ECLI:NL:RBOVE:2025:2482

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/297103 / HA ZA 23-197

Vonnis van 17 januari 2024

in de zaak van

1.[eiser] ,

2.
[eiseres],

beiden wonend in [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna te noemen: [eisers] c.s.,

advocaat: mr. I.M. Peeperkorn te Zwolle,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. M.H. Pluymen te Deventer.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 4 mei 2023 met daarbij producties 1 tot en met 22
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6
de brief van de rechtbank van 14 juli 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
de akte uitlating (berekening van de) schade van [eisers] c.s. van 18 oktober 2023 met producties 23, 24 en 25
de antwoordakte van [gedaagde] van 1 november 2023 met producties 7, 8 en 9
de mondelinge behandeling van 6 november 2023, waarbij beide partijen hun standpunten nader hebben toegelicht (mr. Peeperkorn aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen) en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is een datum vastgesteld voor het vonnis.

2.Samenvatting

2.1.

[gedaagde] heeft in haar hoedanigheid van hypotheekadviseur een fout gemaakt in de advisering aan [eisers] c.s. De eerste afgegeven hypotheekofferte was niet meer geldig ten tijde van het passeren van de leveringsakte van de door [eisers] c.s. aangekochte woning. [eisers] c.s. waren hierdoor genoodzaakt een nieuwe offerte aan te vragen en kampen daardoor met een hogere hypotheekrente. [eisers] c.s. willen de schade die daardoor is ontstaan, verhalen op [gedaagde] .

2.2.

Omdat partijen niet van mening verschillen over het feit dat [gedaagde] een fout heeft gemaakt, draait het in deze procedure alleen om de hoogte van de schade waartoe [gedaagde] moet worden veroordeeld. De rechtbank is van oordeel dat er een deskundige moet worden benoemd ter vaststelling van de schade. Partijen zullen de gelegenheid krijgen om zich hierover uit te laten.

3.De feiten

3.1.

[gedaagde] is een financieel adviseur die zich onder meer bezig houdt met het adviseren en bemiddelen bij de totstandkoming van hypothecaire leningen. Mevrouw [naam] is directeur van [gedaagde] .

3.2.

[eisers] c.s. hebben aan [gedaagde] opdracht gegeven om hen te adviseren omtrent een hypotheek voor hun aan te kopen woning en voor hen te bemiddelen bij de aanvraag van deze hypotheek.

3.3.

Op 16 maart 2022 hebben [eisers] c.s. de woning gekocht aan de [adres] voor een bedrag van € 470.470,00 kosten koper. [eisers] c.s. hebben daarbij afgesproken dat de notariële levering van de woning plaatsvindt op 1 september 2022.

3.4.

Op 1 april 2022 heeft Attens Hypotheken B.V. (hierna: Attens) een offerte uitgebracht aan [eisers] c.s. In die offerte staat, voor zover van belang:

‘
Uw hypotheekaanvraag is goedgekeurd

Op basis van uw gegevens en de door u aangeleverde documenten hebben wij uw aanvraag goedgekeurd. Dat betekent dat u de hypotheek kunt krijgen. Wij sturen u met plezier deze offerte. Dit is een bindend aanbod.

(..)

Wilt u gebruik maken van deze offerte?

 U heeft tot 15 april 2022 de tijd om de offerte ondertekend aan ons terug te sturen.

 Is de offerte getekend? Stuur ons nog een keer een kopie van uw legitimatiebewijs. Het burgerservicenummer moet hierop wél zichtbaar zijn.

 Hebben wij van u de door u ondertekende offerte ontvangen? Dan laten wij uw hypotheekadviseur weten dat u een afspraak kunt maken bij de notaris.

 U heeft dan tot en met 17 juli 2022 om bij de notaris de akte voor de hypotheek te laten passeren.’

3.5.

Op de productkaart van Attens staat onder het kopje ‘Productvoorwaarden’ vermeld: ‘
Geldigheidsduur offerte:4 maanden na datum renteaanbod, geen verlenging mogelijk’.

