Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11339278 CV EXPL 24-3231
Vonnis in kort geding van 2 januari 2025
in de zaak van
de stichting
Stichting WBO Wonen,
Stichting WBO Wonen,
gevestigd te Oldenzaal,
eisende partij, hierna te noemen WBO,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. Tijken.
Samenvatting:
Woningstichting WBO vordert ontruiming van een door haar verhuurde woning. Daaraan wordt ten grondslag gelegd dat de politie tijdens een onderzoek in de woning van huurder een handelshoeveelheid drugs heeft aangetroffen. Daarbij is voldoende aannemelijk geworden dat huurder vanuit het gehuurde handelde in drugs. Onderschreven wordt de stelling van WBO dat sprake is van een ernstige tekortkoming aan de zijde van de huurder en dat hij zich niet als een goed huurder gedragen heeft. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de van de zijde van [gedaagde] overgelegde producties,
- de mondelinge behandeling d.d. 18 december 2024,
- de pleitnota van WBO,
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
WBO is eigenaresse van de woning, staande en gelegen aan [adres] . Zij verhuurt deze woning vanaf 10 december 2019 aan [gedaagde] . Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte WBO Wonen 1 januari 2018 van toepassing.
2.2
Naar aanleiding van door de politie ontvangen meldingen over het mogelijk dealen van drugs vanuit de door [gedaagde] gehuurde woning, heeft de politie op 4 juli 2024 een onderzoek ingesteld. Naar aanleiding van dit onderzoek heeft de politie op 23 juli 2024 aan de burgemeester van Oldenzaal een bestuurlijke rapportage verstrekt. In deze rapportage is o.a. het volgende opgenomen.
Onderzoeksbevindingen
Op donderdag 4 juli 2024 is een politieactie georganiseerd bij de woning van perceel [adres] in de gemeente [gemeente] . De aanleiding van de actie was het vermoeden van drugs dealen uit deze woning. Tijdens deze politieactie zijn twee (2) verdachten, afnemers, aangehouden die een kortstondig bezoek hadden gebracht aan de woning van perceel [adres] . Bij beide verdachten is een zakje met 1,5 gram hennep aangetroffen. Eén (1) verdachte verklaarde de drugs gekocht te hebben van de bewoner van het genoemde perceel en de andere verdachte wilde hier niets over verklaren.
Binnentreden van het pand
Na de aanhouding van beide afnemers is in de woning aan perceel [adres] de bewoner, [gedaagde] , aangehouden op verdenking van artikel 3 sub b Opiumwet Pro (verkopen dan wel aanwezig hebben van middelen als bedoeld in lijst I van de Opiumwet) en artikel 11 lid 2 Opiumwet Pro (opzettelijk handelen in verdovende middelen). Tijdens de insluiting van verdachte [gedaagde] op het arrestantencomplex werd in zijn tasje een zakje met vier (4) gram hennep aangetroffen.
Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten is op 4 juli 2024 een onderzoek in de woning ingesteld, waarbij één (1) persoon is aangehouden. Dit betrof bewoner [gedaagde] . Bij dit onderzoek werden de hierna [1] genoemde goederen aangetroffen en in beslag genomen:
- 245 gram hash
- 1035 gram hennep
- 2 gram hennepzaadjes
- circa € 3.320,00 aan contanten
- vuurwerk: 4 stuks “Black Thunder”en 10 stuks “Colour Salute”
- gripzakjes voor verpakken van drugs, zowel nieuw als gebruikt
- grinder, glazen potje, lange vloei, pincet, tiproller, weegschaaltje.
Aangetroffen verdovende middelen
De aangetroffen middelen zijn door de politie gewogen en nader onderzocht. Uit het onderzoek van de politie bleek dat er in de woning een totale hoeveelheid van 1035 gram hennep en een totale hoeveelheid van 245 gram hash aanwezig was.
Hennep en hash komen voor op lijst 2 van de Opiumwet. De politie concludeert daarom dat er op 4 juli 2024 in het pand aan de [adres] een ruime handelshoeveelheid van 1280 gram softdrugs aanwezig was.
[…]
Overige politie-informatie
In december 2021 en oktober 2022 ontving de politie meldingen over kortstondige bezoeken van personen bij de woning van perceel [adres] . Er was vermoeden van dealen in drugs vanuit deze woning. Uit politieonderzoek bleek inderdaad een aanloop van personen met een kortstondig bezoek in de woning. Daarop is op28 november 2022 door de politie een gesprek met bewoner [gedaagde] gevoerd. [gedaagde] is toen geconfronteerd met het vermoeden van drugs dealen. [gedaagde] verklaarde niet in drugs te dealen, maar zelf wel drugs te gebruiken. [gedaagde] is toen gewaarschuwd.
