Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 11531986 \ CV EXPL 25-209
Vonnis in kort geding van 18 maart 2025
in de zaak van
[partij A],
wonende te [woonplaats 1],
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen [partij A],
gemachtigde: mr. F. van der Hoef,
tegen
[partij B],
wonende te [woonplaats 2],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen [partij B],
gemachtigde: mr. G.J.F. Voss.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie,
- de nagekomen productie 10 van [partij B],
- de nagekomen producties 16 t/m 19 van [partij A],
- de mondelinge behandeling op 4 maart 2025,
- de pleitnota van [partij A],
- de pleitnota van [partij B].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Samenvatting
Partijen hebben met elkaar een relatie gehad tot medio 2022. Partijen woonden toen in de woning die formeel alleen op naam van [partij B] stond. [partij B] vertrok uit de woning en [partij A] bleef in de woning wonen in afwachting van verkoop van de woning. [partij B] heeft op 20 januari 2025, tijdens de vakantie van [partij A], de woning laten taxeren en daarbij heeft zij de sleutels van de woning vervangen. [partij A] kan niet meer in de woning. In deze zaak gaat het hoofdzakelijk om de vraag of [partij A] terug mag in de woning van [partij B]. De kantonrechter gaat in dit kort geding uit van een afspraak tussen partijen dat [partij A] na het verbreken van de relatie in de woning mocht blijven tot de woning werd verkocht, tegen betaling van een vergoeding ter hoogte van de door [partij B] te betalen hypotheekrente. Gelet op deze afspraak, het feit dat [partij A] nog goederen in de woning heeft, de woning is verkocht en uiterlijk 1 mei a.s. wordt geleverd, mag [partij A] terug in de woning tot 15 april a.s. [partij A] heeft dan de tijd om de goederen in de woning te verhuizen naar elders en hij zal de woning uiterlijk 15 april a.s. hebben moeten verlaten in verband met de levering van de woning aan een derde.
3.De feiten en het geschil
3.1.
Partijen hebben een relatie met elkaar gehad en hebben met elkaar samengewoond aan de [adres], tot medio 2022. De woning was daarvoor door (alleen) [partij B] gekocht, in 2020. Medio 2022 heeft [partij B] de woning verlaten en bleef [partij A] in de woning wonen, tegen betaling van een maandelijkse vergoeding ter hoogte van de door [partij B] te betalen hypotheekrente.
3.2.
De woning zou te zijner tijd worden verkocht. In juli 2022 is daarvoor een makelaar ingeschakeld. De woning is tijdelijk even uit de verkoop gehaald en is in november 2024 weer aangemeld en op Funda gezet. In november 2024 vinden vervolgens bezichtigingen plaats in de woning en de woning wordt eind december 2024 door [partij B] verkocht aan derden. De overdracht van de woning is gepland op uiterlijk 1 mei a.s.
3.3.
Vanaf medio januari 2025 ontstaat er tussen partijen een geschil over vertrek van [partij A] uit de woning, het laten taxeren van de woning door een taxateur en over een vergoeding te betalen door [partij B] aan [partij A], in verband met door hem gedane investeringen in de woning.
3.4.
Uit de overgelegde correspondentie tussen partijen blijkt dat de notaris het concept van de koopovereenkomst in eerste instantie naar beide partijen heeft gestuurd op 20 december 2024, met het verzoek hiervoor onder meer akkoord te geven, waarop [partij A] reageert bij e-mail van 2 januari 2025:
“Ik wil u hierbij informeren dat ik niet akkoord ga met de huidige verkoopovereenkomst van het huis [adres]. Mijn financiële belangen worden aanzienlijk aangetast, aangezien ik een substantiële investering in de woning heb gedaan.
Ik verzoek u om de verkoop voorlopig op te schorten totdat ik een schriftelijke overeenkomst heb bereikt met mevrouw [partij B] over de verdeling van de opbrengst.”
