ECLI:NL:RBOVE:2025:240

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/326419 / KG ZA 24-267

Vonnis in kort geding van 20 januari 2025

in de zaak van

1.[eiser 1] en [eiseres 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2]en
[eiseres 2],

wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[eiser 3]en
[eiseres 3],

wonende te [woonplaats 3] ,
4. de vennootschap onder firma
[eiseres 4] V.O.F.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] , alsmede haar vennoten de besloten vennootschap
[eiseres 5] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 2] , en de heer
[eiser 4], wonende te [woonplaats 4] ,
5.
[eiser 5]en
[eiseres 6],

wonende te [woonplaats 5] ,
6.
[eiser 6]en
[eiseres 7],

wonende te [woonplaats 6] ,
7.
[eiser 7],

wonende te [woonplaats 7] ,
8.
[eiser 8],

wonende te [woonplaats 8] ,
9.
[eiser 9],

wonende te [woonplaats 9] ,

eisende partijen, hierna samen te noemen: [eiser c.s.] ,

advocaat: mr. R. Rijkeboer-Kollee

tegen

de naamloze vennootschap
[gedaagde] N.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 3] ,

gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. F. Sepmeijer.

De zaak in het kort

Deze zaak gaat over de vraag of [eiser c.s.] het [gedaagde] kunnen verbieden uitvoering te geven aan de koopovereenkomst die zij met de gemeente Kampen heeft gesloten met betrekking tot de percelen op en rondom [gebied] , omdat [eiser c.s.] wat betreft de koop van de grond waarop zij wonen een voorkeursrecht hebben dan wel omdat [gedaagde] de regels uit het eerste Didam-arrest van de Hoge Raad niet heeft nageleefd. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, kort gezegd omdat naar zijn voorlopige oordeel die regels niet gelden voor de privaatrechtelijke rechtspersoon [gedaagde] . Daarnaast overweegt de voorzieningenrechter dat de koopovereenkomst tussen de gemeente Kampen en [gedaagde] zozeer afwijkt van de koopoverkomst waar genoemd arrest betrekking op heeft dat die regels niet van toepassing zijn.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties 1 tot en met 16, uitgebracht op 24 december 2024,
- de producties 1 tot en met 11 van [gedaagde] ,
- nadere producties 17 en 18 van [eiser c.s.] ,

- nadere producties 12 tot en met 18 van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 30 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [eiser c.s.] ,
- de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald en is in de vorm van een kop/staart-vonnis uitspraak gedaan op 30 december 2024. Die uitspraak is gebaseerd op de navolgende overwegingen.

2.De feiten

2.1.

[eiser c.s.] wonen op [gebied] , een gebied in de monding van de [plaats] . [gebied] is onderdeel van de gemeente Kampen (hierna: de gemeente).

2.2.

[gedaagde] is een door de gemeente opgerichte fiscale beleggingsinstelling. De gemeente is voor 100% aandeelhouder van [gedaagde] . In 2007 heeft de gemeente de gronden op en rondom [gebied] (hierna: de gronden) in eigendom overgedragen aan [gedaagde] . Samen met de naamloze vennootschap [gebied] N.V. vormt [gedaagde] ‘de Stadserven’. [eiser c.s.] hebben ieder voor zich een titel op grond waarvan zij gerechtigd zijn tot het gebruik van aan [gedaagde] toebehorend onroerend goed.

2.3.

Bij brief van 25 september 2024 aan [eiser c.s.] heeft de gemeente het voornemen tot het terugkopen van de gronden van [gedaagde] medegedeeld.

2.4.

Op 22 oktober 2024 heeft de gemeente de voorgenomen (ver)koop van de gronden in het Gemeenteblad gepubliceerd. Hierin staat onder meer het volgende:

(…)

“
Als gevolg van een voor [gedaagde] N.V. relevante wijziging in de fiscale wetgeving, welke voor de gemeente financieel nadelig is, hebben de gemeente en [gedaagde] N.V. het voornemen om de gronden die bij [gedaagde] N.V. in eigendom zijn weer terug over te dragen aan de gemeente. In dat kader is zekerheidshalve besloten om het voornemen tot het aangaan van deze overeenkomst tot overdracht van deze gronden op en rondom het [gebied] , te publiceren. In deze publicatie wordt gemotiveerd waarom de gemeente als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de gronden van [gedaagde] N.V.

