Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 11544301 \ CV EXPL 25-428
Vonnis in kort geding van 28 maart 2025
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING DOMIJN,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
WONINGSTICHTING DOMIJN,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eisende partij,
hierna te noemen: Domijn,
gemachtigde: mr. W.B. te Woerd,
advocaat te Doetinchem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 17;
- de brief d.d. 12 maart 2025 van de gemachtigde van Domijn, met als bijlage productie 18;
- de pleitnota van de zijde van Domijn,
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling d.d. 14 maart 2025;
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Domijn verhuurt sinds 17 mei 2005 aan [gedaagde], de woning staande en gelegen te [woonplaats], gemeente [gemeente], aan de [adres].
2.2.
Op 29 juli 2024 heeft de politie de woning van [gedaagde] doorzocht. In de hiervan opgemaakte bestuurlijke rapportage d.d. 2 augustus 2024 is onder meer het navolgende opgenomen:
[… .]
Aanleiding
Op maandag 29 juli werd naar aanleiding van relevante informatie door de politie een nader onderzoek ingesteld op het adres [adres] te [woonplaats]. Hierbij is/zijn verdovende middelen, wapens en een zelfgemaakte pijpbom inbeslaggenomen. Tevens zijn er twee personen aangehouden. Via deze bestuurlijke rapportage wordt de burgemeester geïnformeerd over de aangetroffen situatie en in de staat gesteld om bestuursrechtelijk op te treden.
[… .]
Binnentreden van het pand
De volgende hieronder genoemde goederen werden aangetroffen in de woning
[… .] aan de [adres] en werden in beslaggenomen:
1 brokje hash, 3 gr. [… .]
1 brokje hash, 3 gr. [… .]
[… .]
2.3.
Op 5 september 2024 stuurt de burgemeester van [gemeente] aan [gedaagde] een aangetekende brief, welke tevens per gewone post wordt verzonden. In deze brief wordt [gedaagde] onder meer het navolgende medegedeeld:
[… .]
Onderwerp
Voornemen bestuursdwang
[… .]
U bent huurder van de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats]
[… .]
Met deze brief informeer ik u over mijn voornemen om de woning tijdelijk te sluiten.
[… .]
Voornemen last onder bestuursdwang
Er is een overtreding van de Opiumwet geconstateerd. Daarom ben ik van plan om u een last onder bestuursdwang op te leggen om:
-
de woning aan de [adres] te [woonplaats] te sluiten en
de woning aan de [adres] te [woonplaats] te sluiten en
-
deze gesloten te houden voor een aaneengesloten periode van zes maanden.
deze gesloten te houden voor een aaneengesloten periode van zes maanden.
Dit houdt voor u in dat de woning wordt afgesloten en dat eenieder de woning dient te verlaten. [… .] Ik ben voornemens een week na verzending van het definitieve besluit de woning te sluiten. [… .]
[… .]
Zienswijze
Voordat ik hierover een definitief besluit neem, kunt u uw zienswijze kenbaar maken.
[… .]
2.4.
[gedaagde] heeft op 12 september 2024 zijn zienswijze op het voorgenomen besluit ingediend. [gedaagde] was het niet eens met het voorgenomen besluit.
2.5.
Op 25 september 2024 stuurt de burgemeester van [gemeente] aan [gedaagde] een aangetekende brief, welke tevens per gewone post wordt verzonden. In deze brief wordt [gedaagde] onder meer het navolgende medegedeeld:
[… .]
Onderwerp
Last onder bestuursdwang
[… .]
Besluit tot tijdelijke sluiting
Ik besluit om de woning aan de [adres] te [woonplaats] tijdelijk te sluiten voor een aaneengesloten periode van zes maanden. [… .]
De ingangsdatum van de tijdelijke sluiting heb ik bepaald op1 oktober 2024 om 10:00 uur.Dit betekent dat de sluiting duurt tot 1 maart 10:00 uur.
[… .]
Bezwaar
Bent u het niet eens met dit besluit, dan kunt u hiertegen bezwaar maken.
[… .]
2.6.
Bij brief van 26 september 2024, welke brief bij exploot van 27 september 2024 is betekend aan de toenmalige bewindvoerder van [gedaagde], de Stadsbank, heeft Domijn de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden. Zij deelt in deze brief [gedaagde] onder meer het navolgende mee:
[… .]
Wij hebben recent bericht ontvangen van de Gemeente [gemeente] over het sluiten van de woning aan de [adres] in [woonplaats]. [… .]
[… .]