Op 25 maart 2024 ontving de politie wederom een melding over kortstondige bezoeken van personen aan perceel [adres] . Er is toen wederom een politieonderzoek ingesteld. Op donderdag 18, vrijdag 19 en zaterdag 20 april 2024 werd een aanloop van personen in de woning geconstateerd. De personen bleven slechts korte tijd in de woning. De informatie was op dat moment nog onvoldoende voor een verdenking van een strafbaar feit. Het politieonderzoek is voortgezet. Uit waarnemingen door de politie werd wederom de aanloop van personen voor een kortstondig bezoek in de woning gezien op vrijdag 24 en zaterdag 25 mei 2024.
3.Het geschil
De vordering
3.1
WBO vordert veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde onder veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2
WBO legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de op hem rustende huurrechtelijke verplichtingen. Uit de bestuurlijke rapportage van de politie blijkt dat bij [gedaagde] een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen, evenals drugsgerelateerde goederen, illegaal vuurwerk en een som contant geld. Door het voorhanden hebben van drugs in het gehuurde en het verhandelen hiervan vanuit het gehuurde heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden (artikel 2) en artikel 7:213 en Pro 7:214 BW.
3.3
Deze tekortkomingen rechtvaardigen in ieder geval in de bodemprocedure een ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend in deze procedure een ontruiming van het gehuurde. WBO hanteert ten aanzien van het voorhanden hebben van drugs in het gehuurde een zerotolerancebeleid en zij wil aan haar huurders een signaal afgeven dat tekortkomingen die betrekking hebben op drugs niet getolereerd worden. Dat geldt ook in het geval van [gedaagde] .
Het verweer
3.4
[gedaagde] voert verweer. Hij ontkent niet dat de politie bij hem een te grote hoeveelheid hennep heeft gevonden. Dat was een grote fout en het zal ook niet weer gebeuren. De wiet gebruikte [gedaagde] echter voor eigen gebruik en ter bestrijding van pijnklachten. Het klopt niet dat hij drugs verhandelt vanuit zijn woning. Het zijn slechts vrienden van hem die bij hem langs komen om shag/vloeitjes en aanstekers te kopen die [gedaagde] op zijn beurt gekocht heeft in Duitsland. Het door de politie gevonden geldbedrag bestond voor € 1000,00 uit kleingeld, dat hij als leefgeld gebruikte. Het overige bedrag, € 2.500,00, had hij geleend gekregen om daarvan een auto te kopen.
[gedaagde] meent dat een ontruiming een ultimum remedium dient te zijn, een middel dat pas aan de orde komt om de huurder tot ander gedrag te bewegen. [gedaagde] heeft zijn lesje wel geleerd en zou daarom een tweede kans willen hebben.
4.De beoordeling
het spoedeisend belang
4.1
Het spoedeisend belang van WBO bij haar vordering staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast nu WBO aan haar vordering o.a. ten grondslag heeft gelegd dat zij zo spoedig mogelijk een eind wil maken aan de drugshandel vanuit de woning van [gedaagde] om zodoende de woning op korte termijn weer te kunnen verhuren aan anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning.
het beoordelingskader in een kort geding
4.2
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan reden is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn. Een vordering tot ontruiming zal in een bodemprocedure enkel in combinatie met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden toegewezen. Daarom zal de kantonrechter in het hiernavolgende beoordelen of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
moet er ontruimd worden? een afweging van belangen.
4.3
De vordering tot ontruiming is gegrond op de stelling dat [gedaagde] zich niet gedraagt als een goed huurder door het gehuurde te gebruiken voor het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs, het verhandelen hiervan en het in bezit hebben van zwaar vuurwerk. WBO heeft ter onderbouwing hiervan verwezen naar de bevindingen van de politie (zie hiervoor bij de feiten).
4.4
[gedaagde] heeft de door de politie aangetroffen hoeveelheid drugs niet betwist maar heeft daarvoor als verklaring gegeven dat die hoeveelheid voor eigen gebruik is. De kantonrechter oordeelt dit als bepaald ongeloofwaardig, niet alleen gelet op de aangetroffen hoeveelheid drugs, maar ook op basis van de bij de bestuurlijke rapportage overgelegde foto’s van druggerelateerde zaken, waaronder een hoeveelheid gripzakjes, die er nadrukkelijk op duiden dat [gedaagde] wel degelijk gehandeld heeft in drugs. [gedaagde] heeft dit handelen betwist en ter onderbouwing van die betwisting heeft hij een aantal verklaringen in het geding gebracht van vrienden/kennissen. Zij verklaren nagenoeg allemaal hetzelfde: ze komen bij [gedaagde] langs om shag en vloei te kopen.
