dat het er wel eens luidruchtig aan toe gaat. Het incident dat zich in een andere horecagelegenheid in Meppel heeft voorgedaan kan, wat er zij van de feiten waaronder dat incident zich heeft voorgedaan, niet bijdragen aan het oordeel dat er sprake is van slecht huurdersgedrag nu dat incident zich in de privésfeer heeft voorgedaan en dus niet voldoende verband houdt met de (huur)relatie tussen De Waterlelie en [gedaagde]. Dat kan daarom nooit een toerekenbare tekortkoming opleveren die de ontruiming rechtvaardigt. Voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde] zodanig ernstige overlast veroorzaakt dat dit een toerekenbare tekortkoming oplevert die tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden is nadere bewijslevering nodig en dat kan alleen in een bodemprocedure. De voorzieningenrechter stelt vast dat gesteld noch gebleken is dat De Waterlelie [gedaagde] op enig moment in gebreke heeft gesteld, althans heeft gewaarschuwd.
5.9.
Dat De Waterlelie als gevolg van de handelwijze van [gedaagde] reputatieschade lijdt is dus ook niet aannemelijk geworden.
5.10.
De voorzieningenrechter is op grond van het vorenstaande van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] jegens De Waterlelie zodanig toerekenbaar tekort is geschoten dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. De primaire vordering tot ontruiming is daarom niet toewijsbaar.
5.11.
De voorzieningenrechter komt daarmee toe aan de beoordeling van de voorwaardelijke vordering die er – kort gezegd – toe strekt dat [gedaagde] het gehuurde zelf en behoorlijk exploiteert. Uit hetgeen hiervoor, met name in rechtsoverweging 5.8., is overwogen volgt echter dat in dit kort geding niet gebleken is dat [gedaagde] in strijd handelt met enige huurvoorwaarde, in het bijzonder met artikel 5.1 en artikel 9.4 van de algemene huurvoorwaarden. De Waterlelie stelt ter onderbouwing dat het (eet)café van [gedaagde] minstens vier dagen van 10.00 tot 23.00 uur open moet zijn, dat [gedaagde] in het café zelf niet mag drinken of roken, dat hij niet naast het café op het fietspad mag parkeren en dat hij alle rommel buiten het café moet opruimen, maar voor al die voorwaarden bestaat geen specifieke contractuele grondslag terwijl al deze (specifieke) voorwaarden niet onder de werkingssfeer van het algemeen geformuleerde artikel 5.1 kunnen worden gebracht. De Waterlelie heeft ter zitting, desgevraagd, verklaard dat er geen nadere, meer specifieke voorwaarden – bijvoorbeeld met betrekking tot de openingstijden – zijn overeengekomen. Omdat niet gebleken is dat [gedaagde] op dit punt toerekenbaar tekort is geschoten of tekortschiet bestaat er geen grondslag voor toewijzing van deze vordering.
Dringend eigen gebruik?
5.12.
De Waterlelie heeft als subsidiaire grondslag voor haar vordering gesteld dat zij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen om het zelf, althans door hun zoon, te (laten) exploiteren. [gedaagde] heeft aangevoerd dat De Waterlelie niet heeft aangetoond dat de zoon het gehuurde persoonlijk duurzaam wil gaan gebruiken of dat het gehuurde dringend nodig is.
5.13.
Het gaat in deze zaak om een vordering tot beëindiging van huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimte waarop de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn.
De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid Pro 1, aanhef en onder b, BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter. Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder.
5.14.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft De Waterlelie in deze procedure niet (voldoende) aangetoond op welke wijze het gehuurde voor haar van wezenlijk belang is. De Waterlelie heeft geen onderbouwing verstrekt voor het door haar gestelde dringend eigen gebruik. Zo heeft De Waterlelie geen concrete, specifieke plannen geschetst voor de wijze waarop het duurzame persoonlijke gebruik vorm zal worden gegeven en in welk tijdsbestek. De zoon van de bestuurders van De Waterlelie was ter zitting ook niet aanwezig zodat hij geen toelichting heeft kunnen geven omtrent de wijze waarop hij voornemens is het gehuurde te exploiteren. [gedaagde] heeft ter zitting ook betwist dat de zoon van de bestuurders van De Waterlelie, een volgens [gedaagde] zeventien jarige jongen die net zijn middelbare hotelschooldiploma heeft gehaald, in staat is om het gehuurde te exploiteren, hetgeen door De Waterlelie niet is weersproken. Onder deze omstandigheden kan in kort geding niet tot het oordeel worden gekomen dat er sprake is van dringend eigen gebruik waarvoor het belang van [gedaagde], die in het gehuurde immers een rendabele zaak voert, moet wijken.
5.15.
De slotsom is dan ook dat, als er al sprake zou zijn van voldoende spoedeisend belang, geen van de door De Waterlelie gestelde grondslagen tot toewijzing van haar vorderingen kan leiden zodat die worden afgewezen.
5.16.
De Waterlelie wordt als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 814,00 wegens salaris van de gemachtigde. De proceskostenveroordeling wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat dit niet door [gedaagde] is gevorderd.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter:
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt De Waterlelie in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 814,00 wegens het salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2024.
(JBd(O)