Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 10978247 \ CV EXPL 24-528
Vonnis van 20 mei 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap de besloten vennootschap
HODES HUISVESTING B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Goor
HODES HUISVESTING B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Goor
eisende partij, hierna te noemen Hodes,
gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
1.[gedaagde 1],wonende te [woonplaats 1],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2],
zelfstandig procederend.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 februari 2025;
- de akte aan de zijde van Hodes;
- de antwoordakte aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
2.1.
De kantonrechter verwijst naar en handhaaft hetgeen bij tussenvonnis is overwogen.
2.2.
Bij dat vonnis is Hodes in de gelegenheid gesteld de door haar aangekondigde en doorgevoerde huurverhogingen vanaf 2021 opnieuw te berekenen, met inachtneming van art. 7:248 lid 3 BW en de wettelijke huurprijsmaxima.
2.3.
Hodes heeft bij akte een nieuwe berekening in het geding gebracht waaruit blijkt dat na herberekening nog een huurachterstand open staat van € 2.483,25. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hierop bij antwoordakte gereageerd. Volgens hen staat na herberekening nog open een bedrag van € 1.003,38 incl. btw en incassokosten.
2.4.
De kantonrechter constateert dat partijen in hun berekeningen zijn uitgegaan van andere uitgangspunten dan vermeld in het tussenvonnis: Gekeken moet worden naar de momenten waarop Hodes in het verleden aanspraak heeft gemaakt op huurverhoging waarbij het laagste percentage (wettelijk maximum of indexatiebeding) geldt.
2.5.
De kantonrechter komt op die manier tot de volgende berekening.
Partijen zijn het er over eens dat de huur eind 2020 € 1.300,00 bedroeg, oftewel € 1.573,00 incl. btw. Hodes heeft op drie momenten aanspraak gemaakt op huurverhoging: op 18 december 2020, 19 december 2022 en 12 december 2023. Bij brief van 18 december 2020 heeft Hodes de huur per 1 januari 2021 verhoogd met de CPI, volgens art. 17.1 van de Algemene Bepalingen. Daarvan uitgaande gaat de huur daarmee omhoog met 1,1% van € 1.300,00 naar € 1.314,30 oftewel incl. btw € 1.590,30 volgens onderstaand overzicht. Hodes heeft in de berekening bij zijn akte ten onrechte alsnog het percentage van 2,4% gehanteerd. De CPI van 1,1% is lager dan het wettelijke maximum van 2,4%, en het laagste percentage geldt.
[Afbeelding]
2.6.
Gesteld noch gebleken is dat Hodes aanspraak heeft gemaakt op verhoging van de huur per 1 januari 2022. Ten aanzien van andere jaren heeft Hodes wel brieven met huurprijsverhogingen overgelegd (zie r.o. 2.5.), maar ten aanzien van 2022 niet. De door Hodes overgelegde Excel-berekening is onvoldoende om aan te nemen dat Hodes tussentijds ook voor het jaar 2022 op de voorgeschreven manier aanspraak heeft gemaakt op die verhoging. Tot 1 januari 2023 geldt daarom een huurprijs van € 1.314,30 (€ 1.590,30 inclusief btw). Hodes heeft bij brief van 19 december 2022 de huur verhoogd met de CPI per 1 januari 2023. De CPI verhoging in dat jaar zou neerkomen op een verhoging van +14,5%, van € 1.314,30 naar € 1.504,87. Het wettelijke maximum in 2023 is echter 4,1%, dus dat percentage moet als laagste percentage worden gehanteerd. Vanaf 1 januari 2023 geldt daarom een huurprijs van € 1.314,30 + 4,1%= € 1.368,19, oftewel € 1.655,51 inclusief btw.
2.7.
