Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11574978 \ CV EXPL 25-741
Vonnis in kort geding van 1 mei 2025
in de zaak van
STICHTING STEDELINK,
te Zoetermeer,
eisende partij,
hierna te noemen: Stedelink,
gemachtigden: mrs. V.T. Acar en M. Dibbets,
tegen
[gedaagde] h.o.d.n. [bedrijf], in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van de heer [naam],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
procederend met toevoeging onder nummer [nummer]
hierna te noemen: huurder,
gemachtigde: mr. E. Baldan Kaya.
1.De zaak in het kort
1.1.
Partijen hebben een huurrelatie. Stedelink heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van een gemeentelijk sluitingsbevel (handel in verdovende middelen vanuit de woning). Stedelink vordert onder meer ontruiming van het gehuurde. Huurder voert beperkt verweer. De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming toewijzen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 maart 2025 met 8 producties;
- de nagezonden productie 9 van Stedelink;
- de mondelinge behandeling van 17 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 17 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Tot slot is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Met ingang van 12 september 2019 verhuurt (de rechtsvoorganger van) Stedelink aan huurder voor onbepaalde tijd de (sociale huur)woning aan de [adres] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van (de rechtsvoorganger van) Stedelink van toepassing.
3.2.
Op 31 augustus 2023 heeft de kantonrechter vanaf 1 september 2023 tot 1 september 2028 een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van de heer [naam] wegens verkwisting of het hebben van problematische schulden, met benoeming van [gedaagde] h.o.d.n. [bedrijf] tot bewindvoerder.
3.3.
Op 16 januari 2025 is een handelshoeveelheid harddrugs in de woning aangetroffen als gevolg waarvan de burgemeester van Deventer bij brief van 14 februari 2025 op grond van artikel 13b van de Opiumwet zijn voornemen heeft geuit tot sluiting van de woning voor drie maanden. Tegen dit voornemen heeft Stedelink een zienswijze ingediend. Bij besluit van 12 maart 2025 heeft de burgemeester de sluiting van de woning bevolen voor de duur van drie maanden ingaande op 20 maart 2025 om 10.30 uur tot en met 20 juni 2025, 10.30 uur. Huurder is op dit moment gedetineerd.
3.4.
Bij brief van 20 februari 2025, herhaald op 2 april 2025, heeft Stedelink de huurovereenkomst ontbonden per datum sluiting van de woning.
4.Het geschil
4.1.
Stedelink vordert – samengevat – onmiddellijke ontruiming van de woning, althans op een door de kantonrechter te bepalen termijn, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert Stedelink betaling van de maandelijkse huurtermijn, zolang de woning nog niet is ontruimd. Tot slot vordert Stedelink vergoeding van de proceskosten en de eventuele ontruimingskosten.
4.2.
Aan haar vorderingen legt Stedelink, samengevat, primair ten grondslag dat de huurwoning op grond van artikel 13b van de Opiumwet op last van de burgemeester is gesloten met ingang van 20 maart 2025, en Stedelink aan huurder schriftelijk heeft meegedeeld dat zij de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) (buitengerechtelijk) ontbindt.
Subsidiair voert zij aan dat huurder tegenover haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Door de aanwezigheid van drugs in de woning heeft huurder zich niet als een goed huurder gedragen in de zin van artikel 7:213 BW Pro. Huurder heeft daarmee ook in strijd gehandeld met artikel 7:214 BW Pro door de woning niet overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming te gebruiken. Volgens Stedelink kan huurder deze tekortkomingen (in het verleden) niet meer ongedaan maken. Stedelink stelt dat de tekortkomingen van huurder zodanig ernstig zijn dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zodat daarop een voorschot kan worden genomen door de ontruiming te bevelen. Daarbij wijst Stedelink als toegelaten instelling op haar wettelijke plicht om bij te dragen aan de leefbaarheid van buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen. In dat verband hanteert Stedelink een zerotolerance-beleid om handel in drugs in haar woningen te ontmoedigen en precedentwerking te voorkomen.
4.3.
Huurder voert alleen verweer tegen de ontruimingstermijn en de dwangsom en concludeert in zoverre tot afwijzing van de vorderingen van Stedelink.
4.4.
Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter hierna ingaan, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil.
5.De beoordeling
5.1.
Uit de aard van het gevorderde volgt reeds dat Stedelink daarbij voldoende spoedeisend belang heeft.
5.2.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
5.3.
De bevoegdheid om de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden, kan worden gebaseerd op het enkele feit dat de gemeente een sluitingsbevel heeft genomen. Die sluiting is in dit geval gebaseerd op door de gemeente geconstateerd handelen in strijd met de Opiumwet. Bij die ontbindingsbevoegdheid is niet relevant of de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen is tekortgeschoten. De beoordeling van het sluitingsbevel en de mogelijkheid dat nog aan te tasten, is daarbij voor de civiele rechter ook niet van belang. In uitzonderlijke gevallen is wel denkbaar dat het beroep op een dergelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dan wel dat de verhuurder daarbij misbruik van deze vergaande bevoegdheid heeft gemaakt (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 19 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6140). Huurder heeft echter geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de ontbinding van de huurovereenkomst, zodat als vertrekpunt in deze procedure heeft te gelden dat de huurovereenkomst is ontbonden.
5.4.
Het voorgaande betekent dat de gevorderde ontruiming (evenredig en dus) toewijsbaar is. Stedelink wil dat dit met onmiddellijke ingang gebeurt, terwijl huurder in verband met de mogelijkheid van herstel van gebreken aan de woning een termijn van zes weken wenst na het einde van het sluitingsbevel op 20 juni 2025. Omdat niet duidelijk is of en, zo ja, waaruit de beweerdelijke gebreken aan de woning bestaan, zal de kantonrechter de ontruimingstermijn bepalen op de gebruikelijke veertien dagen. Als deze termijn eindigt op het moment dat het sluitingsbevel nog van kracht is, dan zal huurder zich tot de gemeente moeten wenden om de ontruiming van de woning feitelijk te kunnen bewerkstelligen. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, omdat Stedelink na het verstrijken van de ontruimingstermijn de ontruiming zelf kan bewerkstelligen door een deurwaarder. Een dwangsom als geldelijke prikkel om de nakoming van de veroordeling tot ontruiming te verzekeren is dus niet nodig.
5.5.
Nu huurder geen verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde betaling van de maandelijkse huurtermijn, zolang de woning nog niet is ontruimd, zal deze vordering worden toegewezen.
5.6.
De gevorderde veroordeling in de kosten van de ontruiming voor het geval niet wordt voldaan aan de veroordeling tot ontruiming, zal worden afgewezen, nu deze kosten niet vooraf begroot kunnen worden. Onduidelijk is of de kosten gemaakt moeten worden, waaruit de kosten precies bestaan en hoe hoog die kosten zullen zijn.
Proceskosten
5.7.
Huurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stedelink worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
148,57
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
961,57
5.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt huurder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] blijvend te verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Stedelink zijn, en onder afgifte van alle sleutels ontruimd ter vrije en algehele beschikking te stellen aan Stedelink;
6.2.
veroordeelt huurder tot betaling aan Stedelink van het bedrag van € 407,36 per maand voor iedere maand dat huurder het gehuurde vanaf 1 maart 2025 nog niet, met al het zijne en de zijnen, ontruimd ter beschikking heeft gesteld aan Stedelink;
6.3.
veroordeelt huurder in de proceskosten van € 961,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.4.
veroordeelt huurder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op
1 mei 2025. (PS)
1 mei 2025. (PS)