ECLI:NL:RBOVE:2025:3506

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11642911 \ CV EXPL 25-1205

Vonnis in kort geding van 21 mei 2025

in de zaak van

de stichting

WONINGSTICHTING DELTAWONEN,

uit Zwolle,

eisende partij,

hierna te noemen: deltaWonen,

gemachtigde: mr. L.R. Brendel,

tegen

[bewindvoerder],

vennoot van de vennootschap onder firma
[naam vof],

handelend onder de naam
[bedrijf],

in haar hoedanigheid van bewindvoerder van de heer [gedaagde] ,

uit [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de Bewindvoerder,

procederend zonder gemachtigde.

1.Waar gaat dit kort geding over?

1.1.

[gedaagde] huurt een appartement van deltaWonen. [gedaagde] staat onder bewind. Van haar andere huurders ontvangt DeltaWonen al een langere tijd overlastmeldingen over [gedaagde] . De huurders melden dat [gedaagde] in de gemeenschappelijke ruimten urineert, daar drugs gebruikt en (ver)koopt, er geluidsoverlast is en (zij vermoeden) dat [gedaagde] zelf niet in het appartement woont, maar het ter beschikking stelt voor prostitutie. Na onderzoek naar die meldingen vordert deltaWonen dat de Bewindvoerder het appartement ontruimt. De kantonrechter als voorzieningenrechter wijst de vordering van deltaWonen toe en legt hierna uit hoe zij tot die beslissing is gekomen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 29 april 2025;
de mondelinge behandeling van 7 mei 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt die in het dossier worden bewaard.

2.2.

Ten slotte is bepaald dat de voorzieningenrechter vandaag uitspraak zal doen.

3.De feiten

3.1.

Op 17 oktober 2012 heeft de rechtbank Overijssel bewind ingesteld over alle goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] (hierna: ‘ [gedaagde] ’) en heeft zij de Bewindvoerder benoemt.

3.2.

Op 24 december 2020 hebben [gedaagde] en deltaWonen een huurovereenkomst gesloten voor het appartement aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).

3.3.

Het gehuurde is gelegen op de tweede verdieping van het appartementencomplex. DeltaWonen verhuurt ook de overige appartementen op dezelfde verdieping en de appartementen op de eerste verdieping.

3.4.

Vanaf eind november 2021 heeft deltaWonen van verschillende huurders meldingen ontvangen over aanloop bij [gedaagde] .

3.5.

Op 28 mei 2022 heeft deltaWonen een brief ontvangen van een aantal huurders waarin zij klagen over urine en uitwerpselen in de gemeenschappelijke ruimten, regelmatige politiebezoeken, veelvoudige overlast van drugsgebruikers en dealen, toename van zwervers en het stelen van fietsen uit de afgesloten kelderruimte.

3.6.

Op 3 januari 2024 heeft deltaWonen een brief ontvangen van een huurder waarin zij meldt dat de onrust is toegenomen en verschillende buren zich hierdoor onveilig voelen. In haar brief meldt de huurder overlast door de aanwezigheid van urine, drugs (gebruikers/dealers) en de toename van ongewenste bezoekers.

3.7.

In 2024 heeft deltaWonen meerdere overlastmeldingen ontvangen van verschillende huurders over onder andere drugs(dealen), vermoedens van prostitutie vanuit het gehuurde, aanloop naar het gehuurde, onbekende en ongewenste personen in het appartementencomplex, geluidsoverlast door gebonk op de deur van het gehuurde en het
(’s nachts) aanbellen bij huurders (met het veroorzaken van een onveilig gevoel), intimidatie door [gedaagde] en het door hem urineren in de gemeenschappelijke ruimten.

3.8.

Op 12 december 2024 heeft deltaWonen een melding ontvangen over het mogelijk verblijven van een prostituee in het gehuurde. DeltaWonen heeft samen met de politie het gehuurde bezocht. Er werd opengedaan door een Braziliaanse vrouw die verklaarde het gehuurde van [gedaagde] te huren en zich van daaruit te prostitueren.

3.9.

