ECLI:NL:RBOVE:2025:3287

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/319831 / HA ZA 24-338

Vonnis van 21 mei 2025

in de zaak van

1.DAN WONEN B.V.,

te Zwolle,
2.
VESTING ZWOLLE BEHEER B.V.,

te Zwolle,

eisende partijen,

hierna afzonderlijk te noemen
Dan Wonenen
VZB, en samen te noemen
Dan Wonen c.s.,

advocaat: mr. H.G. Ruis,

tegen

MEESTERWERK B.V.,

te Zwolle,

gedaagde partij,

hierna te noemen
Meesterwerk,

advocaat: mr. A.P. Maes.

1.Samenvatting

1.1.

In deze zaak vorderen Dan Wonen c.s. betaling van bedragen aan vergoedingen vanwege (de bemiddeling bij en) het beheer van huurwoningen, die zij baseren op overeenkomsten die zijn gesloten in de jaren 2014-2016. De rechtbank is allereerst van oordeel dat de verjaring van deze vorderingen op tijd is gestuit. De rechtbank oordeelt verder dat in dit stadium van de procedure voor een deel van de vorderingen kan worden vastgesteld dat zij niet toewijsbaar zijn, en dat het voor het overige geldt dat Dan Wonen c.s. vooralsnog onvoldoende duidelijk hebben onderbouwd welke bedragen zij nu op grond van welke overeenkomst van Meesterwerk vorderen. Dan Wonen c.s. worden opgedragen dit bij akte nader te onderbouwen, en Meesterwerk mag daar dan vervolgens op reageren. Dit oordeel wordt hieronder nader toegelicht.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 15 augustus 2024, met daarbij producties 1-27;
- de conclusie van antwoord, met daarbij producties 1-13;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de op 10 januari 2025 ingediende producties 28-38 van Dan Wonen c.s.;

- de mondelinge behandeling van 22 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de op zitting voorgedragen spreekaantekeningen van mr. Ruis en van mr. Maes.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Dan Wonen en VZB zijn actief in het beheren en onderhouden van vastgoed, waaronder de bemiddeling bij verhuur van vastgoed. Via andere rechtspersonen is de heer [naam 1] (hierna:
[naam 1]) uiteindelijk bestuurder van zowel Dan Wonen als VZB.

3.2.

Meesterwerk exploiteert een zorgonderneming met als activiteiten onder meer begeleide jeugdzorg. In het kader van het aanbieden van zorg aan haar cliënten, waaronder in het bijzonder begeleid wonen, maakt zij gebruik van vergoedingen op basis van verschillende wettelijke zorgregelingen. Bestuurder van Meesterwerk is de heer [naam 2] (hierna:
[naam 2]).

3.3.

Dan Vastgoed B.V. (hierna:
DV) was een rechtspersoon die vergelijkbare activiteiten ontplooide als Dan Wonen en VZB en, evenals laatstgenoemde vennootschappen, werd bestuurd door [naam 1] . DV ontplooide activiteiten tot aan (uiterlijk) 31 december 2015. DV is per 25 september 2019 ook ontbonden.

3.4.

Op 20 december 2015 is een overeenkomst aangegaan tussen DV en Dan Wonen, waarbij [naam 1] namens beide partijen optrad, met als strekking dat alle “activa, passiva en rechtsverhoudingen (waaronder vigerende huurovereenkomsten en beheerovereenkomsten” met ingang van 1 januari 2016 tegen een op nihil gestelde koopprijs door DV werden verkocht en overgedragen aan Dan Wonen.

3.5.