De onroerende zaak

Transactieomschrijving: gronden op en rondom het [gebied]

Kenmerk: [nummer]

[gedaagde] N.V. heeft het voornemen om alle registergoederen die in volle eigendom dan wel in eigendom bezwaard met een zakelijk beperkt recht (opstalrecht of erfpachtrecht) aan haar toebehoren en gelegen zijn in het agrarisch gebied van het [gebied] en omstreken te Kampen (hierna: ‘de Objecten’) aan de gemeente (terug) over te dragen. Een kadastrale omschrijving van de Objecten wordt als bijlage aan deze publicatie gehecht.

De gemeente kwalificeert als enige serieuze gegadigde die in aanmerking komt voor deze eigendomsoverdracht. De objectieve, toetsbare en redelijke criteria die daaraan ten grondslag liggen zijn:

1. [gedaagde] N.V. is door de gemeente opgericht met als doel het beleggen van de door de gemeente ingebrachte Objecten teneinde de gemeente in de opbrengsten van de beleggingen te doen delen. Vóór 2007 was de gemeente eigenaar van de Objecten. De gemeente is sinds 2007 wel actief betrokken gebleven bij het beheer van de Objecten, onder meer door het formuleren van Kaderstellende beleidsregels ten aanzien van dit beheer.

2. De gemeente is 100% aandeelhouder van [gedaagde] N.V. Op grond van de statuten van [gedaagde] N.V. is overdracht van gronden aan derden niet mogelijk zonder voorafgaande toestemming van de gemeente.

3.Als gevolg van een wijziging in fiscale wetgeving, zal [gedaagde] N.V. per 1 januari 2025 vennootschapsbelasting moeten gaan betalen, wat uiteindelijk financieel nadelig is voor de gemeente. Dit financieel nadeel kan worden afgewend door de beoogde (weder)overdracht van de Objecten aan de gemeente.

4. [gebied] kent een rijke historie. De gronden op en rondom [gebied] worden reeds sinds de dertiende eeuw door de gemeente verpacht. Het wordt om die reden zowel door [gedaagde] N.V. als de gemeente noodzakelijk geacht dat de Objecten eigendom blijven van de gemeente.

Gezien het voorgaande onderscheidt de gemeente zich objectief van andere gegadigden en [gedaagde] N.V. stelt zich derhalve op het standpunt dat de gemeente daarom als enige partij aanspraak kan maken op de eigendomsoverdracht van de Objecten.

Procedure

Indien u zich niet kunt verenigen met dit voornemen, bijvoorbeeld omdat u vindt dat u ten onrechte niet als serieuze gegadigde voor de Objecten bent aangemerkt, dient u dit derhalve uiterlijk 11 november 2024 om 23.59 uur kenbaar te maken (per e-mail) met een gemotiveerde toelichting aan [e-mailadres] , onder vermelding van bovenstaand kenmerk en de transactieomschrijving.”

2.5.

[eiser c.s.] hebben, op de heer en mevrouw [eiseres 6] en de heer [eiser 7] na, bezwaar gemaakt tegen het voorgenomen besluit. Deze bezwaren zijn, op het bezwaar van de heer [naam 2] na, buiten de daarvoor gestelde termijn ingediend.

2.6.

Tijdens de raadsvergadering van de gemeente van 12 december 2024 heeft de gemeenteraad ingestemd met het verstrekken van krediet voor de aankoop van de gronden door de gemeente.

2.7.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente heeft op 17 december 2024 het besluit tot aankoop van de gronden genomen.

2.8.

Op 18 december 2024 hebben [gedaagde] en de gemeente een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de (ver)koop van de gronden. [gedaagde] en de gemeente zijn overeengekomen dat de gronden uiterlijk 31 december 2024 door [gedaagde] aan de gemeente worden geleverd.

2.9.

