Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/330260 / KG ZA 25-45
Vonnis in kort geding van 11 juni 2025
in de zaak van
1.[partij A1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[partij A2],
2.
[partij A2],
wonende te [woonplaats 2] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij A] ,
advocaat: mr. B. Bijlsma,
tegen
1.[partij B1] ,
wonende te [woonplaats 3] ,
2.
[partij B2],
2.
[partij B2],
wonende te [woonplaats 4] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij B] ,
advocaat: mr. J.W. Janssens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de mondelinge behandeling van 7 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de eis in reconventie van [partij B] ,
- de aanvullende producties van [partij A] ,
- de aantekeningen in conventie, tevens houdende een vermeerdering van eis in reconventie van [partij B] ,
- de mondelinge behandeling van 7 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de eis in reconventie van [partij B] ,
- de aanvullende producties van [partij A] ,
- de aantekeningen in conventie, tevens houdende een vermeerdering van eis in reconventie van [partij B] ,
- de pleitnota van [partij A]
2.De beslissing in het kort
2.1.
[partij A] hebben een woning van [partij B] gekocht voor een koopprijs van € 1.875.000,00. Ten behoeve van [partij B] hebben [partij A] nadien een tweede hypotheekrecht op hun woning gevestigd als zekerheid voor voldoening van de contractuele boete indien de koop door toedoen van [partij A] geen doorgang zou vinden. [partij A] hebben de koopprijs niet betaald en levering van de woning heeft niet plaatsgevonden. [partij B] willen dat [partij A] na de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst de contractuele boete betalen, maar [partij A] doen dat niet. [partij B] hebben daarom een aanvang gemaakt met de uitoefening van hun recht van parate executie.
2.2.
[partij A] vorderen in deze procedure kort gezegd dat het [partij B] wordt verboden om de door hen gestarte executieverkoop van de woning van [partij A] voort te zetten totdat er een oordeel is in de bodemprocedure over de verschuldigdheid van de boete. [partij A] stellen zich op het standpunt dat zij de koopovereenkomst hebben ontbonden door een beroep te doen op het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud. [partij B] vorderen in reconventie dat [partij A] wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete.
2.3.
De rechtbank oordeelt in de met dit kort geding samenhangende bodemzaak dat [partij A] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig hebben ontbonden door inroeping van het financieringsvoorbehoud en dat zij een boete aan [partij B] dienen te betalen. [partij B] kunnen hun recht op parate executie uitoefenen. De rechtbank wijst de vordering in conventie af en de vordering in reconventie toe.
3.De feiten
3.1.
[partij B] zijn eigenaar van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) en hebben de woning door tussenkomst van [naam] (hierna: [naam] ) van [bedrijf] te koop aangeboden.
3.2.
Op 1 december 2022 hebben [partij A] de woning van [partij B] gekocht voor € 1.875.000,00. De woning zou worden geleverd op 2 oktober 2023. In de koopovereenkomst is het volgende financieringsvoorbehoud opgenomen:
“
(…).
(…).
Artikel 15 Ontbindende voorwaarden
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 16 januari 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van de koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht. (…).”
3.3.
In artikel 5 van de koopovereenkomst is opgenomen dat [partij A] uiterlijk op 17 januari 2023 een waarborgsom moeten storten op de derdenrekening van de notaris of een bankgarantie moeten stellen voor een bedrag van 10% van de koopsom, te weten
€ 187.500,00.
€ 187.500,00.
3.4.
Op 10 januari 2023 hebben [partij A] telefonisch contact opgenomen met [naam] over de bankgarantie. Partijen hebben vervolgens afgesproken dat [partij A] uiterlijk op 15 maart 2023 een bankgarantie moest stellen. Uiteindelijk heeft [partij A] echter met instemming van [partij B] bij akte van 17 april 2023 op diens woning op het adres [adres 2] een tweede hypotheekrecht ten behoeve van [partij B] verleend in plaats van de bankgarantie.
3.5.
Op 30 augustus 2023 kwamen [partij A] en [partij B] overeen dat de overdrachtsdatum van de woning werd verplaatst naar 2 april 2024. Partijen kwamen daarbij overeen dat [partij A] een maandelijkse vergoeding zou betalen aan [partij B] ter hoogte van 4% van de koopsom per jaar. Partijen hebben deze afspraken schriftelijk vastgelegd.
3.6.
