Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/327861 / KG ZA 25-10
Vonnis in kort geding van 1 april 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. M. van Heeren,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SKUNK WORX B.V.,
gevestigd te Almelo,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Skunk Worx,
advocaat: mr. T.B. van Dreumel.
1.De beslissing in het kort
Volgens Skunk Worx heeft zij van [eiser] een bedrijfsruimte met een bovenwoning in [plaats] (hierna: het pand) gekocht. [eiser] betwist dit en heeft het pand (inmiddels) aan een derde verkocht. Skunk Worx heeft conservatoir beslag tot levering van het pand doen leggen. [eiser] vordert in dit geding opheffing van het beslag. De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van het door Skunk Worx ingeroepen recht tot nakoming van de koopovereenkomst. Of er daadwerkelijk een rechtsgeldige koopovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen is, zal moeten worden vastgesteld in een bodemprocedure. De voorzieningenrechter zal de vordering tot opheffing van het beslag dan ook afwijzen.
2.De procedure
2.1.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding en producties 1 tot en met 18 van de zijde van [eiser] ;
- producties A en B van de zijde van Skunk Worx.
2.2.
Op 18 maart 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij was [eiser] met zijn advocaat aanwezig. Namens Skunk Worx waren de heer [naam 1] (directeur/enig aandeelhouder van Skunk Worx) en mevrouw [naam 2] aanwezig.
Skunk Worx werd bijgestaan door haar advocaat. Beide advocaten hebben ter zitting spreekaantekeningen overgelegd.
2.3.
Tot slot is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiser] is eigenaar van het pand aan de [adres] in [plaats] .
3.2.
[eiser] heeft in de herfst van 2024 [bedrijf 1] B.V. (hierna de makelaar) opdracht gegeven op zoek te gaan naar een nieuwe huurder of koper voor het pand, nadat de (toenmalige) huurders een betalingsachterstand hadden laten ontstaan.
3.3.
In de advertentie op Funda in Business staat onder meer:
“Voormalig Chinees-Indisch restaurant ‘ [bedrijf 2] ’ met ruim bemeten bovenwoning (…).
(…)
HUURPRIJS
€ 29.500,- per jaar, te vermeerderen met BTW.
LEVERING
Het object zal “as is, where is“ worden verkocht, om deze reden dus zonder enige verklaringen of garanties met betrekking tot de huidige juridische, milieu-, technische en/of fiscale aspecten van het object en zonder garanties over de afwezigheid van gebreken, lasten en/of beperkingen.
(…)
VOORBEHOUD
Definitieve goedkeuring opdrachtgever.
(…)
Vraagprijs
Prijs op aanvraag”
3.4.
Op 25 november 2024 heeft mevrouw [naam 2] vanaf haar privé-mailadres een e-mail met de volgende tekst aan de makelaar gestuurd:
“(…)
Wij willen graag € 418.000,- bieden met de voorwaarde dat de gemeente akkoord gaat met het apart verhuren van de beneden- en bovenverdieping. Dit bod heeft geen externe financiering nodig en zal met eigen middelen voldaan worden. (…)
Met vriendelijke groet,
[naam 1] en [naam 2]
Skunk Worx B.V.(…)”
3.5.
Tussen de makelaar en [eiser] heeft op 25 november 2025 onder meer de volgende berichtenwisseling via WhatsApp plaatsgevonden:
25-11-2024 15:48 makelaar: “Bieding, openingsvoorstel 418 k”
25-11-2024 17:56 [eiser] : “Onder de 450 gaat ie niet weg. Er komt bijna nooit iets te koop in de [adres] ”
3.6.
Op 5 december 2024 heeft mevrouw [naam 2] vanaf haar privé mailadres een e-mail met de volgende tekst aan de makelaar gestuurd:
“(…)
Hoewel het pand een uitstekende locatie heeft, verkeert het in een staat die aanzienlijke renovatie vereist voordat het in gebruik kan worden genomen. Desondanks zijn wij nog steeds geïnteresseerd en willen wij een significante stap in uw richting zetten.
Hierbij brengen wij een bod uit van € 435.000,- k.k.