De reden van de sluiting is dat bij een betreding van de politie [… .] op 29 juli 2024 in het gehuurde middelen zijn gevonden die zijn genomen in lijst I of lijst II van de Opiumwet
Domijn hanteert een streng zerotolerancebeleid bij de aanwezigheid van drugs in haar woningen. Dit beleid komt er - kortgezegd – op neer dat Domijn bij overtreding van dit beleid de huurovereenkomst niet voortzet.
Buitengerechtelijke ontbinding
Gelet op het voorgaande, ontbindt Domijn bij deze de huurovereenkomst met ingang van1 november 2024.Domijn is bevoegd op grond van 7:231 lid 2 BW om de huurovereenkomst te ontbinden, wanneer de woning wordt gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet. De ontbinding heeft tot gevolg dat u geen aanspraken meer heeft op grond van de huurovereenkomst en dat u uw woning moet verlaten.
[… .]
2.7.
[gedaagde] heeft tegen het besluit d.d. 25 september 2024 van de burgemeester bezwaar aangetekend.
2.8.
[gedaagde] heeft in kort geding de voorzieningenrechter van deze rechtbank, sector Bestuursrecht, verzocht het besluit van de burgemeester d.d. 25 september 2024 tot sluiting van de woning te schorsen.
2.9.
Bij uitspraak van 5 december 2024 heeft de bestuursrechter de voorlopige voorziening toegewezen en het sluitingsbesluit van de burgemeester met ingang van 2 januari 2025 geschorst tot zes weken na de te nemen beslissing op bezwaar.
2.10.
Op 24 december 2024 heeft Domijn aan de bewindvoerder van [gedaagde] te kennen gegeven dat vanwege de schorsing van het schorsingsbesluit de woning op 2 januari 2025 wordt vrijgegeven, doch dat het schorsingsbesluit geen gevolgen heeft voor de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en dat deze onverkort in stand blijft.
2.11.
[gedaagde] heeft zich op enig moment (weer) toegang tot de woning verschaft en verblijft sindsdien weer in de woning.
2.12.
Op 20 januari 2025 is [gedaagde] door Domijn een termijn gegund van tien dagen om de woning te ontruimen.
2.13.
Bij brief van 4 februari 2025 van zijn toenmalig gemachtigde heeft [gedaagde] aangegeven de woning niet vrijwillig te zullen verlaten.
2.14.
Op 11 februari 2025 heeft de burgemeester een beslissing genomen op het bezwaarschrift van [gedaagde]. De beslissing luidt als volgt:
Beslissing op bezwaar
Ik heb besloten in overeenstemming met het advies van de commissie uw bezwaar
gegrond te verklaren. Dat betekent dat het besluit waartegen u bezwaar heeft gemaakt wordt aangepast.
In het besluit van 25 september 2024 heb ik besloten om een last onder bestuursdwang op te leggen door de woning te sluiten voor zes maanden. Met deze beslissing op uw bezwaar pas ik de sluitingsduur aan naar drie maanden en één dag. Dit betekent dat de datum 1 maart 2025 wordt gewijzigd naar de datum 2 januari 2025.
2.15.
[gedaagde] heeft (nog) geen beroep ingesteld tegen de beslissing op het bezwaarschrift.
3.3. Het geschil
3.1.
Domijn vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om de woning, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], binnen 7 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, en ontruimd te houden en te verlaten met al het zijne en de zijnen, onder afgifte van alle sleutels aan Domijn, met veroordeling van [gedaagde] in de (na-)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na heden indien en voor zover deze kosten niet binnen deze termijn zijn betaald. Domijn legt -kortgezegd- aan haar vordering ten grondslag dat zij op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro de huurovereenkomst buitengerechtelijk per 1 november 2024 heeft ontbonden en dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. Hij erkent fout te zijn geweest, maar stelt de wapens te hebben teruggekregen van de politie met uitzondering van de munitie. [gedaagde] stelt dat hij zonder woning is aangewezen op een camper waarin hij niet zijn medische apparatuur (ten behoeve van apneu) kan aansluiten. Met betrekking tot de aanwezige hoeveelheid hennep stelt [gedaagde] dat hij hiervan medicinale wietolie maakt. De xtc-pillen behoorden hem niet toe.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisendheid
4.1.
Domijn stelt zich op het standpunt dat tussen partijen bestaand hebbende huurovereenkomst buitenrechtelijk is ontbonden, zodat [gedaagde] geen recht of titel meer heeft om in het gehuurde te verblijven. Hiermee is het spoedeisend belang van Domijn bij haar vordering gegeven. Domijn heeft er bovendien belang bij dat zij zo spoedig mogelijk weer over het gehuurde kan beschikken, zodat de woning kan worden toegewezen aan een woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt.