De advocaat van [eiser c.s.] heeft bij e-mail van 20 december 2024 aan de gemeente en aan [gedaagde] medegedeeld een kort geding te zullen starten om de levering van de gronden tegen te houden, tenzij de gemeente dan wel [gedaagde] te kennen geeft de koop en levering van de gronden te zullen uitstellen. Diezelfde dag heeft (de advocaat van) [gedaagde] per e-mail aan de advocaat van [eiser c.s.] te kennen gegeven dat [gedaagde] niet tot uitstel van de levering zal overgaan.

3.Het geschil

3.1.

[eiser c.s.] vorderen – samengevat – het [gedaagde] primair te verbieden uitvoering te geven aan de koopovereenkomst ten aanzien van de kavels waarop eisers een recht van opstal hebben, althans haar primair te verbieden deze kavels op 31 december 2024 aan de gemeente Kampen te leveren, dan wel enige andere derde, althans niet nadat onherroepelijk in rechte is beslist of eisers zijn aan te merken als serieuze gegadigde, op straffe van een dwangsom, als ook het [gedaagde] te gebieden alle informatie aangaande de koop toe te zenden, eveneens op straffe van een dwangsom, en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Het toetsingskader in kort geding

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser c.s.] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Het spoedeisend belang

4.2.

Het spoedeisend belang vloeit uit de vordering die ziet op het verbieden van levering van onroerend goed op 31 december 2024 van [eiser c.s.] voort en is overigens niet door [gedaagde] weersproken.

Hebben [eiser c.s.] een voorkeursrecht met betrekking tot de koop van de grond?

4.3.

[eiser c.s.] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat zij een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 7:378, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) hebben met betrekking tot de koop van een gedeelte van de gronden. Op grond daarvan is de verpachter, in geval van - kort gezegd - reguliere pacht, indien hij tot verkoop van het verpachte wil overgaan, verplicht de pachter bij voorkeur in de gelegenheid te stellen het verpachte te kopen. Hier gaat de voorzieningenrechter, voorshands oordelend, niet in mee. Tussen partijen staat vast namelijk dat [eiser c.s.] , met uitzondering van eiser onder 4 (hierna: [naam 2] ), geen pachtovereenkomst in de zin van artikel 7:311 BW hebben gesloten op grond waarvan zij gebruik maken van de grond, die zij op dit moment willen kopen.

4.4.

[naam 2] is van mening dat hij wel gebruik maakt van de grond die [gedaagde] wenst te verkopen op grond van een pachtovereenkomst die hem een voorkeursrecht geeft. [gedaagde] betwist dit. De voorzieningenrechter stelt vast dat de gemeente Kampen op 25 september 2024 een brief aan [naam 2] gestuurd heeft, waarin staat dat hij een reguliere pachtovereenkomst heeft, dat de gemeente de desbetreffende grond wil aankopen en dat de gemeente, als toekomstige verpachter, verklaart afstand te doen van haar bevoegdheid om de pachtovereenkomst op te zeggen op grond van de wens om het verpachte zelf duurzaam in gebruik te nemen, waartoe zij het verpachte dringend nodig heeft. Op grond van artikel 7:380, eerste lid, aanhef en onder e, BW geldt het voorkeursrecht dan niet.

4.5.

De voorzieningenrechter komt, in het midden latend of [naam 2] de grond uit hoofde van een pachtovereenkomst gebruikt en of het noodzakelijk was om deze mededeling te doen, tot de slotsom dat het voorkeursrecht van artikel 7:378, eerste lid, BW in ieder geval niet voor [naam 2] geldt en dus dat geen van de eisers een beroep op een voorkeursrecht kan doen. Namens eisers is tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat voornoemd voorkeursrecht in dit geval toch gelding heeft, omdat het recht van opstal zoals [eiser c.s.] dat hebben uniek is in Nederland en omdat het destijds door [gedaagde] is gepresenteerd als een bijzonder recht van erfpacht. Hier gaat de voorzieningenrechter niet in mee. [eiser c.s.] hebben hiermee namelijk voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij, ondanks het ontbreken van een pachtrelatie, toch aanspraak kunnen maken op het voorkeursrecht van artikel 7:378, eerste lid, BW.

