Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/304972 / HA ZA 23-416
Vonnis van 12 maart 2025
in de zaak van
1.[eiser] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres],
2.
[eiseres],
te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. B. van Zanten,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. R.M. Stark.
1.Samenvatting
1.1.
In het tussenvonnis van 10 juli 2024 heeft de rechtbank een deskundige benoemd om te rapporteren over de vraag of er actieve houtworm aanwezig is in het bijgebouw. De rechtbank volgt de conclusie van de deskundige dat er sprake is van actieve houtworm en dat die aanwezig was op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst op 26 november 2022. De vorderingen van [eisers] zullen daarom gedeeltelijk toegewezen worden. De rechtbank legt hierna uit waarom.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 juli 2024;
- het deskundigenbericht van 4 november 2024;
- de akte van [eisers] ;
- de akte van [gedaagden] .
- de akte van [eisers] ;
- de akte van [gedaagden] .
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De verdere beoordeling
Tussenvonnissen en deskundigenrapport
3.1.
In het tussenvonnis van 17 april 2024 heeft de rechtbank in r.o. 5.7. geoordeeld dat áls komt vast te staan dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst actieve houtworm aanwezig was in het bijgebouw, [eisers] daaromtrent hebben gedwaald. In het tussenvonnis van 10 juli 2024 heeft de rechtbank ir. J.G.M. Creemers als gerechtelijk deskundige benoemd om te rapporteren over de aanwezigheid van actieve houtworm. De deskundige heeft het aan hem opgedragen onderzoek verricht en heeft een op 4 november 2024 gedateerd rapport uitgebracht. Partijen hebben vervolgens op het deskundigenrapport gereageerd.
Deskundigenrapport
3.2.
In het rapport beantwoordt de deskundige de vragen van de rechtbank als volgt:
Vraag 1Is er sprake van actieve houtworm in het bijgebouw?
Antwoord:
Ja, in het bijgebouw is sprake van actieve aantasting door de gewone houtworm. De zichtbare aantasting concentreert zich rond de dakkapel op de verdieping. Daar is ook via metingen met de Woodworm Detector objectief vastgesteld dat de aantasting actief is.
Vraag 2Zo ja, was die aanwezig op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst op 26 november 2022?
Antwoord:
Ja, deze aantasting was al aanwezig op de betreffende datum. Enerzijds duidt de aanwezigheid van uitvlieggaatjes op een volledig doorlopen levenscyclus van gemiddeld 2-3 jaar, waarmee de oorsprong van de aantasting op een tijdstip vóór 22 september 2022 (september 2024 minus 2 jaar) ligt. Dat zou op zich al genoeg zijn. Rekening houdend met het gegeven dat geen van de aanwezigen hier ooit verfwerkzaamheden heeft verricht duiden de gaatjes met ingelopen verf zelfs op een tijdstip verder in het verleden (en dan daar nog minstens één levenscyclus = 2 jaar vóór).
Vraag 3Wat zijn de kosten voor behandeling van de houtworm? Is het daarbij noodzakelijk de afwerking en isolatie te verwijderen ten te vernieuwen? Zo ja, wat zijn de totale kosten?
Antwoord:
(…) Hoewel we slechts lokale aantasting door gewone houtworm hebben kunnen vaststellen, weten we niet waar de uitgevlogen kevers heen gelopen en gevlogen zijn en eitjes hebben gelegd. Er kunnen dus onderdelen aantasting hebben, die echter nog niet zichtbaar is. Daarom adviseren wij ook al het hout te behandelen.
De te gebruiken vloeistoffen werken alleen daar waar ze terechtkomen. Om het aanwezige hout van het dak te kunnen behandelen moet dat daarom wel bereikbaar zijn, met andere woorden het is noodzakelijk om de aanwezige afwerking (kunststof schroten) en de isolatie te verwijderen. De houten aftimmering van de kapel kan niet op dezelfde wijze behandeld worden omdat deze geverfd is: daarvoor zou de verflaag eerst nog verwijderd moeten worden. Wij adviseren dan ook deze houten aftimmering te verwijderen en af te voeren en op deze plaats bij opnieuw afwerken hetzelfde materiaal te gebruiken als in de rest van de kap.
Qua kosten het volgende. De begroting van Ubouw (stuk 3) bevat 7 onderdelen als volgt:
(…)
6. Bijgebouw voorbereiding en herstel houtwormbestrijding
7. Overige kosten
Hiervan zijn alleen onderdelen 6 en 7 van belang in het kader van de houtwormbestrijding in het bijgebouw. Van de uitvoering van werkzaamheden (onderdelen 1 tot en met 6) maakt onderdeel 6, 15% uit van de kosten van materiaal en manuren (€ 6.752,00 van de € 44.990,63). Tellen wij bij dit bedrag van € 6.752,00 een naar rato (15%) aandeel van de overige kosten (onderdeel 7, € 2.890,00) op, dan resulteert dat in een bedrag van € 7.185,50. Inclusief algemene bedrijfskosten, winst en risico, CAR-verzekering en BTW wordt dat € 9.801,32.