Op 2 april 2024 zijn [partij A] en [partij B] verschenen bij de notaris. [partij A] had de koopsom niet voldaan en de woning is niet aan [partij A] geleverd. De notaris heeft op die dag een akte van verzuim opgemaakt, waarin onder meer opgenomen is dat [partij A] niet aan hun betalingsverplichting hebben voldaan en verklaren niet aan hun betalingsverplichting te kunnen voldoen, zodat niet tot het passeren van de leveringsakte kan worden overgegaan.
3.7.
Op 5 april 2024 heeft de advocaat van [partij B] een brief aan [partij A] gestuurd, waarin staat dat [partij B] [partij A] tot uiterlijk 15 april 2024 de tijd geven om de koopovereenkomst na te komen en dat [partij B] anders de koopovereenkomst zullen ontbinden en aanspraak zullen maken op betaling van de contractuele boete ter hoogte van € 187.500,00. Bij brief van 17 april 2024 heeft de advocaat van [partij B] [partij A] laten weten dat [partij B] vastgesteld hebben dat [partij A] de koopovereenkomst niet nagekomen zijn, dat [partij B] de koopovereenkomst ontbinden en verzoeken de overeengekomen boete te betalen. Door het laten uitbrengen van een exploot aan [partij A] op 12 juni 2024 hebben [partij B] een aanvang gemaakt met de uitoefening van hun recht van parate executie als houders van de onder 3.4. genoemde hypotheek. De eerste hypotheekhouder, ING Bank N.V., heeft bericht de executie niet over te nemen in de zin van artikel 509 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
3.8.
Op 10 januari 2025 hebben [partij A] [partij B] gedagvaard waarbij zij onder meer – kort gezegd – (primair) een verklaring voor recht vorderen dat [partij A] de koopovereenkomst rechtmatig hebben ontbonden, althans (subsidiair) matiging van de contractuele boete. De mondelinge behandeling van deze bodemprocedure, aanhangig bij de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, met zaaknummer C/08/327352 heeft gelijktijdig plaatsgevonden met die in de onderhavige procedure.
3.9.
Op 14 april 2025 hebben [partij A] hun woning onderhands verkocht voor een bedrag van € 430.000,00. [partij A] en de kopers van de woning zijn overeengekomen dat de levering op 10 juni 2025 zal plaatsvinden.
4.Het geschil
In conventie
4.1.
[partij A] vorderen dat de voorzieningenrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
[partij B] verbiedt om over ter gaan tot (onderhandse) executoriale verkoop van de onroerende zaak aan de [adres 2] , kadastraal bekend gemeente
Heino, totdat in de bodemprocedure (in eerste aanleg bekend onder zaaknummer C/08/327352) onherroepelijk is beslist, althans een zodanige voorziening treft als de voorzieningenrechter redelijk mocht achten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 430.000,00 (zijnde de te verwachten koopsom na onderhandse verkoop van de woning) (de voorzieningenrechter begrijpt: indien) [partij B] na betekening van dit vonnis in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen;
subsidiair:
[partij B] veroordeelt de aangekondigde executiemaatregelen te schorsen en geschorst te houden, althans een opschorting (de voorzieningenrechter begrijpt: beveelt) van het eventuele recht, tot in een bodemprocedure door de rechter een eindvonnis is gewezen, althans tot enig moment, als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, en wel in het bijzonder dat er geen boetes zoals bedoeld in de koopovereenkomst zullen worden verbeurd dan wel verschuldigd zullen zijn alsook geen aanspraak op aanvullende schadevergoeding en/of anderszins. Het een en ander op straffe van verbeurte van betaling van een dwangsom aan eisers van € 5.000,00 voor elke dag, een deel van de dag daaronder begrepen, dat [partij B] na betekening van dit vonnis in gebreke blijven om aan deze veroordeling te voldoen;
meer subsidiair
bepaalt dat [partij B] geen aanspraak maken op het verschuldigd zijn dan wel boetes kunnen incasseren en voorts geen aanspraak kunnen maken op aanvullende schadevergoeding en/of kosten van verhaal vanwege het onredelijk bezwarend karakter van het beding zoals dat is neergelegd in de artikelen van de Koopovereenkomst;
en
[partij B] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
4.2.
[partij A] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. [partij B] hebben de executieveiling van de woning van [partij A] aangezegd op grond van hun hypotheekrecht, terwijl [partij A] de koopovereenkomst hebben ontbonden met een beroep op het overeengekomen financieringsvoorbehoud. [partij B] hebben dus geen recht op de contractuele boete, tenzij de bodemrechter anders beslist. Daarnaast hebben [partij A] belang bij de onderhandse verkoop op grond van de koopovereenkomst die zij op 14 april 2025 gesloten hebben. Met die verkoop kunnen [partij A] een hogere verkoopprijs realiseren dan de prijs die te verwachten is bij de parate executie die [partij B] voorheeft.