Zijn de regels van de Didam-arresten van toepassing?

4.6.

[eiser c.s.] hebben, naast het voorkeursrecht, aan hun vordering ten grondslag gelegd dat zij ten onrechte niet als serieuze gegadigde zijn aangemerkt voor de koop van de grond waarop zij hun recht van opstal hebben dan wel van de grond die zij uit hoofde van hun erfpachtrecht gebruiken. [eiser c.s.] hebben hierbij verwezen naar de beslissing van de Hoge Raad in zijn arrest van 26 november 2021 (
Didam Have/Monterferland en Groenstaete, ECLI:NL:HR:2021:1778). In die zaak heeft de gemeente de voormalige gemeentehuislocatie verkocht aan een vastgoedontwikkelaar. Die locatie maakte deel uit van een groter projectgebied. In dat projectgebied zou op de gemeentelocatie een vestiging van een supermarktketen komen en op de locatie waar die vestiging toen was een vestiging van een andere supermarktketen. Verder zou bestaande bebouwing in het projectgebied worden gesloopt. Op die plaats zou een parkeerterrein komen. De gemeente en de vastgoedontwikkelaar hebben hierover een aantal jaren onderhandeld. De vastgoedontwikkelaar zou de kosten dragen en had in de tussentijd de nodige grond in eigendom verworven. In die periode heeft de exploitant van een vestiging van weer een derde supermarktketen, gevraagd in aanmerking te mogen komen voor verhuizing naar het projectgebied. Nadat genoemde exploitant daarop geen positieve reactie had gekregen, heeft zij in kort geding een gebod gevorderd dat inhoudt dat de gemeente de gemeentehuislocatie alleen mag verkopen in een procedure, waarin (potentiële) gegadigden zijn uitgenodigd mee te dingen naar de locatie. Uiteindelijk heeft de Hoge Raad eisende partij daarin gelijk gegeven. De Hoge Raad overweegt onder meer het volgende in zijn arrest:

“(…)

3.1.1

Onderdeel I.a van het middel keert zich tegen rov. 5.8 van het bestreden arrest. Het klaagt dat het hof heeft miskend dat in het Nederlandse recht een rechtsnorm geldt, al dan niet naar analogie van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 november 2016, die er toe strekt dat bij de verdeling van schaarse grond, daaronder begrepen de verkoop als in het onderhavige geval aan de orde is, in beginsel door het bestuur op enigerlei wijze aan (potentiële) gegadigden ruimte moet worden geboden om naar de grond mee te dingen, althans aan hen van wie het bestuur weet dat zij geïnteresseerd zijn in de desbetreffende grond. Voorts heeft het hof miskend dat het bestuur, om gelijke kansen te realiseren, in beginsel een passende mate van openbaarheid moet verzekeren bij de verkoop van de grond, aldus het onderdeel.

3.1.2

Het gaat in deze zaak om een privaatrechtelijke overeenkomst waarbij een overheidslichaam een aan hem toebehorende onroerende zaak verkoopt. In cassatie is niet bestreden het oordeel van het hof in rov. 5.6 dat geen sprake is van een aanbestedingsplichtige opdracht of van een duidelijk grensoverschrijdend belang.

3.1.3

Op grond van art. 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen.4 Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.

3.1.4

Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.5 In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

3.1.5

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.6

3.1.6

De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

3.1.7

Het hof heeft in rov. 5.8 het hiervoor in 3.1.4-3.1.6 overwogene miskend. Onderdeel I.a slaagt dus.

(…)”

4.7.

