Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11274435 \ CV EXPL 24-3133
Vonnis van 8 april 2025
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres],
gemachtigde: mr. H.G. Ruis,
tegen
1.MEESTERWERK B.V.,
gevestigd te Zwolle,
2.
[gedaagde],
2.
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: Meesterwerk en [gedaagde],
gemachtigde: mr. A.P. Maes.
1.Inleiding en samenvatting
1.1.
[eiseres] heeft aan Meesterwerk en [gedaagde] een pand verhuurd. [eiseres] vindt dat Meesterwerk en [gedaagde] tekort zijn geschoten in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door gebreken aan het gehuurde niet te herstellen en een maand huur en de jaarlijkse huurprijsverhoging niet te betalen. [eiseres] vraagt daarom om betaling van de door hem gemaakte herstelkosten van de gebreken en betaling van de achterstallige huur en de huurprijsverhoging. Meesterwerk en [gedaagde] stellen dat de vorderingen zijn verjaard en dat zij niet verplicht waren om de gebreken te herstellen.
1.2.
De kantonrechter is van oordeel dat de vorderingen van [eiseres] zijn verjaard. De vorderingen worden daarom afgewezen.
1.3.
Dit verkort weergegeven oordeel wordt hierna gemotiveerd.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, uitgebracht op 15 augustus 2024, met producties 1 tot en met 13,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7,
- de mondelinge behandeling van 6 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7,
- de mondelinge behandeling van 6 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [eiseres].
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Meesterwerk en [gedaagde] hebben van 1 april 2014 tot en met 31 maart 2019 van [eiseres] een bedrijfsruimte gehuurd aan de [adres]. Deze bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) werd door Meesterwerk en [gedaagde] gebruikt voor toezicht en begeleiding van specifieke doelgroepen en kantoorruimte.
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van het ROZ van juli 2003 van toepassing.
3.3.
Meesterwerk en [gedaagde] waren bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs verschuldigd van € 4.500,00 per maand. Vanaf 1 september 2014 bedroeg de huurprijs € 10.000,00 per maand De huurprijs moest maandelijks en per vooruitbetaling worden betaald.
3.4.
In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks per 1 januari en met ingang van 2015 werd aangepast overeenkomstig de artikelen 9.1 tot en met 9.4 van de algemene bepalingen. In deze artikelen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Deze verhoging van de huurprijs is gedurende de huurperiode door Meesterwerk en [gedaagde] niet betaald.
3.5.
De huurovereenkomst is per 1 april 2019 beëindigd. [gedaagde] en een aantal medewerkers van Meesterwerk zijn op 1 april 2019 samen met [eiseres] door het gehuurde gelopen en hebben de (aanwezige) sleutels van het gehuurde aan [eiseres] overhandigd.
3.6.
In de algemene bepalingen is ten aanzien van het einde van de huur bepaald:
[afbeelding]
3.7.
Door partijen is op 1 april 2019 een document genaamd “sleuteloverdracht” getekend.
3.8.
Bij brief van 1 mei 2019 is Meesterwerk aangeschreven door [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf]) over het gehuurde. [bedrijf] is een onderneming van [eiseres] maar geen procespartij in dit geschil. In de brief is door [bedrijf] aangegeven dat het niet redelijk is om de borg van een ander huurpand in te houden op de huurprijs van het gehuurde en wordt gesommeerd de huurachterstand van € 6.745,00 te betalen. Daarnaast wordt verzocht om vergoeding van acht gebreken en herstel van de traplift, de brandmeldinstallatie en de intercominstallatie. In deze brief wordt ook een opsomming gegeven van schade aan andere panden die door Meesterwerk en/of [gedaagde] werden gehuurd. Op 9 mei 2019 heeft [bedrijf] een sommatiebrief gestuurd. In de sommatie wordt vergoeding verzocht van herstel van 14 gebreken. Ook in deze brief wordt schade aan andere huurpanden benoemd.
3.9.
Bij brief van 31 mei 2019 heeft [eiseres] zelf Meesterwerk en [gedaagde] aangeschreven. In deze brief wordt gewezen op de openstaande huurtermijn van
€ 6.745,00, de niet betaalde waarborgsom van € 12.000,00 en de niet betaalde indexatie van de huurprijs van in totaal € 9.929,00. Daarnaast wordt verzocht om herstel van de gebreken zoals genoemd in de bijlage bij de brief. In deze brief verzoekt [eiseres] om betaling van de in de brief benoemde bedragen binnen vijf dagen en herstel van de gebreken binnen 14 dagen.