4.3.
[partij B] voeren verweer. [partij B] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
In reconventie
4.4.
[partij B] vorderen in reconventie, kort gezegd, dat [partij A] worden veroordeeld tot voldoening van € 253.125,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag. Daarnaast vorderen [partij B] dat [partij A] in de proceskosten worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.5.
[partij B] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. Hun vordering op [partij A] beloopt maximaal een bedrag van € 253.125,00, bestaande uit de contractuele boete, rente en kosten. De door [partij A] ten behoeve van [partij B] gevestigde hypotheek strekt tot zekerheid daarvan. ING heeft een eerste hypotheekrecht ter hoogte van € 250.000,00 en de woning is maximaal € 390.000,00 waard. [partij B] lopen het risico dat een deel van hun vordering uit hoofde van de contractuele boete niet kan worden voldaan uit hun tweede hypotheekrecht op de woning van [partij A] [partij B] stellen daarom belang te hebben bij een veroordeling van [partij A] tot betaling van de boete vermeerderd met rente en kosten.
4.6.
[partij A] voeren verweer. [partij A] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [partij B] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
4.7.
Op de stellingen van in conventie en in reconventie partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie en in reconventie
5.1.
In verband met de onderlinge samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie hierna gezamenlijk worden behandeld.
5.2.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of ten tijde van dit vonnis bij de gevorderde voorzieningen sprake is van een spoedeisend belang. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
5.3.
De bodemprocedure is gelijktijdig behandeld met de bodemprocedure en het vonnis in die procedure wordt gelijktijdig gewezen met dit vonnis. De voorzieningenrechter neemt bij het beoordelen van de vorderingen het oordeel van de rechtbank in de bodemprocedure in acht.
5.4.
[partij A] hebben onder andere kort gezegd gevorderd dat het [partij B] wordt verboden om de door hen gestarte executie van de woning van [partij A] voort te zetten. Het spoedeisende belang van [partij A] is door [partij B] niet betwist en blijkt voldoende uit de aard van de vorderingen, zodat hiervan moet worden uitgegaan.
5.5.
[partij B] hebben in reconventie kort gezegd een veroordeling tot betaling van de contractuele boete vermeerderd met rente en kosten gevorderd. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar -kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling in het geval de bodemrechter de vordering strekkende tot betaling van de geldsom afwijst, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
5.6.
Ten aanzien van het spoedeisende belang met betrekking tot de vorderingen van [partij B] in reconventie overweegt de voorzieningenrechter als volgt. [partij B] hebben een tweede recht van hypotheek op de woning van [partij A] Partijen zijn ter zitting overeengekomen dat [partij B] geen executiemaatregelen zal nemen die haar toekomen op grond van de hypotheekstelling van [partij A] tot 11 juni 2025, in verband met de onderhandse verkoop van de woning door [partij A] voor een bedrag van
€ 430.000,00 en de voorziene datum voor de levering van de woning, te weten 10 juni 2025. In samenhang daarmee heeft de voorzieningenrechter toen beslist dat hij op 11 juni 2025 zowel in de bodemzaak als in het kort geding vonnis zou wijzen. Nu [partij A] hun woning onderhands verkocht hebben, hebben [partij B] , in het licht van de gemaakte afspraken, belang bij een veroordeling van [partij A] tot betaling, waar laatstgenoemde aan kan voldoen door de opbrengst van de onderhandse verkoop te gebruiken dan wel, in het bijzonder indien de verkoopopbrengst niet toelaat de gehele boete te betalen, op andere wijze. Het spoedeisende belang van [partij B] staat daarmee voldoende vast.
€ 430.000,00 en de voorziene datum voor de levering van de woning, te weten 10 juni 2025. In samenhang daarmee heeft de voorzieningenrechter toen beslist dat hij op 11 juni 2025 zowel in de bodemzaak als in het kort geding vonnis zou wijzen. Nu [partij A] hun woning onderhands verkocht hebben, hebben [partij B] , in het licht van de gemaakte afspraken, belang bij een veroordeling van [partij A] tot betaling, waar laatstgenoemde aan kan voldoen door de opbrengst van de onderhandse verkoop te gebruiken dan wel, in het bijzonder indien de verkoopopbrengst niet toelaat de gehele boete te betalen, op andere wijze. Het spoedeisende belang van [partij B] staat daarmee voldoende vast.
5.7.