(…)
3.3.
[eisers] kunnen zich grotendeels vinden in de conclusie van de deskundige. Zij voeren in hun akte aan dat naar aanleiding van een opmerking die zij hebben gemaakt bij het conceptrapport, de deskundige heeft geconcludeerd dat de kosten van het vervangen van de aftimmering € 400,- bedragen. Verder voeren zij aan dat de begroting van Ubouw dateert uit juni 2023 en dat de herstelkosten conform de bouwkostenindex van het CBS geïndexeerd moeten worden. Het indexcijfer van 2023 is 5,3. Omdat het cijfer voor 2024 nog niet bekend is moet aangesloten worden bij het (geschatte) CPI van 2024 (CPB) van 2,9. Dat maakt dat de kosten in totaal moeten worden begroot op (9.801,32 * 1,053 * 1,029 + € 400 ) € 11.020,09, aldus [eisers] .
3.4.
[gedaagden] zijn het niet eens met de conclusie van de deskundige. Volgens [gedaagden] is er in het verleden sprake geweest van actieve houtworm in het hoofdgebouw en kunnen de uitvlieggaatjes ook uit die eerdere plaag stammen. Verder sluit de conclusie van de deskundige niet uit dat de levenscyclus van de betreffende houtwormen korter is geweest dan 2 tot 3 jaar en de houtworm nog niet aanwezig was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, aldus [gedaagden] .
3.5.
De rechtbank neemt de conclusie van de deskundige bij vraag 1 over en stelt vast dat er sprake is van actieve houtworm in het bijgebouw. Ook neemt de rechtbank de conclusie van de deskundige bij vraag 2 over en stelt vast dat de actieve houtworm aanwezig was op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst op 26 november 2022. De rechtbank volgt [gedaagden] niet in hun verweer dat de houtwormactiviteit op een later moment is aangevangen dan het sluiten van de koopovereenkomst. De deskundige concludeert dat de in het bijgebouw aangetroffen uitvlieggaatjes duiden op een volledig doorlopen levenscyclus van 2 tot 3 jaar, waarmee de oorsprong van de aantasting vóór september 2022 gelegen is. Het rapport van de deskundige geeft geen aanknopingspunten om aan te nemen dat de betreffende houtworm, zoals [gedaagden] stellen, een kortere levenscyclus heeft gehad dan minimaal 2 jaar of dat de betreffende uitvlieggaatjes het gevolg zijn van een eerdere, reeds verholpen, houtwormplaag. Zonder nadere toelichting van [gedaagden] – die ontbreekt – volgt de rechtbank die stellingen niet.
3.6.
[gedaagden] voeren in hun akte verder aan dat zij niet bekend waren met de aanwezigheid van actieve houtworm, maar laten na toe te lichten welke conclusie zij daaraan verbinden. De rechtbank overweegt ten overvloede dat in het tussenvonnis van 17 april 2024 onder r.o. 5.7. is geoordeeld dat [eisers] (indien de actieve houtworm aanwezig was ten tijde van de koop) gedwaald hebben over de afwezigheid daarvan. [gedaagden] hebben immers, zoals geoordeeld onder 5.6. inlichtingen verstrekt waaruit [eisers] mochten afleiden dat geen actieve houtworm aanwezig was in het bijgebouw.
3.7.
[gedaagden] voeren verder aan dat de geconstateerde aantasting door houtworm plaatselijk zeer beperkt is en dat het daarom niet aannemelijk is dat [eisers] de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten als zij van de actieve houtworm zouden hebben geweten. Daarnaast voeren zij aan dat het bijgebouw ondergeschikt was aan het hoofdgebouw bij de totstandkoming van de koopovereenkomst waardoor de vernietiging van de koopovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Daarin volgt de rechtbank hen niet. Zoals de rechtbank onder r.o. 5.6. van het tussenvonnis van 17 april 2024 heeft geoordeeld, hebben [eisers] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij op zoek waren naar een huis waaraan zij geen (verbouwings- of herstel)werkzaamheden hoefden te verrichten en dat zij, als zij op de hoogte waren geweest van de aanwezigheid van actieve houtworm, zij de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten. Daar komt bij dat de afwezigheid van houtworm voor [eisers] , gelet op hun vragen daaromtrent, van essentieel belang was bij het sluiten van de overeenkomst.
3.8.
Gelet op het voorgaande en hetgeen de rechtbank in het tussenvonnis onder r.o. 5.4. t/m 5.7. heeft overwogen, hebben [eisers] gedwaald over de aanwezigheid van (actieve) houtworm in het bijgebouw en kunnen zij de overeenkomst vernietigen.
