Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11430231 \ EJ VERZ 24-434
Vonnis van 2 mei 2025
in de zaak van
[partij A],
te [vestigingsplaats 1],
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. H.N. s'Jacob,
en
[partij B] B.V.,
te [vestigingsplaats 2],
hierna te noemen: [partij B],
gemachtigde: [gemachtigde],
1.Samenvatting
1.1.
Tussen de percelen waarvan [partij A] en [partij B] thans eigenaar zijn, zijn in 1988 en 2005 twee afzonderlijke erfdienstbaarheden van weg gevestigd om te komen en te gaan naar de openbare weg. De eerste erfdienstbaarheid is deels gevestigd met medewerking van en op het perceel van een derde partij (Warmtestore), de tweede erfdienstbaarheid is gevestigd ten behoeve het perceel van [partij A] en ten laste van (het perceel van) [partij B]. [partij A] vordert een verklaring voor recht dat [partij B] geen aanspraak heeft op wijziging van de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid van 2005 en wenst instandhouding van de schuifpoort op de huidige plek. [partij B] verzoekt om toe te staan dat de erfdienstbaarheid uit 2005 kan worden uitgeoefend over de ten behoeve van de erfdienstbaarheid uit 1988 aangewezen strook van 6 meter breed. Daarnaast verzoekt zij verplaatsing van de schuifpoort die op haar perceel staat naar het perceel van [partij A]. de erfgrens. De overlegrechter stelt vast dat [partij B] binnen de grenzen van de wet voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid uit 2005 een ander gedeelte van het dienende erf zal kunnen aanwijzen, en dus in die zin de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid zal kunnen wijzigen. Dat is echter niet de wijze waarop [partij B] in de eerste plaats de uitoefening van erfdienstbaarheid wil wijzigen. Daarnaast hoeft [partij B] de schuifpoort en een hekwerk niet op haar terrein te dulden. De overlegrechter wijst zowel het verzoek van [partij A] als van [partij B] af.
2.De procedure
2.1.
Partijen hebben hun geschil door middel van een aanmeldformulier aangemeld bij de Overijsselse Overlegrechter. Dit is een vorm van rechtspraak als bedoeld in artikel 96 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Partijen hebben afgesproken dat zij de mogelijkheid hebben om in hoger beroep te gaan.
2.2.
Naast het aanmeldformulier heeft de overlegrechter van beide partijen een aantal aanvullende stukken ontvangen.
2.3.
Het geschil is op 17 februari 2025 door de overlegrechter behandeld. De overlegrechter is daarbij aan de Industrieweg 6 te Kampen ter plaatse geweest voor een bezichtiging van de situatie. Daarna is de zaak verder behandeld op de rechtbank in Zwolle.
2.4.
Partijen zijn niet onderling tot afspraken gekomen om het geschil op te lossen. Daarom hebben zij de overlegrechter gevraagd om vonnis te wijzen. Beide partijen hebben nog aanvullende stukken ingediend en zijn in de gelegenheid gesteld om op elkaars stukken te reageren.
3.De feiten
3.1.
Bij het geschil zijn de huidige percelen [locatie 2], [locatie 4], [locatie 5] en [locatie 6] betrokken. De ligging van deze percelen ten opzicht van elkaar kan worden afgeleid uit de navolgende afbeelding [1]
[Afbeelding]
Perceel [locatie 1] is in 2004 gesplitst in [locatie 2] en [locatie 3].
Perceel [locatie 3] is in 2024 gesplitst in percelen [locatie 4] en [locatie 5].
Perceel [locatie 6] komt voort uit perceel [locatie 7].
3.2.
Perceel [locatie 2] behoort toe aan (de leden van) de [partij A]. Percelen [locatie 4] en [locatie 5] zijn thans in eigendom van [partij B]. Perceel [locatie 6] is thans eigendom van Warmtestore Vastgoed B.V. (hierna: Warmtestore).
3.3.
In 1988 zijn langs de kadastrale grens tussen enerzijds (thans) de percelen [locatie 2] en [locatie 5] en anderzijds (thans) [locatie 6] over en weer erfdienstbaarheden van weg gevestigd.