Vanwege de huisvesting van de aan haar zorg toevertrouwde cliënten had Meesterwerk een voortdurende behoefte aan huurwoningen. In dat kader heeft zij, voor deze zaak van belang, in de jaren 2014 tot en met 2016 meerdere huurwoningen via bemiddeling van DV en VZB gehuurd. Daartoe heeft Meesterwerk in totaal 54 zogenaamde ‘beheerovereenkomsten’ gesloten: in de periode maart 2014 tot en met september 2015 met DV als contractspartij, en in de periode oktober 2015 tot en met december 2016 met als contractspartij VZB (hierna: de
beheerovereenkomsten). Deze beheerovereenkomsten waren in grote lijnen vergelijkbaar, ofschoon op sommige punten verschillend van inhoud. Vast onderdeel van deze beheerovereenkomsten was in elk geval steeds dat DV/VZB als ‘beheerder’ van het gehuurde werd aangemerkt, en dat aan de beheerder een maandelijkse vergoeding werd toegekend, variërend van € 90,- tot € 250,-. Ook werd de beheerder in de beheerovereenkomsten steeds opgedragen inspecties aan het gehuurde te houden ‘ten aanzien van het woongedrag van huurder met betrekking tot orde en netheid van de bewoner in het gehuurde’. Daarbij gold steeds dat deze inspecties ‘in soort en omvang geheel door de beheerder mogen worden bepaald’.

3.6.

Tussen [naam 1] en (de familie van) [naam 2] bestonden vriendschappelijke betrekkingen. Die betrekkingen bekoelden tegen het eind van het jaar 2016, dan wel het begin van het jaar 2017.

3.7.

Vanaf februari 2017 is er discussie ontstaan tussen VZB en Meesterwerk over de betaling van facturen voor beheersvergoedingen uit hoofde van de overeenkomsten met VZB en DV. In de maanden april tot en met augustus 2019 is er namens de incassogemachtigde van VZB jegens (de toenmalige advocaat van) Meesterwerk aangedrongen op betaling van diverse, volgens VZB openstaande, facturen in verband met beheersvergoedingen.

3.8.

Op 19 augustus 2019 heeft de toenmalige incassogemachtigde namens VZB/Dan Wonen per e-mail het volgende geschreven aan de toenmalige advocaat van Meesterwerk:

“Zoals ik reeds aangaf heeft mijn client inmiddels een advocaat verzocht uw cliënte in rechte te betrekken, De bemiddeling van ons kantoor is daarmee ten einde. Uw cliënte zal een dezer dagen een aanschrijving hierover ontvangen.

Toekomstige correspondentie kunt u aan het kantoor van de raadsman van mijn client zenden.”

3.9.

De toenmalige advocaat van Meesterwerk reageerde daarop per e-mail van 21 augustus 2019:

“Kunt u mij voorzien van de contactgegevens van de raadsman?”

3.10.

Vervolgens is er over de beheersvergoedingen geen contact geweest tussen partijen (of advocaten of gemachtigden namens hen), tot aan het betekenen van de inleidende dagvaarding.

4.Het geschil

4.1.

Dan Wonen c.s. vorderen - samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Meesterwerk te veroordelen tot betaling aan haar:

van een bedrag van € 344.745,63 aan achterstallige beheersvergoedingen tot en met februari 2019, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 21 april 2019;

van een bedrag van € 59.657,67, in verband met de indexering van de beheersvergoeding met 5% per jaar, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum dagvaarding;

van een bedrag van € 221.504,07 aan achterstallige beheersvergoedingen tot en met september 2021, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente van de datum dagvaarding;

van een bedrag van € 7.034,07 aan buitengerechtelijke kosten;

van de proceskosten.

4.2.

Dan Wonen c.s. leggen aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Meesterwerk is uit hoofde van de beheerovereenkomsten beheersvergoedingen verschuldigd aan VZB en aan Dan Wonen, die op grond van de overeenkomst van 20 december 2015 in de plaats van DV is getreden bij de beheerovereenkomsten die met DV waren gesloten. VZB heeft, mede namens Dan Wonen, in de periode tot en met februari 2019 een bedrag van € 344.745,63 aan Meesterwerk gefactureerd. In de beheerovereenkomsten is overeengekomen dat de beheersvergoedingen jaarlijks met 5% zouden worden geïndexeerd. Op die indexatie maken Dan Wonen c.s. eveneens aanspraak. Voor de periode na februari 2019 stellen Dan Wonen c.s. niet te weten hoe lang per huurobject en dus beheerovereenkomst nog vergoedingen verschuldigd zijn, omdat voor hen onduidelijk is hoe lang de huur heeft voortgeduurd. Volgens hen is het redelijk om voor alle beheerovereenkomsten uit te gaan van een gemiddelde resterende duur van 2,5 jaar, en dit vertaalt zich naar een bedrag van € 221.504,07, aldus nog steeds Dan Wonen c.s.