3.6.

In de offerte is een hypotheek geoffreerd die bestaat uit drie delen: twee aflossingsvrije delen van elk € 112.500,00 met een rentepercentage van 2,37% gedurende 30 jaar vast, en een annuïtair deel van € 40.032,00 met een rentepercentage van 1,26% gedurende 30 jaar vast. Voor de totale geldlening ad € 265.032,00 gold een betalingsverplichting voor [eisers] c.s. van € 577,98 per maand, inclusief aflossing voor het annuïtaire deel.

3.7.

[eisers] c.s. hebben de hypotheekofferte ondertekend op 5 april 2022.

3.8.

Op 22 augustus 2022 heeft telefonisch contact plaatsgevonden tussen [gedaagde] en [eisers] c.s., waarbij [gedaagde] heeft aangegeven dat de hypotheekofferte verlopen is en dat verlenging niet mogelijk is.

3.9.

Per e-mail van 22 augustus 2022 hebben [eisers] c.s. [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die voortvloeit uit het verlopen van de offerte en het als gevolg daarvan aanvragen van een nieuwe offerte.

3.10.

In reactie op de aansprakelijkheidsstelling heeft [gedaagde] aangegeven dat zij de e-mail van [eisers] c.s. van 22 augustus 2022 heeft doorgestuurd naar haar verzekeraar en dat zij zich zal inzetten voor het halen van de overdrachtsdatum.

3.11.

Op 25 augustus 2022 heeft Attens een nieuwe offerte uitgebracht. In deze offerte zijn drie aflossingsvrije delen van totaal € 225.000,00 geoffreerd tegen een rentepercentage van 3,85% gedurende 30 jaar vast. Het maandelijks te betalen rentebedrag bedraagt € 721,87. [eisers] c.s. hebben deze tweede offerte ondertekend op 25 augustus 2022.

3.12.

Op 1 september 2022 heeft de notariële levering van de woning plaatsgevonden en is gelijktijdig de hypotheekakte gepasseerd. De hypotheekofferte van 25 augustus 2022 maakt blijkens de hypotheekakte integraal deelt uit van die akte.

4.Het geschil

4.1.

[eisers] c.s. vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:

een bedrag van € 103.193,65, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2023;

een bedrag van € 2.186,39 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

de kosten van de procedure, de nakosten en de wettelijke rente daarover.

4.2.

[gedaagde] voert verweer en verzoekt om [eisers] c.s., uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en nakosten te veroordelen, te vermeerderen met de rente daarover.

4.3.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] in de uitoefening van haar opdracht een fout heeft gemaakt door de offerte van Attens aan [eisers] c.s. aan te bieden, terwijl zij nimmer van het aanbod in die offerte gebruik hadden kunnen maken, omdat de offerte ruim vóór het passeren van de leveringsakte van de woning al verlopen was en verlenging door Attens niet aan de orde was. [gedaagde] heeft erkend dat zij aansprakelijk is voor de gevolgen van haar fout en heeft ook erkend dat er schade is opgetreden, omdat [eisers] c.s. hebben moeten instemmen met een hogere hypotheekrente. Over de precieze hoogte van de schadevergoeding zijn partijen het niet eens.

5.2.

In deze procedure draait het alleen om de hoogte van de schade waartoe [gedaagde] moet worden veroordeeld.

5.3.

Volgens [eisers] c.s. bedraagt de schade als gevolg van de hogere rentekosten € 99.896,40. [eisers] c.s. stellen daartoe dat zij gedurende een periode van 30 jaar hypotheeklasten hebben op basis van een rentepercentage van 3,85% in plaats van het eerder geoffreerde percentage van 2,37%. Dat komt neer op een verhoging van 1,45%. Verder hebben [eisers] c.s. schade geleden door de juridische kosten die zij hebben moeten maken. Dit bedrag komt uit op € 3.297,25.

5.4.

