Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11289771 \ CV EXPL 24-3189
Vonnis van 25 maart 2025
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAARS [adressen 1] / [adressen 2],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. R. Simonse,
tegen
[partij],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij] ,
procederend in persoon.
1.De zaak in het kort
1.1.
[partij] is als eigenaar van een appartement lid van de VvE. De VvE vordert in deze procedure in conventie betaling van de achterstallige voorschotbijdragen van in totaal € 1.504,20. [partij] heeft niet betaald, omdat hij vindt dat hij een (schade)vordering heeft op de VvE die hij kan verrekenen met de maandelijkse bijdrage. [partij] vordert in reconventie vergoeding van die schade van € 7.451,58. De VvE is het daar niet mee eens. Volgens de VvE heeft [partij] geen schade geleden en is de VvE daar bovendien niet voor aansprakelijk.
1.2.
De kantonrechter zal de vordering van de VvE in conventie toewijzen en de vordering van [partij] in reconventie afwijzen. De kantonrechter legt dat als volgt uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens vermeerdering van eis in conventie;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- akte vermeerdering van eis in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 20 februari 2025 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[partij] is eigenaar van het appartementsrecht aan [adres] en is lid van de VvE, waarvoor de maandelijkse voorschotbijdrage € 124,20 bedraagt. [partij] verhuurt het appartement aan een huurder.
3.2.
Op 7 januari 2022 heeft [partij] wateroverlast gehad waarbij water uit de afvoer van de douche omhoog kwam in het appartement van [partij] . [partij] heeft dit bij de VvE gemeld en aangegeven dat de laminaatvloer beschadigd is door het water en dat hij nog terug komt op de precieze omvang van de schade. Daarop heeft de VvE gereageerd dat zij contact heeft gehad met de huurder en dat de wateroverlast het gevolg lijkt van een verstopping in de afvoer van de douche, omdat geen van de andere appartementen hetzelfde probleem heeft ervaren en de standleiding enkele jaren geleden is vervangen. Ook heeft de VvE aangegeven dat het laminaat volgens de huurder alleen wat opbolde.
3.3.
[partij] heeft daarop (samengevat) gereageerd dat de laminaatvloer en ondervloer door het water zijn beschadigd en dat de VvE als eigenaar van het gebouw aansprakelijk is voor deze schade. Ook heeft hij de VvE verzocht een melding te doen bij de opstalverzekering.
3.4.
De VvE heeft haar standpunt over het ontstaan van de schade herhaald, maar heeft wel een melding gedaan bij de opstalverzekering. De verzekeraar heeft de schade niet vergoed, omdat de laminaatvloer een verhuisbare vloer is en verhuisbare vloeren niet onder de dekking van de verzekering vallen.
3.5.
Tussen januari 2022 en december 2023 hebben partijen contact gehad over de schade en de aansprakelijkheid en hebben daarbij hun standpunten herhaald.
3.6.
[partij] heeft op 28 december 2023 de automatische incasso voor de maandelijkse bijdrage aan de VvE gestorneerd. Ook heeft hij de VvE per brief medegedeeld dat de schade circa € 6.800,- bedraagt, dat de VvE daarvoor aansprakelijk is en dat hij de schade verrekent met de (voorschot)bijdrage aan de VvE. Partijen hebben elkaar vervolgens over en weer in gebreke gesteld.
4.Het geschil
4.1.
De VvE vordert na vermeerdering van eis in conventie veroordeling van [partij] tot betaling van € 1.504,20, vermeerderd met rente en kosten en concludeert in reconventie tot afwijzing van de vorderingen van [partij] , met veroordeling van [partij] in de proceskosten in conventie en reconventie.
4.2.
[partij] voert verweer. [partij] concludeert in conventie tot niet-ontvankelijkheid van de VvE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE, en vordert na vermeerdering van eis in reconventie betaling door de VvE van € 7.451,58 dan wel € 3.905,20 met veroordeling van de VvE in de proceskosten in conventie en reconventie.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie
5.1.
De VvE vordert in conventie betaling van de achterstallige maandelijkse voorschotbijdragen van in totaal € 1.504,20. [partij] betwist niet dat hij dit bedrag aan de VvE verschuldigd is, maar stelt dat hij een verrekenbare tegenvordering heeft op de VvE vanwege de waterschade aan zijn laminaatvloer. De kantonrechter oordeelt als volgt.