Dat zou waar kunnen zijn maar er wordt niets verklaard over het wel of niet verkopen van drugs door [gedaagde] . Het wordt zelfs niet ontkend. Die verklaringen zijn naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet van toegevoegde waarde en er wordt geen bewijskracht aan toegekend.
4.5
Dit geldt ook voor de verklaring die gegeven wordt voor de aangetroffen hoeveelheid contant geld: [gedaagde] zou een bedrag € 2.500,00 geleend hebben voor de aankoop van een auto. Onaannemelijk wordt geacht dat een dergelijk bedrag zonder daaraan te stellen voorwaarden geleend kan worden als op voorhand al nagenoeg vast staat dat dit bedrag, gelet op het maandelijkse inkomen van [gedaagde] , nimmer op een legitieme manier terugbetaald kan worden. [gedaagde] stelt namelijk zelf dat hij met zijn maandelijkse uitkering nauwelijks rond kan komen en dat hij wat bijverdient met de verkoop van shag aan huis.
4.6
De bevindingen van de politie zijn daarentegen volkomen duidelijk: er zijn twee personen aangehouden die een kortstondig bezoek hadden gebracht aan de woning van [gedaagde] , waarvan er één verklaard heeft drugs te hebben gekocht bij [gedaagde] . Voeg daarbij de aangetroffen hoeveelheid gripzakjes en de aangetroffen som contant geld, dan is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] vanuit het gehuurde handelt, althans gehandeld heeft, in drugs.
is er sprake van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] ?
4.7
In artikel 6:265 lid 1 BW Pro is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij, in dit geval [gedaagde] , om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de kantonrechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval.
4.8
[gedaagde] doet een beroep op de “tenzij-bepaling” door te wijzen op zijn persoonlijke omstandigheden. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn die persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] zelf niet dermate bijzonder dat een ontruiming niet gerechtvaardigd zou zijn. Dat hij na 5 jaar zijn woonruimte zal kwijtraken is voor hem uiteraard ingrijpend, maar levert nog niet direct een noodsituatie op. Ook het feit dat [gedaagde] een aantal huisdieren heeft waarvoor hij na een ontruiming geen plek meer heeft, legt onvoldoende gewicht in de schaal. Daarbij wordt tevens in aanmerking genomen dat [gedaagde] een gewaarschuwd man was: reeds in november 2022 heeft de politie hem gewaarschuwd over het vermoeden dat hij, [gedaagde] , in drugs handelde. Maar met die waarschuwing heeft [gedaagde] kennelijk niets gedaan, hetgeen uiteindelijk voor zijn rekening en risico komt.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van die verplichting.
4.9
Een oordeel geven over een voorlopige voorziening als gevorderd komt in feite neer op een weging van de over en weer bestaande belangen. Aan de ene kant heeft [gedaagde] er een groot belang bij dat hij een dak boven zijn hoofd heeft. Aan de andere kant heeft WBO een gerechtvaardigd belang bij een beleid met betrekking tot drugs in haar woningen, alsmede om dat beleid (streng) te handhaven, onder meer ter voorkoming van precedentwerking. Zij heeft als verhuurder ook de verantwoordelijkheid om op te treden tegen handel in drugs vanuit een door haar verhuurde woning, om zo overlast voor omwonenden tegen te gaan of juist vóór te zijn.
de slotsom
4.1
Voldoende aannemelijk wordt geacht dat op grond van voormelde feiten en omstandigheden in een bodemprocedure bij een weging van het woonbelang van [gedaagde] en het belang van WBO, het belang van WBO zal prevaleren boven het individuele belang van [gedaagde] , een belang waar hij zelf na de waarschuwing van de politie in november 2022, allerminst behoedzaam mee is omgesprongen. Eveneens voldoende aannemelijk wordt dan ook geacht dat het uiteindelijke gevolg daarvan in een bodemprocedure zal zijn dat de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. De vordering van WBO om [gedaagde] vooruitlopend daarop in kort geding te veroordelen tot ontruiming, zal daarom worden toegewezen. Daarbij zal de kantonrechter de ontruimingstermijn, conform het gevorderde, bepalen op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.11
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van WBO als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€ 136,72
- griffierecht
€ 130,00
- salaris gemachtigde
€ 814,00
- nakosten
€ 135,00
Totaal:
€ 1.215,72
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen, in goede staat op te leveren en ontruimd te houden;
5.2
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden vastgesteld op
€ 1.215,72;
€ 1.215,72;
5.3
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.W. van Tol, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. A.M.S. Kuipers op 2 januari 2025.