[gedaagde] betwist de hoogte van de schade. Volgens [gedaagde] moet in de schadeberekening ten eerste rekening gehouden worden met de aflossingen die [eisers] c.s. gedurende de looptijd van de hypotheek zouden gaan doen. [eisers] c.s. hebben uitdrukkelijk gevraagd om een hypotheek waar zij tussentijds boetevrij konden aflossen en [eisers] c.s. hebben ook de geldelijke middelen om tussentijds af te lossen, aangezien zij de opbrengst van hun voormalige woningen niet hebben ingebracht in de huidige woning. Verder moet ermee rekening worden gehouden dat [eisers] c.s. vermoedelijk na circa 15 jaar weer zouden verhuizen. Bij aanvang van de opdracht hebben [eisers] c.s. aangegeven dat zij verwachtten ongeveer 15 jaar in de nieuwe woning te gaan wonen. Daarnaast moet nog rekening worden gehouden met eigen schuld bij [eisers] c.s. Zij hebben zelf gezien dat de hypotheekofferte niet meer geldig zou zijn ten tijde van het passeren van de leveringsakte. Tot slot geldt dat de schade ook nog contant moet worden gemaakt, omdat de schade nu uitgekeerd wordt, terwijl de schade in de toekomst wordt geleden.

5.5.

Omdat partijen niet van mening verschillen over het feit dát er schade is geleden en dat [gedaagde] tot vergoeding van de schade gehouden is, komt de vordering tot betaling van schadevergoeding in beginsel voor toewijzing in aanmerking. De omvang van de schade van [eisers] c.s. dient, zoals door [gedaagde] terecht naar voren is gebracht, te worden bepaald door de (huidige) situatie waarin [eisers] c.s. verkeren te vergelijken met de (hypothetische) situatie waarin zij zouden hebben verkeerd indien de fout van [gedaagde] achterwege zou zijn gebleven.

5.6.

Tussen partijen staat vast dat Attens nimmer een passende offerte had kunnen uitbrengen aan [eisers] c.s., omdat zij een geldigheidsduur van de offerte hanteert van vier maanden zonder de mogelijkheid te bieden van een verlenging. Als [gedaagde] dat wel tijdig had gezien, had zij Attens niet naar voren gebracht en was er een offerte bij een andere hypotheekverstrekker opgevraagd. Beoordeeld moet worden welke hypotheekverstrekker dat zou zijn geweest. [gedaagde] heeft in haar conclusie van antwoord verschillende hypotheekverstrekkers genoemd en komt daarbij op een gemiddeld rentepercentage van 2,88%. In reactie daarop hebben [eisers] aangevoerd dat de hypotheekverstrekker Argenta een rentepercentage hanteerde van 2,48%. [gedaagde] heeft daartegenover gesteld dat Argenta voor [eisers] geen optie was, omdat dit een buitenlandse bank betrof, en dat de verwerkingstijd niet snel genoeg was, maar die stelling is door [eisers] c.s. gemotiveerd betwist en [gedaagde] heeft die stelling ook op geen enkele wijze onderbouwd. De rechtbank passeert dan ook het verweer van [gedaagde] op dit punt en neemt tot uitgangspunt dat [eisers] c.s. een hypothecaire geldlening van € 225.000 hadden kunnen verkrijgen bij Argenta tegen een rentepercentage van 2,48%. Bij het ontbreken van de fout van [gedaagde] hadden [eisers] dan maandelijks een bedrag van € 465,00^[1]aan rente betaald.

5.7.

In de werkelijke situatie hebben [eisers] c.s. een bedrag van € 225.000,00 geleend tegen een rentepercentage van 3,85%. Op basis van dit rentepercentage betalen [eisers] maandelijks € 721,87^[2]aan rente. Zij betalen daarom maandelijks € 256,87 meer rente dan in de hypothetische situatie dat [gedaagde] geen fout zou hebben gemaakt.

5.8.