Dit bod is zonder voorbehoud van financiering.Als aanzienlijk tegemoetkoming hebben wij besloten de voorwaarde betreffende de gescheiden verhuur van boven- en benedenverdieping volledig te laten vervallen.
(…)
Met vriendelijke groet,
[naam 1] en [naam 2]
Skunk Worx B.V.
(…)”
3.7.
Op 6 december 2024 heeft mevrouw [naam 2] om 10.51 uur en 11.04 uur telefonisch contact gehad met de makelaar over de koop van het pand. [eiser] heeft die dag om 10.56 uur en 11.03 uur telefonisch contact gehad met de makelaar.
3.8.
In de periode van 7 tot en met 10 december 2024 heeft tussen de makelaar en
[eiser] de volgende berichtenwisseling via WhatsApp plaatsgevonden:
“[07-12-2024, 09:08:47] [eiser] : Hebben we al iets gezegd over het opleverniveau
[07-12-2024, 09:13:18] Makelaar [plaats] : In principe in de huidige staat
[07-12-2024, 09:14:49] [eiser] : Oké, ik ga er nu naartoe om te kijken hoe het erbij staat
[08-12-2024, 18:12:12] [eiser] : De Engels talige contacteerde me vandaag. Ze willen graag een bod doen. Hun makelaar gaat je morgen vroeg bellen.
[08-12-2024, 18:13:06] Makelaar [plaats] : Hi [eiser] . Dat is prima.
[08-12-2024, 18:14:50] [eiser] : Ik heb gebluft. En gezegd dat we een bod hebben hoger dan de 450 vraagprijs.
[08-12-2024, 18:15:22] Makelaar [plaats] : Ik heb ze aangegeven dat we een
onweerstaanbaar bod hebben gekregen. Dat ligt in lijn
[08-12-2024, 18:15:41] [eiser] : (…)
[08-12-2024, 18:16:10] Makelaar [plaats] : (…)
[09-12-2024, 08:18:26] [eiser] : Is het een idee om aan te geven dat 475 k onze interessant lijkt Om dat eindeloos beetje erbij tot je ja zegt verhaal te voorkomen.
[09-12-2024, 08:18:43] [eiser] : Niet geschoten is altijd mis.
[09-12-2024, 08:25:34] Makelaar [plaats] : Even afhankelijk ook van hoe het gesprek gaat. Maar lijkt mij goed om duidelijk hierin te zijn..
[09-12-2024, 08:27:46] [eiser] : (…)
[09-12-2024, 14:50:38] Makelaar [plaats] : Koopovereenkomst is zojuist aan ze toegezonden
[09-12-2024, 20:10:13] Makelaar [plaats] : Koopovereenkomst is getekend en aan je toegezonden. Fijne avond!
[10-12-2024, 14:43:01] [eiser] : Alles is getekend en inclusief kopie legitimatie naar je gemaild
[10-12-2024, 15:22:22] Makelaar [plaats] : Zie het, thanks! Zet alles zo door naar de notaris”
3.9.
In de in de appberichten bedoelde, getekende koopovereenkomst tussen [eiser] en [bedrijf 3] B.V. is als leveringsdatum vermeld “uiterlijk 31 januari 2025 of zoveel eerder of later partijen tezamen nader overeenkomen”.
3.10.
Skunk Worx heeft op 12 december 2024 conservatoir beslag tot levering van het pand doen leggen. Daaraan ligt ten grondslag dat zij naar eigen zeggen op 6 december 2024 telefonisch met de makelaar overeenstemming heeft bereikt over de aankoop van het pand tegen een (door hem namens [eiser] als tegenbod genoemde) prijs van € 440.000,-.
3.11.
Op 8 januari 2024 heeft Skunk Worx [eiser] gedagvaard en daarmee de eis in de hoofdzaak ingesteld.
3.12.