De notariële akte van 9 december 1988 houdt, voor zover van belang, het volgende in:
“De komparanten verklaren:
Voornoemde besloten vennootschap: Stady Nederland B.V. is eigenares van een gedeelte van het kadastrale perceel gemeente Kampen, sectie I nummer [locatie 1], groot achtenveertig are vijfennegentig centiare, zijnde een bedrijfshal cum annexis;
Voornoemde besloten vennootschap: [bedrijf] B.V. is eigenares van een gedeelte van het kadastrale perceel gemeente Kampen, sektie I nummer [locatie 7], ter grootte van ongeveer zeven are tachtig centiare, zijnde een loods cum annexis;
Tussen voormelde bedrijfsgebouw van Stady Nederland B.V. en gemelde loods van [bedrijf] B.V. ligt een strook grond ter breedte van ongeveer zes meter met in het midden daarvan een sloot, waarvan het hart de kadastrale grens vormt tussen het aan Stady Nederland B.V. in eigendom toebehorende kadastrale perceel en het aan [bedrijf] B.V. in eigendom toebehorende (gedeeltelijke) kadastrale perceel, (…);
Partijen zijn overeengekomen voormelde strook grond ter breedte van ongeveer zes meter tussen gemeld bedrijfsgebouw en gemelde loods te bestemmen tot uitweg en de sloot, gelegen in voormelde strook grond, te dempen, (…).
Vervolgens verklaren de komparanten, handelend als gemeld, bij deze over en weer te vestigen een erfdienstbaarheid van weg ten behoeve en ten laste van gemeld aan Stady Nederland B.V. behorende kadastrale perceel gemeente Kampen, sektie I nummer [locatie 1] en ten laste en ten behoeve van gemeld aan [bedrijf] B.V. toebehorend (gedeeltelijk) kadastraal perceel gemeente Kampen, sektie I nummer [locatie 7], om te komen en te gaan van- en naar de [adres], welke erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend over op voormelde strook grond aan te leggen weg ter breedte van ongeveer zes meter; (…)”
3.4.
Op 3 maart 2004 werd Campensis Projektontwikkeling B.V. (hierna: Campensis) eigenaar van de percelen [locatie 2] en [locatie 3].
3.5.
In 2004/2005 heeft Campensis perceel [locatie 2] ontwikkeld voor de bouw van 36 units. De units zijn bestemd voor opslag en stalling van onder andere boten, caravans en campers.
3.6.
Bij notariële akte van 30 november 2005 is perceel [locatie 2] gesplitst in appartementsrechten.
3.7.
Direct voorafgaand aan de akte van splitsing is bij notariële akte een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten laste van perceel [locatie 3] en ten behoeve van perceel [locatie 2]. De erfdienstbaarheid is als volgt beschreven:
“De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden ter uitvoering van onderling gemaakte afspraken, bij deze “om niet” te vestigen en aan te nemen de erfdienstbaarheid van weg om te komen en te gaan van- en naar de openbare weg ([adres]), zulks ten laste van het bij deze akte overgedragen kadastraal perceel gemeente Kampen, sectie I nummer [locatie 3] (dienende erf), en ten behoeve van het kadastraal perceel gemeente Kampen, sectie I nummer [locatie 2] (heersende erf) en het daarop te realiseren gebouw, bestaande uit zesendertig units/boxen.
De erfdienstbaarheid dient te worden uitgeoefend op de minst bezwarende wijze.
Het is niet toegestaan om op de toegangsweg auto’s en dergelijke te parkeren of andere voorwerpen te stallen, waardoor het gebruik van vorenbedoelde toegangsweg wordt belemmerd.
De kosten van onderhoud van vorenbedoelde toegangsweg komen ten laste van de eigenaar/eigenaren van het heersende erf.”
3.8.
De 36 units op perceel [locatie 2] zijn omheind. Op percelen [locatie 4] en [locatie 5] staat daartoe een hekwerk met een schuifpoort. De schuifpoort heeft een maximale opening van 4 meter en 72 centimeter. Aansluitend aan de schuifpoort is er een loophekje voor mensen te voet en fietsers. Op de grens met perceel [locatie 6] was aanvankelijk geen hekwerk geplaatst.
3.9.