De eerste vraag die beantwoord moet worden is of de regels zoals die zijn neergelegd in voornoemd arrest van de Hoge Raad ook voor [gedaagde] gelden, aangezien [gedaagde] geen overheidslichaam is, maar een privaatrechtelijke rechtspersoon. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat dit niet het geval is. [gedaagde] valt te beschouwen als een privaatrechtelijke overheidsrechtspersoon. De vennootschap is opgericht door de gemeente Kampen en laatstgenoemd is 100% aandeelhouder van de vennootschap. De vennootschap voert het beleid van de gemeente Kampen met betrekking tot het aan haar – na overdracht door de gemeente Kampen – toebehorend onroerend goed op [gebied] uit. De voorzieningenrechter verwijst in dit verband naar wat hij hierna overweegt over de band tussen de gemeente Kampen en [gedaagde] . Bij gebreke van nadere informatie hierover moet de voorzieningenrechter er vooralsnog van uitgaan dat [gedaagde] , als beleggingsinstelling belast met de privaatrechtelijke uitvoering van het beleid van de gemeente, niet met openbaar gezag bekleed is en ook geen bestuursorgaan is. Dat betekent dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur niet van toepassing zijn (zie ter vergelijking het arrest van de Hoge Raad van 4 april 2003, ECLI:HR:2003:AF2830,
RZG/ComforMed). Dan kunnen de regels die de Hoge Raad in zijn arrest van 26 november 2021 geformuleerd heeft ook niet van toepassing zijn op het (privaatrechtelijk) handelen van [gedaagde] .

Zijn de regels van de Didam-arresten op deze transactie van toepassing?

4.8.

De voorzieningenrechter zal ook nog ingaan op de vraag of de Didamregels ook gelden voor de transactie waar het in deze zaak over gaat. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter is dat niet het geval. Van belang daarvoor is de verhouding tussen de gemeente Kampen en [gedaagde] . In de publicatie van [gedaagde] over de voorgenomen transactie met de gemeente Kampen (productie 2 van [gedaagde] ) staat onder meer:

“
In 2007 heeft de gemeente Kampen (hierna: ‘de gemeente’) besloten om het beheer van de gronden die gelegen zijn in het agrarisch gebied van het [gebied] en omstreken te Kampen op afstand te zetten. De gemeente heeft hiertoe op 23 oktober 2007 (onder meer) een nieuwe vennootschap, [gedaagde] N.V. opgericht en bij akte van dezelfde datum alle registergoederen die in volle eigendom dan wel in eigendom bezwaard met een zakelijk beperkt recht (opstalrecht of erfpachtrecht) aan de gemeente toebehoren en gelegen zijn in het agrarisch gebied van het [gebied] en omstreken te Kampen ingebracht in [gedaagde] N.V. De gemeente is 100% aandeelhouder van [gedaagde] N.V.”

4.9.

Volgens de statuten van [gedaagde] (productie 12 van [gedaagde] ) is haar doelstelling:

“
De van de gemeente Kampen in eigendom verkregen onroerende zaken met a. de aanhorigheden, opstallen en wateren plaatselijk bekend [gebied] en omstreken, te beleggen in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 met toepassing van het beginsel van risicospreiding teneinde de aandeelhouders in de opbrengst van de beleggingen te doen delen, alsmede al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, in de ruimste zin van het woord, terwijl zij dat doel tracht te bereiken door a.de gronden voor eigen rekening in pacht uit te geven, te bezwaren, met recht van erfpacht of opstal en in huur of gebruik af te staan en b. al hetgeen te doen dat met vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.”

4.10.

Zowel in de publicatie van de voorgenomen vastgoedtransactie in het gemeenteblad van de gemeente Kampen van 22 oktober 2024 (productie 7 van [eiser c.s.] ), als in de publicatie van [gedaagde] over de voorgenomen transactie met de gemeente Kampen (productie 2 van [gedaagde] ), is onder meer het volgende opgenomen:

“
[gebied] kent een rijke historie. De gronden op en rondom [gebied] worden reeds sinds de dertiende eeuw door de gemeente verpacht. Het wordt om die reden zowel door [gedaagde] N.V. als de gemeente noodzakelijk geacht dat de Objecten[voorzieningenrechter: alle door [gedaagde] aan de gemeente over te dragen onroerende goederen]
eigendom blijven van de gemeente.”