Op 18 december 2024 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen deltaWonen en [gedaagde] . Tijdens dit gesprek heef [gedaagde] aangegeven het gehuurde niet ter beschikking te stellen voor prostitutie. [gedaagde] heeft geen antwoord gegeven op de verklaring van de Braziliaanse vrouw.

3.10.

Vanaf eind januari 2025 heeft deltaWonen weer meldingen ontvangen van haar huurders vanwege het vermoeden van drugshandel en prostitutie vanuit het gehuurde, geluidsoverlast, onveiligheid en het urineren door [gedaagde] in gemeenschappelijke ruimten.

3.11.

Op 6 februari 2025 heeft deltaWonen een brief gestuurd aan de Bewindvoerder. In de brief heeft deltaWonen, in verband met de overtredingen van [gedaagde] en omdat hij niet aanspreekbaar is op zijn gedrag, een ontruimingsprocedure aangekondigd en de Bewindvoerder in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.

3.12.

Op 4 maart 2025 bericht de Bewindvoerder aan deltaWonen dat zij geen machtiging van de kantonrechter heeft gekregen om de huurovereenkomst op te zeggen.

3.13.

Op 16 april 2025 is de wijkagent, naar aanleiding van een melding van een huurder aan deltaWonen over de inloop van twee mannen naar het gehuurde, in gesprek getreden met een man die uit het gehuurde liep. Deze man verklaarde dat hij een vrouw heeft bezocht die seksuele diensten aanbiedt en die hij via [internetsite] had gevonden. Hij verklaarde dat hij haar € 100,00 contant had betaald. De meneer bevestigde het adres van het gehuurde en wees het gehuurde aan. Een andere wijkagent heeft een Roemeense vrouw opgevangen die een paar minuten later uit het gehuurde kwam. Zij verklaarde dat zij zichzelf prostitueerde vanuit het gehuurde.

4.Het geschil

Wat vordert DeltaWonen en waarom?

4.1.

DeltaWonen vordert veroordeling van de Bewindvoerder om het gehuurde binnen twee weken na dit vonnis te ontruimen. DeltaWonen vordert ook dat de Bewindvoerder wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Verder wil deltaWonen dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt deltaWonen dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet.

Wat vindt de Bewindvoerder daarvan?

4.2.

De Bewindvoerder is het niet met deltaWonen eens. Zij wijst erop dat [gedaagde] weliswaar erkent dat hij in de gemeenschappelijke ruimten urineert en dat hij drugs gebruikt, maar hij ontkent dat hij in drugs handelt, er vanuit het gehuurde wordt geprostitueerd en dat sprake is van geluidsoverlast. Volgens de Bewindvoerder is het van belang dat [gedaagde] het gehuurde behoudt zodat hij de zorg kan krijgen die hij nodig heeft.

4.3.

De voorzieningenrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor de beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen.

5.De beoordeling

DeltaWonen heeft een spoedeisend belang

5.1.

Ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het woonrecht van een huurder en die in de praktijk tot onomkeerbare gevolgen kan leiden. Daarom kan een vordering in kort geding tot ontruiming alleen worden toegewezen als de partij die de vordering heeft ingesteld, zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone procedure (bodemprocedure) niet hoeft af te wachten en de kans groot is dat in de bodemprocedure de bodemrechter de huurovereenkomst zal beëindigen (ontbinden) en de huurder zal veroordelen tot ontruiming. In dat geval kan het gerechtvaardigd zijn om in een kort geding door het geven van een voorlopige voorziening op het oordeel van de bodemrechter vooruit te lopen.

5.2.

DeltaWonen stelt dat zij spoed heeft en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan afwachten vanwege de ernst van de tekortkomingen van [gedaagde] . Daarnaast vreest zij voor de veiligheid van haar omwonenden. Zij wil ook waarborgen dat het gehuurde uitsluitend wordt gebruikt als woonruimte. In dat kader wijst deltaWonen erop dat zij als toegelaten instelling in het belang van sociale huisvesting moet zorgen voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse sociale huurwoningen.

5.3.

