Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/327980 / KG ZA 25-12
Vonnis in kort geding van 14 maart 2025
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonend te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
wonend te [woonplaats 2],
eisende partijen,
hierna te noemen: [eiser 1] en [eiser 2],
advocaat: mr. J.W. van der Linde,
tegen
[gedaagde],
wonend te [woonplaats 3],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. D.F. Briedé.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de producties van de zijde van [gedaagde],
- de mondelinge behandeling van 28 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [gedaagde].
- de mondelinge behandeling van 28 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [gedaagde].
2.De feiten
2.1.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn gezamenlijk eigenaar van een perceel met daarop een winkelpand met bovenwoning en binnenplaats aan de [adres 1]. Achter het pand staat een los staande schuur. De bovenwoning is bereikbaar via de binnenplaats. De schuur grens aan de achtergelegen straat en heeft als adres [adres 2].
2.2.
In het verleden was de vader van [eiser 1] (mede)eigenaar van het winkelpand, het perceel en de schuur. De schuur was destijds apart van de winkel en de woning verhuurd, eerst aan een smid en later aan een schildersbedrijf.
2.3.
Sinds een brand op het perceel is de schuur in slechte conditie. De verdiepingsvloer ontbreekt gedeeltelijk en bij regen loopt het water de schuur in.
2.4.
Sinds juli 2014 verhuren (de rechtsvoorgangers van) [eiser 1] en [eiser 2] (in elk geval voormelde bovenwoning aan [gedaagde] tegen een huurprijs van € 650,00 per maand. [gedaagde] heeft vanaf medio of eind juli 2014 ook de schuur in gebruik.
3.Het geschil
3.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeelt om de schuur aan de [adres 2] leeg en ontruimd op te leveren en onder afgifte van de sleutels aan hen ter beschikking te stellen, op straffe van een ineens opeisbare boete van € 25.000,00, te vermeerderen met € 1.000,00 per dag dat aan de veroordeling geen gevolg zal worden gegeven. Tevens vorderen [eiser 1] en [eiser 2] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser 1] en [eiser 2] leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag.
De huurovereenkomst tussen partijen heeft alleen betrekking op de woning en niet op de schuur. Dat blijkt ook uit de huurovereenkomst, waarin staat:
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder degestoffeerdewoonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend:
Bovenwoning 1e en 2e verd. [adres 1].
Enkele maanden na het begin van de huur is aan [gedaagde] toestemming gegeven om de toen leegstaande schuur te gebruiken. [gedaagde] had behoefte aan opslagruimte voor de spullen van zijn overleden moeder en de vader van [eiser 1], die hem nog van vroeger kende, heeft uit coulance en om niet de schuur tijdelijk aan hem in gebruik gegeven. [gedaagde] wist dat de schuur in bouwkundig slechte staat was en dat de vader van [eiser 1] de schuur tezijnertijd wilde opknappen. Het gebruik van de schuur staat los van de huurovereenkomst en het was duidelijk dat het gebruik tijdelijk was. Vanwege de slechte staat van de schuur werd deze niet meer verhuurd. [gedaagde] heeft daarom ook nooit betaald voor het gebruik van de schuur. De vader van [eiser 1] is in 2016 overleden. Zijn zakenpartner is in 2020 overleden. [eiser 1] en [eiser 2] zijn sinds 2021 samen eigenaar van zowel het winkelpand met bovenwoning als de schuur.
Omdat [eiser 1] en [eiser 2] de woning met winkelpand en binnenplaats met schuur wilden verkopen, hebben zij aan [gedaagde] ontruiming van de schuur aangezegd bij brieven van 9 maart 2023, 6 juli 2023 en 29 december 2024. [gedaagde] heeft wel ontruiming van de schuur toegezegd, maar heeft dat uiteindelijk nooit gedaan.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben de woning met winkelpand en perceel verkocht en geleverd aan [naam 1] c.s. De huurovereenkomst met betrekking tot de woning is mee overgegaan. De schuur maakte oorspronkelijk ook deel uit van de koop. Maar omdat [gedaagde] de schuur niet heeft ontruimd, is de schuur uiteindelijk uit de transactie gehaald. [naam 1] c.s. hadden het geheel inclusief schuur echter al doorverkocht aan [naam 2], waarbij de transportdatum was bepaald op 30 januari 2025. [eiser 1] en [eiser 2] hebben vervolgens de verplichtingen van [naam 1] c.s. jegens [naam 2] overgenomen via een indeplaatsstellingsovereenkomst.
[gedaagde] heeft zijn stelling dat hij de schuur huurt, niet met bewijs onderbouwd. [eiser 1] en [eiser 2] hebben belang bij ontruiming, omdat zij de schuur op 30 januari 2025 leeg en ontruimd over moeten dragen aan [naam 2], op straffe van verbeurte van boetes.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2]. De vader van [eiser 1] wist dat [gedaagde] een woning zocht met de mogelijkheid om zijn motor te stallen en heeft hem in 2014 daarom de woning met schuur als totaalpakket aangeboden. De schuur is dus vanaf het begin meeverhuurd en de huurprijs is voor woning en schuur samen. De huurovereenkomst die [eiser 1] en [eiser 2] in het geding hebben gebracht, is door geen der partijen ondertekend en het stuk is [gedaagde] ook niet bekend.