4.11.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat de gemeente Kampen het beleidskader vaststelt voor [gedaagde] , als ook de algemene voorwaarden voor de contracten met bewoners van [gebied] , terwijl [gedaagde] voor de uitvoering van de door de gemeente geformuleerde beleid zorgt. Dit vindt bevestiging in wat staat in de publicatie van de voorgenomen vastgoedtransactie in het gemeenteblad van de Gemeente Kampen van 22 oktober 2024 (productie 7 van [eiser c.s.] ), waarin onder meer staat:

“
[gedaagde] N.V. is door de gemeente opgericht met als doel het beleggen van de door de gemeente ingebrachte Objecten teneinde de gemeente in de opbrengst van de beleggingen te doen delen. Vóór 2007 was de gemeente eigenaar van de Objecten (voorzieningenrechter: alle in 2007 aan [gedaagde] overgedragen onroerende goederen). De gemeente is sinds 2007 wel actief betrokken gebleven bij het beheer van de Objecten, onder meer door het formuleren van Kaderstellende beleidsregels ten aanzien van het beheer.”

4.12.

Het voorgaande hebben [eiser c.s.] niet betwist.

4.13.

De voorzieningenrechter leidt uit het voorgaande af dat er niet alleen een nauwe band tussen de gemeente Kampen en [gedaagde] bestaat in vennootschapsrechtelijke zin, maar ook op het vlak van de bedrijfsvoering van [gedaagde] .

4.14.

Ook in verband met de transactie die in deze zaak aan de orde is komt naar het oordeel van de voorzieningenrechter duidelijk naar voren dat [gedaagde] het door de gemeente Kampen gemaakte beleid ten aanzien van het onroerend goed. In de inleiding van het Directiebesluit van [gedaagde] van 12 november 2024 over de onroerendgoedtransactie tussen [gedaagde] en de gemeente Kampen (productie 4 van [gedaagde] ) staat: “
NV is een fiscale beleggingsinstelling (FBI). FBI’s die rechtstreeks in Nederlands vastgoed beleggen kunnen tot 1 januari 2025 gebruik maken van het 0%-tarief in de vennootschapsbelasting. [gedaagde] NV belegt in Nederlands vastgoed. Door een wetswijziging kan dit met ingang van 1 januari 205 niet meer. Gevolg hiervan is dat de winst van [gedaagde] NV met ingang van het boekjaar 2025 belast wordt met het reguliere tarief (in 2025 19% over de eerste € 200.000 van de winst en 25,8% over de rest van de winst). Gevolg hiervan is dat aanzienlijk minder dividend uitgekeerd kan worden aan aandeelhouder gemeente Kampen. Dit is ongewenst. Afhankelijk van met name de inkomsten van de NV, die jaarlijks vooral beïnvloed worden door de hoogte van de pachtnorm, derft de gemeente Kampen tussen de 0,3 ml. en 0,5 mln. aan dividendinkomsten.” Deze argumentatie keert terug in het voorstel van 19 november 2024 van het college van burgemeester en wethouders aan de gemeenteraad van de gemeente Kampen om krediet beschikbaar te stellen voor het kopen van het onroerend goed van [gedaagde] (productie 6 van [gedaagde] ).

4.15.

Ook dit hebben [eiser c.s.] niet betwist.

4.16.

