Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 11337731 \ CV EXPL 24-1978
Vonnis van 25 maart 2025
in de zaak van
de stichting
STICHTING VIVERION,
gevestigd en kantoorhoudende te Lochem,
STICHTING VIVERION,
gevestigd en kantoorhoudende te Lochem,
eisende partij, verder te noemen de Woningstichting,
gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
de besloten vennootschap
STADSBANK OOST NEDERLAND B.V..
in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[gedaagde], geboren op [geboortedatum] 1997, wonende te [woonplaats], (verder te
noemen [gedaagde])
gevestigd te Enschede,
gedaagde partij, verder te noemen de bewindvoerder q.q.,
verschenen in de persoon van mevrouw [bewindvoerder] (bewindvoerder, werkzaam bij Stadsbank Oost Nederland B.V.).
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 september 2024;
- de conclusie van antwoord van 8 oktober 2024;
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 3 maart 2025. Namens de Woningstichting is verschenen mevrouw [naam 1] en de heer [naam 2], vergezeld van mevrouw [naam 3], werkzaam bij [gemachtigde].
[gedaagde] is eveneens verschenen.
De Woningstichting heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een akte inbreng stukken en vermeerdering van eis overgelegd.
Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
1.3.
De procedure is aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen afspraken met elkaar te maken.
1.4.
Bij brief van de Woningstichting van 28 februari 2025 is mededeling gedaan van de betalingsregeling, zoals die door partijen is overeengekomen en verzocht om deze in een vonnis vast te leggen.
1.5.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
De Woningstichting is een woningcorporatie voor onder meer sociale huurwoningen.
2.2.
[gedaagde] huurt van de Woningstichting het woonhuis gelegen aan de [adres] tegen een huurprijs van op dit moment € 440,87 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
[gedaagde] is met ingang van 24 december 2024 onder bewind gesteld met aanstelling van Stadsbank Oost Nederland B.V. als bewindvoerder.
2.4.
Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen van € 4.188,26, berekend tot en met 26 februari 2025 (krt: in de vaststellingsovereenkomst staat 2024, maar de kantonrechter gaat er vanuit dat dit 2025 moet en dat er sprake is van een verschrijving).
3.Het geschil
3.1.
De Woningstichting vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt de Woningstichting ten grondslag dat [gedaagde] haar betalingsverplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen.
3.3.
[gedaagde] heeft bij haar conclusie van antwoord de (huur)achterstand niet betwist. [gedaagde] is het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming en wil graag in de woning blijven wonen. [gedaagde] voert aan dat zij vanwege financiële omstandigheden niet in staat is (geweest) de achterstallige huur te voldoen. [gedaagde] heeft inmiddels hulp gezocht bij de gemeente. [gedaagde] wil de achterstand in gedeeltes aflossen.
4.De beoordeling
onderbewindstelling
4.1.
Als sprake is van een procedure over een onder bewind gesteld goed – zoals de rechten voortvloeiend uit een huurovereenkomst – moet de bewindvoerder q.q. en niet de rechthebbende zelf in rechte worden betrokken. Dit volgt uit de beslissing van de Hoge Raad van 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525). De goederen van [gedaagde] zijn in dit geval pas na het uitbrengen van de dagvaarding (bij beschikking van 23 december 2024 van de kantonrechter te Enschede) onder bewind gesteld. Daarbij is Stadsbank Oost Nederland tot bewindvoerder benoemd. Uit het hiervoor genoemde arrest volgt ook dat de bewindvoerder die vervolgens in rechte verschijnt als formele procespartij te gelden heeft en het geding kan overnemen. Er is gebleken dat er tussen de Woningstichting en de bewindvoerder q.q. een betalingsregeling is getroffen en de bewindvoerder q.q. akkoord is met het opnemen van de regeling in een vonnis. Hiermee is de bewindvoerder in rechte verschenen en zal zij als formele procespartij gelden. Dit is in de kop van dit vonnis verwerkt.
5.De beoordeling
de huurachterstand
5.1.
Omdat de bewindvoerder q.q. niet heeft betwist dat de huurachterstand moet worden betalen, zal dit deel van de vordering worden toegewezen. Dat betekent dat aan huurachterstand zal worden toegewezen een bedrag van € 4.188,26 (berekend tot en met
26 februari 2025).
de ontbinding en ontruiming
5.2.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand zodanig groot is, dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5.4.
