Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11439183 \ CV EXPL 24-2455
Vonnis in kort geding van 22 januari 2025
in de zaak van
1.[eiser] B.V.,
te [vestigingsplaats 1],
2.
TWENTE INVEST B.V.,
2.
TWENTE INVEST B.V.,
te Enschede,
hierna ook wel samen te noemen: eisers,
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink, advocaat te Hardenberg,
tegen
1.JMR SPORTCENTRE ALMELO B.V.,
gevestigd te Almelo,
2. de vennootschap onder firma
[gedaagde 1], h.o.d.n. JMR Sportcentre Almelo,
2. de vennootschap onder firma
[gedaagde 1], h.o.d.n. JMR Sportcentre Almelo,
gevestigd te [vestigingsplaats 2],
3.
[gedaagde 2],
3.
[gedaagde 2],
vennoot van gedaagde sub 2,
wonende te [woonplaats 1],
4.
[gedaagde 3],
4.
[gedaagde 3],
vennoot van gedaagde sub 2,
wonende te [woonplaats 2],
hierna ook wel samen te noemen: gedaagden,
zelfstandig procederende bij gedaagde sub 4.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 december 2024;
- de aanvullende producties van 6 januari 2025 van eisers;
- de conclusie van antwoord van 7 januari 2025 van gedaagden;
- de aanvullende productie van 7 januari 2025 van eisers;
- de mondelinge behandeling van 8 januari 2025 met vermeerdering van eis.
- de mondelinge behandeling van 8 januari 2025 met vermeerdering van eis.
2.De feiten
2.1.
Eisers verhuren met ingang van 1 april 2015 de [adres] en [adres], inhoudende bedrijfsruimte ter grootte van 2.405 m2 met inpandige woonruimte aan gedaagde sub 2, destijds genaamd V.O.F. Sportcentrum De Windmolen, thans genaamd [gedaagde 1].
2.2.
De heer [gedaagde 2] en mevrouw [gedaagde 3] en JMR Sportcentre Almelo B.V. zijn de beherend vennoten van de V.O.F. die de huurovereenkomst aanging, die zich intussen noemt: JMR Sportcentre Almelo. Daarnaast hebben zij een besloten vennootschap opgericht met dezelfde handelsnaam: JMR Sportcentre Almelo B.V.
2.3.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren en zeven maanden, lopend tot 31 oktober 2020. De huurovereenkomst is vervolgens voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaren tot en met 31 oktober 2025.
2.4.
In artikel 8.2 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de erfpacht geheel voor rekening van JMR Sportcentre Almelo komt. De afspraken met betrekking tot de erfpacht zijn gemaakt met de gemeente Almelo. De navolgende afspraken met betrekking tot de hoogte van het erfpacht zijn gemaakt:
- eerste drie jaar circa € 10.000,00 per jaar;
- vierde en vijfde jaar circa € 13.000,00 per jaar;
- vanaf het zesde jaar circa € 16.000,00 per jaar.
2.5.
Op 19 november 2024 heeft de politie een hennepkwekerij ontdekt in het gehuurde, waarbij de heer [gedaagde 2] en mevrouw [gedaagde 3] zijn aangehouden.
2.6.
Eisers hebben overgelegd het verzoekschrift conservatoir beslag op roerende zaken van 9 december 2024 met het door de rechtbank verleende verlof, het exploot beslaglegging van 11 december 2024 en de betekening conservatoir beslag van 12 december 2024.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen ontruiming van het pand aan [adres] en [adres] en betaling van de achterstallige huur en erfrechtcanon. Daarnaast vorderen eisers de proceskosten, inclusief nakosten en beslagkosten.
3.2.
Eisers leggen aan hun vordering allereerst ten grondslag dat in het gehuurde een professionele hennepkwekerij is aangetroffen. Het exploiteren van een hennepkwekerij in het gehuurde en de handel van drugs vanuit het gehuurde is in strijd met de verplichting van gedaagden zich als een goed huurder te gedragen in gevolge artikel 6.1 van de Algemene Bepalingen en artikel 7:213 BW Pro.
3.3.
Eisers leggen daarnaast aan hun vordering ten grondslag dat sprake is van een betalingsachterstand. In de dagvaarding staat vermeld dat de som van de achterstallige huur € 48.403,30 bedraagt en de som van de achterstallige erfpachtcanon € 18.055,32 bedraagt, in totaal per 11 november 2024 € 66.458,62.
Gedaagden hebben hiermee gehandeld in strijd met artikel 8.5 van de huurovereenkomst, artikel 18.1van de Algemene Bepalingen en artikel 7:212 jo Pro. 7:346 BW door (herhaaldelijk) te verzuimen met betaling van de huurpenningen en erfpachtcanon.