De voorzieningenrechter leidt uit het voorgaande af dat de transactie waar het in deze zaak om draait in sterke mate afwijkt van de transactie waarover de Hoge Raad zich gebogen heeft. In die laatste zaak heeft de gemeente onroerend goed in het kader van gebiedsontwikkeling met plaats voor een vestiging van een supermarktketen verkocht aan een commerciële partij, een projectontwikkelaar, en heeft een andere commerciële partij, een exploitant van een vestiging van een ander supermarktketen, zich opgeworpen als gegadigde voor dat onroerend goed. In de onderhavige zaak gaat het echter om de verkoop van grond door een beleggingsinstelling, die is opgericht en voor 100% in handen is van de gemeente, aan diezelfde gemeente. De gemeente heeft destijds (het beheer van) de gronden op afstand van de politiek willen zetten, en heeft ze in dat kader bij [gedaagde] ondergebracht, waarbij uitgangspunt was dat het onroerend goed als complex in stand zou blijven. [gedaagde] dient met haar beheersactiviteiten het (financiële) belang van de gemeente Kampen. Thans draagt [gedaagde] dat complex van onroerende goederen - als geheel - weer in eigendom over aan de gemeente Kampen met louter fiscale motieven en met het (financiële) belang van de gemeente Kampen voor ogen. Dat [gedaagde] , zoals [eiser c.s.] aanvoeren, onroerend goed op [gebied] aan een erfpachter of opstalhouder verkocht heeft doet daaraan niet af, nu [gedaagde] in reactie daarop onweersproken uitgelegd heeft dat dit een uitzondering betrof, waarbij [gedaagde] afgeweken is van het bestendige beleid. De voorzieningenrechter acht ook van belang dat, zoals [gedaagde] terecht naar voren brengt, de individuele eisers zich als gegadigde opwerpen alleen voor het onroerend goed waar zij op grond van hun beperkt recht gebruik van maken en dus niet voor het geheel van het onroerend goed dat [gebied] aan de gemeente Kampen heeft verkocht. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter wijkt deze zaak in dusdanige mate af van de zaak waarover de Hoge Raad heeft geoordeeld dat geen sprake is van een geval waarin de verkoper van onroerend goed, om zijn handelen in overeenstemming te laten zijn met de beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel, aan anderen dan de koper de gelegenheid moet bieden om mee de dingen naar hetgeen de verkoper te koop aanbiedt en daarmee de marktwerking doet ontstaan.

4.17.

De voorzieningenrechter laat de vraag of de gemeente Kampen te beschouwen is als enige serieuze gegadigde, in de zin van voornoemd arrest van de Hoge Raad, voor het door [gedaagde] verkochte onroerend goed onbeantwoord.

4.18.

[eiser c.s.] stelt zich op het standpunt dat aan de zijde van [gedaagde] ook sprake is geweest van willekeur omdat zij onroerend goed aan een derde verkocht heeft en [eiser c.s.] niet de kans gegeven heeft om de grond waar zij belangstelling voor hebben te laten verwerven. De verkoop aan de derde heeft de voorzieningenrechter hiervoor onder rov. 4.16. besproken. Uit de desbetreffende overweging volgt dat het bestaan willekeur vooralsnog onvoldoende gebleken is. Overigens verbinden [eiser c.s.] de door hen gestelde willekeur aan een schending van het gelijkheidsbeginsel, het reeds genoemde algemene beginsel van behoorlijk bestuur. De voorzieningenrechter komt tot de slotsom dat het onwaarschijnlijk is dat de bodemrechter, later oordelend, de regels zoals door de Hoge Raad gesteld in zijn eerste Didam-arrest op de verkoop door [gedaagde] aan de gemeente Kampen van toepassing acht.

Het toezenden van informatie

4.19.

[eiser c.s.] vorderen ook toezending door de gemeente van alle informatie die met de verkoop van de gronden te maken hebben. Deze vordering wijst de voorzieningenrechter af. Op de zitting is door [gedaagde] namelijk aangevoerd dat zij alle informatie met betrekking tot de verkoop van de gronden al heeft toegezonden, dan wel dat die informatie al is gepubliceerd, en dat zij verder niet weet op welke andere informatie [eiser c.s.] nog meer doelen. Dit is door [eiser c.s.] niet weersproken, evenmin hebben [eiser c.s.] toegelicht op welke overige informatie hun vordering ziet, nog daargelaten dat niet gesteld of gebleken is welk spoedeisend belang [eiser c.s.] bij toewijzing van deze vordering hebben.

Conclusie

4.20.

Gelet op het voorgaande wordt de vordering van [eiser c.s.] afgewezen, nu evenmin gebleken is dat het handelen van [gedaagde] anderszins onrechtmatig zou kunnen zijn geweest.

De voorzieningenrechter kan verder onbesproken laten dat de vordering van [eiser c.s.] slechts ziet op kavels waarop een recht van opstal gevestigd is.

De proceskosten

4.21.

[eiser c.s.] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op een bedrag van € 688,00 aan griffierecht en € 1.661,00 aan salaris advocaat, in totaal een bedrag van € 2.349,00.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser c.s.] af,

5.2.

veroordeelt [eiser c.s.] in de proceskosten van € 2.349,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser c.s.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart voornoemde veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2025 (wv).