Opheffing van het nadeel ex artikel 6:230 lid 2 BW Pro
3.9.
De rechtbank zal op verzoek van [gedaagden] in plaats van de vernietiging, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel van [eisers] wijzigen (artikel 6:230 lid 2 BW Pro). Dat betekent dat [gedaagden] de kosten voor herstel aan [eisers] moeten vergoeden. De rechtbank overweegt daarbij dat [gedaagden] , om de vernietiging van de overeenkomst te voorkomen, het nadeel dat [eisers] lijden bij instandhouding van de overeenkomst voldoende moeten opheffen.
3.10.
[gedaagden] hebben de rechtbank verzocht bij het begroten van de herstelkosten rekening te houden met het nieuw voor oud principe en het feit dat de kosten voor herstel volgens hen niet in verhouding staan tot de waarde van het bijgebouw. De rechtbank oordeelt als volgt.
3.11.
Het nadeel dat [eisers] daadwerkelijk lijden kan in de gegeven omstandigheden alleen opgeheven worden wanneer de volledige kosten voor herstel, inclusief indexering en de € 400,- voor het vervangen van de aftimmering, vergoed worden. De totale kosten voor herstel bedragen € 11.020,09. Dat zijn de kosten die [eisers] volgens het deskundigenrapport daadwerkelijk moeten maken om het bijgebouw vrij van actieve houtworm te maken en, zo overweegt de rechtbank, in de positie komen die zij bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hadden, namelijk het kopen van een bijgebouw zonder (aantasting door) houtworm. Zoals hiervoor overwogen zullen [gedaagden] op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro dit nadeel van [eisers] moeten opheffen om de vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling te voorkomen. De rechtbank ziet daarom ook geen aanleiding de herstelkosten op een lager bedrag vast te stellen zoals [gedaagden] hebben verzocht.
Ten aanzien van de lekkage bij de overkapping
3.12.
De rechtbank heeft in r.o. 5.14. en 5.15. geoordeeld dat [eisers] ook hebben gedwaald ten aanzien van lekkage bij de overkapping van het hoofdgebouw. Ten aanzien van deze lekkage hebben [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven de herstelkosten te willen vergoeden en een beroep op artikel 6:230 lid 2 BW Pro te willen doen. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken (en in het vonnis van 17 april 2024 onder r.o. 5.21. is opgenomen) dat [gedaagden] zich in de akte na het deskundigenbericht over de houtworm, ook op dit punt over hun beroep op artikel 6:230 lid 2 BW Pro zouden uitlaten. Dat hebben zij niet gedaan. De rechtbank zal hen, gelet op de goede procesorde en het belang van [eisers] bij een eindvonnis, niet nogmaals in de gelegenheid te stellen een akte te nemen.
3.13.
De rechtbank zal het beroep van [gedaagden] op artikel 6:230 lid 2 BW Pro honoreren en zal op basis van de offerte van Ubouw (die [eisers] als productie 18 bij de dagvaarding in het geding hebben gebracht) de herstelkosten vaststellen. Uit de offerte van Ubouw op pagina 2 volgt dat de kosten voor herstel van de lekkage aan de overkapping in totaal € 465,61 bedragen. De rechtbank stelt het nadeel, inclusief indexering, daarom vast op € 504,50.
Conclusie
3.14.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank [gedaagden] veroordelen in totaal een bedrag van € 11.524,59 aan [eisers] te betalen. De overige vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.15.
[eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Zij hebben naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd dat hun gemachtigde werkzaamheden heeft verricht die zien op vaststelling van schade en aansprakelijkheid en verkrijging van voldoening buiten rechte. De rechtbank wijst conform het rapport BGK-Integraal een bedrag van € 890,24 toe.
Wettelijke rente
3.16.
[eisers] hebben bij dagvaarding sub VI gevorderd dat [gedaagden] worden veroordeeld tot (samengevat) terugbetaling van de koopsom van € 640.000,-inclusief (de rechtbank begrijpt: te vermeerderen met) de wettelijke rente daarover vanaf 11 mei 2023. De rechtbank begrijpt dit onderdeel van de vordering zo dat [eisers] de wettelijke rente vorderen over het in dit vonnis toe te wijzen bedrag, vanaf het moment dat dat bedrag opeisbaar is. Dat is, gelet op de constitutieve beslissing tot wijziging van de koopovereenkomst, de datum van dit eindvonnis.
Proceskosten
3.17.
[gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
131,83
- griffierecht
€
2.277,00
- kosten deskundigen
€
2.377,65
- salaris advocaat
€
8.755,00
(2,5 punten × € 3.502,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
13.719,48
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 11.524,59, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 12 maart 2025 tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van € 890,24 in verband met buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 12 maart 2025 tot de dag van volledige betaling,
4.3.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 13.719,48 , te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2025.