De voorzieningenrechter stelt vast dat DeltaWonen al langere tijd overlastmeldingen ontvangt die zien op [gedaagde] en de situatie in of rondom het gehuurde. Die overlast, als deze zou komen vast te staan, is ernstig. Gelet op de zorg tegenover haar andere huurders, wil deltaWonen begrijpelijkerwijs snel een einde maken aan de overlast. Bovendien is het algemeen bekend dat er lange wachtlijsten bestaan voor sociale huurwoningen waardoor, als de overlast komt vast te staan, deltaWonen belang heeft om het gehuurde zo snel mogelijk opnieuw te kunnen verhuren aan iemand die op de wachtlijst staat en geen overlast veroorzaakt of laat veroorzaken. Daarom is de voorzieningenrechter van oordeel dat deltaWonen een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Dat betekent dat wordt toegekomen aan de inhoudelijke beoordeling of de ontruiming kan worden toegewezen.

De Bewindvoerder moet de woning ontruimen

5.4.

Of de vordering van deltaWonen toewijsbaar is, hangt af van de vraag of [gedaagde] tekortgeschoten is en het aan de hand van artikel 6:265 lid 2 BW voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst ontbindt en de ontruiming toewijst. Artikel 6:265 lid 2 BW bepaalt namelijk – kort gezegd – dat een overeenkomst bij iedere tekortkoming van de andere partij kan worden ontbonden, tenzij de ontbinding niet gerechtvaardigd is.

5.5.

DeltaWonen heeft aangevoerd dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder door in de gemeenschappelijke ruimten te urineren, in drugs te handelen, zelf niet in het gehuurde te verblijven, maar het aan derden voor prostitutie ter beschikking te stellen en verantwoordelijk te zijn voor de (geluids)overlast van derden die vanwege hem in en rondom het gehuurde zijn. Daarbij komt dat [gedaagde] volgens deltaWonen tegen omwonenden agressief is en niet aanspreekbaar is op zijn gedrag. DeltaWonen stelt dat er geen andere mogelijkheid meer is dan ontruiming, want volgens haar heeft zij er alles aan gedaan wat in haar macht ligt en wat van haar als verhuurder mag worden verwacht.

5.6.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij in de gemeenschappelijke ruimte urineert. Hij heeft uitgelegd dat hij een ziekte heeft waardoor hij het niet kan inhouden. Ook heeft hij verklaard dat hij drugs gebruikt. Daardoor komen er af en toe mensen naar het gehuurde van wie hij de drugs koopt. Dat hij zelf drugs verkoopt of daarin handelt, heeft hij betwist. [gedaagde] heeft ook weersproken dat er vanuit het gehuurde wordt geprostitueerd, dat hij daarvoor derden in het gehuurde laat en zelf niet in het gehuurde verblijft. [gedaagde] heeft verder tegengesproken dat er geluidsoverlast is, want ’s nachts is hij aan het slapen en komt er niemand naar het gehuurde. De Bewindvoerder heeft uitgelegd dat [gedaagde] het gehuurde nodig heeft om inkomen te ontvangen en voor de behandeling in de verslavingskliniek, want zonder een woning om naar terug te keren, wordt hij niet toegelaten en kan hij niet met een behandeling starten. De Bewindvoerder heeft erop gewezen dat [gedaagde] zich positief ontwikkelt sinds hij in maart/april van dit jaar wordt begeleid door LIMOR. Hij wil zelf naar een verslavingskliniek, komt afspraken na en de overlastmeldingen zijn volgens de Bewindvoerder een stuk minder geworden. Als de ontruiming zou worden toegewezen, stelt de Bewindvoerder dat [gedaagde] naar de daklozenopvang [locatie] zal moeten. Want een nieuwe woning vinden zal niet mogelijk zijn in de huidige woningmarkt en geen enkele woningbouwvereniging zal een positieve huurdersverklaring afgeven. Terwijl geen woning, geen hulp door de instanties voor [gedaagde] zal betekenen, aldus de Bewindvoerder.

5.7.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat [gedaagde] moet worden geprezen voor het aanvaarden van begeleiding en zijn wil om te worden opgenomen in een verslavingskliniek. De voorzieningenrechter begrijpt het belang van [gedaagde] om daarvoor het gehuurde te kunnen behouden, maar dat belang weegt niet op tegen het belang van deltaWonen bij de ontruiming.

