ECLI:NL:RBOVE:2025:3025

• Datum uitspraak: 13 mei 2025
• Publicatiedatum: 15 mei 2025
• Zaaknummer: 11448453 \ CV EXPL 24-2503
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E. Horsthuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen verhuurder en huurder over achterstallige huur en ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak vordert de verhuurder, [partij A] B.V., betaling van achterstallige huurpenningen van de huurder, [partij B]. De huurovereenkomst betreft een bedrijfsruimte die door [partij B] wordt gehuurd sinds 1 november 2023. De huurprijs bedraagt € 1.815,- per maand. [partij B] heeft echter geen huur betaald, omdat zij stelt dat er geen nutsvoorzieningen waren op het moment van de huurbetaling. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurovereenkomst kan worden beëindigd bij betalingsverzuim van meer dan drie dagen. [partij A] heeft de huurovereenkomst dan ook ontbonden. [partij B] heeft een waarborgsom van € 3.000,- betaald en vordert in reconventie de terugbetaling van deze waarborgsom, alsook ontbinding van de huurovereenkomst. De rechtbank heeft bepaald dat de zaak op 10 juni 2025 opnieuw op de rol komt voor uitlating door [partij B] over het leveren van bewijsstukken. De kantonrechter heeft [partij B] toegelaten om te bewijzen dat er afspraken zijn gemaakt over het uitstellen van de huurbetaling tot het moment dat de nutsvoorzieningen zijn gerealiseerd. De verdere beslissing is aangehouden.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: 11448453 \ CV EXPL 24-2503

Vonnis van 13 mei 2025

in de zaak van

[partij A] B.V. ,

te [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij A] ,

gemachtigde: mr. M.H.J. Booijink,

tegen

[partij B] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij B] ,

gemachtigde: mr. C.G. Mensink.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie

- de conclusie van antwoord in reconventie
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- de mondelinge behandeling van 15 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij aan de zijde van [partij B] spreekaantekeningen zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[partij B] huurt met ingang van 1 november 2023 een bedrijfsruimte aan de [adres] . De huurprijs is € 1.815,- inclusief btw per maand.

2.2.

In de huurovereenkomst staat onder meer:

‘(...)

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van de stalling van [bedrijf] en Eenmanszaak [eenmanszaak] doch uitsluitend bestemd zoals aangegeven in het bestemmingsrecht bij de desbetreffende gemeente.

(...)

2.1

Van deze huurovereenkomst maken deel uit de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 17-2-2015 (...).

11.12

Indien huurder 3 (drie) dagen te laat is met het betalen van de huur heeft verhuurder het recht zonder gerechtelijke tussenkomst en zonder enige aankondiging de huurovereenkomst per direct te beëindigen.

11.13

Huurder is ermee bekend en gaat ermee akkoord dat er thans nog geen meters zijn ten behoeve van de aansluiting voor de elektra en gas. De nutsvoorzieningen zijn op ingangsdatum huurovereenkomst nog niet bruikbaar, Huurder is hier nadrukkelijk mee bekend. Verhuurder zal zich inspannen dit zo spoedig mogelijk te laten bewerkstelligen. Op het moment deze zijn aangebracht, zal Huurder zich contracteren bij de leveranciers voor elektra en gas.

(...)’

2.3.

In de periode tussen 19 oktober en 29 december 2023 heeft [partij B] diverse keren contact gehad via WhatsApp met [naam] (hierna: [naam] ), de door [partij A] ingeschakelde makelaar. In die Whatsappgesprekken is, voor zover hier relevant, het volgende besproken:

( [partij B] op 14 november 2023, 14:57:37)

‘(...) We hadden afgesproken dat we pas huur gingen betalen zodra en gas water en licht geregeld waren. Je hebt me toegezegd dat dit voor 1 november geregeld zou zijn! (...) Ik ga er vanuit dat je dit gaat kortsluiten met [partij A] wat betreft de huur!’

( [partij B] op 22 november 2023, 17:21:19)

‘(...) Je hebt mij dit pand verhuurd en op voorhand heb ik je duidelijk verteld wat ik ermee wou doen namelijk met de foodtruck een thuisbezorgd restaurant openen, dit was volgens jou allemaal geen probleem en mocht op deze locatie, ik ben net goed en wel 2 weken open en krijg de gemeente op mijn dak ivm stankoverlast, wat ik mij wel kan voorstellen daar er geen stroom is voor goede afzuiging (dit zou eigenlijk 1 november geregeld zijn). (...) Ik heb je aangegeven dat ik een Geurfilterkast wil laten plaatsen maar daar is wel stroom voor nodig!’