In het vonnis van de rechtbank in de bodemprocedure van 11 juni 2025 met zaaknummer C/08/327352 / HA ZA 25-18 oordeelde de rechtbank dat [partij A] het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig hebben ingeroepen en gehouden is de contractuele boete te betalen. Die boete is door de rechtbank gematigd tot een bedrag
van € 149.948,92.
5.8.
Nu de rechtbank in de bodemprocedure beslist over de verschuldigdheid en de hoogte van de boete, is het antwoord op de vraag of voldaan is aan de vereisten voor toewijzing van een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding, inhoudende dat de vordering voldoende aannemelijk is en dat bij belangenafweging een restitutierisico niet in de weg staat aan toewijzing van de vordering niet meer belang. De voorzieningenrechter zal daarom de vordering van [partij B] in reconventie toewijzen tot een bedrag
van € 149.948,92. De voorzieningenrechter zal [partij A] niet veroordelen tot betaling van een aanvullend bedrag wegens kosten, omdat [partij B] hun vordering op dat punt onvoldoende onderbouwd hebben.
Verbieden en/of schorsen executie
5.9.
Zoals hiervoor overwogen zijn partijen ter zitting overeengekomen dat [partij B] tot heden geen executiemaatregelen zal nemen die zij kan nemen op grond van de aan hen verleende hypotheek. Hoewel [partij A] en de kopers van hun woning zijn overeengekomen dat de woning op 10 juni 2025 zou worden geleverd, is de vraag open of de voorgenomen levering ook daadwerkelijk doorgang gevonden heeft. Als de verkochte woning van [partij A] op 10 juni 2025 is geleverd, zal [partij A] de contractuele boete voor zover mogelijk uit de opbrengst van de onderhandse verkoop van de woning kunnen voldoen. [partij B] kunnen hun recht om verhaal te halen door middel van de verkoop op grond van artikel 3:268 BW van de woning van [partij A] dan niet meer jegens [partij A] uitoefenen. [partij A] hebben dan geen belang bij hun primaire en subsidiaire vordering, waarin zij een verbod dan wel een schorsing van de executie vorderen.
5.10.
Als de verkochte woning van [partij A] niet op 10 juni 2025 is geleverd, dan bestaat mede in het licht van de gemaakte afspraken geen aanleiding om de executiemaatregelen door [partij B] op grond van hun hypotheekrecht te verbieden of te schorsen. In dat geval zullen [partij A] immers de verschuldigde boete niet zover als mogelijk is uit de opbrengst van de onderhandse verkoop kunnen voldoen.
5.11.
De voorzieningenrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat [partij B] de executie op grond van hun hypotheekrecht mogen voortzetten indien de levering van de woning van [partij A] aan de kopers van hun woning op 10 juni 2025 geen doorgang heeft gevonden. De rechtbank zal de primaire en de subsidiaire vorderingen van [partij A1] daarom afwijzen. De voorzieningenrechter kan gelet op het bovenstaande de verdere verweren van [partij B] onbesproken laten.
Verklaring voor recht
5.12.
[partij A1] vordert tot slot – kort gezegd – dat de voorzieningenrechter bepaalt [partij B] geen aanspraak kunnen maken op de contractuele boete, kosten van verhaal en/of schadevergoeding vanwege het onredelijk bezwarende karakter van het boetebeding.
5.13.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Een kort geding procedure leent zich uitsluitend voor het treffen van een ordemaatregel in een spoedeisend situatie, en niet voor het vaststellen van de rechtspositie van partijen (HR 2 april 1977, NJ 1977, 361). Toewijzing van de meer subsidiaire vordering van [partij A] zal leiden tot een declaratoir vonnis en daarvoor is in kort geding geen ruimte. Daarom zal ook de meer subsidiaire vordering van [partij A] worden afgewezen. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat de rechtbank, zoals hierboven reeds uiteengezet, geoordeeld heeft dat [partij A] een (gematigde) boete aan [partij B] verschuldigd is.
Proceskosten in conventie
5.14.
[partij A] zijn in conventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.616,00
Proceskosten in reconventie
5.15.
[partij A] zijn ook in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten in reconventie betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
553,50
(1 punt x factor 0,5 x € 1.107)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
731,50
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
In conventie
6.1.
wijst de vorderingen van [partij A] af,
6.2.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten ter hoogte van € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie
6.4.
veroordeelt [partij A] tot betaling van een bedrag van € 149.948,92 aan [partij B] ,
6.5.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten ter hoogte van € 731,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de dag waarop dit vonnis is gewezen,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
6.7.
verklaart de onder 6.4. en 6.5. vermelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025.