Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/332872 / KG ZA 25-92
Vonnis in kort geding van 8 juli 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
te [woonplaats 2] ,
eisende partijen,
hierna afzonderlijk te noemen [eiser 1] en [eiser 2] en samen [eisers] c.s.,
advocaat: mr. M.U. Poerink,
tegen
VVE [adres 1],
te [woonplaats 3] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaten: mrs. Holtrop en Rorink.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eisers] c.s.
- de producties van mr. Holtrop
- de producties van [eisers] c.s.
- de producties van mr. Holtrop
- de producties van mr. Rorink
- de mondelinge behandeling van 24 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eisers] c.s.
- de pleitnota van VvE.
- de mondelinge behandeling van 24 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eisers] c.s.
- de pleitnota van VvE.
2.De feiten
2.1.
Bij akte van splitsing van 28 december 1978 is het gebouw aan de
[adres 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie C nummer 1350, gesplitst in twee appartementsrechten. Bij akte van 16 januari 1986 is de splitsing gewijzigd, in die zin dat het gebouw is gesplitst in:
het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning met terras op de eerste verdieping met trapopgang en hobbyruimte op de parterre, plaatselijk bekend [adres 1] , (...) appartementsindex [nummer 1] , en
het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de op de parterre gelegen winkel, pantry, toilet, kelderingang en kelder, plaatselijk bekend [adres 1] , (...) appartementsindex [nummer 2] .
2.2.
De heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) heeft het hiervoor onder b. vermelde appartemensrecht verkregen op 4 november 1996. De ruimte is in 2002 bouwkundig gesplitst. Sinds enig moment (details met betrekking tot deze huurovereenkomsten zijn in deze procedure niet gesteld) is het ene deel van de ruimte aan de [bedrijf] verhuurd, het andere deel aan [eiser 2] , die in het gehuurde een horecabedrijf exploiteert.
2.3.
Het appartementsrecht met index [nummer 1] is eigendom van [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en [naam 3] (hierna: [naam 3] ). [naam 1] heeft het appartementsrecht met index [nummer 2] verkocht aan [eiser 1] . Op de dag van levering (22 augustus 2023) hebben [eiser 1] en [eiser 2] een “Mietvertrag für Gewerberaüme” met betrekking tot de door [eiser 2] gehuurde ruimte ondertekend.
2.4.
Op 24 december 2023 heeft [eiser 2] in de kelder van het door hem gehuurde een laag water aangetroffen.
2.5.
Tijdens diverse VvE-vergaderingen in 2024 is aan de orde gekomen dat [naam 1] en [eiser 1] in de veronderstelling verkeerden dat het appartementsrecht met index [nummer 2] was gesplitst en dat (alleen) het aan [eiser 2] verhuurde deel was verkocht. Tot op heden is het niet van ondersplitsing gekomen.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] c.s. vordert:
de VvE te bevelen om binnen een termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis zodanige maatregelen te treffen dat de kelderbak van het gebouw aan de [adres 2] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] volledig waterdicht is en de wateroverlast in het gebouw duurzaam is beëindigd,
de Vve te bevelen om binnen een termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis de scheidingsconstructie tussen de kelderruimten (gelegen onder de bedrijfsruimten [adres 2] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] ) deugdelijk te vervangen, althans zodanige maatregelen te treffen dat deze constructie niet langer vocht vasthoudt en geen bron van schade of wateroverlast vormt en waarbij die scheidingsconstructie ook aan beide buitenzijden deugdelijk wordt afgewerkt,
te bepalen dat de VvE een dwangsom jegens hem verbeurt van € 500,00 voor iedere dag dat zij in gebreke blijft met de volledige en juiste nakoming van het onder a. en/of b. gevorderde, met een maximum van € 25.000,00,
e VvE te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] van een voorschot op schadevergoeding van € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
1 juli 2024,
de VvE te veroordelen tot betaling aan [eiser 2] van een voorschot op schadevergoeding van € 50.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
1 juli 2024,
de VvE te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
3.2.