5.8.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is [gedaagde] namelijk tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen om geen hinder of overlast te veroorzaken aan omwonenden. Het staat niet ter discussie dat [gedaagde] in de gemeenschappelijke ruimten van het gehuurde heeft geürineerd en dat derden van wie [gedaagde] in het portiek drugs koopt hem komen opzoeken. Dat de andere huurders dit onprettig vinden en dat het voor overlast zorgt, heeft deltaWonen voldoende onderbouwd gesteld en is door [gedaagde] niet tegengesproken. Weliswaar heeft [gedaagde] betwist dat hij drugs verkoopt/erin handelt en die stelling is door deltaWonen onvoldoende onderbouwd, maar tegelijkertijd neemt dat de onaangename situatie die de enkele aanwezigheid van drugs en de daarmee samengaande personen voor de andere huurders creëert, niet weg.

Het standpunt van [gedaagde] dat er vanuit het gehuurde geen prostitutie plaatsvindt, acht de kantonrechter gelet op de stukken niet geloofwaardig. [gedaagde] heeft de stelling van deltaWonen alleen maar ontkend, terwijl daartegenover de vele meldingen staan die deltaWonen heeft ontvangen over (het vermoeden van) prostitutie vanuit het gehuurde. Bovendien is er de verklaring van de Braziliaanse vrouw van december 2024 dat zij het gehuurde van [gedaagde] huurt en zich daarin prostitueert, de verklaring van de meneer dat hij in het gehuurde een vrouw heeft bezocht aan wie hij € 100,00 heeft betaald voor het verrichten van seksuele handelingen en de verklaring van de Roemeense vrouw die – een paar minuten na de meneer – heeft verklaard dat zij zich vanuit het gehuurde heeft geprostitueerd, beide daterend van april 2025. Volgens [gedaagde] zouden de twee vrouwen hem hebben verteld dat zij onder druk zijn gezet door de politie om de verklaring af te leggen. Dit heeft [gedaagde] niet onderbouwd en de voorzieningenrechter heeft verder geen enkele reden om [gedaagde] in zijn stelling te volgen. Verder heeft [gedaagde] geen verklaring kunnen geven voor de verklaring van de meneer.

DeltaWonen heeft nog aangevoerd dat [gedaagde] het gehuurde al eerder voor prostitutie-doeleinden heeft gebruikt en dat ook heeft gedaan vanuit de woning van zijn vorige verhuurder. Dit heeft [gedaagde] niet betwist. Daarbij komt dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling enerzijds heeft verklaard dat hij geen derden in zijn woning laat, maar anderzijds ook aangaf vanaf nu geen derden meer in de woning te zullen laten.

Al met al acht de voorzieningenrechter het voldoende aannemelijk dat er vanuit het gehuurde prostitutie heeft plaatsgevonden. Zodoende is [gedaagde] ook tekortgeschoten in zijn verplichting om het gehuurde als woonruimte te gebruiken en niet zonder toestemming van deltaWonen aan derden te verhuren/in gebruik te geven.

5.9.

De Bewindvoerder heeft gewezen op het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te mogen blijven wonen zodat hij naar een verslavingskliniek kan. Tegelijkertijd heeft zij toegelicht dat voor de behandeling in de verslavingskliniek lange wachtlijsten bestaan. Daardoor kan zij niet aangeven op welke termijn [gedaagde] een behandeling zou kunnen beginnen. Dat betekent dat er geen concreet zicht is op het eindigen van de overlast, want de stelling van de Bewindvoerder dat de situatie zich al heeft verbeterd, heeft deltaWonen tegengesproken en is de voorzieningenrechter ook niet gebleken. De voorzieningenrechter constateert dat de laatste overlastmelding die in het dossier zit, dateert van 16 april en dus ten tijde van de mondelinge behandeling nog geen maand oud is. DeltaWonen heeft op de mondelinge behandeling aangegeven dat zij de dag ervoor nog een overlastmelding had ontvangen en dat zij geen vertrouwen heeft in verbetering. Dat kan de voorzieningenrechter zich goed voorstellen, want zoals deltaWonen heeft aangevoerd, kan niet met zekerheid worden gezegd dat de overlast na een behandeling in een verslavingskliniek zal stoppen.
De Bewindvoerder heeft namelijk toegelicht dat de personen die [gedaagde] drugs verkopen, hem weten te vinden. Dus al zou [gedaagde] op korte termijn kunnen worden opgenomen – nog los van de vraag of de behandeling succesvol zal zijn – dan is het maar de vraag of de overlast die deze personen veroorzaken, tot een einde komt. Hetzelfde geldt voor de overlast als gevolg van het urineren en de prostitutie, want de Bewindvoerder heeft niet toegelicht welke maatregelen zullen worden genomen om ervoor te zorgen dat die overlast eindigt.