Hodes heeft bij brief van 12 december 2023 aanspraak gemaakt op huurverhoging volgens CPI per 1 januari 2024. De CPI komt uit op een verhoging van +0,2% volgens onderstaande berekening. Dat is lager dan het wettelijke maximum van 5.5% volgens de wet welk percentage Hodes in de akte ten onrechte heeft gehanteerd. De huur gaat vanaf 1 januari 2024 dus van € 1.368,19 met een verhoging van 0,2% naar € 1.370,93 (€ 1.658,83 inclusief btw).
[Afbeelding]
2.8.
De kantonrechter gaat er gelet op de wederzijdse berekeningen van partijen van uit dat Hodes ook aanspraak heeft gemaakt op huurverhoging per 1 januari 2025. Volgens de CPI moet per 1 januari 2025 verhoogd worden met 3,5% volgens onderstaande berekening. Dat is minder dan het wettelijk maximum van 4,1%. Vanaf 1 januari 2025 is de huurprijs daarom verhoogd met 3,5% naar een bedrag van € 1.418,91 (€ 1.716,88 incl. btw).
[Afbeelding]
2.9.
Op grond van de zojuist berekende huurverhogingen hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten betalen:
24 keer € 1.590,30 incl btw= € 38.167,20
12 keer € 1.655,51 incl btw= € 19.866,12
12 keer € 1.658,83 incl btw=
€ 19.905,96
€ 19.905,96
Samen € 77.939,28.
2.10.
Volgens het betaaloverzicht van Hodes hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de periode 01-01-2021 t/m 31-12-2024 betaald een bedrag van € 75.642,30. Dat zou in beginsel een huurachterstand van € 2.296,98 (€ 77.939,28 - € 75.642,30) betekenen. Het overzicht van Hodes tot en met 31-12-2024 houdt echter nog geen rekening met het door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per 16 maart 2024 betaalde bedrag ineens van € 4.497,71. Dit terwijl tussen partijen wel vaststaat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dit bedrag aanvullend aan de gemachtigde van Hodes hebben betaald, omdat dit wordt bevestigd in de akte uitlating van Hodes van 11 maart 2025. Dat betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de periode t/m 2024 teveel hebben betaald. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen tegenvordering ingesteld, zodat de kantonrechter Hodes niet tot betaling hiervan kan veroordelen. Dat zij inmiddels te veel hebben betaald – omdat partijen van verkeerde percentages zijn uitgegaan – betekent wel dat de door Hodes gevorderde huurachterstand niet is komen vast te staan. Toewijzing van enige huurachterstand is dan ook niet aan de orde.
2.11.
De vordering tot ontbinding en ontruiming wordt ook afgewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het grootste deel van de achterstand inmiddels betaald, het was een eenmalige tekortkoming en zij hebben beterschap voor de toekomst beloofd ten aanzien van stipte betaling. Gedurende de procedure is de huur ook gewoon betaald, zij het met toepassing van andere huurverhogingspercentages.
2.12.
Wel toewijsbaar is de post buitengerechtelijke kosten, voor zover die ziet op het incasseren van het tijdens de procedure pas betaalde bedrag van € 4.497,71 voor huurachterstand. Het hiermee corresponderende bedrag voor buitengerechtelijke kosten is
€ 574,77. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag en zij zullen om die reden ook de proceskosten moeten dragen. Vast staat dat het grootste deel van de huurachterstand pas is betaald na dagvaarding. Voor gemachtigdesalaris zullen twee punten van het toepasselijke tarief worden toegekend omdat de laatste aktes zagen op de discussie van de huurverhogingen, in welke discussie [gedaagde 1] noch Hodes gelijk heeft gekregen. Toegewezen zal worden € 114,71 voor kosten dagvaarding, € 524,00 griffierecht, € 542,00 salaris gemachtigde (van € 271,00 per punt) en € 135,00 nasalaris, samen € 1.315,71.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 574,77,
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Hodes begroot op € 1.315,71,
3.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.4.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.N.R. Wegerif, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. U. van Houten op 20 mei 2025.