De VvE voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of partijen ten tijde van dit vonnis bij de gevraagde voorzieningen een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van [eiser 1] en [eiser 2] .
4.3.
Verder wordt als volgt overwogen.
De VvE is een rechtspersoon (art. 5:124 lid 1 BW) met als doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars (art. 5:112 lid 1, aanhef en sub e, BW). De hoofdtaak van de VvE is het voeren van het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de privégedeelten (art. 5:126 lid 1 BW). Onder beheer valt (onder meer) het plegen van onderhoud en het uitvoeren van reparaties.
Bij het uitoefenen van (uitsluitend) haar beheerstaak is de VvE bevoegd de gezamenlijke eigenaars (rechtstreeks) te vertegenwoordigen en dus namens hen in en buiten rechte op te treden (art. 5:126 lid 5 BW). Dit betekent dat de VvE bevoegd is om tegen eigenaars en tegen derden te procederen. Verder ziet de VvE toe op de nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaars uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde jegens elkaar voortvloeien en kan zij met dat doel in rechte tegen hen optreden (art. 5:126 lid 6 BW). Bij het vorderen van nakoming van deze verplichtingen treedt de VvE op in eigen naam, krachtens een haar door de wet gegeven zelfstandige taak.
Het hoogste orgaan binnen de VvE is de vergadering van eigenaars. Aan de vergadering komen alle bevoegdheden toe die niet door wet of statuten aan andere organen van de VvE zijn opgedragen (art. 5:125 lid 1 BW).
Het bestuur heeft tot taak de middelen van de vereniging te beheren en zorg te dragen voor uitvoering van de besluiten van de vergadering van eigenaars, tenzij de statuten anders bepalen (art. 5:131 lid 3 en 4). Het bestuur van de VvE bestaat uit een of meer bestuurders (art. 5:131 lid 1 BW). Benoeming en ontslag van bestuurders vinden plaats door de vergadering van eigenaars (lid 2). In beginsel wordt de VvE in en buiten rechte door de bestuurder(s) vertegenwoordigd (art. 5:131 lid 1 jo. 5:126 lid 5 BW).
Standpunt VvE?
4.4.
Bestuurders van de VvE zijn [naam 1] , [naam 3] en [naam 2] . [naam 1] heeft zich laten bijstaan door mr. Holtrop, [naam 3] en [naam 2] door mr. Rorink, waarbij beide raadslieden hebben laten weten dat zij, gelet op de tegenstrijdige belangen van hun cliënten ( [naam 3] en [naam 2] als eigenaars van het appartementsrecht met index [nummer 1] [naam 1] als “materieel” eigenaar (door hemzelf zo geformuleerd) van het door [bedrijf] gehuurde deel van het appartementsrecht met index [nummer 2] ) geen eensluidend standpunt innemen namens “de VvE”. Waar zij het, namens “de VvE”, wel over eens zijn is dat alle vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] zouden moeten worden afgewezen.
Vordering tot herstel van [eiser 1]
4.5.
is als appartementseigenaar van rechtswege lid van de VvE. De vraag is of hij, als lid van de VvE, de VvE kan dwingen om tot herstel over te gaan door middel van het aanspannen van onderhavige procedure. Dit is niet het geval.
4.6.
[eiser 1] had, als appartementseigenaar en lid van de VvE, als agendapunt op een vergadering van eigenaars herstel van de gestelde gebreken kunnen inbrengen. Had de vergadering niet ingestemd, dan had hij bij de rechter een verzoek kunnen doen tot vernietiging van dat afwijzende besluit. Daarnaast had hij de rechter kunnen vragen om een machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW. Een dergelijke machtiging, indien verleend, stelt [eiser 1] in staat om de benodigde werkzaamheden zelf te laten verrichten, waarbij de rechter tevens kan bepalen in welke verhouding de andere appartementseigenaars en/of de VvE in de kosten daarvan moeten bijdragen. [eiser 1] had een van deze wegen moeten bewandelen, of een combinatie van beide, om te bewerkstelligen dat gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten worden hersteld en de VvE/andere appartementseigenaars bijdragen in de kosten daarvan. [eiser 1] heeft dat niet gedaan. De weg waarvoor hij met deze procedure heeft gekozen, valt buiten deze mogelijkheden die de wet hem als appartementseigenaar tegenover zijn VvE geeft om het door hem gewenste doel te bereiken.