( [partij B] op 22 november 2023, 17:23:46)

‘We hadden afgesproken voor het tekenen dat ik pas huur zou betalen als er stroom en gas zou zijn, je hebt dit niet met de pandeigenaar overlegd waardoor wij nu een geschil met hun hebben. dit lijkt me niet de bedoeling. zoals eerder aangegeven loop ik iedere dag dat ik dichtzit minimaal €600,- mis, dit is aantoonbaar in de omzetten van de 2 weken dat ik open ben geweest. Ik wil zeker huur betalen als er gas water en licht is.’

( [naam] op 23 november 2023, 07:40:10):

‘(...) Er is mij in het beginsel kenbaar gemaakt dat de ruimte zou worden gebruikt als een opslag voor de stalling van [bedrijf] , waarbij op die locatie etenswaren zouden worden voorbereid. (...)’

2.4.

[partij B] heeft een bedrag van € 3.000,- als waarborgsom overgemaakt. Zij heeft geen huur betaald.

2.5.

In de brief van 21 februari 2015 van (de toenmalige gemachtigde van)

[partij A] aan [partij B] staat onder meer:

‘(...)

U blijft in verzuim de betalingen tijdig te voldoen, ook na aanmaning en sommatie in der minne. Gezien de huidige achterstand maakt cliënte gebruik van artikel 11.12. Cliënte zegt hierbij – zoals is overeengekomen – vanwege een betalingsverzuim van meer dan drie dagen de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang op. (...)’

2.6.

Bij vonnis in kort geding van 12 november 2024 ^[1] is [partij B] veroordeeld het gehuurde uiterlijk op 1 januari 2025 te ontruimen.

3. Het geschil

in conventie en in (deels voorwaardelijke) reconventie

3.1.

[partij A] vordert dat [partij B] wordt veroordeeld tot, samengevat, betaling van een bedrag van € 25.410,- aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en kosten.

3.2.

[partij B] betwist het gevorderde in conventie. Op hetgeen zij in dat verband heeft aangevoerd, zal, voor zover nodig, in het navolgende worden ingegaan.

3.3.

Indien en voor zover de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd, vordert [partij B] in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst. Verder vordert zij, na vermindering van eis, dat [partij A] wordt veroordeeld tot (terug)betaling van de waarborgsom van € 3.000,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente en vordert zij voor recht te verklaren dat [partij A] jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en daardoor in verzuim verkeert, althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens haar en dat [partij A] gehouden is de schade die zij heeft geleden, lijdt en nog zal lijden als gevolg van deze tekortkoming, althans van dit onrechtmatig handelen, volledig te vergoeden.

3.4.

[partij A] voert verweer. Op haar stellingen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Volgens [partij B] is met haar afgesproken dat zij pas vanaf het moment dat de nutsvoorzieningen waren gerealiseerd huur verschuldigd zou zijn. Ter onderbouwing heeft zij verwezen naar de door haar overgelegde (hiervoor onder 2.3 weergegeven) WhatsApp-correspondentie met [naam] . Gelet op de betwisting van [partij A] zal [partij B] worden toegelaten de door haar gestelde afspraak te bewijzen.

4.2.

De stelling van [partij A] dat, wat er ook zij van uitlatingen van de makelaar, deze haar niet kunnen worden tegengeworpen, omdat de makelaar niet haar vertegenwoordiger is, gaat niet op. In verband met de keuze van [partij A] om [partij B] niet zelf te woord te staan, maar dit over te laten aan de makelaar, is het gerechtvaardigd de door die makelaar bij [partij B] gewekte verwachtingen aan

[partij A] toe te rekenen. Een dergelijke toerekening vindt ook plaats in gevallen waarin de tussenpersoon geen vertegenwoordiger, maar ‘slechts’ bode is. ^[2]

in conventie en in (deels voorwaardelijke) reconventie

4.3.

Elke verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

laat [partij B] toe te bewijzen dat met haar de onder 4.1 genoemde afspraak is gemaakt,

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
10 juni 2025 voor uitlating door

[partij B] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

5.3.

bepaalt dat [partij B] , indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,

5.4.

bepaalt dat, als [partij B]
getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
juli tot en met oktober 2025 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.5.

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden ten overstaan van mr. E. Horsthuis in het gerechtsgebouw te Almelo aan de Egbert Gorterstraat 5,

5.6.

bepaalt dat
alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

in conventie en in (deels voorwaardelijke) reconventie

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025.

Voetnoten

1. Zaaknummer 11326058 \ CV EXPL 24-1906

2. HR 27 januari 1989, ECLI:NL:HR:1989:AD0611.