Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 11472221 \ CV EXPL 25-1
Vonnis van 18 maart 2025
in de zaak van
de stichting
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, verder te noemen de Woningstichting,
gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
[gedaagde 1] B.V.
in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[gedaagde 2], geboren op [geboortedatum] 1990, wonende te [woonplaats], (verder te
noemen [gedaagde 2])
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde partij, verder te noemen de bewindvoerder q.q.,
verschenen in de persoon van mevrouw [bewindvoerder] (bewindvoerder, werkzaam bij [gedaagde 1] B.W.).
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 december 2024;
- de conclusie van antwoord van 17 januari 2025;
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 3 maart 2025. Namens de Woningstichting is verschenen mevrouw [naam 1], (incassomedewerkster), vergezeld van mevrouw [naam 2], werkzaam bij Deurwaarderskantoor Wigger van het Laar.
Namens [gedaagde 1] B.V. is verschenen, mevrouw [bewindvoerder] (bewindvoerder). [gedaagde 2] is eveneens verschenen.
Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De Woningstichting is een woningcorporatie voor onder meer sociale huurwoningen.
2.2.
[gedaagde 2] huurt van de Woningstichting het woonhuis gelegen aan de [adres] (gemeente Almelo) tegen een huurprijs van op dit moment € 657,43 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen, die op het moment van dagvaarden € 2.334,82 bedroeg, berekend tot en met december 2024.
2.4.
[gedaagde 2] is per 29 januari 2025 onder bewind gesteld met aanstelling van [gedaagde 1] B.V. als bewindvoerder.
3.Het geschil
3.1.
De Woningstichting vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt de Woningstichting ten grondslag dat [gedaagde 2] haar betalingsverplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen.
3.3.
[gedaagde 2] heeft bij haar conclusie van antwoord de (huur)achterstand niet betwist. [gedaagde 2] is het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. [gedaagde 2] voert aan dat zij vanwege financiële en persoonlijke omstandigheden niet in staat is (geweest) de achterstallige huur te voldoen. Verder heeft [gedaagde 2] op de rolzitting naar voren gebracht dat zij in de woning verblijft met haar twee minderjarige kinderen, en eerder ook nog met een partner en kind. [gedaagde 2] wil graag een betalingsregeling met de Woningstichting treffen om de achterstand in te lopen.
De bewindvoerder q.q. heeft tijdens de mondelinge behandeling ook erkend dat er inderdaad sprake is van een huurachterstand. De lopende huur wordt inmiddels betaald. De ex-partner en zijn kind zijn inmiddels uit de woning vertrokken en volgens de bewindvoerder ontvangt [gedaagde 2] op dit moment voldoende inkomsten en toeslagen om in ieder geval de vaste lasten, waaronder de huur, te kunnen betalen. Daarnaast moet er worden gekeken naar een passende regeling binnen het budgetplan, waarbij wel rekening moet worden gehouden met een bestaand loonbeslag, aldus de bewindvoerder q.q..
4.De beoordeling
Onderbewindstelling
4.1.
Als sprake is van een procedure over een onder bewind gesteld goed – zoals de rechten voortvloeiend uit een huurovereenkomst – moet de bewindvoerder q.q. en niet de rechthebbende zelf in rechte worden betrokken. Dit volgt uit de beslissing van de Hoge Raad van 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525). De goederen van [gedaagde 2] zijn in dit geval pas na het uitbrengen van de dagvaarding (bij beschikking van 28 januari 2025 van de kantonrechter te Enschede) onder bewind gesteld. Daarbij is [gedaagde 1] tot bewindvoerder benoemd. Uit het hiervoor genoemde arrest volgt ook dat de bewindvoerder die vervolgens in rechte verschijnt als formele procespartij te gelden heeft en het geding kan overnemen. Dat is hier gebeurd. Dit is in de kop van dit vonnis verwerkt.
Ambtshalve toetsen
4.2.
De Woningstichting is een professionele partij en [gedaagde 2] is een consument. Voordat de kantonrechter aan de inhoudelijke beoordeling toekomt moet de kantonrechter op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 1993/13) ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden oneerlijk zijn voor [gedaagde 2] als consument.
4.3.
De verplichting tot ambtshalve toetsing op grond van de hiervoor genoemde richtlijn berust op de gedachte dat een consument zich tegenover een professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt, over minder informatie beschikt dan de professionele partij en dat er een niet te verwaarlozen gevaar bestaat dat de consument, met name uit onwetendheid, geen beroep zal doen op rechtsregels die hem beschermen. Daarom moet de kantonrechter de consument helpen en de consumentenbeschermende bepalingen uit zichzelf toepassen (ook) als de consument daar niet om vraagt.
4.4.
De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
De huurachterstand.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 4.2. van de huurovereenkomst niet oneerlijk is omdat dit beding verwijst naar de wet.
4.6.
Omdat de bewindvoerder q.q. niet heeft betwist dat de huurachterstand moet worden betalen, zal dit deel van de vordering worden toegewezen.
De wettelijke rente
4.7.
Het beding waarin de wettelijke rente is bedongen, is niet oneerlijk nu dit niet afwijkt van de wettelijke regeling. Dit leidt ertoe dat dit beding niet hoeft te worden vernietigd.
4.8.
De wettelijke rente zal, als onweersproken en op de wet gegrond, worden toegewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.9.