4.3.

Meesterwerk concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Dan Wonen c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren hoofdelijke veroordeling van Dan Wonen c.s. in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan, voor zover dat nodig is voor de beoordeling van de vorderingen.

5.De beoordeling

5.1.

Dan Wonen c.s. stellen zich in deze procedure op het standpunt dat Meesterwerk hen verschillende bedragen verschuldigd is, op grond van beheerovereenkomsten die Meesterwerk zou zijn aangegaan met DV, voor wat betreft de periode maart 2014 tot en met september 2015, en met VZB voor wat betreft de periode oktober 2015 tot en met december 2016.

Geen verjaring, want tijdige stuitingshandeling

5.2.

Meesterwerk heeft zich op het standpunt gesteld dat alle vorderingen van Dan Wonen c.s. verjaard zijn.

5.3.

De rechtbank stelt voorop dat voor de vorderingen tot betaling van de beheersvergoedingen een verjaringstermijn van vijf jaar geldt (artikel 3:307 lid 1 BW). Tussen partijen is niet in geschil dat bij het betekenen van de inleidende dagvaarding in deze zaak op 15 augustus 2024 aanspraak is gemaakt op betaling van de vorderingen van Dan Wonen c.s. Ook staat niet ter discussie dat de vorderingen langer dan vijf jaren voor dat moment zijn ontstaan. De discussie spitst zich toe op de vraag of er tijdig voorafgaand aan de datum van dagvaarding een stuitingshandeling namens Dan Wonen c.s. is verricht, waardoor de vorderingen niet zijn verjaard.

5.4.

Het gaat bij de beheersvergoedingen om de nakoming van verbintenissen (uit de beheerovereenkomsten), en ten aanzien daarvan bepaalt artikel 3:317 lid 1 BW dat de verjaring in die gevallen wordt gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig het recht op nakoming voorbehoudt. Deze schriftelijke mededeling moet een voldoende duidelijke waarschuwing aan de schuldenaar inhouden dat hij, ook na het verstrijken van de verjaringstermijn, rekening ermee moet houden dat hij de beschikking houdt over zijn gegevens en bewijsmateriaal, opdat hij zich tegen een dan mogelijkerwijs alsnog door de schuldeiser ingestelde vordering behoorlijk kan verweren. Bij de beoordeling of de mededeling aan de in art. 3:317 lid 1 BW gestelde eisen voldoet, dient niet alleen te worden gelet op de formulering daarvan, maar ook op de context waarin de mededeling wordt gedaan en op de overige omstandigheden van het geval. Bij deze beoordeling kan onder omstandigheden mede betekenis toekomen aan de verdere correspondentie tussen partijen (zie onder meer Hoge Raad 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2741 en Hoge Raad 4 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1489).

5.5.