5.2.
Zoals de VvE aanvoert is [partij] als eigenaar van het appartement op grond van artikel 5:125 lid 2 BW Pro van rechtswege lid van de VvE en is hij als eigenaar gebonden aan de bepalingen uit de akte van splitsing van 10 oktober 2007. De akte van splitsing verklaart het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006’ van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna het modelreglement) van overeenkomstige toepassing. In artikel 11 lid 3 van Pro het modelreglement is onder andere opgenomen dat de betaling van de verschuldigde voorschotbijdrage aan de VvE niet verrekend of opgeschort kan worden in verband met een (vermeende) vordering op de VvE of de gezamenlijke eigenaars. Dat betekent dat [partij] de gestelde schade daarom niet met de voorschotbijdrage kan verrekenen en hij de betaling van de voorschotbijdrage ook niet kan opschorten tot de VvE de schade heeft vergoed. Omdat [partij] de voorschotbijdrage moet betalen ongeacht of hij een tegenvordering heeft op de VvE, komt de kantonrechter komt in conventie niet toe aan de vraag óf [partij] schade heeft geleden en of de VvE daarvoor aansprakelijk is. De vordering tot betaling van € 1.504,20 wordt daarom toegewezen.
5.3.
De VvE vordert ook betaling van de wettelijke rente die tot en met februari 2025 € 55,22 bedraagt. De kantonrechter zal dit bedrag toewijzen en zal conform de vordering van de VvE, de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over de hoofdsom van € 1.504,20 vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van de volledige betaling toewijzen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.4.
De VvE vordert tot slot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 137,76. De toewijsbaarheid van deze vordering zal worden beoordeeld aan de hand van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit bik). VvE heeft aan [partij] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Het in deze procedure gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 137,76 is echter hoger dan het tarief van € 115,22 dat is vermeld in de aanmaningen. De buitengerechtelijke incassokosten worden daarom slechts toegewezen tot het tarief dat in de aanmaningen ex art. 6:96 lid 6 BW Pro is aangezegd. Dat betreft een bedrag van € 115,22 inclusief btw.
Conclusie
5.5.
Gelet op het voorgaande wijst de kantonrechter in conventie het volgende toe.
- hoofdsom
€
1.504,20
- wettelijke rente
€
55,22
- Buitengerechtelijke incassokosten
€
€
115,22
Totaal
€
1.674,64
Te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over de hoofdsom van € 1.504,20 vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van de volledige betaling.
In reconventie
5.6.
[partij] vordert in reconventie vergoeding van de door hem geleden schade van € 7.451,58 dan wel € 3.905,20. [partij] legt daaraan het volgende ten grondslag. In januari 2022 had [partij] last van wateroverlast. Het water kwam via de afvoer van de douche het appartement van [partij] in, waardoor schade is ontstaan aan de laminaatvloer en de ondervloer, aldus [partij] . Volgens [partij] is de VvE aansprakelijk voor de door hem geleden schade, omdat het rioolwater omhoog kwam als gevolg van een gebrek in de gemeenschappelijke waterleidingen. [partij] begroot de kosten voor herstel van de laminaatvloer en ondervloer (na indexatie) op € 7.451,58 en overlegt ter onderbouwing daarvan een door [bedrijf] B.V. opgestelde offerte.
5.7.
De VvE betwist dat zij aansprakelijk is voor de geleden schade. De VvE voert aan dat de vordering van [partij] afgewezen moet worden, omdat – anders dan [partij] lijkt te stellen – de VvE niet de eigenaar is van de opstal. Dat zijn de gezamenlijke eigenaren. Omdat de gezamenlijke eigenaren niet zijn opgeroepen in deze procedure, kan de vordering niet toegewezen worden, aldus de VvE. Ook voert de VvE aan dat [partij] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij daadwerkelijk schade heeft geleden, dat die schade is ontstaan door een gebrek in de gemeenschappelijke waterleidingen en hoe hoog de schade precies is. De kantonrechter oordeelt als volgt.