Op 20 februari 2025 heeft [eiser] Skunk Worx in dit kort geding gedagvaard.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert de opheffing van het door Skunk Worx gelegde conservatoire beslag, omdat volgens hem geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Hij heeft de makelaar geen opdracht gegeven Skunk Worx een tegenbod van € 440.000,- te doen en evenmin een bod tot dat bedrag van Skunk Worx geaccepteerd. De makelaar had geen volmacht tot het sluiten van een koopovereenkomst en er is geen sprake van schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. Een koopovereenkomst kan bovendien niet tot stand zijn gekomen, omdat geen overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de overeenkomst en omdat [eiser] niet duidelijk was met wie - Skunk Worx of mevrouw [naam 2] - werd onderhandeld.
4.2.
Skunk Worx meent dat het beslag niet moet worden opgeheven. Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen. De makelaar had van [eiser] volmacht om een koopovereenkomst te sluiten, althans in elk geval om het door haar aanvaarde tegenbod van € 440.000,- namens [eiser] te doen.
Zo de makelaar geen volmacht mocht hebben gehad, dan bestond wel degelijk de schijn van volmachtverlening. De overeenstemming van partijen ziet op alle essentialia van een koop-overeenkomst. Ter onderbouwing voert Skunk Worx aan dat zij een bod op het pand heeft gedaan in reactie op de Funda-advertentie met de ‘as is, where is’-clausule
.Na haar tweede bod (ad € 435.000,-) heeft de makelaar op 6 december 2024 namens [eiser] telefonisch een tegenbod van € 440.000,- gedaan. Dit bod heeft Skunk Worx geaccepteerd, waarna de makelaar hen heeft gefeliciteerd met de aankoop. Een paar minuten later heeft de makelaar gebeld met de mededeling dat hij [eiser] had gesproken en dat die graag wilde dat de levering nog in 2024 zou plaatsvinden. Skunk Worx heeft daarmee ingestemd. Vervolgens is met de makelaar afgesproken welke notaris zou worden ingeschakeld voor het passeren van de akte van levering van het pand.
.Na haar tweede bod (ad € 435.000,-) heeft de makelaar op 6 december 2024 namens [eiser] telefonisch een tegenbod van € 440.000,- gedaan. Dit bod heeft Skunk Worx geaccepteerd, waarna de makelaar hen heeft gefeliciteerd met de aankoop. Een paar minuten later heeft de makelaar gebeld met de mededeling dat hij [eiser] had gesproken en dat die graag wilde dat de levering nog in 2024 zou plaatsvinden. Skunk Worx heeft daarmee ingestemd. Vervolgens is met de makelaar afgesproken welke notaris zou worden ingeschakeld voor het passeren van de akte van levering van het pand.
5.De beoordeling
5.1.
Het spoedeisend belang bij de door [eiser] gevraagde voorziening tot opheffing van het conservatoire beslag vloeit voort uit de aard van de vordering. Het beslag staat immers aan levering van het pand aan [bedrijf 3] B.V. in de weg.
5.2.
Het conservatoire beslag kan in deze kortgedingprocedure worden opgeheven als summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door Skunk Worx ingeroepen recht tot nakoming van de door haar gestelde koopovereenkomst.
5.3.
Skunk Worx heeft in beginsel recht op nakoming van de koopovereenkomst als vast komt te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia daarvan, zoals het object ( [adres] in [plaats] ), de koopsom (€ 440.000,-, zie 4.2.) en de datum van levering (december 2024). Vereist is dat de makelaar van [eiser] een volmacht had om namens hem een koopovereenkomst te sluiten, of, zo die machtiging ontbreekt, in elk geval de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid bestond.
5.4.
Als uitgangspunt geldt dat de aan een makelaar gegeven opdracht tot bemiddeling geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het verrichten van rechtshandelingen namens de opdrachtgever. De makelaar is derhalve (tenzij anders overeengekomen) niet bevoegd om een koopovereenkomst aan te gaan namens de opdrachtgever. Met de enkele opdracht tot bemiddeling kan dan ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar worden gewekt. Dat kan echter anders zijn als de wederpartij (in dit geval Skunk Worx) er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een volmacht aan de makelaar was verstrekt op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van diens opdrachtgever (hier [eiser] ) komen en waaruit zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Die schijn kan echter niet uitsluitend worden afgeleid uit verklaringen of gedragingen van de makelaar.
5.5.