De rechtbank is van oordeel dat de e-mail van 19 augustus 2019, hiervoor aangehaald onder 3.8., kan worden aangemerkt als een schriftelijke mededeling, die voor Meesterwerk kon dienen als voldoende duidelijke waarschuwing dat zij ermee rekening moest houden dat zij zich ook na het verstrijken van de verjaringstermijn nog zou dienen te verweren tegen een vordering van Dan Wonen c.s. Bij dit oordeel weegt voor de rechtbank mee dat deze e-mail geen losstaande communicatie is – want op zichzelf beschouwd zou de inhoud van die e-mail allicht te mager zijn om als stuitingshandeling te kwalificeren – maar het voorlopige sluitstuk vormde van een al langer lopende discussie over betaling van de vorderingen die nu ook in deze procedure voorliggen. Dan Wonen c.s. maakten in die discussie duidelijk aanspraak op betaling van die vorderingen, Meesterwerk betwistte van haar kant gehouden zijn te betalen, en de discussie eindigde, wat Dan Wonen c.s. betreft, met een mededeling met strekking dat Meesterwerk daarover dan nog wel van haar advocaat zou vernemen. Die mededeling heeft Meesterwerk voldoende duidelijk moeten maken dat Dan Wonen c.s. nog steeds voornemens was betaling voor haar gepretendeerde vorderingen te krijgen. Weliswaar heeft Dan Wonen c.s. niet meer gereageerd op de vraag van Meesterwerk naar de contactgegevens van die niet nader genoemde advocaat, maar dat is op zichzelf niet een voldoende contra-indicatie om de boodschap van de e-mail van 19 augustus 2019 als stuitingshandeling teniet te doen.

5.6.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat het beroep van Meesterwerk op verjaring niet slaagt.

5.7.

Dat betekent dat wordt toegekomen aan een verdere inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van Dan Wonen c.s.

Geen contractsoverneming in relatie tussen Dan Wonen en DV

5.8.

De rechtbank ziet aanleiding eerst in te gaan op het verweer van Meesterwerk dat - specifiek - Dan Wonen geen vordering toekomt. Meesterwerk wijst er in dit verband op dat zij geen beheerovereenkomsten is aangegaan met Dan Wonen, maar met DV. Volgens Meesterwerk is er allereerst geen sprake geweest van een geldige contractsoverneming, zodat Dan Wonen niet op die grond het recht kan hebben verkregen eventuele vorderingen van DV betaald te krijgen.

5.9.

In dit verband stelt de rechtbank voorop dat tussen partijen niet ter discussie staat dat Meesterwerk geen beheerovereenkomsten heeft gesloten met Dan Wonen, en dat DV inmiddels is opgehouden te bestaan. Dan Wonen c.s. hebben in dit verband primair aangevoerd dat de overeenkomst van 20 december 2015 – hiervoor aangehaald onder 3.4. – een contractsoverneming behelst, in die zin dat Dan Wonen daardoor DV is opgevolgd in de rechtsverhouding die DV uit hoofde van de beheerovereenkomsten had in relatie tot Meesterwerk.

5.10.