3.4.
Gedaagden voeren verweer. Zij voeren aan dat de betalingsachterstand minder hoog is dan door eisers gesteld.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
De gevraagde voorziening is slechts toewijsbaar, indien er sprake is van een grote
mate van waarschijnlijkheid dat de kantonrechter in een bodemprocedure tot hetzelfde oordeel zal komen.
Spoedeisend belang
4.3.
Het spoedeisend belang is in deze zaak afdoende komen vast te staan. In het gehuurde is een professionele hennepkwekeij aangetroffen en er is sprake van een forse betalingsachterstand. Eisers hebben een spoedeisend belang om hiertegen te kunnen optreden en vervolgens weer te kunnen beschikken over het gehuurde.
De gevorderde ontruiming
4.4.
Een huurder is verplicht om zich als goed huurder te gedragen. Dit houdt onder meer in dat een huurder zich aan de afspraken in de huurovereenkomst moet houden. Indien een huurder hiermee in strijd handelt, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.5.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het aanwezig hebben van een professionele hennepkwekerij valt hier niet onder
4.6.
De kantonrechter overweegt dat eisers afdoende hebben onderbouwd dat in het gehuurde een professionele hennepkwekerij is aangetroffen en sprake is van een aanzienlijke betalingsachterstand van de huurpenningen en erfpachtcanon. Gedaagden zijn als huurders verantwoordelijk voor wat zich in het gehuurde afspeelt. Nu kennelijk een professioneel ingerichte hennepkwekerij in het gehuurde is aangetroffen in het gehuurde hebben gedaagden zich niet als goed huurder gedragen. Deze tekortkoming rechtvaardigt de gevorderde ontruiming. De door eisers gevorderde ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen. Hierbij is tevens van belang dat gedaagden ter zitting hebben verklaard het gehuurde reeds feitelijk te hebben verlaten en dat zij zich niet tegen ontruiming verzetten.
De gevorderde betalingsachterstand
4.7.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
4.8.
Eisers hebben ter zitting verklaard dat zij een actueel overzicht hebben gemaakt van de verschuldigde bedragen en de bedragen die daarop door gedaagden zijn afbetaald. Eisers hebben ter zitting aangeboden dit te overhandigen. Gedaagden hebben ter zitting verklaard dat zij enige tijd nodig hebben om dit overzicht te bestuderen. De kantonrechter heeft besloten dat deze gelegenheid geboden moet worden.
4.9.
Eisers hebben vervolgens bericht dat de actuele achterstand aan huurpenningen € 54.563,03 bedraagt en € 12.688,39 aan erfpachtcanon. Gedaagden stellen zich op het standpunt dat de achterstand € 54.577,42 in totaal is. De kantonrechter oordeelt dat hiermee in kort geding het bedrag van € 54.577,42 aan achterstallige huur en erfpachtcanon voldoende is komen vast te staan en kan worden toegewezen.
Het meerdere dat wordt gevorderd zal worden afgewezen, omdat gedaagden dit hebben betwist en de kort geding procedure zich niet goed leent om deze kwestie nader uit te zoeken, met name niet in het licht van de summiere onderbouwing van de zijde van eisers.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.10.
Eisers vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Vanwege de verminderde hoofdsom zal worden toegewezen een bedrag van € 1.320,77.
Beslagkosten
4.11.
Eisers vorderen gedaagden te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. Eisers hebben de volgende beslagstukken in het geding gebracht: een conservatoir beslag op roerende zaken van 11 december 2024 (kosten in totaal € 1.127,43) en een betekening conservatoir beslag roerende zaken van 12 december 2024 (kosten in totaal € 97,57).
De beslagkosten worden begroot op € 1.225,00 verschotten (explootkosten) en € 554,00 voor salaris advocaat, in totaal € 1.779,00.
Proceskosten
4.12.
Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van eisers worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
1.461,00
(inclusief beslag)
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.251,37
Het griffierecht voor het leggen van beslag wordt verrekend met het griffierecht voor het indienen van de kort geding dagvaarding. Dit maakt dat het griffierecht opgeteld € 1.461,00 is.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte en de hierin gelegen bedrijfswoning met onroerende aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres] en [adres] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden,
5.2.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk om te betalen aan eisers een bedrag van € 54.577,42 aan achterstallige huurpenningen en erfpachtcanon,
5.3.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk om aan eisers te betalen een bedrag van € 1.320,77 aan buitengerechtelijke incassokosten,
5.4.
veroordeelt gedaagden om te betalen aan eisers de wettelijke rente over de hiervoor onder 5.2 en 5.3 vermelde bedragen, vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
5.5.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van € 2.251,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de beslagkosten van in totaal € 1.779,00,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken door mr. U. van Houten op 22 januari 2025.