3.10.
Door de gemachtigde van Meesterwerk en [gedaagde], mr. [naam], is op 2 juli 2019 gereageerd op de brief van [eiseres] van 31 mei 2019. In deze reactie wordt de door [eiseres] gestelde schade aan het gehuurde betwist en wordt gesteld dat de vordering van [eiseres] feitelijk en juridisch ongefundeerd is.
3.11.
Naast het geschil over het gehuurde heeft Meesterwerk een geschil met twee vennootschappen van [eiseres], Dan Wonen B.V. en [bedrijf]. Dit geschil gaat over tussen partijen gesloten beheerovereenkomsten. Over dit geschil is inmiddels ook een gerechtelijke procedure aanhangig gemaakt.
3.12.
Credias heeft op 19 augustus 2019 een e-mail gestuurd aan mr. [naam]. Deze e-mail van 19 augustus 2019 was een reactie op e-mails van 24 en 30 juli 2019. In de e-mail van 19 augustus 2019 wordt door Credias geschreven:
“Zoals ik reeds aangaf heeft mijn cliënt inmiddels een advocaat verzocht om uw cliënte in rechte te betrekken. De bemiddeling van ons kantoor is daarmee ten einde. Uw cliënte zal een dezer dagen een aanschrijving hierover ontvangen.”
3.13.
De correspondentie over de schade, de openstaande huurtermijn en de huurprijsindexatie heeft niet tot een oplossing tussen partijen geleid.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert – na eiswijziging en samengevat - betaling van: de ten onrechte verrekende huurachterstand, niet doorgevoerde huurverhogingen en de kosten van herstel van het gehuurde vermeerderd met wettelijke rente en kosten, in totaal € 42.425,13.
4.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat hij kosten heeft gemaakt voor herstel van het gehuurde. Het gaat om gebreken die door Meesterwerk en [gedaagde] zijn veroorzaakt en door hen hadden moeten worden hersteld aan het einde van de huurovereenkomst. Daarnaast stelt [eiseres] dat hij nog recht heeft op betaling van de openstaande huur en de jaarlijkse huurprijsverhoging. De openstaande huur zou ten onrechte zijn verrekend met de borg van een ander pand en de jaarlijkse huurprijsverhoging is door Meesterwerk en [gedaagde] nooit betaald. Op grond van de huurovereenkomst heeft [eiseres] recht op deze betalingen.
4.3.
Meesterwerk en [gedaagde] voeren verweer. Zij voeren hiertoe aan dat de vorderingen van [eiseres] zijn verjaard. Ten aanzien van de vordering tot vergoeding van de herstelkosten betwisten zij daarnaast dat zij aansprakelijk zijn voor deze kosten omdat er geen contractueel voorgeschreven voorinspectie heeft plaatsgevonden, er geen afspraken gemaakt zijn over herstel van de gebreken dan wel dat [eiseres] zijn rechten heeft verwerkt. Meesterwerk en [gedaagde] concluderen om die reden tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
[eiseres] vordert schadevergoeding vanwege herstel van de gestelde gebreken aan het gehuurde. [eiseres] vordert ook betaling van de achterstallige huur over de laatste huurtermijn, maart 2019, en de gedurende de huurperiode niet betaalde jaarlijkse huurprijsverhoging. Het meest verstrekkende verweer van Meesterwerk en [gedaagde] is dat deze vorderingen van [eiseres] zijn verjaard. [eiseres] weerspreekt dit standpunt en stelt dat de verjaring tijdig is gestuit door de brief van 19 augustus 2019. Omdat het beroep op verjaring het meest verstrekkend is, zal de kantonrechter hier eerst een oordeel over geven. Omdat de verjaring van de huurprijsvorderingen in een ander artikel in de wet is geregeld dan de schadevergoedingsvordering, zullen deze vorderingen hierna apart worden beoordeeld.
Verjaringstermijnen huurachterstand en jaarlijkse huurprijsverhoging zijn verstreken
5.2.