Ontruiming
4.2.
Bij de beoordeling van de vordering neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is. Het treffen van een daartoe strekkende voorziening is in kort geding slechts verantwoord indien in voldoende mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden.
Buitengerechtelijke ontbinding
4.3.
De kantonrechter neemt verder tot uitgangspunt dat de bevoegdheid om de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden, gebaseerd kan worden op het enkele feit dat de gemeente een sluitingsbevel heeft genomen. Die sluiting is in dit geval gebaseerd op door de gemeente geconstateerd handelen in strijd met de Opiumwet. Niet relevant is bij die ontbindingsbevoegdheid of de verhuurder in de nakoming van zijn verplichtingen is tekortgeschoten. De beoordeling van het sluitingsbevel en de mogelijkheid dat nog aan te tasten, is daarbij voor de civiele rechter ook niet van belang.
In uitzonderlijke gevallen is wel denkbaar dat het beroep op een dergelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dan wel dat de verhuurder daarbij misbruik van deze vergaande bevoegdheid heeft gemaakt. De afweging die daarbij moet worden gemaakt, kan echter niet worden gelijkgesteld aan de in het bestuurlijke traject te maken afwegingen. Voor de civiele rechter is de bevoegdheid tot ontbinding immers een gegeven, onafhankelijk van de uitkomst van het bestuursrechtelijke traject.
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten na de vondst van onder meer 598 gram hennep, 1 brokje hash, een zakje met wit poeper vermoedelijk cocaïne, een zakje met wit/beige poeder vermoedelijk cocaïne en 31 xtc-pillen in het gehuurde. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft aldus plaatsgevonden overeenkomstig de wettelijke regeling. Dat het besluit tot sluiting van het gehuurde nog niet onherroepelijk is, doet hieraan niet af.
4.5.
Domijn hanteert actief en consequent een zerotolerancebeleid, en heeft belang bij handhaving daarvan. Domijn heeft als toegelaten instelling van sociale huurwoningen de zorg voor de leefbaarheid van de woonomgeving van haar (overige) huurders. De door de politie opgemaakte bestuurlijke rapportage leveren sterke aanwijzingen op van drugshandel vanuit de woning van [gedaagde]. Van belang daarbij is dat niet aannemelijk is dat de aangetroffen hennep voor de bereiding van (medicinale) wietolie diende, zoals door [gedaagde] is aangevoerd. De bestuurlijke rapportage maakt er expliciet melding van dat geen attributen zijn aangetroffen waarmee dergelijke olie kan worden vervaardigd. Wel is onder andere een doosje met lege gripzakjes aangetroffen.
Daarnaast staat vast dat onder andere een pijpbom en scherpe munitie in de woning zijn aangetroffen. Drugshandel, zeker in combinatie met wapens en scherpe munitie, kan andere vormen van criminaliteit aantrekken en de leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgeving aantasten.
Daarnaast staat vast dat onder andere een pijpbom en scherpe munitie in de woning zijn aangetroffen. Drugshandel, zeker in combinatie met wapens en scherpe munitie, kan andere vormen van criminaliteit aantrekken en de leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgeving aantasten.
4.6.
Daar staat tegenover het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van zijn woning. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden, namelijk dat hij zal verblijven in zijn camper en zijn apneu-apparatuur netstroom nodig heeft, zodat hij met de camper op een plaats dient te staan met een netstroomaansluiting, zijn naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende zwaarwegend om de balans in het voordeel van [gedaagde] te doen doorslaan. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wegen de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden niet zo zwaar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Domijn de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. In het verlengde daarvan acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure in stand zal blijven. De door Domijn gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde] een (gebruikelijke) termijn van 14 dagen zal worden gegund om tot ontruiming van de woning over te gaan.
Proceskosten
4.7.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Domijn begroot op € 948,45, te weten:
dagvaardingskosten € 145,45;
dagvaardingskosten € 145,45;
griffierecht € 135,00;
salaris gemachtigde € 543,00;
nakosten
€ 135,00;
€ 135,00;
totaal € 958,45.
5.De beslissing:
de kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats], binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, te ontruimen (en ontruimd te houden) en te verlaten met al het zijne en de zijnen onder afgifte van de sleutels aan Domijn;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de (na-)kosten van de procedure tot op vandaag aan de zijde van Domijn gevallen en begroot op € 958,45, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na vandaag tot aan de dag van de algehele voldoening;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Marsman op 28 maart 2025.