Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 11395901 \ CV EXPL 24-2217
Vonnis van 8 april 2025
in de zaak van
[partij A],
wonende te [woonplaats 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen [partij A] ,
gemachtigde: mr. M.C.E. Klunder,
tegen
1.[partij B1] ,wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[partij B2],
wonende te [woonplaats 3] ,
[partij B2],
wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen [partij B] ,
gemachtigde: mr. L.T. Lonis.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie
- de conclusie van antwoord in reconventie en wijziging eis in conventie
- de akte wijziging van eis
- de mondelinge behandeling van de zaak op 11 maart 2025.
1.2.
Hierop is vonnis bepaald.
2.Samenvatting
[partij A] vordert in conventie (na wijziging van eis) een huurachterstand van € 1.195,00. [partij B] erkennen die huurachterstand en de vordering in conventie wordt daarom toegewezen. [partij A] vordert ook buitengerechtelijke kosten in verband met een eerdere huurachterstand en deze kosten zijn ook toewijsbaar. In reconventie vorderen [partij B] een huurprijsvermindering van 25% van de maandelijkse huur over de periode vanaf 1 juni 2024, in verband met diverse gebreken aan het gehuurde. Na betwisting van de (ernst van) de gebreken door [partij A] komt de kantonrechter tot de conclusie dat er van gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen, geen sprake is. De vordering in reconventie wordt daarom afgewezen.
3.De feiten en het geschil
3.1.
[partij A] verhuurt met ingang van 1 april 2023 voor bepaalde tijd (tot 31 maart 2025) aan [partij B] de woning aan de [adres], tegen een huurprijs van € 2.395,00 per maand.
3.2.
Vast staat dat op meerdere momenten sprake is geweest van een huurachterstand. Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding, 30 oktober 2024, was er een huurachterstand van € 11.975,00 (berekend over juni 2024 tot en met oktober 2024).
Op 10 oktober 2024, vóór het uitbrengen van de dagvaarding, zijn [partij B] door [partij A] gesommeerd om de huurachterstand te voldoen, binnen 14 dagen na ontvangst van de brief, met de aanzegging dat, als betaling binnen de termijn uitblijft, incassokosten ter hoogte van € 894,75 zijn verschuldigd.
3.3.
[partij B] hebben de huurachterstand van € 11.975,00 op 1 november 2024 betaald. De huur over de maand november 2024 hebben zij overgemaakt op 22 november 2024.
3.4.
de vordering en het verweer in conventie
[partij A] vordert, na wijziging van eis, [partij B] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.195,00 voor de huur over de maand maart 2025, die al per 1 maart 2025 was verschuldigd en door [partij B] slechts gedeeltelijk is betaald met hun betaling van € 1.200,00 per 10 maart 2025. [partij B] dienen ook de buitengerechtelijke kosten te voldoen die verband houden met de eerdere huurachterstand van € 11.975,00. [partij A] heeft deze kosten moeten maken en [partij B] zijn daarvoor aansprakelijk. [partij B] moeten volgens [partij A] ook de proceskosten betalen.
3.5.
[partij B] erkennen dat zij nog een deel van de huur over de maand maart 2025 zijn verschuldigd. Het restant betalen zij wat later, want er zijn momenteel financiële problemen. [partij B] voeren verweer tegen de buitengerechtelijke kosten. Er is maar één brief gestuurd en dat is onvoldoende grondslag voor de vordering. Tussen partijen was het verder gebruikelijk dat de huur wat later werd betaald. Volgens [partij B] is er ook geen grondslag voor een proceskostenveroordeling.
3.6.
de vordering in reconventie en het daartegen gevoerde verweer
[partij B] vorderen in reconventie een huurprijsvermindering van 25% over de periode vanaf 1 juni 2024 in verband met gebreken aan het gehuurde. Het gaat om de volgende gebreken, als gevolg waarvan aan [partij B] niet het genot is verschaft dat zij mochten verwachten van het gehuurde, zeker ook gelet op de hoge huurprijs:
-defecte vaatwasser
-1 op de 3 stopcontacten werkt niet
-warmte is niet te regelen via de thermosstaat
-onveilige aansluitingen diverse verlichting
-kraan in toiletruimte loopt door
-dakpannen zijn gebroken, als gevolg waarvan lekkage optreedt
-de bij aanvang van de huur benoemde energiebesparende maatregelen zijn pas later aangebracht en werken niet goed en het effect is niet inzichtelijk
-verlichting tuin en carport defect.
3.7.
[partij A] heeft gemotiveerd betwist dat van gebreken, die een huurprijsvermindering rechtvaardigen, sprake is geweest. Enkele gebreken waren geen gebrek of kwamen op grond van het Besluit kleine herstellingen eigenlijk voor rekening van [partij B] , en enkele gebreken zijn direct of zo snel mogelijk verholpen. In oktober 2024 was in elk geval alles in orde. Daarna is er alleen nog een melding geweest over de vaatwasser en de afzuigkap en die zijn snel daarna door [partij A] vervangen.