In artikel 3:308 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is bepaald dat een
rechtsvordering tot betaling van huur en alles wat bij het jaar of een kortere termijn moet worden betaald, verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden.
5.3.
Partijen zijn overeengekomen dat de huur bij vooruitbetaling dient te worden voldaan. Een huurtermijn is daarom opeisbaar vanaf de eerste van die maand. De verjaringstermijn van de huur voor maart 2019 is dan ook aangevangen op 1 maart 2019. Uitgaande van een verjaringstermijn van vijf jaar is de huurvordering over die maand in beginsel verjaard ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding. De verjaringstermijn was op 1 maart 2024 immers verstreken, terwijl de dagvaarding op 15 augustus 2024 is uitgebracht.
5.4.
De huurprijsindexering kon op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst jaarlijks worden toegepast per 1 januari en met ingang van 2015. De verjaringstermijn voor deze huurprijsverhoging is daarom aangevangen op 2 januari 2015. Dit heeft tot gevolg dat de verjaringstermijnen van de jaarlijkse huurprijsverhogingen over de huurperiode van 2015 tot 2019 zijn verstreken in de periode van 2 januari 2020 tot en met 2 januari 2024. Ook de vordering uit hoofde van de huurprijsverhoging was daarmee in beginsel verjaard ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op 15 augustus 2024.
Verjaringstermijn herstelkosten aan het gehuurde is verstreken
5.5.
In artikel 3:310 BW Pro is bepaald dat een vordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaren vanaf het moment dat de benadeelde bekend is geworden met de schade dan wel met de aansprakelijke persoon.
5.6.
De huurovereenkomst is op 31 maart 2019 geëindigd en partijen zijn samen op 1 april 2019 door het gehuurde gelopen. Meesterwerk en [gedaagde] zijn vervolgens op 1 mei 2019 voor het eerst aangeschreven over de gestelde schade aan het gehuurde. Vanaf dat moment mag bekendheid met de schade door [eiseres] aanwezig worden geacht. Dat betekent dat de verjaringstermijn van vijf jaar is aangevangen op 2 mei 2019 en deze termijn dientengevolge op 2 mei 2024, voor het uitbrengen van de dagvaarding, is verstreken.
5.7.
Op basis van het voorgaande concludeert de kantonrechter dat de vorderingen van [eiseres] in beginsel zijn verjaard. Dat is alleen anders als [eiseres] de vorderingen tijdig heeft gestuit, zoals door hem wordt aangevoerd. Beoordeeld moet dus worden of de e-mail van Credias van 19 augustus 2019 een stuitingshandeling is.
Geen stuiting van de verjaringstermijnen
5.8.
Voor een beroep op stuiting van een verjaringstermijn door een brief, eist de wet in artikel 3:317 lid 1 BW Pro een schriftelijke aanmaning of mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt. Bij de beoordeling of de mededeling aan de in de wet gestelde eisen voldoet — hetgeen neerkomt op uitleg van die mededeling aan de hand van de wilsvertrouwensleer van art. 3:33 en Pro 3:35 BW — moet niet alleen worden gelet op de formulering van die mededeling, maar ook op de context waarin zij wordt gedaan en op de overige omstandigheden van het geval. Het komt erop aan of de mededeling een voldoende duidelijke waarschuwing aan de schuldenaar inhoudt dat hij rekening moet houden met de mogelijkheid dat de vordering nog geldend wordt gemaakt. Voor een voldoende duidelijke waarschuwing is noodzakelijk dat het voor de schuldenaar kenbaar is welke vordering is bedoeld. Bij deze beoordeling kan mede betekenis toekomen aan eventuele verdere correspondentie tussen partijen. [1]
5.9.
De kantonrechter is van oordeel dat de mededeling van Credias van 19 augustus 2019 (r.o. 3.12.) geen stuitingshandeling is van de verjaringstermijnen in onderhavig geschil. Credias trad in de correspondentie niet kenbaar op namens [eiseres] als verhuurder van het gehuurde. Eerdere correspondentie over het gehuurde in deze zaak is niet door Credias gevoerd, maar tussen [eiseres] zelf en de advocaat van Meesterwerk en [gedaagde]. [eiseres] heeft Meesterwerk en [gedaagde] zelf aangeschreven op 31 mei 2019. Hierop is gereageerd door de advocaat van Meesterwerk en [gedaagde] bij brief van 2 juli 2019. Op de brief van 2 juli 2019 van deze advocaat is door [eiseres] niet gereageerd. Daar komt bij dat uit de context van de e-mailwisseling blijkt dat de correspondentie, waar de e-mail van 19 augustus 2019 onderdeel van uit maakt, gaat over het dispuut over de beheerovereenkomsten tussen [eiseres], Dan Wonen B.V. en [bedrijf].