In beginsel betalen [eisers] c.s. gedurende de looptijd van hun lening van 30 jaar lang iedere maand € 256,87 te veel. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat aannemelijk is dat [eisers] c.s. tussentijds op hun lening zouden gaan aflossen, dat [eisers] c.s. vermoedelijk niet langer dan 15 jaar in de woning zullen wonen en dat er sprake is van eigen schuld aan de kant van [eisers] c.s. De rechtbank zal die verweren hierna elk afzonderlijk bespreken.

Tussentijdse aflossing

5.9.

Volgens [gedaagde] dient de schade niet over 30 jaar te worden berekend, omdat aannemelijk is dat [eisers] c.s. tussentijds zouden gaan aflossen. Zij hebben daartoe ook de middelen, omdat de opbrengst van de verkoop van hun vorige huizen niet is ingebracht in de woning, aldus [gedaagde] .

5.10.

De rechtbank stelt voorop dat het doen van tussentijdse aflossingen volledig afhankelijk is van de wil van [eisers] c.s. Zij zijn daar immers niet toe verplicht. [eisers] c.s. hebben uitdrukkelijk betwist dat zij tussentijdse aflossingen willen doen. Zij hebben daartoe gesteld dat zij bewust een aflossingsvrije hypotheek zijn aangegaan om de maandlasten laag te houden. De overwaarde vanuit hun vorige woningen hebben zij gebruikt voor een verbouwing in de aangekochte woning en willen zij verder gebruiken voor hun pensioenvoorziening. Gelet op dit gemotiveerde standpunt van [eisers] c.s. is allerminst aannemelijk dat zij tussentijdse aflossingen willen doen. Enige concrete aanwijzingen daartoe ontbreken. De rechtbank passeert daarom dit verweer van [gedaagde] .

Verhuizen na 15 jaar

5.11.

[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat [eisers] c.s. vermoedelijk niet langer dan 15 jaar in de woning zullen blijven wonen. [eisers] c.s. hebben dat zelf aangegeven tijdens een hypotheekgesprek. Over circa 15 jaar kunnen [eisers] c.s. met pensioen, zodat het aannemelijk is dat zij dan kleiner willen gaan wonen, aldus [gedaagde] .

5.12.

[eisers] c.s. hebben betwist dat zij niet langer dan 15 jaar in de woning zullen wonen. Mocht er al sprake zijn van een tussentijdse verhuizing, dan geldt dat [eisers] c.s. een verhuisregeling hebben afgesproken in hun huidige hypotheek, zodat zij hun hypotheek kunnen meeverhuizen naar een andere woning.

5.13.

[gedaagde] heeft niet meer weersproken dat [eisers] c.s. een verhuisregeling hebben in hun overeenkomst met Attens. In dat geval kunnen [eisers] c.s. bij een eventuele verhuizing hun huidige hypotheek met de afgesproken rente meenemen naar hun volgende woning. De rechtbank acht het verweer van [gedaagde] dan ook deugdelijk weersproken door [eisers] c.s. en gaat daarom aan dat verweer voorbij. Alleen in het geval dat de rente ten tijde van een eventuele verhuizing lager staat dan de afgesproken rente is het niet zinvol om de hypotheek mee te verhuizen naar een nieuwe woning, maar ook op dit punt heeft [gedaagde] onvoldoende concrete aanwijzingen gesteld die ertoe moet leiden dat [eisers] c.s. over een periode van maximaal 15 jaar schade kunnen vorderen.

Eigen schuld

5.14.

Tot slot heeft [gedaagde] aangevoerd dat er aan de kant van [eisers] c.s. sprake is van eigen schuld. Volgens [gedaagde] hebben [eisers] c.s. zelf gezien dat de hypotheekofferte niet lang genoeg geldig was. [eisers] c.s. hebben immers aangevoerd dat [gedaagde] hen had verzekerd dat het wel goed zou komen. Dat zij een dergelijke uitlating heeft gedaan, wordt overigens uitdrukkelijk betwist door [gedaagde] . Volgens [gedaagde] hebben [eisers] c.s. nagelaten om tijdig bij [gedaagde] aan de bel te trekken toen zij zagen dat de geldigheidsduur van de offert te kort was.