Maar zelfs als van de omschrijving in die overeenkomst moet worden uitgegaan, dan geldt dat de schuur bij de woning hoort, omdat deze aanhorig is bij de woning. [gedaagde] wijst op de omschrijving van dat begrip uit de T&C bij artikel 7:233 Burgerlijk Wetboek (BW).
Als professioneel verhuurder had [eiser 1] moeten zorgen voor een getekende schriftelijke overeenkomst, met een duidelijke omschrijving van het gehuurde. Dit volgt onder meer uit Europeesrechtelijke richtlijnen voor consumentenbescherming. Nu dit stuk ontbreekt, moet de consumentvriendelijke interpretatie van de afspraken prevaleren.
Voor het geval zou worden aangenomen dat er een huurovereenkomst voor de woning en een gebruiksovereenkomst voor de schuur is, is sprake van een gemengde overeenkomst die niet zomaar kan worden beëindigd. Onderzocht moet worden of de rechtsverhouding kan worden gesplitst, maar bij huur en gebruik kan dat niet. Omdat de rechtsbetrekking niet deelbaar is, hadden [eiser 1] en [eiser 2] het gehuurde niet mogen splitsen. De gehele huur-verhouding had op de nieuwe eigenaar van de woning moeten overgaan, vanwege artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur). In dat geval hebben [eiser 1] en [eiser 2] helemaal geen belang bij de vorderingen.
In het geval dat de voorzieningenrechter ondanks het bovenstaande uitgaat van gebruik van de schuur, geldt dat [eiser 1] en [eiser 2] deze duurovereenkomst niet zo kunnen beëindigen. Om die te kunnen opzeggen hebben zij een zwaarwegende grond nodig en moeten zij een aanbod tot schadevergoeding doen.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser 1] en [eiser 2] ten tijde van dit vonnis een spoedeisend belang bij die voorziening hebben. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben een spoedeisend belang bij beoordeling van hun vorderingen. [eiser 1] en Keuping hebben de onroerende zaak aan de [adres 1] verkocht, inclusief de schuur, waarbij zij er vanuit zijn gegaan dat [gedaagde] de schuur zou ontruimen. Inmiddels is duidelijk dat [gedaagde] de schuur niet wil ontruimen, zodat [eiser 1] en [eiser 2] hun verplichtingen om de schuur leeg en ontruimd op te leveren niet kunnen nakomen. Nog los van de vraag of zij daardoor op korte termijn boetes verbeuren (dit standpunt is niet onderbouwd) hebben zij belang bij een beoordeling in kort geding van de vordering tot ontruiming en van de onderliggende standpunten van partijen.
4.3.
Vast staat dat [gedaagde] de schuur al jaren gebruikt, maar partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag op basis van welke rechtsverhouding dit is. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat voor de schuur geen huurovereenkomst bestaat. Nu zij zich beroepen op de gevolgen van dat standpunt, dat wordt betwist, is het aan hen om hun standpunt feitelijk te onderbouwen.
4.4.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn, net als hun rechtsvoorgangers, eigenaar van diverse panden die zij verhuren. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat zij in de relatie tot [gedaagde] als professioneel verhuurder moeten worden beschouwd. Het ligt op de weg van een professioneel verhuurder ervoor te zorgen dat tussen partijen gemaakte afspraken op papier worden vastgelegd, zodat daarover geen onduidelijkheid kan bestaan. In dit geval is er geen getekende huurovereenkomst. Er is een concept overgelegd met persoonsgegevens van [gedaagde], zoals het paspoortnummer, maar handtekeningen ontbreken. [gedaagde] betwist dat het document hem bekend is, en zijn bekendheid ermee is niet komen vast te staan door bijvoorbeeld correspondentie waaruit blijkt dat dit concept hem toegezonden of overhandigd is.
Ook uit wat is besproken ter zitting is niet duidelijk geworden wat partijen overeengekomen zijn. Partijen hebben tegenstrijdige verklaringen afgelegd over de totstandkoming van de huurovereenkomst, de bedoelingen van partijen daarbij en het moment waarop [gedaagde] de schuur in gebruik heeft genomen. De voorzieningenrechter acht voorshands niet zodanig aannemelijk dat de in de overgelegde concepthuurovereenkomst opgenomen voorwaarden werkelijk tussen partijen zijn overeengekomen, en dat de schuur dus niet is verhuurd, dat hij vooruitlopend op een eventuele bodemzaak de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] toe kan wijzen. Om duidelijkheid te verkrijgen of de schuur is meeverhuurd is bewijslevering nodig, mogelijk in de vorm van getuigenbewijs, maar de kort geding procedure leent zich daar niet voor.
4.5.
De voorzieningenrechter is verder van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende hebben onderbouwd dat [gedaagde] heeft toegezegd de schuur te zullen ontruimen. Uit het gesprek dat [eiser 1] en [gedaagde] enige jaren terug hebben gehad, waarvan ter zitting de beelden zijn getoond, valt op te maken dat [gedaagde] bereid is de schuur te ontruimen. Een toezegging dat hij de schuur werkelijk zal ontruimen en per wanneer hij dat zal doen, is blijkens de opname echter niet gedaan.
4.6.
Gelet op het voorgaande is hetgeen [eiser 1] en [eiser 2] aan hun vordering ten gronde hebben gelegd onvoldoende aannemelijk gemaakt om te kunnen leiden tot toewijzing van de vordering.
4.7.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
715,00
totaal
€
1.046,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af,
5.2.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk, des dat de een betaald hebbende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van € 1.046,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2025.