3.5.
Bij e-mail van 7 januari 2025 bericht [partij A] [partij B] onder meer:
“Laat ik duidelijk zijn: ikga niet akkoordmet de huidige verkoopovereenkomst van de woning aan de [adres]. Mijn financiële belangen worden hiermee ernstig geschaad, aangezien ik een aanzienlijke investering in de woning heb gedaan. Ik eis daarom dat de verkoop direct wordt opgeschort totdat er een schriftelijke overeenkomst is bereikt over de verdeling van de opbrengst.”
3.6.
[partij B] reageert hierop bij e-mail van 10 januari 2025:
“Graag wil ik reageren op je mail waarin je aangeeft niet akkoord te gaan met de verkoop van de woning. De woning staat volledig op mijn naam. Dat betekent dat ik geen toestemming van jou nodig heb om de woning te kunnen verkopen. Bovendien hebben wij gekeken of jij de woning wilde of kon kopen, maar dat is niet gelukt. Je woont daar inmiddels ook niet meer, maar je spullen staan daar nog wel. Ik wil je dan ook vriendelijk verzoeken ervoor te zorgen dat 31 januari a.s. de woning geheel leeg is en wil graag de sleutel terug. Mocht dit zo op korte termijn niet haalbaar zijn voor je, geef het dan even aan dan spreken we een andere datum af.
Verder wil ik je nog wijzen op het volgende. Jij hebt mij aangegeven dat [naam] daar nu verblijft. Ik heb jou aangegeven dat dit niet de bedoeling is. Dat betekent dat ik je verzoek om ervoor te zorgen dat ook hij uiterlijk 31 januari a.s. de woning met zijn spullen verlaat. Ik zal [naam] hier zelf ook op aanspreken, maar jij blijft eindverantwoordelijke in deze. Ter informatie geef ik nog even aan dat de makelaar 15 januari om 15.00 uur langskomt voor een taxatie.
Tot slot het volgende. Jij hebt het ook in je mail over financiële belangen van jou omdat je in de woning hebt geïnvesteerd. Je hebt het over een ton en ik weet niet waar dit bedrag vandaan komt. Ik ben bereid met jou hierover in gesprek te gaan, maar dat staat los van het feit dat de woning 31 januari a.s. leeg moet zijn. De verkoop hangt niet af van eventuele financiële belangen van jou. Zoals aangegeven kan je je voorstel concreet op papier zetten waarna ik hier serieus naar zal kijken.”
3.7.
[partij A] reageert op 14 januari 2025 hierop:
“Ik heb je bericht ontvangen over de geplande taxatie van de woning op 15 januari om 15.00 uur. Helaas ben ik op dat moment niet beschikbaar en geef ik geen toestemming voor toegang tot de woning op die datum en tijd.
Ik ben pas na maandag 27 januari weer bereikbaar in verband met vakantie. Graag hoor ik na die datum van je om verder te bespreken wat nodig is.”
3.8.
Vast staat dat [partij B] zich daarna op 20 januari 2025 middels een slotenmaker de toegang tot de woning heeft verschaft, waarbij de sloten zijn vervangen. In de woning bevonden en bevinden zich nog meerdere goederen van [partij A], meubels, kleren e.d.
Door de vervangen sloten kan [partij A] niet meer in de woning.
3.9.
De vordering in kort geding van [partij A]
vordert hoofdzakelijk de veroordeling van [partij B] om de (nieuwe) sleutels van de woning aan hem af te geven en om [partij A] (weer) het ongestoorde (huur)genot van de woning te verschaffen. [partij A] vordert verder ook dat [partij B] wordt veroordeeld om roerende zaken weer terug te brengen naar de woning en om contracten betreffende nutsvoorzieningen van de woning weer op naam van [partij A] te laten zetten, alles op straffe van dwangsommen.
3.10.