In 2016 is Warmtestore eigenaar geworden van perceel [locatie 6]. Tussen [partij A] en Warmtestore is een overeenkomst gesloten over het plaatsen van een hekwerk tussen het perceel van [partij A] ([locatie 2]) en Warmtestore ([locatie 6]). Dit hekwerk staat, gezien vanaf de kadastrale grens, over de gehele lengte ervan, circa 1,65 meter op het perceel van [partij A]. Om dit hekwerk door te kunnen trekken tot de schuifpoort op (thans) perceel [locatie 5] heeft Campos Vastgoed B.V. (verder: Campos), de toenmalige eigenaar van perceel [locatie 3], op 26 oktober 2017 de volgende gedoogverklaring afgegeven:
“heeft geen bezwaar en gedoogt zolang Campos en diens rechtsopvolger eigenaar is van het kadastrale perceel gemeente Kampen, sectie I, nummer [locatie 3], dat het afscheiding hek geplaatst als afscheiding tussen het perceel kadastraal bekend gemeente kampen, sectie I, nummer [locatie 2], en het perceel kadastraal bekend gemeente Kampen, sectie I, nummer [locatie 8], doorloopt tot ter hoogte van het vaste hek aan de voorkant en het elektrische schuifhek, zoals aangegeven op bijgaande tekening. Mocht Campos overgaan tot verkoop en vervreemding van het voormelde perceel nummer [locatie 3], dan zal hij zich ervoor inspannen, hetgeen geen enkele garantie inhoudt, dat de nieuwe eigenaar deze gedoogverplichting zal overnemen.”
3.10.
De rechtsopvolger van Campos heeft perceel [locatie 3] verkocht aan [partij B]. [partij B] heeft bovengenoemde gedoogverplichting niet overgenomen.
3.11.
De foto hieronder geeft de huidige feitelijke situatie aan zoals hierboven beschreven. Pijl A wijst naar de schuifpoort, pijl B wijst het hekwerk aan.
[Afbeelding]
Wat wil [partij A]?
3.12.
De overlegrechter begrijpt het verzoek van [partij A] als een verklaring voor recht dat [partij B] geen aanspraak heeft op wijziging van de uitoefening van de erfdienstbaarheid uit 2005. [partij A] wil gebruik kunnen blijven maken van een strook van circa 7 meter breed die volledig over het terrein van [partij B] loopt. Daarnaast wenst [partij A] dat de schuifpoort op de huidige plek mag blijven staan en indien dit niet kan, dat [partij B] de kosten van verplaatsing draagt.
Wat wil [partij B]?
3.13.
[partij B] wil dat de [partij A] het hek en de schuifpoort verplaatst naar de erfgrens, op het perceel van [partij A]. Verder wil zij, in verband met mogelijke bouwplannen, dat de erfdienstbaarheid uit 2005 wordt uitgeoefend over de ten behoeve van de erfdienstbaarheid uit 1988 aangewezen strook van 6 meter breed. Hierdoor zou het niet langer nodig zijn om een strook ter breedte van circa 7 meter op het perceel [locatie 5] vrij te houden, maar van een strook van 3 meter aan de meest rechterzijde (vanaf bovenstaande kaart bezien). Dit is volgens [partij B] de minst bezwarende wijze van gebruik maken van de erfdienstbaarheid.
4.De verdere beoordeling
Wat vindt de overlegrechter van de zaak?
4.1.
Uit artikel 5:73 lid 1 BW Pro volgt het uitgangspunt dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging, en, indien regels in de akte ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Als sprake is van twijfel over de inhoud van de erfdienstbaarheid, is de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid beslissend indien die wijze van uitoefening geruime tijd te goeder trouw zonder tegenspraak heeft plaatsgevonden.
4.2.
Uit artikel 5:73 lid 2 BW Pro volgt verder dat de eigenaar van het dienende erf voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid een ander gedeelte van het erf kan aanwijzen als deze verplaatsing zonder vermindering van genot voor de eigenaar van het heersende erf mogelijk is. De kosten die nodig zijn voor de verandering van de erfdienstbaarheid komen voor rekening van de eigenaar van het dienende erf.
4.3.
Uit de akte van 2005 kan worden afgeleid dat de erfdienstbaarheid inhoudt een recht om te komen van, en te gaan naar, de openbare weg. De uitoefening hiervan moet op de minst bezwarende wijze plaatsvinden. Daarnaast mag de toegangsweg niet worden belemmerd door het parkeren van auto’s en door stalling van andere voorwerpen (zie r.o. 3.7). Er is geen specifieke route aangegeven waarlangs de erfdienstbaarheid loopt.
