Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/333100 / KG ZA 25-98
Vonnis in kort geding van 30 juni 2025
in de zaak van
WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS,
gevestigd te Enschede,
eisende partij,
hierna te noemen: De Woonplaats,
advocaat: mr. M. Douwenga,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. J. Verheij.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 juni 2025 met producties,
- de mondelinge behandeling van 23 juni 2025, die hybride heeft plaatsgevonden.
- de mondelinge behandeling van 23 juni 2025, die hybride heeft plaatsgevonden.
De Woonplaats vertegenwoordigd door mevrouw [naam], en de advocaat van De Woonplaats mr. Douwenga, hebben de zitting op locatie (rechtbank Almelo) bijgewoond. [gedaagde] en diens advocaat, mr. Verheij hebben de zitting online (via Teams) bijgewoond. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling. Mr. Verheij heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald, dat bij vervroeging wordt uitgesproken.
2.De samenvatting
2.1.
De Woonplaats heeft een woning ter beschikking gesteld aan [gedaagde]. In de woning is door de politie een hennepkwekerij aangetroffen. De voorzieningenrechter oordeelt dat [gedaagde] dusdanig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, dat de vordering tot ontruiming door de Woonplaats wordt toegewezen. De voorzieningenrechter legt hierna uit hoe hij tot zijn beslissing is gekomen.
3.De feiten
3.1.
De Woonplaats en [gedaagde] hebben een huurovereenkomst gesloten op 18 december 2006 met betrekking tot de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde).
3.2.
In juli 2024 is schade ontstaan aan het gehuurde als gevolg van hevige regenval.
3.3.
De Woonplaats heeft de woning gelegen aan de [adres 2] aan [gedaagde] tijdelijk ter beschikking gesteld als wisselwoning (hierna: de wisselwoning). Partijen hebben voor het gebruik van de wisselwoning een gebruiksovereenkomst gesloten.
3.4.
In de gebruiksovereenkomst staat geciteerd voor zover relevant:
“
Artikel 1 Tijdelijke huisvesting
Artikel 1 Tijdelijke huisvesting
(…)
Deze overeenkomst is van korte duur. De bepalingen zoals vermeld in het originele huurcontract zijn en blijven ook tijdens onderhavige gebruiksovereenkomst van toepassing. Alleen als schriftelijk anders is afgesproken, kan hiervan afgeweken worden.
Artikel 2 Bestemming en gebruik
2.1
Gebruiker zal de wisselwoning als een goed gebruiker en uitsluitend als woonruimte gebruiken.
2.2
Het is gebruiker niet toegestaan de wisselwoning geheel of gedeeltelijk aan derden te verhuren of ‘om niet’ in gebruik te geven.
(…)
Artikel 3 De staat van de woning
(…)
3.3
De Woonplaats levert de wisselwoning geheel gestoffeerd op aan gebruiker. Als gebruiker weer uit de wisselwoning vertrekt, dient de stoffering geheel intact in de wisselwoning aanwezig te zijn”
In artikel 6.10 van de “Standaard algemene huurvoorwaarden” behorend bij de huurovereenkomst van het gehuurde, welke van overeenkomstige toepassing zijn verklaard, staat geciteerd voor zover relevant:
“
Het is huurder niet toegestaan hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde of enige andere activiteit te verrichten die op grond van de opiumwet strafbaar zijn gesteld. Toegestaan is het telen van hennep voor eigen gebruik met een maximum van 5 hennepplantjes. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.”
Het is huurder niet toegestaan hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde of enige andere activiteit te verrichten die op grond van de opiumwet strafbaar zijn gesteld. Toegestaan is het telen van hennep voor eigen gebruik met een maximum van 5 hennepplantjes. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.”
3.5.
De politie is op 2 april 2025 de wisselwoning binnengetreden na contact met de netbeheerder in verband met het vermoeden van een hennepkwekerij. Uit een informatierapport van 14 april 2025 van de politie Oost-Nederland (hierna: het informatierapport) bleek dat in de wisselwoning een inwerking zijnde hennepkwekerij aanwezig was met onder meer 161 hennepplanten. Ook was in een voorraadkast in de hal een bigshopper met een zwart gesealde bag aangetroffen, waarin gedroogde henneptoppen zaten met een totaalgewicht van 943 gram.
4.Het geschil
4.1.
De Woonplaats vordert samengevat - de ontruiming van de wisselingwoning met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
4.2.
De Woonplaats legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de gebruiksovereenkomst, door (het toelaten van) de exploitatie van een hennepkwekerij. De Woonplaats hanteert hieromtrent een ‘zero tolerance’ beleid. Dit beleid van De Woonplaats moet als algemene bekendheid worden beschouwd. De Woonplaats heeft tijdens de mondelinge behandeling verduidelijkt dat wat betreft de ontruiming van de spullen in de wisselwoning, enkel de spullen in eigendom van [gedaagde] moeten worden ontruimd. In de wisselwoning staan inboedelgoederen die aan [gedaagde] ter beschikking zijn gesteld. Deze goederen moeten achterblijven in de wisselwoning.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat de hennepkwekerij niet door hem is geëxploiteerd, maar door iemand anders gedurende een periode dat hij zelf wegens ziekte bij zijn dochter verbleef. Hij is strafrechtelijk ook niet vervolgd voor de exploitatie van de hennepkwekerij doordat hem geen verwijt valt te maken. Bovendien is De Woonplaats te laat in actie gekomen.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De Woonplaats heeft een spoedeisend belang bij het gevorderde
5.1.
In een zaak als de onderhavige dient in de eerste plaats te worden beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die een ontruiming van de wisselwoning rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel als ontruiming in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
5.2.
Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vordering en het daaromtrent door De Woonplaats gestelde, aanwezig. Dit betekent dat de vordering van De Woonplaats inhoudelijk kan worden behandeld.
[gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen
5.3.
Als onweersproken is komen vast te staan dat (i) in de woning van [gedaagde] een professioneel ingerichte hennepkwekerij is geëxploiteerd, (ii) sprake is van diefstal van stroom (iii) is geknoeid met de elektriciteit in de meterkast en (iv) er indicatoren zijn voor tenminste één eerdere oogst van hennepplanten, blijkende uit het informatierapport. De voorzieningenrechter is van oordeel dat De Woonplaats voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de gebruiksovereenkomst door [gedaagde].
De tekortkoming rechtvaardigt de ontruiming
5.4.
De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord is of de voorzieningenrechter in een door De Woonplaats te voeren bodemprocedure zal oordelen dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal rechtvaardigen en of er aanleiding is om vooruitlopend op deze beslissing [gedaagde] te veroordelen de wisselwoning te ontruimen.
5.5.
Op basis van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.6.
De stelling van [gedaagde] dat de hennepkwekerij niet door hem zou zijn geëxploiteerd, maar door iemand anders, maakt dit niet anders. Het was [gedaagde] immers niet toegestaan de wisselwoning aan anderen te verhuren of ter beschikking te stellen. De gevolgen van overtreding van het verhuren dan wel ter beschikking stellen van de wisselwoning door [gedaagde] aan een derde, liggen dan ook in zijn risicosfeer. Dat [gedaagde] niet zou hebben geweten van de hennepkwekerij acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk. Bovendien heeft [gedaagde] erkend dat hij zelf bij terugkomst in zijn woning de hennepkwekerij zou hebben “ontdekt”, zonder adequate actie te ondernemen zoals bijvoorbeeld door te achterhalen wie hiervoor verantwoordelijk is of zelfs maar De Woonplaats hiervan op de hoogte te stellen. Bovendien heeft De Woonplaats ter zitting onweersproken gesteld dat de hennepkwekerij aanzienlijk langer in gebruik was dan de duur van de afwezigheid van [gedaagde] in zijn woning, daarbij verwijzend naar de rapportage van de politie. Hieruit volgt dat [gedaagde] al veel langer wist of althans moet hebben geweten van de aanwezigheid van de hennepkwekerij in zijn woning. De voorzieningenrechter gaat voorbij aan de stelling dat [gedaagde] niet strafrechtelijk zou worden vervolgd wegens de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de wisselwoning en hem derhalve geen verwijt kan worden gemaakt. Nog los van de omstandigheid dat [gedaagde] dit niet heeft aangetoond, staat een civielrechtelijke procedure volledig los van een eventuele strafrechtelijke vervolging. Het argument dat De Woonplaats te laat in actie is gekomen, wordt door De Woonplaats betwist. Aangezien het standpunt van [gedaagde] niet verder is onderbouwd, gaat de voorzieningenrechter hieraan ook voorbij.
5.7.
De voorzieningenrechterrechter acht het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de in voornoemd artikel vervatte uitzondering (‘
tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt’) zich hier niet voordoet, althans dit heeft [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt. Zo blijkt onder meer uit het informatierapport dat een hennepkwekerij nagenoeg altijd een gevaarlijke plaats is door (i) aantasting van de gezondheid van omwonenden en (latere bewoners), (ii) instabiliteit van het pand, (iii) lekkage en/of watervervuiling, (iv) brand. Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter de gevorderde ontruiming van de wisselwoning gerechtvaardigd. De Woonplaats heeft een zwaarwegend belang bij het handhaven van haar beleid en daarmee bij een snelle ontruiming van de wisselwoning, nu dit ook naar andere bewoners een signaal afgeeft dat dergelijke ernstige tekortkomingen niet worden geaccepteerd. De voorzieningenrechter realiseert zich dat [gedaagde] ook een belang heeft bij een dak boven zijn hoofd en een ontruiming zeer ingrijpend voor hem zal zijn. Dat belang weegt alleen niet op tegen het belang van De Woonplaats om nieuwe incidenten te voorkomen. De voorzieningenrechter wijst daarom de gevorderde ontruiming toe.
tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt’) zich hier niet voordoet, althans dit heeft [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt. Zo blijkt onder meer uit het informatierapport dat een hennepkwekerij nagenoeg altijd een gevaarlijke plaats is door (i) aantasting van de gezondheid van omwonenden en (latere bewoners), (ii) instabiliteit van het pand, (iii) lekkage en/of watervervuiling, (iv) brand. Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter de gevorderde ontruiming van de wisselwoning gerechtvaardigd. De Woonplaats heeft een zwaarwegend belang bij het handhaven van haar beleid en daarmee bij een snelle ontruiming van de wisselwoning, nu dit ook naar andere bewoners een signaal afgeeft dat dergelijke ernstige tekortkomingen niet worden geaccepteerd. De voorzieningenrechter realiseert zich dat [gedaagde] ook een belang heeft bij een dak boven zijn hoofd en een ontruiming zeer ingrijpend voor hem zal zijn. Dat belang weegt alleen niet op tegen het belang van De Woonplaats om nieuwe incidenten te voorkomen. De voorzieningenrechter wijst daarom de gevorderde ontruiming toe.
Ontruimingstermijn
5.8.
De Woonplaats heeft een ontruimingstermijn gevorderd van veertien dagen. De termijn is niet door [gedaagde] weersproken en zal worden toegewezen.
Proceskosten
5.9.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Stichting Woningstichting de Woonplaats worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
715,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.752,45
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres 2] te ontruimen, met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken aan De Woonplaats en/of de gemeente toebehoren, en de sleutels af te geven aan De Woonplaats,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.752,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2025.