4.De beoordeling door de kantonrechter
4.1.
in conventie
Vast staat dat [partij B] over de maand maart 2025 nog aan huur zijn verschuldigd (€ 2.395,00 – € 1.200,00=) € 1.195,00 en dat bedrag zal worden toegewezen. [partij B] hebben tijdens de mondelinge behandeling toegegeven dat de huur eigenlijk voor de eerste van de maand moet worden betaald.
Ook zijn [partij B] de in de sommatiebrief van 10 oktober 2024 aangezegde buitengerechtelijke kosten verschuldigd. [partij B] hebben niet binnen de termijn van 14 dagen na ontvangst van de brief betaald en de brief voldoet aan de wettelijke eisen als bedoeld in art. 6:96 lid 6 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Bij het uitblijven van betaling binnen de termijn zijn de buitengerechtelijke kosten verschuldigd zonder dat de schuldeiser gehouden is daartoe nog nadere incassohandelingen te verrichten (Hoge Raad 13 juni 2014, NJ 2014/406).
4.2.
In conventie zal worden toegewezen € 1.195,00 voor huurachterstand en € 894,75 voor buitengerechtelijke kosten. [partij B] dienen daarbij ook de proceskosten in conventie te betalen. Zij zijn de in het ongelijk gestelde partij en op de dag van dagvaarding, 30 oktober 2024, stond de huurachterstand van € 11.975,00 nog open. Het standpunt van [partij B] dat [partij A] in redelijkheid niet tot dagvaarding zou mogen overgaan omdat [partij B] nog hebben gebeld na de aanmaning, en betaling zouden hebben toegezegd, wordt verworpen. Vast staat dat [partij B] over de zaak hebben gebeld met (de gemachtigde van) [partij A] na de sommatie van 10 oktober 2024, maar daarbij is door [partij B] geen concrete termijn genoemd waarbinnen de huurachterstand (wèl) zou worden betaald. Het stond [partij A] daarom vrij om na het verstrijken van de termijn in de sommatie, tot dagvaarding over te gaan nu betaling van de huurachterstand uitbleef.
4.3.
in reconventie
De door [partij B] gestelde gebreken zijn door [partij A] gemotiveerd weersproken. [partij B] hebben erkend dat in oktober 2024 alles wat gebreken betreft in orde was. Daarna hebben zij nog gebreken gemeld aan vaatwasser en afzuigkap, maar die zijn door [partij A] snel vervangen. Over de gestelde gebreken in de periode tot oktober 2024 heeft [partij A] gesteld dat hij naar aanleiding van meldingen van [partij B] medewerkers naar de woning heeft gestuurd die gebreken hebben verholpen, zelfs gebreken die eigenlijk voor rekening van [partij B] zouden moeten komen op grond van het Besluit kleine herstellingen. De medewerkers hebben toen werkzaamheden aan hang- en sluitwerk van deuren verricht, aan stopcontacten, verlichting in de tuin, de carport en de spiegel in de badkamer, aan de kraan in het toilet etc. De lekkage was eenmalig en in het jaar 2023. De warmtepomp werkte adequaat en moest slechts eens worden gereset.
4.4.
[partij B] hebben hierna niet nader onderbouwd welke gebreken op welk moment zijn gemeld en door [partij A] ten onrechte niet of niet goed genoeg zouden zijn verholpen. Over de periode van juni tot oktober 2024 hebben [partij B] onvoldoende onderbouwd dat er sprake was van gebreken die voor rekening van [partij A] kwamen, door hem niet tijdig zijn verholpen en een dermate genotsvermindering hebben opgeleverd dat dit zou moeten leiden tot huurprijsvermindering.
4.5.
De vordering in reconventie wordt daarom afgewezen. [partij B] dienen, als de in het ongelijk gestelde partij, de kosten van de procedure in reconventie te dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [partij B] hoofdelijk om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 1.195,00 voor huurachterstand over de maand maart 2025,
5.2.
veroordeelt [partij B] hoofdelijk om aan [partij A] te betalen buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 894,75, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag waarop alles voldaan is,
5.3.
veroordeelt [partij B] hoofdelijk in de kosten van de procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van [partij A] begroot op € 136,72 dagvaardingskosten,
€ 706,00 griffierecht, € 610,00 gemachtigdesalaris (1x tarief € 406, 1x tarief € 204) en nakosten tot een bedrag van € 102,00, samen € 1.554,72,
5.4.
verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5.
wijst de vordering in reconventie af,
5.6.
veroordeelt [partij B] in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van [partij A] begroot op € 678,00 gemachtigdesalaris (2x € 339,00),
5.7.
verklaart dit vonnis in reconventie wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2025.