4.7.
Dat de huidige situatie (met (alleen) [eiser 1] als “formeel” eigenaar van het appartementsrecht met index [nummer 2] ) besluitvorming niet heeft vergemakkelijkt, doet aan het voorgaande niet af.
4.8.
Gelet op het voorgaande zal de vordering van [eiser 1] de VvE te veroordelen tot het verrichten van herstelwerkzaamheden worden afgewezen.
De vorderinen van [eiser 2] tot herstel en schadevergoeding
4.9.
Vooropgesteld wordt dat [eiser 2] , als huurder tegenover [eiser 1] als verhuurder, het recht heeft om hem aan te spreken met betrekking tot het verhelpen van gebreken. Dat het in casu gaat om huur van een appartement(srecht) maakt dit niet anders.
4.10.
Niet valt in te zien waarom de VvE jegens [eiser 2] gehouden zou zijn tot herstel. Weliswaar heeft de VvE verplichtingen ten opzichte van haar leden (de appartementseigenaars), maar niet valt in te zien waarom door het handelen/nalaten van de VvE een onrechtmatige daad zou zijn gepleegd tegenover [eiser 2] .
4.11.
Dit betekent ook dat van een voorschot op schadevergoeding geen sprake kan zijn.
De vordering van [eiser 1] tot schadevergoeding
4.12.
De VvE (door [eiser 1] in die hoedanigheid gedagvaard, zo heeft hij bevestigd ter zitting) is niet de eigenaar/bezitter van het gebouw. De eigendom (en het bezit) van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw berust bij de gezamenlijke eigenaars (onder wie [eiser 1] ) en niet bij de VvE.
4.13.
Zou sprake zijn van schade door toedoen van een gebrek in het gemeenschappelijke deel (de kelderbak), dan zouden
de gezamenlijke eigenaarsdaarvoor aangesproken kunnen worden. Weliswaar biedt art. 5:113 lid 4 BW de schuldeiser die een vordering heeft op de gezamenlijke appartementseigenaars de mogelijkheid om (ook) de vereniging van eisers aan te spreken, maar deze grondslag is niet gesteld. Daarbij komt dat het gestelde gebrek aan de kelderbak (waarin, in strijd met de splitsingsakte, de keuken van het horecabedrijf van [eiser 2] is gesitueerd) allerminst vaststaat. Vóór de hiervoor onder 2.4 vermelde wateroverlast – ten tijde waarvan de in de kelder van de [bedrijf] aanwezige grondwaterpomp niet functioneerde – is er immers geen sprake geweest van lekkage in de kelder.
de gezamenlijke eigenaarsdaarvoor aangesproken kunnen worden. Weliswaar biedt art. 5:113 lid 4 BW de schuldeiser die een vordering heeft op de gezamenlijke appartementseigenaars de mogelijkheid om (ook) de vereniging van eisers aan te spreken, maar deze grondslag is niet gesteld. Daarbij komt dat het gestelde gebrek aan de kelderbak (waarin, in strijd met de splitsingsakte, de keuken van het horecabedrijf van [eiser 2] is gesitueerd) allerminst vaststaat. Vóór de hiervoor onder 2.4 vermelde wateroverlast – ten tijde waarvan de in de kelder van de [bedrijf] aanwezige grondwaterpomp niet functioneerde – is er immers geen sprake geweest van lekkage in de kelder.
4.14.
[eisers] c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- griffierecht
€
2.995,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.280,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] c.s. af,
5.2.
veroordeelt [eisers] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 4.280,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2025.