Partijen hebben echter onder verband van vonnis een betalingsregeling getroffen, zoals opgenomen in voormelde brief van 27 februari 2025. Partijen hebben ingestemd met voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming onder de hieronder vermelde voorwaarden. De kantonrechter zal de regeling hierna opnemen in het dictum.
De kantonrechter wijst de bewindvoerder q.q. (en [gedaagde]) erop dat overtreding van de genoemde voorwaarden automatisch met zich brengt dat de huurovereenkomst alsnog is ontbonden en de bewindvoerder q.q. de woning alsnog zal moeten ontruimen als de Woningstichting dat verlangt (en het vonnis ten uitvoer legt). De termijn voor ontruiming zal op 14 dagen worden gesteld.
de wettelijke rente
5.5.
Het beding waarin de wettelijke rente is bedongen, is niet oneerlijk nu dit niet afwijkt van de wettelijke regeling. Dit leidt ertoe dat dit beding niet hoeft te worden vernietigd.
5.6.
De gevorderde wettelijke rente zal, als onweersproken, worden toegewezen zoals hierna vermeld. Daarbij gaat de kantonrechter er ook hiervan uit dat sprake is van een verschrijving in de betalingsregeling en de wettelijke rente is berekend tot en met
26 februari 2025.
de buitengerechtelijke incassokosten
5.7.
Verder heeft de Woningstichting een bedrag van € 360,08 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. In artikel 15 van de “Algemene huurvoorwaarden voor woonruimte Viverion” van 1 januari 2009, is het volgende opgenomen:
“Indien één der partijen een verplichting uit de wet/en of de huurovereenkomst niet nakomt en daardoor de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voorvloeiende kosten voor rekening van die ene partij. De daarbij door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft. Deze buitengerechtelijke incassokosten bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.”
5.8.
Dit beding moet de kantonrechter op grond van de Europese richtlijn ambtshalve toetsen. De kantonrechter overweegt over de oneerlijkheid van het beding het volgende. Het beding suggereert dat vanaf het moment dat de vordering uit handen is gegeven direct incassokosten verschuldigd zijn. Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij
nahet intreden van het verzuim een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Daarnaast moet in het beding de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden genoemd. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 15 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [1] Als gevolg van bovenstaande worden de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
nahet intreden van het verzuim een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Daarnaast moet in het beding de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden genoemd. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 15 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [1] Als gevolg van bovenstaande worden de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
de proceskosten
5.9.
De bewindvoerder q.q. zal als de grotendeels verliezende partij worden veroordeeld in de kosten van het geding, aan de zijde van de Woningstichting conform de betalingsregeling begroot op een bedrag van € 1.108,72.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan de Woningstichting een bedrag van € 4.335,10 (aan huurachterstand tot en met 26 februari 2025 € 4.188,26 en aan wettelijke rente tot en met 26 februari 2025 € 146,84);
6.2.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. in de proceskosten van € 1.108,72;
6.3.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] en veroordeelt de bewindvoerder q.q. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het om het perceel, met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt te ontruimen en te verlaten en geheel ter vrije beschikking van de Woningstichting te stellen en te laten, indien en zodra binnen twee jaar na heden aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
- De bewindvoerder q.q. betaalt niet of niet tijdig de maandelijkse termijn van
€ 100,00, die zij uiterlijk op de 1e kalenderdag van de betreffende maand moet betalen totdat de betalingsachterstand (zie 6.1.) en de proceskosten (zie 6.2.) volledig zijn betaald. De aflossingen dienen plaats te vinden op de derdenrekening van de gemachtigde van de Woningstichting onder vermelding van het dossiernummer 12400278;
- De bewindvoerder q.q. betaalt niet of niet tijdig (uiterlijk de 1e van iedere maand) de maandelijkse huur aan de Woningstichting.
6.4.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van een bedrag gelijk aan de geldende huurprijs als vergoeding voor voortgezet gebruik voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning vanaf de eventuele ontbinding in gebruik heeft tot en met de dag van ontruiming;
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025. (ak)