5.10.
Gelet op voornoemde feiten en omstandigheden is de e-mail van Credias van 19 augustus 2019 geen voldoende duidelijke waarschuwing namens de juiste schuldeiser ([eiseres]) ten aanzien van de onderhavige vorderingen. Hoewel in de processtukken is betoogd dat Credias ook namens [eiseres] optrad in onderhavig geschil, hoefden Meesterwerk en [gedaagde] dat niet zo te begrijpen. Daar komt nog bij dat tijdens de mondelinge behandeling in de spreekaantekeningen van [eiseres] is aangegeven dat Credias zich niet inhoudelijk heeft bemoeid met het onderhavige huurgeschil tussen partijen. De context waarin deze mededelingen zijn gedaan maken dat er geen sprake is van een schriftelijke mededeling waarin de juiste schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming van onderhavige huurvordering voorbehoudt. Voor Meesterwerk en [gedaagde] was het daarom onvoldoende kenbaar welke vordering, en namens welke partij, werd bedoeld en waartegen zij zich dus dienden te verweren.
5.11.
De kantonrechter is van oordeel dat Meesterwerk en [gedaagde] de e-mail van 19 augustus 2019 ook niet zo hoefden te begrijpen dat [eiseres] zijn rechten voorbehield ten aanzien van de vorderingen in deze procedure.
5.12.
Nu de e-mail van 19 augustus 2019 niet is aan te merken als een stuitingshandeling in dit geschil, zijn de verjaringstermijnen niet tijdig gestuit. De laatste duidelijke stuitingsmededeling van [eiseres] in dit geschil is van 31 mei 2019 (r.o. 3.9.). Door die brief is ten aanzien van beide vorderingen een nieuwe verjaringstermijn van vijf jaar gaan lopen (artikel 3:319 BW Pro). De vorderingen van [eiseres] zijn om die reden op 1 juni 2024 verjaard. Dat is voor het moment van dagvaarden op 15 augustus 2024. Niet gesteld of gebleken is dat er in de tussentijd nog een stuitingshandeling is verricht. De kantonrechter zal daarom de vorderingen van [eiseres] ten aanzien van de huurachterstand en de huurprijsverhoging afwijzen.
5.13.
Vanwege het debat tussen partijen over de gebreken overweegt de rechtbank ten aanzien van de door [eiseres] gestelde herstelkosten nog het volgende.
5.14.
Door het ontbreken van een inspectierapport bij het einde van de huurovereenkomst kan niet vastgesteld worden of de door [eiseres] gestelde gebreken aan het gehuurde op dat moment aanwezig waren. Dit standpunt van [eiseres] is om die reden onvoldoende onderbouwd. Daarom kan ook niet vastgesteld worden dat Meesterwerk en [gedaagde] verplicht waren om deze gebreken te herstellen en zij in die verplichting uit de huurovereenkomst tekort zijn geschoten. Meesterwerk en [gedaagde] zijn daarom ook om die reden niet schadeplichtig richting [eiseres] ten aanzien van de herstelkosten.
Conclusie
5.15.
De vorderingen van [eiseres] zijn verjaard. De e-mail van Credias van 19 augustus 2019 kan niet als een stuitingshandeling van de verjaringstermijnen voor deze vorderingen worden aangemerkt. Dat heeft tot gevolg dat deze vorderingen al voor het moment van dagvaarden zijn verjaard.
5.16.
Alle vorderingen van [eiseres] zullen daarom door de kantonrechter worden afgewezen.
Proceskosten, nakosten en wettelijke rente
5.17.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Meesterwerken en [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.630,00
(2 punten × € 815,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.765,00
5.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
6.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.765,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2 en 6.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.K. ten Cate en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2025.