4.4.
Onweersproken is dat de units van meet af aan voor opslag van onder andere aanhangwagens, boten en caravans worden gebruikt tot een (gecombineerde) lengte van ongeveer 12 meter, zonder dat dat van de zijde van [partij B] of zijn rechtsvoorgangers op bezwaren stuitte. De units zijn in 2005 ook als zodanig in de markt zijn gezet. De erfdienstbaarheid is dus sinds 2005 feitelijk uitgeoefend op een wijze die het mogelijk maakt met een auto en aanhanger van in totaal ongeveer 12 meter lengte, zonder serieuze belemmeringen van de openbare weg van en naar de units te komen en te gaan, waarbij vanaf perceel [locatie 5] naar perceel [locatie 2] voor de units langs een draai naar rechts kon worden gemaakt. Deze wijze van uitoefening is dus bepalend voor de inhoud van de erfdienstbaarheid. Dat betekent dat ook de bijbehorende bochten zonder serieuze belemmering – dus zonder dat er moet worden ‘gestoken’ – moeten kunnen worden gemaakt.
4.5.
De [partij A] heeft aangegeven dat zij graag de schuifpoort en het hekwerk ziet gehandhaafd op de plaats waar zij zich nu bevinden. Tussen partijen is echter niet in geschil dat de erfdienstbaarheid niet omvat het in stand houden van het hek en/of de schuifpoort op het perceel van het dienende erf (het perceel van [partij B]). Ten aanzien van het hek op perceel [locatie 5] parallel aan de kadastrale grens met perceel [locatie 6] heeft Campos een gedoogverklaring afgegeven, maar [partij B] is als huidige eigenaar van perceel [locatie 5] daaraan niet gebonden. De gedoogverklaring van 26 oktober 2017 zag namelijk expliciet op de verhouding tussen Campos en [partij A] en vermeldt overigens uitdrukkelijk dat het geen garantie inhoudt dat een opvolgend eigenaar de verplichting overneemt.
Van toezeggingen ten aanzien van de schuifpoort is niet gebleken.
Ten aanzien van zowel de schuifpoort als het hek geldt dus dat [partij B] deze niet hoeft te dulden op haar perceel. Zij is gerechtigd deze te doen verwijderen. Niet valt in te zien op welke grond de [partij A] [partij B] kan aanspreken voor de kosten die met een eventuele verplaatsing van de schuifpoort gemoeid zijn.
4.6.
Met betrekking tot de erfdienstbaarheid stelt [partij B] zich op het standpunt dat deze moet kunnen worden uitgeoefend over de strook die in de akte van 1988 is aangewezen ter uitoefening van de toen gevestigde erfdienstbaarheid, en dus grotendeels op het terrein van Warmtestore. De overlegrechter volgt [partij B] daarin niet. Uit een arrest van de Hoge Raad van 21 januari 1972 (ECLI:NL:HR:1972:AC5179; NJ 1973, 480) kan namelijk worden afgeleid dat [partij B] geen aanspraak heeft op verplaatsing of wijziging van de erfdienstbaarheid op zodanige wijze dat daarbij ook gebruik moet worden gemaakt van andermans perceel. Als [partij B] in zijn standpunt zou worden gevolgd, zou dit wel het geval zijn. De erfdienstbaarheid van 2005 zou dan namelijk deels over het terrein van Warmtestore worden uitgeoefend, terwijl in die akte uit 2005 perceel [locatie 6] niet als dienend erf is aangewezen. Het is ook niet mogelijk om Warmtestore en [partij A] hiertoe te verplichten, omdat het gaat om twee afzonderlijke erfdienstbaarheden waarbij twee verschillende eigenaren betrokken zijn. De [partij A] kan dus op goede gronden verlangen dat de erfdienstbaarheid uit 2005 alleen over het perceel [locatie 5] gaat, en niet ook (deels) over het perceel [locatie 6].
4.7.