De rechtbank is van oordeel dat de overeenkomst van 20 december 2015 voor wat betreft de beheerovereenkomsten geen contractsoverneming door Dan Wonen tot gevolg heeft gehad, alleen al omdat van de vereiste medewerking van de wederpartij – in dit geval: Meesterwerk – die voor contractsoverneming nodig is, geen sprake was. Een dergelijke medewerking als bedoeld in artikel 6:159 lid 1 BW kan in beginsel besloten liggen in elke uiting waaraan Dan Wonen het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat Meesterwerk ermee akkoord was dat Dan Wonen zou treden in de contractuele positie die eerst door DV werd ingenomen (zie de artikelen 3:33, 3:35 en 3:37 BW). Van zodanige medewerking blijk in de eerste plaats niet uit de omstandigheid waarop Dan Wonen c.s. in dit verband hebben gewezen, namelijk dat [naam 1] en [naam 2] in de relevante periode een nauwe band hadden en [naam 1] , zoals Dan Wonen c.s. dat stellen, ‘een eigen stoel had aan de eettafel van [naam 2] ’. Dat moge zo zijn, maar die (algemene) omstandigheid vormt nog geen aanleiding voor gerechtvaardigd vertrouwen in het (specifieke) gegeven dat [naam 2] (namens Meesterwerk) dus ook akkoord was met een contractsoverneming. Dan Wonen c.s. hebben in verband met de vriendschappelijke betrekkingen tussen [naam 1] en [naam 2] geen enkele
concreteomstandigheid aangedragen die voor dat specifieke gerechtvaardigd vertrouwen aanleiding kan geven. Dan Wonen c.s. heeft daarnaast aangegeven dat een medewerker van Meesterwerk op 14 augustus 2017, dus ruim na het sluiten van de overeenkomst van 20 december 2015, een huurbeëindiging heeft doorgegeven aan Dan Wonen, en niet aan DV. De rechtbank is van oordeel dat er bij deze e-mail weliswaar sprake is van een medewerker van Meesterwerk die inderdaad een huuropzegging doorgeeft aan het e-mailadres van Dan Wonen, maar dat dit al met al toch onvoldoende is om te kwalificeren als medewerking aan contractsoverneming. In de eerste plaats omdat deze e-mail niet is verstuurd door de bestuurder van Meesterwerk of een persoon die anderszins bevoegd was om Meesterwerk te vertegenwoordigen. Maar bovendien omdat deze e-mail enkel zag op de opzegging van één overeenkomst – en niet op alle beheerovereenkomsten als zodanig, zoals de overeenkomst van 20 december 2015 zou meebrengen – en daarnaast er eenvoudigweg niet op was gericht om te communiceren dat, of anderszins vertrouwen te wekken dat, Meesterwerk voortaan Dan Wonen als contractspartij wilde accepteren bij alle beheerovereenkomsten die zij met DV was aangegaan. Dan Wonen c.s. menen ook steun voor hun standpunt te kunnen vinden in de betaling door Meesterwerk van in rekening gebrachte beheerkosten op de bankrekening van DV. Dit argument overtuigt evenmin. Betalen aan een derde, ook bevrijdend, betekent nog niet dat die derde de vordering overgenomen heeft. Bovendien is in dit geval de derde niet dezelfde als de rechtspersoon, waarvan Dan Wonen c.s. stellen dat deze de overeenkomsten overgenomen heeft. Van contractoverneming is dus geen sprake.

Wel cessie, maar dat betreft slechts beheersvergoedingen tot 1 januari 2016

5.11.

Dan Wonen c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat, voor zover geoordeeld zou worden dat geen sprake is van contractsoverneming, in ieder geval sprake is van cessie, inhoudende dat Dan Wonen de vorderingen van DV op Meesterwerk overgedragen heeft gekregen als gevolg van de overeenkomst van 20 december 2015.

5.12.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat de inleidende dagvaarding in ieder geval een voldoende mededeling inhoudt van de overdracht van de vorderingen van DV naar Dan Wonen. Bij die stand van zaken is de rechtbank van oordeel dat de overeenkomst van 20 december 2015, waarbij alle activa van DV zijn overgedragen aan Dan Wonen, inderdaad heeft te gelden als een akte van cessie, waarbij de vorderingen die DV heeft – dus ook de vorderingen die DV had op Meesterwerk uit hoofde van de beheerovereenkomsten die tussen DV en Meesterwerk waren overeengekomen – aan Dan Wonen werden overgedragen.

5.13.