Verder heeft de Woningstichting een bedrag van € 423,77 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De Woningstichting heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht zij op de hoogte is dat het beding over de buitengerechtelijke incassokosten in de algemene voorwaarden niet klopt.
4.10.
In artikel 13 van de “Algemene huurvoorwaarden Beter Wonen” geldig van 1 april 2014, is het volgende opgenomen.
“1.. Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolgde de wet en/of huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.
2. Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert en die persoon een natuurlijk persoon is, niet handelend in de uitvoering van beroep of bedrijf, een vergoeding verschuldigd voor de redelijke incassokosten zulks met inachtneming van artikel 6:96, leden 2 tot en met 6 van het Burgerlijk Wetboek. De hoogte van de verschuldigde incassokosten wordt berekend conform artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, waarbij tenminste het aldaar opgenomen minimumbedrag van € 40,-- verschuldigd zal zijn.”.
4.11.
Ook dit beding moet de kantonrechter op grond van de onder 4.1. weergegeven Europese richtlijn ambtshalve toetsen. De kantonrechter overweegt over de oneerlijkheid van het beding het volgende. Het beding suggereert dat vanaf het moment van verzuim direct incassokosten verschuldigd zijn. Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij
nahet intreden van het verzuim een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Deze eis staat echter niet opgenomen in artikel 13 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [1] Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
nahet intreden van het verzuim een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Deze eis staat echter niet opgenomen in artikel 13 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [1] Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
Wat betekent dit voor de bewindvoerder q.q.
4.12.
De bewindvoerder q.q. moet aan de Woningstichting betalen een bedrag van
€ 2.393,59 (bestaande uit € 2.334,82 aan huurachterstand tot en met december 2024 en
€ 58,77 aan wettelijke rente berekend tot 24 december 2024), te vermeerderen met de wettelijke rente.
De ontbinding en ontruiming.
4.13.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.14.
De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand, waarvan in deze zaak sprake is, van zodanige omvang is, dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt. De door de bewindvoerder q.q. genoemde financiële en persoonlijke omstandigheden van [gedaagde 2] leveren geen overmacht op en ontslaan [gedaagde 2] niet van de verplichting om de huur tijdig te voldoen. In de woning verblijven ook minderjarige kinderen van [gedaagde 2]. Op grond van artikel 3 Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind moeten de belangen van kinderen een eerste overweging vormen. Dat betekent echter niet dat de huurovereenkomst met [gedaagde 2] met een minderjarige kinderen niet mag worden ontbonden. De ouder(s) van minderjarige kinderen zijn in principe zelf verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot een ontruiming kunnen leiden. Het ligt dan ook op de eerste plaats op de weg van de ouder(s) zelf om de nadelige effecten van de ontruiming van hun kinderen zoveel mogelijk te beperken. Er bestaat de mogelijkheid om, indien daarbij hulp nodig is, hulpverlenende instanties in te schakelen. De kantonrechter acht het daarom ook gerechtvaardigd dat de Woningstichting over een ontruimingstitel wenst te beschikken.
Tijdens de zitting hebben partijen afgesproken dat de Woningstichting het vonnis niet ten uitvoer zal leggen indien de lopende huur op tijd wordt betaald, er minimaal € 100,00 per maand wordt afgelost op de achterstand (inclusief kosten) en [gedaagde 2] onder bewind blijft zo lang er sprake is van een huurachterstand.
De kantonrechter vertrouwt er op dat partijen zich aan de gemaakte afspraken houden. In het vertrouwen dat het niet tot ontbinding en ontruiming hoeft te komen, zal de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijzen, maar met een ruimere ontruimingstermijn van drie maanden in het belang van [gedaagde 2] en haar minderjarige kinderen.
De vergoeding gelijk aan de huurprijs
4.15.
De Woningstichting vordert naast betaling van de achterstallige huurpenningen tot de datum van de ontbinding, betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode gelegen tussen de datum van de ontbinding en de ontruiming. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, moet de bewindvoerder q.q. een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs gelegen tussen 1 januari 2025 en de daadwerkelijke ontruiming, betalen.
De proceskosten.
4.16.
De bewindvoerder q.q. zal als de grotendeels verliezende partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Omdat een deel van de vordering wordt afgewezen, dient het griffierecht als nodeloos veroorzaakt voor rekening van de Woningstichting te blijven voor zover dit een bedrag van € 514,00 te boven gaat. Het salaris van de gemachtigde is afgestemd op de vordering zoals deze toewijsbaar is gebleken.
De kosten aan de zijde van de Woningstichting worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 385,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punt x tarief € 204,00)
- nakosten
€ 102,00
€ 102,00
Totaal € 1.031,72.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel gelegen aan [adres];
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. om het perceel, met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde 2] bevindt binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en geheel ter vrije beschikking van de Woningstichting te stellen en te laten;
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. om tegen bewijs van kwijting te betalen aan de Woningstichting:
€ 2.334,82 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met de maand december 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 24 december 2024 tot de dag van volledige betaling;;
€ 58,77 aan wettelijke rente, berekend tot 24 december 2024;
een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 januari 2025 en de daadwerkelijke ontruiming,
5.4.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. in de proceskosten van € 1.031,72, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen de kosten van betekening, indien de bewindvoerder q.q. niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025. (ak)