Het staat [partij B], als eigenaar van het dienende erf, op grond van artikel 5:73 lid 2 BW Pro, vrij om de erfdienstbaarheid te verplaatsen en de route te wijzigen die moet worden genomen om vanaf het perceel van [partij A] naar de openbare weg te gaan, aldus dat het meer tegen de erfgrens met perceel [locatie 6] komt aan te liggen. Dat mag echter alleen als dat zonder vermindering van genot voor de eigenaar van het heersende erf ([partij A]) mogelijk is. Dat betekent dat daarbij op zijn minst de mogelijkheid moet resteren dat [partij A] zonder te steken met auto en aanhang-combinaties met een lengte van 12 meter over het perceel van [partij B] naar het perceel van [partij A] kan gaan en daarbij voor de units langs een draai naar rechts moet kunnen maken, zoals hiervoor onder 4.4 is overwogen. Dit is immers vanaf 2005 de wijze geweest waarop de uitoefening van de erfdienstbaarheid heeft plaatsgevonden en dus moet een eventuele verlegging hier ook aan voldoen.
Wat is de conclusie?
4.8.
Uit het hiervoor overwogene volgt dat het verzoek van [partij B] om de erfdienstbaarheid conform het in de akte van 1988 bepaalde uit te oefenen, geen juridische grondslag heeft. Bovendien is de door [partij B] voorgestelde wijziging van de erfdienstbaarheid (waarbij ook gebruik wordt gemaakt van perceel [locatie 6] als dienend erf) niet toelaatbaar. Dat betekent dat de overlegrechter het verzoek van [partij B] zal afwijzen.
4.9.
Ook de door [partij A] gevraagde verklaring voor recht zal worden afgewezen. Hiervoor is namelijk vastgesteld dat [partij B] niet gehouden is om het hek en de schuifpoort op zijn terrein te dulden. Bovendien kan [partij B], binnen de grenzen die artikel 5:73, tweede lid BW stelt, de uitoefening van de erfdienstbaarheid wijzigen. Zij mag dus als gedeelte van het erf waarop de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend een voldoende brede strook aanwijzen die tegen de kadastrale grens met perceel [locatie 6] ligt.
4.10.
Ten overvloede wijst de kantonrechter op het volgende. Het komt de kantonrechter voor dat de juridische situatie waarin partijen (en eventueel Warmtestore) zich bevinden, gelet op de belangen van partijen niet de meest optimale is. Indien [partij B] inderdaad de erfdienstbaarheid opschuift tot tegen de kadastrale grens met perceel [locatie 6] aan, is de feitelijke situatie aldus dat twee naast elkaar (en deels overlappende) gelegen stroken zijn aangewezen, de ene in verband met de erfdienstbaarheden uit 2005, de andere in verband met de erfdienstbaarheid uit 1988. Dat is geen efficiënt gebruik van deze ruimte. Het ligt dus voor de hand dat de eigenaren van percelen [locatie 2], [locatie 4] en [locatie 6] de handen in elkaar slaan en zich tot de notaris wenden om een erfdienstbaarheid te vestigen die meer recht doet aan de huidige situatie. Daarbij zou een efficiënter gebruik van (onder andere) perceel [locatie 5] kunnen worden gerealiseerd zonder dat af wordt gedaan aan de mogelijkheid voor de [partij A] om van en naar haar perceel te gaan of dat wordt afgedaan aan belangen van Warmtestore. Daar waar [partij B] heeft aangegeven dat zij een efficiënter gebruik van haar perceel wenst, ligt het voor de hand om af te spreken dat de kosten van een dergelijke wijziging voor een groter deel dan de helft voor haar rekening worden gebracht. Bij de te maken afspraken zou (verplaatsing van) de schuifpoort kunnen worden betrokken, waarbij het in de rede ligt dat de [partij A] de kosten van verplaatsing voor haar rekening neemt. Omdat Warmtestore niet is betrokken in deze procedure en omdat de vorderingen van partijen daarop niet zijn toegesneden valt dat echter buiten het bestek van deze procedure.
Hoe zit het met de proceskosten?
4.11.
Bij de aard van de procedure voor de Overijsselse Overlegrechter past dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd. Dat betekent dat partijen ieder hun eigen kosten moeten dragen.
5.De beslissing
De overlegrechter
5.1.
wijst de vorderingen van zowel [partij A] als [partij B] af,
5.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2025.