Die vaststelling brengt mee dat Dan Wonen tegenover Meesterwerk aanspraak kan maken op de beheersvergoedingen die DV toekwamen uit hoofde van de tussen haar en Meesterwerk gesloten beheerovereenkomsten. Dit geldt echter enkel voor de beheersvergoedingen die verschuldigd waren tot 1 januari 2016. Dit houdt verband met het volgende. Meesterwerk heeft betoogd, en Dan Wonen c.s. hebben dat onvoldoende gemotiveerd weersproken, dat de beheerovereenkomsten zo moeten worden uitgelegd dat de daarin afgesproken beheersvergoedingen enkel verschuldigd zijn wanneer er ook daadwerkelijk beheerwerkzaamheden – ongeachte de frequentie en intensiteit daarvan – werden ontplooid. Dan Wonen c.s. hebben gewezen op de clausule in de beheersovereenkomsten dat in het maandelijks bedrag de kosten van de bemiddeling door de beheerder bij de totstandkoming van de huurovereenkomst zijn verdisconteerd. Bedoelde uitleg van partijen houdt echter in dat bij het staken van beheerwerkzaamheden, bijvoorbeeld bij beëindiging van de huurovereenkomst, ook geen grond meer bestaat om nog bemiddelingskosten in rekening te brengen. Omdat DV echter vanaf 1 januari 2016 geen enkele activiteit meer heeft ontplooid, konden er vanaf die datum geen beheersvergoedingen meer aan DV verschuldigd worden. Er ontstonden vanaf die datum dus geen vorderingen, zodat er dus ook niets door cessie kon worden overgedragen. Voor zover Dan Wonen c.s. zouden menen dat eventuele beheerwerkzaamheden die door Dan Wonen werden verricht wél aanleiding konden geven tot het verschuldigd worden van beheersvergoedingen na 1 januari 2016 verwerpt de rechtbank dat standpunt, nu hiervoor immers al is overwogen dat Dan Wonen niet als gevolg van contractsoverneming in de positie van DV is getreden.

Tussenconclusie voor wat betreft de beheerovereenkomsten met DV

5.14.

Het vorenstaande betekent dat voor zover de vorderingen van Dan Wonen c.s. gebaseerd zijn op de beheerovereenkomsten
tussen DV en Meesterwerk, Dan Wonen c.s. als gevolg van cessie aanspraak zouden kunnen maken op verschuldigde beheersvergoedingen van DV tot aan 1 januari 2016, maar niet op enige beheersvergoeding ten gunste van DV voor de periode daarna. Dat brengt mee dat voor zover de vorderingen van Dan Wonen c.s. gebaseerd zijn op beheersvergoedingen als gevolg van beheerwerkzaamheden van Dan Wonen, hetgeen noodzakelijkerwijs ziet op de periode vanaf 1 januari 2016, dat deel van de vorderingen in ieder geval niet toewijsbaar is.

Zijn de beheerovereenkomsten geëindigd in 2017?

5.15.

Meesterwerk heeft zich ook op het standpunt gesteld dat de beheerovereenkomsten vanaf april 2017 alle geëindigd zijn, omdat partijen toen hun samenwerking feitelijk zouden hebben beëindigd, en de beheerovereenkomsten veronderstellen dat enkel een beheersvergoeding verschuldigd is op het moment dat ook daadwerkelijk beheerwerkzaamheden worden uitgevoerd. De rechtbank wijst erop dat dit betoog gelet op hetgeen hiervoor onder 5.14. is overwogen enkel relevant is voor de beheerovereenkomsten met VZB, aangezien voor wat de beheerovereenkomsten met DV al is geoordeeld dat de vergoedingen die zien op de periode na 1 januari 2016 sowieso niet toewijsbaar zijn.

5.16.

De rechtbank is van oordeel dat Meesterwerk terecht aanvoert dat uit de verklaringen en gedragingen van partijen, tegen de achtergrond van de omstandigheden van het geval, moet worden afgeleid dat partijen over en weer – impliciet – de beheerovereenkomsten vanaf april 2017 als geëindigd hebben beschouwd, althans dat Meesterwerk de handelwijze van Dan Wonen c.s. gerechtvaardigd in die zin mocht opvatten. Daarbij slaat de rechtbank in het bijzonder acht op de volgende feiten en omstandigheden:

i) Tussen partijen staat vast dat er begin 2017 een eind was gekomen aan de vriendschappelijke betrekkingen tussen de bestuurders van partijen.
ii) Vast staat ook dat de zakelijke samenwerking gespannen werd, doordat er in die periode zich geschillen openbaarden over de betaling door Meesterwerk.
iii) Meesterwerk heeft verder onbetwist gesteld dat er vanaf die periode geen enkele nieuwe woning meer door Dan Wonen c.s. is aangeboden of door Meesterwerk is verhuurd. Meesterwerk heeft verder gemotiveerd gesteld dat vanaf april 2017 geen inspecties – de manier waarop door VZB uitwerking werd gegeven aan haar beheerstaak – meer in de door VZB gehuurde woningen meer zijn verricht. Dan Wonen c.s. betwisten dit weliswaar door overlegging van verklaringen van (oud-) medewerkers van hen die stellen wel degelijk na april 2017 inspecties te hebben verricht. De rechtbank ziet daarin echter geen voldoende betwisting van deze stelling van Meesterwerk, omdat het bij deze twee verklaringen (producties 36 en 38) steeds gaat om in 2019 uitgevoerde inspecties, en dit strookt met de stelling van Meesterwerk dat zij uit de gedragen van Dan Wonen c.s. in 2017 heeft mogen afleiden dat ook zij de beheerovereenkomsten als geëindigd wilden beschouwen, en dat Dan Wonen c.s. zich pas in 2019 kennelijk op het standpunt gingen stellen dat de beheerovereenkomsten al die tijd hadden doorgelopen (en de beheersvergoedingen ook al die tijd verschuldigd waren gebleven).
iv) Meesterwerk heeft, tot slot in dit verband, gesteld na april 2017 ook geen facturen meer van Dan Wonen c.s. te hebben ontvangen, in ieder geval niet totdat Dan Wonen c.s. in 2019, na ruim een jaar radiostilte, weer aandrongen op betalingen. Dan Wonen c.s. hebben tegenover deze stellige betwisting van ontvangst van de facturen, weliswaar gesteld dat Meesterwerk de facturen over de maanden april 2017 en volgende wel heeft ontvangen, maar is onduidelijk gebleven over de wijze van versturen, of welke indicaties zij heeft dat de facturatie van de beheersvergoedingen ook na april 2017 is blijven doorlopen. Hierbij merkt de rechtbank op dat zij uit de producties 31 en 32 van Dan Wonen c.s., waarnaar laatstgenoemden verwijzen ter staving van hun stellingen, hooguit af kan leiden dat in april 2019 facturen namens Dan Wonen c.s. aan Meesterwerk gestuurd zijn, die betrekking hebben op de periode mei 2017 tot en met maart 2019 (vgl. productie 9 van Dan Wonen c.s.). Bovendien staat op de facturen die Dan Wonen c.s. in 2019 aan Meesterwerk hebben gestuurd en die gedateerd zijn van 4 juli 2018 tot en met maart 2019, telkens de vermelding dat die werkzaamheden betrekking hebben op april 2017. Volgens Dan Wonen c.s. is dit een fout, maar het is wel een opmerkelijke, die de sfeer ademt van hetgeen Meesterwerk in dit verband betoogt. Gelet op een en ander houdt de rechtbank het er daarom voor dat ervan uit gegaan moet worden dat Meesterwerk na april 2017 (in ieder geval tot aan 2019) ook geen beheersvergoedingen in rekening zijn gebracht.

Gelet op al deze omstandigheden, in hun onderlinge samenhang bezien, mocht Meesterwerk er naar het oordeel van de rechtbank gerechtvaardigd op vertrouwen dat Dan Wonen c.s., evenmin als zij, prijs stelde op het voortzetten van hun samenwerking na het bekoelen van de verhoudingen in april 2017.

5.17.

Dat betekent dat Dan Wonen c.s. geen aanspraak meer kunnen maken op beheersvergoedingen op grond van de beheerovereenkomsten met VZB voor zover dit betreft de periode vanaf april 2017.

Nadere onderbouwing vorderingen

5.18.

Meesterwerk heeft nog op verdere gronden de vorderingen van Dan Wonen c.s. betwist. Zo heeft Meesterwerk erop gewezen dat Dan Wonen c.s. in hun processtukken niet duidelijk hebben aangegeven welke bedragen op grond van welke beheerovereenkomsten worden gevorderd.

5.19.