Volgens [partij A] is sprake van een huurovereenkomst, niet van een tijdelijk gebruiksrecht. [partij A] betaalde elke maand via “Tikkies”, o.v.v. “huur”, vóór elke maand. Het aangaan van een huurovereenkomst was ook de bedoeling van partijen. Naast betaling van de huur heeft [partij A] ook alle overeenkomsten afgesloten betreffende nutsvoorzieningen, verzekering van de inboedel en een opstalverzekering. Ook al zou het een tijdelijk gebruiksrecht zijn dan moet de vordering ook worden toegewezen. Ook een dergelijk gebruiksrecht is een duurovereenkomst die niet op heel korte termijn kan worden opgezegd. Daarbij moet een redelijke opzegtermijn in acht worden genomen. [partij A] heeft op zijn beurt immers ook duurovereenkomsten met betrekking tot de nutsvoorzieningen e.d. die opgezegd moeten worden. [partij B] heeft verder eigenrichting gepleegd door zich de toegang tot de woning te verschaffen en de sloten te vervangen. Met betrekking tot het geschil over de hoogte van de investeringen in de woning (de onderbouwing daarvan) speelt onder meer dat [partij A] sinds 15 januari 2025 de administratie niet meer heeft; die is in het bezit van [partij B].
3.11.
Het verweer van [partij B] en de tegenvordering
Volgens [partij B] moeten de vorderingen van [partij A] worden afgewezen en moet haar tegenvordering, tot volledige ontruiming van de woning door [partij A] en uitschrijving op dat adres door [partij A] uit de basisadministratie van de gemeente, op straffe van een dwangsom, worden toegewezen. Volgens [partij B] is van een huurovereenkomst geen sprake en blijkt dat voldoende uit de gang van zaken. Zo heeft [partij A] altijd meegewerkt aan de verkoop en de bezichtigingen van de woning. [partij A] wil ook wel uit de woning maar stelt dat afhankelijk van tegemoetkoming aan zijn financiële wensen (i.v.m. de door hem gedane investeringen in de woning). Dat [partij B] in dat verband wat aan [partij A] moet betalen staat wel vast, alleen is er onenigheid over de hoogte van dat bedrag. [partij B] wil niet onder druk akkoord gaan met een (niet onderbouwd) bedrag genoemd door [partij A].
Volgens [partij B] woont [partij A] vanaf oktober 2024 al niet meer in de woning en is het tijdelijk gebruiksrecht daarmee geëindigd, althans door de opzegging tegen 31 januari 2025.
Op 20 januari 2025 heeft [partij B] zich de toegang tot de woning moeten verschaffen middels een slotenmaker, omdat [partij A] de oude sloten had vervangen, de taxatie snel moest gebeuren en het verbeuren van een boete uit de koopovereenkomst haar boven het hoofd hing.
4.De beoordeling door de kantonrechter
4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat een vordering (en een tegenvordering) in kort geding alleen kan worden toegewezen als partijen daarbij spoedeisend belang hebben. Dat is in dit geval voldoende aannemelijk geworden gelet op de aard van het geschil en de verkoop van de woning op uiterlijk 1 mei a.s. Van partijen kan daarom niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een gewone procedure afwachten.
4.2.
Verder is voor toewijzing van een vordering in kort geding vereist dat de aan de vordering(en) ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vorderingen in een nog te voeren gewone procedure zullen worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele gewone procedure. De beoordeling in kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
In dit kort geding is vooralsnog voldoende aannemelijk geworden dat hier geen sprake is van een huurverhouding maar van een tijdelijk recht van gebruik van de woning, tot de woning is verkocht. Na het verbreken van de relatie is afgesproken dat de woning zou worden verkocht en dat [partij A] zo lang in de woning zou blijven tegen betaling van de hypotheeklasten. De hele gang van zaken, de berichten aan de makelaar, de bezichtigingen etc., tot medio januari 2025 wijst daar op en het enkele feit dat de hypotheeklasten werden overgemaakt o.v.v. huur maakt dat niet anders.