5.10.

Daarmee is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet van deltaWonen kan worden gevraagd om deze situatie nog langer te laten voortduren. Het is de taak van deltaWonen om te zorgen voor een leefbare, rustige en veilige woonomgeving voor haar andere huurders en maatregelen te nemen tegen herhaalde, ernstige overlast. Door daartegen op te treden, geeft zij een duidelijk signaal af dat overlast niet wordt geaccepteerd. De maatschappelijke taak die rust op deltaWonen om sociale huurwoningen evenwichtig te verdelen en haar belang om het gehuurde te verhuren aan iemand die geen overlast veroorzaakt, heeft de voorzieningenrechter ook meegewogen.

5.11.

Het voorgaande leidt ertoe dat het volgens de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst op grond van de tekortkomingen van [gedaagde] zal ontbinden en tot het oordeel zal komen dat ontruiming gerechtvaardigd is. Daarom is het mogelijk om op dat oordeel vooruit te lopen. De ontruiming zal in dit kort geding worden toegewezen. De veroordeling van de Bewindvoerder tot ontruiming betekent dat [gedaagde] de veroordeling ook moet naleven.

Ontruimingstermijn

5.12.

De voorzieningenrechter zal de Bewindvoerder niet veroordelen om het gehuurde binnen veertien dagen te ontruimen zoals deltaWonen dat heeft gevorderd. De Bewindvoerder zal een termijn van twee maanden worden gegeven zodat zij meer tijd heeft om, waar mogelijk, met de betrokken hulpverleningsinstanties in contact te komen en hulp voor [gedaagde] in gang zetten.

De Bewindvoerder moet de proceskosten van deltaWonen betalen

5.13.

Omdat de Bewindvoerder in deze procedure ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van deltaWonen betalen. De proceskosten zijn de kosten die deltaWonen heeft gemaakt om de procedure te voeren. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dat zijn de kosten die deltaWonen maakt om de Bewindvoerder ertoe te brengen aan de veroordelingen in dit vonnis te voldoen. De proceskosten van deltaWonen worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

148,90

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

Totaal

€

961,90

5.14.

Zoals hiervoor opgemerkt, vallen onder de proceskosten ook de nakosten. Dat betekent dat als de Bewindvoerder niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordelingen in dit vonnis voldoet en het vonnis daarna is betekend, zij ook de kosten van de betekening aan deltaWonen moet betalen.

5.15.

De door deltaWonen gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal de voorzieningenrechter ook toewijzen. De wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW is de Bewindvoerder verschuldigd als zij de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis heeft betaald.

De uitvoerbaarheid bij voorraad zal worden toegewezen

5.16.

De toegewezen vorderingen zullen, zoals door deltaWonen gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat dit vonnis meteen kan worden uitgevoerd als de Bewindvoerder niet aan de veroordelingen voldoet, ook als hoger beroep zou worden ingesteld.

6.De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

veroordeelt de Bewindvoerder om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde gelegen aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met medeneming van al het zijnen en de zijnen, onder afgifte van alle sleutels aan deltaWonen;

6.2.

veroordeelt de Bewindvoerder in de proceskosten van € 961,90, te betalen aan deltaWonen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de Bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna is betekend;

6.3.

veroordeelt de Bewindvoerder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten, als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, tot aan de dag van volledige betaling;

6.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025.