De rechtbank is van oordeel dat Meesterwerk terecht aangeeft dat Dan Wonen c.s. in dit stadium van de procedure onvoldoende duidelijk hebben gemaakt, welke bedragen zij op grond van welke overeenkomsten vorderen. Naar het oordeel van de rechtbank voert Meesterwerk verder terecht aan, en dat betwisten Dan Wonen c.s. ook niet (gemotiveerd), dat de beheerovereenkomsten eindigen met het eindigen van de huur. Verder wijst Meesterwerk er, eveneens terecht, op dat bepaalde overeenkomsten een einddatum kennen. Totdat Dan Wonen c.s. op een duidelijke manier aangeeft welke bedragen zij op grond van welke overeenkomst vordert, kan Meesterwerk haar verweer op – onder meer – deze punten niet effectief inrichten. De rechtbank zal Dan Wonen c.s. dan ook opdragen bij akte haar vorderingen nader te onderbouwen in bovengenoemde zin. Meesterwerk zal daar dan vervolgens bij antwoordakte op mogen reageren.

5.20.

De rechtbank brengt in herinnering dat hiervoor is overwogen dat Dan Wonen c.s. voor wat betreft de vorderingen die zijn gebaseerd op beheerovereenkomsten tussen Meesterwerk en DV, in ieder geval geen aanspraak kan maken op beheersvergoedingen voor de periode vanaf 1 januari 2016. Haar nadere onderbouwing dient voor wat betreft de overeenkomsten met DV enkel te zien op de periode voor 1 januari 2016. Voor wat betreft de overeenkomsten met VZB volgt uit het voorgaande dat de nadere onderbouwing enkel dient te zien op de periode tot april 2017.

5.21.

De rechtbank ziet verder aanleiding om nog in dit vonnis de discussie tussen partijen over de indexering van de beheersvergoedingen te beoordelen.

Indexering

5.22.

Voor zover naar aanleiding van het nader te voeren partijdebat komt vast te staan dat Dan Wonen c.s. recht hebben op bedragen aan beheersvergoedingen, dan hebben Dan Wonen c.s. aanspraak gemaakt op de jaarlijkse indexering van die bedragen met 5%, onder verwijzing naar de overeenkomsten. Meesterwerk heeft die indexering op verschillende gronden betwist.

5.23.

De rechtbank is van oordeel dat, voor zover bij een nader vonnis zal worden geoordeeld dat Dan Wonen c.s. terecht aanspraak maken op nog niet betaalde beheersvergoedingen, die beheersvergoedingen inderdaad vermeerderd mogen worden met een bedrag dat een jaarlijkse indexatie van 5% vertegenwoordigt. Dit volgt uit de beheerovereenkomsten, die allen bepalingen bevatten met de bewoordingen (althans strekking) dat “deze beheervergoeding zal jaarlijks worden geïndexeerd met een percentage van 5%.” Deze bepaling moet naar het oordeel van de rechtbank zo worden uitgelegd dat deze indexering verschuldigd is zonder dat daarvoor eerst mededeling aan Meesterwerk moet worden gedaan. Dan Wonen c.s. dienen bij de nadere onderbouwing van hun vorderingen op een overzichtelijke wijze, per beheerovereenkomst, aan te geven op welke bedragen zij uit hoofde van deze indexering aanspraak maken.

Slotsom

5.24.

De rechtbank zal Dan Wonen c.s. opdragen een akte te nemen over hetgeen in de rechtsoverwegingen 5.19., 5.20., en 5.23. is overwogen. Meesterwerk kan daar vervolgens bij antwoordakte op reageren.

5.25.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing over de vorderingen aan.

6.De beslissing

De rechtbank:

6.1.

verwijst de zaak naar de rol van
18 juni 2025van een akte door Dan Wonen c.s. over hetgeen is overwogen in rechtsoverwegingen 5.19., 5.20., en 5.23.;

6.2.

bepaalt dat Meesterwerk op de rol van vier weken daarna bij antwoordakte mag reageren;

6.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort, mr. M.A.M. Essed en mr. S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025.