5.15.

[eisers] c.s. hebben gesteld dat zij wel bij [gedaagde] aan de bel hebben getrokken, maar dat zij hen heeft verzekerd dat het wel goed zou komen. Als een dergelijke uitlating niet was gedaan, zouden [eisers] c.s. de offerte nooit ondertekend hebben. Verder hebben zij aangevoerd dat zij [gedaagde] nu juist vanwege haar deskundigheid hebben ingeschakeld.

5.16.

Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of [gedaagde] wel of niet een uitlating heeft gedaan die er op neerkomt dat het wel goed zou komen, ondanks de te korte geldigheidsduur van de offerte. Ook als in rechte niet komt vast te staan dat [gedaagde] een dergelijke uitlating heeft gedaan, geldt dat nog steeds niet gesproken kan worden van eigen schuld aan de kant van [eisers] c.s. [eisers] c.s. hebben [gedaagde] ingeschakeld om hen te adviseren en hen bij te staan bij de totstandkoming van een hypothecaire geldlening. Zij mochten er vanuit gaan dat [gedaagde] hen adviseerde zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht. Daar komt bij dat het voor [eisers] c.s. uit de offerte niet kenbaar was dat de offerte niet kon worden verlengd. Dit was zichtbaar op de productkaart van Attens, zoals die door de hypotheekadviseur kan worden geraadpleegd, maar niet gesteld of gebleken is dat [eisers] c.s. hiervan op de hoogte waren. De rechtbank passeert dan ook dit verweer van [gedaagde] .

5.17.

Nu de verweren van [gedaagde] ten aanzien van de lengte van de periode waarover de schade moet worden berekend niet zijn gehonoreerd, zal tot uitgangspunt worden genomen dat zij verplicht is om de schade over een periode van 30 jaar te vergoeden. Het gaat, zoals [gedaagde] terecht aanvoert, in dit geval om (grotendeels) toekomstige schade. De rechtbank is van oordeel dat het gelet op de schade die in dit geval is geleden het meest passend is om alle geleden en nog te lijden schade te kapitaliseren – contant te maken – in een bedrag ineens.^[3]Het komt er aldus op aan om te berekenen welk bedrag er nu nodig is om de schade in de toekomst te kunnen dekken. Uit de stukken en het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling is de rechtbank gebleken dat partijen het in dat kader niet eens zijn over de rekenrente, het verschil tussen de inflatie en de rente. [eisers] c.s. hebben een rekenrente van 1,8% genoemd, gebaseerd op een model dat wordt gebruikt door pensioenfondsen, en [gedaagde] hanteert een rekenrente van 3,85%, gelijk aan de hypotheekrente.

5.18.

De rechtbank acht het voorshands nodig om een deskundigenbericht in te winnen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

5.19.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van schadeberekening en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

Kunt u – gelet op de omstandigheid dat [eisers] c.s. gedurende de periode van 30 jaar (gerekend van 1 september 2022 tot 1 september 2052) maandelijks € 256,87 schade lijden – de contante waarde berekenen van het schadebedrag bij uitkering per 1 september 2024? Kunt u daarbij aangeven welke verdere uitgangspunten u hanteert bij uw berekening?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

5.20.

De rechtbank ziet in de omstandigheid dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade aanleiding om te bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door [gedaagde] moet worden gedeponeerd.

5.21.

De rechtbank geeft partijen uitdrukkelijk in overweging om te bezien of zij nu wel tot een minnelijke regeling kunnen komen. Een groot deel van de geschilpunten tussen partijen wordt in dit vonnis beslecht. Het gaat thans alleen nog over de hoogte van de rekenrente om de toekomstige schade vast te stellen. Wellicht dat partijen, mede gelet op de extra kosten die een deskundigenbericht met zich meebrengt, op dit punt wel nader tot elkaar kunnen komen.

5.22.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

6.De beslissing

De rechtbank:

6.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
14 februari 2024voor het nemen van een akte door beide partijen (afzonderlijk) waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage;

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024. (SvW)