5.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan in het midden blijven of niet de VvE, maar de gezamenlijke eigenaren hadden moeten worden opgeroepen. Omdat [partij] vergoeding van de door hem geleden schade vordert en stelt dat de VvE daarvoor aansprakelijk is, moet hij die stellingen in elk geval voldoende onderbouwen en zo nodig bewijzen. Dat heeft [partij] onvoldoende gedaan. [partij] heeft alleen (bloot) gesteld dat er water uit de afvoer van de douche omhoog is gekomen en dat dit het gevolg is van een gebrek in de gemeenschappelijke waterleiding. [partij] heeft – ondanks de gemotiveerde betwisting van de VvE – die stelling niet nader onderbouwd. De VvE heeft gemotiveerd aangevoerd dat geen van de andere appartementen last heeft gehad van wateroverlast, dat de standleiding in 2015 vervangen is en dat de wateroverlast waarschijnlijk het gevolg is van een verstopping van de afvoer van de douche, die op grond van artikel 17 lid 1 onder Pro g van de akte van splitsing, niet tot de gemeenschappelijke zaken behoort. In het licht van deze gemotiveerde betwisting had van [partij] verwacht mogen worden dat hij nader zou toelichten waaruit volgt dat de wateroverlast, zoals hij stelt, het gevolg is van een gebrek in een gemeenschappelijke waterleiding. Dat heeft hij niet gedaan.
5.9.
Ook heeft [partij] onvoldoende onderbouwd dat hij schade heeft geleden en hoe hoog die schade precies is. [partij] heeft ter onderbouwing van zijn stelling alleen een filmpje overgelegd waaruit volgt dat er water uit de afvoer van de douche omhoog is gekomen. Op het filmpje is niet te zien of het water schade veroorzaakt of heeft veroorzaakt aan de laminaatvloer. [partij] heeft de schade niet met een rapport of offerte van een deskundige onderbouwd. Ook heeft [partij] geen foto’s van de gestelde schade in de procedure gebracht of bij de schademelding aan de VvE gestuurd, terwijl dit voor hem eenvoudig was geweest en hij wist dat het bestaan van schade door de VvE sinds 2022 wordt betwist. [partij] verwijst in het kader van het bestaan en de (hoogte) geleden schade verder alleen naar een door zijn eigen vennootschap opgestelde offerte. Het is echter onduidelijk waar die offerte op is gebaseerd. Daarbij komt dat [partij] tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat de laminaatvloer ruim drie jaar na dato nog steeds in het appartement ligt en niet is hersteld. Een verklaring van de huurder met betrekking de beweerdelijk aanwezige schade is ook niet overgelegd, hetgeen voor de hand had gelegen.
5.10.
Gelet op het voorgaande heeft [partij] onvoldoende onderbouwd dat hij schade heeft geleden en dat die schade veroorzaakt is door een gebrek waarvoor de VvE aansprakelijk is.
5.11.
[partij] heeft tot slot tijdens de mondelinge behandeling nog gesteld dat partijen tijdens het overleg van 16 juni 2023 overeenstemming hebben bereikt over de vergoeding van een deel van de schade, maar dat heeft de VvE gemotiveerd betwist en heeft [partij] in het licht van die betwisting onvoldoende onderbouwd. Anders dan hij meent, kan die beweerde overeenstemming niet worden afgeleid uit de door hem overgelegde e-mail van 6 november 2023 van de VvE. De kantonrechter volgt [partij] daarom niet in zijn stelling.
5.12.
Gelet op het voorgaande wijst de kantonrechter de vorderingen van [partij] af.
In reconventie en reconventie
Proceskosten
5.13.
[partij] is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.
De proceskosten van de VvE in conventie worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,63
- griffierecht
€
328,00
- salaris gemachtigde
€
270,00
(2 punten × € 135,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
937,13
5.14.
De proceskosten in reconventie worden begroot op € 135,- (2 punten × factor 0,5 × € 135,00).
5.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt [partij] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 1.674,64, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 1.504,20 vanaf de datum van dit vonnis, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [partij] in de proceskosten van € 937,13, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.4.
wijst de vorderingen van [partij] af,
6.5.
veroordeelt [partij] in de proceskosten van € 135,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in conventie en reconventie
6.6.
veroordeelt [partij] tot betaling van de kosten van betekening als [partij] niet tijdig aan de proceskostenveroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.7.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1, 6.2, 6.5. en 6.6. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025.(mb)