In dit geval heeft Skunk Worx alleen met de makelaar contact gehad over de koop; zij wist op 6 december 2024 nog niet wie de eigenaar van het pand was. Skunk Worx heeft de gestelde schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid dus alleen kunnen afleiden uit verklaringen of gedragingen van de makelaar; dit is onvoldoende. De voorzieningenrechter is dan ook voorshands van oordeel dat van schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid geen sprake is.
5.6.
Skunk Worx heeft echter ook gesteld dat de makelaar op 6 december 2024 heeft gezegd dat hij heeft gesproken met [eiser] en dat hij een tegenvoorstel van € 440.000,- mocht doen. Hierin ligt besloten de stelling dat de makelaar expliciet de opdracht had van [eiser] om op basis van een koopsom van € 440.000,- een koopovereenkomst namens hem te sluiten. Of [eiser] daadwerkelijk een dergelijke volmacht aan de makelaar heeft verleend, wat hij betwist, is een kwestie van bewijs. Daarbij is met name de verklaring van de makelaar over wat er is gebeurd en besproken van belang.
5.7.
De voorzieningenrechter heeft [eiser] verzocht de makelaar te vragen om mee te komen naar de zitting. De makelaar is niet verschenen ter zitting, zodat hem geen vragen konden worden gesteld. Wel is tijdens de zitting gebleken dat de makelaar een schriftelijke verklaring aan (de advocaat van) [eiser] heeft verstrekt. De advocaat van [eiser] heeft die verklaring echter niet overgelegd, naar eigen zeggen omdat deze onjuistheden en tegenstrijdigheden zou bevatten. Het had echter op grond van artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (dat op partijen de verplichting legt de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren) op de weg van [eiser] gelegen om de verklaring van de makelaar in het geding te brengen, desgewenst voorzien van het nodige commentaar. Het niet overleggen van de verklaring van de makelaar doet het vermoeden rijzen dat de verklaring passages over relevante punten bevat, die in het nadeel van [eiser] spreken. Het valt dus geenszins uit te sluiten dat de makelaar wel degelijk een volmacht had als door Skunk Worx bedoeld.
5.8.
Aan het verweer dat niet duidelijk is met welke partij is onderhandeld, gaat de voorzieningenrechter voorbij. Weliswaar heeft mevrouw [naam 2] - die geen bestuurder is van Skunk Worx - de e-mails met biedingen niet vanaf een Skunk Worx-mailadres verstuurd, maar deze e-mails zijn ondertekend met “ [naam 1] en [naam 2] , Skunk Worx B.V.”. Nu, met de namen [naam 1] en [naam 2] , de bedrijfsnaam Skunk Worx uitdrukkelijk is vermeld in de e-mails, ligt het in de rede dat Skunk Worx de biedingen op het pand heeft uitgebracht.
5.9.
Tot slot is op voorhand niet gebleken dat er essentialia zijn, waarover partijen nog overeenstemming moesten bereiken. Als de gestelde inhoud van de gesprekken met de makelaar op 6 december 2024 in combinatie met de per mail uitgebrachte biedingen komt vast te staan, dan i) waren object, prijs en datum van levering (december 2024) bekend, ii) is door Skunk Worx expliciet afgezien van voorbehouden en iii) zijn de condities waaronder het pand blijkens de Funda-advertentie te koop stond, zoals verkoop ‘as is, where is’ zonder verdere garanties, door Skunk Worx geaccepteerd. Verder was voor iedereen helder dat de huurders zouden vertrekken. Schriftelijke vastlegging van de afspraken was, nu het niet gaat om een consumentenkoop, niet vereist. Dat sprake is van andere essentialia, op het vlak waarvan overeenstemming wel vereist, maar niet aanwezig zou zijn, is niet gebleken.
5.10.
Nu niet summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering van Skunk Worx, zal [eiser] vordering tot opheffing van het beslag worden afgewezen.
5.11.
[eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Skunk Worx worden begroot op
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
715,00
- nakosten
€
178,00
(plus verhoging)
totaal
€
1.607,00
6. De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van Skunk Worx, tot op heden begroot op € 1.607,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op
1 april 2025. (JK)