4.4.
De omstandigheid dat [partij A] investeringen in de woning heeft gedaan (en alleen [partij B] juridisch eigenaresse is van de woning) heeft een rol gespeeld in de verdere verkoop en afwikkeling vanaf medio januari 2025. In dat verband staat vast dat [partij A] een vergoeding toekomt maar niet is bekend hoe hoog die vergoeding moet zijn. Daarover gaat dit kort geding echter niet.
4.5.
De kantonrechter gaat uit van de afspraak tussen partijen dat de woning zou worden verkocht en [partij A] in de woning zou kunnen blijven wonen tot dat moment. Aangezien de woning inmiddels is verkocht en de overdracht staat gepland op 1 mei a.s. zal de kantonrechter, rekening houdende met de belangen over en weer, het tijdelijk gebruiksrecht van [partij A] laten eindigen per 15 april a.s. [partij A] heeft de woning niet al eerder prijsgegeven en zijn goederen staan op dit moment nog in de woning. Tot die tijd heeft [partij A] nog recht op bewoning van de woning. Op 15 april a.s. zal hij de woning moeten hebben verlaten. De vorderingen van partijen zijn gelet hierop deels toewijsbaar, als volgt.
4.6.
De vordering van [partij A] dat [partij B] ook wordt veroordeeld om roerende zaken weer terug te brengen naar de woning zal, als onvoldoende onderbouwd en te onbepaald, worden afgewezen. Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat bepaalde goederen van [partij A] nog in de woning aanwezig zijn (meubels, kleren e.d.) en welke goederen [partij B] meegenomen zou hebben en weer terug zou moeten brengen is niet duidelijk geworden. De vordering om contracten betreffende nutsvoorzieningen van de woning weer op naam van [partij A] te laten zetten is wel toewijsbaar, zij het voor korte tijd. De dwangsommen zullen worden beperkt en gemaximeerd als volgt.
4.7.
De tegenvordering van [partij B] is ten aanzien van de ontruiming toewijsbaar vanaf 15 april a.s. De vordering om [partij A] te veroordelen zich te laten uitschrijven zal worden toegewezen, voor zover dat niet reeds is gebeurd. Ook hier worden de dwangsommen beperkt en gemaximeerd.
4.8.
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren omdat beide partijen (deels) in het gelijk zijn gesteld en de vorderingen voortvloeien uit hun vroegere relatie.
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [partij B] tot afgifte van de sleutels van de woning gelegen te [adres] en wel binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, voor iedere dag dat [partij B] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 15.000,00,
5.2.
veroordeelt [partij B] om [partij A] binnen twee dagen na betekening van dit vonnis en tot 15 april a.s. het vrije en ongestoorde gebruiksgenot te verschaffen van de woning gelegen te [adres], op straffe van een dwangsom van
€ 500,00 per dag, voor iedere dag dat [partij B] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 15.000,00,
5.3.
veroordeelt [partij B] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis alle contracten betreffende de nutsvoorzieningen van de woning gelegen te [adres] weer op naam te laten zetten van [partij A], op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag voor iedere dag dat [partij B] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 1500,00,
in reconventie
5.4.
veroordeelt [partij A] om uiterlijk 15 april 2025 de woning aan de [adres] volledig te ontruimen en (met uitzondering van de zich nog in de woning bevindende eigendommen van [partij B], te weten vier schilderijen in de gang, een eettafelbank en een IKEA-kast) in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [partij B] te stellen en ontruimd te houden en om zich uiterlijk 15 april 2025 op het adres van de [adres] in de basisadministratie van de gemeente te laten uitschrijven (voor zover nog niet gebeurd), op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [partij A] na 15 april 2025 met het voldoen aan de veroordelingen in gebreke blijft, tot een maximum van € 50.000,00,
in conventie en in reconventie:
5.5.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025.