Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11412289 CV EXPL 10-3723
Vonnis van 15 juli 2025
in de zaak van:
de stichting Stichting Woon- en Werkruimten voor Kunstenaars,
tevens h.o.d.n. Stichting SWWK,
statutair gevestigd te Hengelo (O),
eisende partij, hierna ook wel de Stichting te noemen,
gemachtigde: Groothuis Ligtermoet & Nijhuis te Hengelo (O),
- tegen -
de stichting
Stichting [gedaagde] , voorheen genaamd Stichting [stichting]
statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij, hierna ook wel het [gedaagde] te noemen,
verschenen bij haar voorzitter [naam 1] en [naam 2] , bedrijfsleider.
1.De procedure
1.1
Deze blijkt uit de navolgende stukken:
- de dagvaarding van 5 november 2024;
- de schriftelijke reactie van het [gedaagde] d.d. 17 februari 2025, aangemerkt als conclusie van antwoord;
- de akte houdende inbreng stukken van de Stichting;
- de akte van het [gedaagde] , door haar benoemd als verweerschrift, en ontvangen ter griffie op 11 juni 2025.
1.2
Op 16 juni 2025 werd de mondelinge behandeling gehouden. Namens de Stichting waren aanwezig mevrouw [naam 3] , secretaris/voorzitter en de heer [naam 4] , penningmeester, bijgestaan door mevrouw M. Schoemaker, verbonden aan Groothuis Ligtermoet & Nijhuis.
Namens het [gedaagde] waren aanwezig de heren [naam 1] en [naam 2] .
Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht waarbij de Stichting zich bediend heeft van spreekaantekeningen.
1.3
Het vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
Met de jaarlijkse subsidie van de gemeente Hengelo beheert en bemiddelt de Stichting zo’n 24 ateliers in de gemeente Hengelo. In dat kader huurt zij o.a. van de gemeente Hengelo het pand aan de [adres 1] / [adres 2] , ook wel genaamd het [gedaagde] .
Dit pand is verdeeld in twee afzonderlijk gescheiden ruimten:
- een woon-werkruimte ( [adres 1] ) waarvoor de Stichting een aparte (onder)huurovereenkomst heeft gesloten met een kunstenaar;
- een ruimte met een publieks- en voorlichtingsfunctie ( [adres 2] ).
Ter zake deze ruimte is tussen de gemeente Hengelo en rechtsvoorganger van het [gedaagde] ([stichting]) een convenant (hierna: het Convenant) voor onbepaalde tijd opgemaakt. Bij dat Convenant werd overeengekomen dat het [gedaagde] verantwoordelijk was en is voor de exploitatie van de expositie- annex sociëteitsruimte. De ruimte werd door de Stichting met toestemming van de gemeente Hengelo in 1996 onderverhuurd aan het [gedaagde] (voorheen dus [stichting]). De overeengekomen huurprijs bedroeg destijds fl. 1.350,00 per maand, thans € 451,50 per maand.
Het [gedaagde] heeft over de periode december 2023 tot 1 november 2024 een huurachterstand laten ontstaan van € 3.612,50. Inmiddels wordt de maandelijkse huur weer betaald.
3.Het geschil
de vordering:
3.1
De Stichting vordert – verkort weergegeven – de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van het [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.
3.2
De vorderingen zijn gebaseerd op de stelling dat met het onbetaald laten van de maandelijkse huur over een periode van acht maanden het [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen volgend uit de huurovereenkomst. Die tekortkoming, die achteraf niet ongedaan gemaakt kan worden, rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daar komt bij dat de Stichting de hoofdhuurder van het pand is en maandelijks de huur dient te betalen aan de gemeente Hengelo. Van haar kan niet gevergd worden langer als voorfinancier op te treden.
het verweer:
3.3
Het [gedaagde] voert verweer waarop hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
Uit de door het [gedaagde] ingediende processtukken blijkt dat het [gedaagde] de gemeente Hengelo, vanwege het intrekken van de alcohol- en terrasvergunning, verantwoordelijk houdt voor de ontstane huurachterstand. Immers, het [gedaagde] genereerde haar inkomsten uit de verkoop van drank waardoor zij al 28 jaar de huur kon betalen.
4.2
Of de gemeente Hengelo nu wel of niet op goede gronden de alcoholvergunning heeft ingetrokken waardoor het [gedaagde] verstoken bleef van inkomsten, is een bestuursrechtelijke kwestie die in de relatie tussen de Stichting SWWK en het [gedaagde] juridisch gezien niet van belang is. Immers, in de huurovereenkomst tussen de Stichting en het [gedaagde] is de gemeente Hengelo nadrukkelijk géén partij, ook al wordt er in de huurovereenkomst tussen partijen verwezen naar het Convenant.
4.3
Het zou kunnen (of dat bestuursrechtelijk ook zo is, is nog maar de vraag), dat de gemeente Hengelo met het intrekken van de alcoholvergunning jegens het [gedaagde] onrechtmatig gehandeld heeft maar dan is het aan het [gedaagde] om de gemeente Hengelo in rechte aan te spreken. Dat had in deze procedure gekund middels een oproep in vrijwaring. Van die optie is geen gebruik gemaakt en dan rest nog maar één weg en dat is dat het [gedaagde] zelf een procedure opstart om de geclaimde schade van € 30.000,00 (zoals gesteld in haar processtukken) wegens onrechtmatig handelen van de gemeente Hengelo vergoed te kunnen krijgen.
4.4
Waar het in deze procedure ‘slechts’ om gaat, is beantwoording van de vraag of de omvang van de huurachterstand een ontbinding van de huurovereenkomst en in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4.5
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij deze tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij deze afweging kunnen, naast de bijzondere aard en/of de geringe betekenis van de tekortkoming, alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.6
Het is aan het [gedaagde] als degene die zich verweert tegen de gevorderde ontbinding om feiten en omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die dat beroep kunnen ondersteunen.
4.7
Het [gedaagde] heeft, indien haar verweer zou worden opgevat als een beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW Pro, enkel verwezen naar het intrekken van de alcoholvergunning van de gemeente Hengelo, maar (nogmaals), de gemeente Hengelo is in de huurovereenkomst tussen de Stichting en het [gedaagde] , géén partij. Aan dat verweer zal dan ook worden voorbij gegaan.
4.8
De tussen de Stichting en het [gedaagde] bestaande huurovereenkomst levert voor beide partijen verplichtingen op: voor de Stichting de verplichting het gehuurde in goede staat ter beschikking van het [gedaagde] te stellen, voor het [gedaagde] de verplichting om de overeengekomen maandelijkse huur te betalen.
Duidelijk mag zijn, het [gedaagde] heeft dit ook niet als zodanig betwist, dat het onbetaald laten van de huur door het [gedaagde] een toerekenbare tekortkoming oplevert in de nakoming van de verplichtingen volgend uit de huurovereenkomst.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat een huurachterstand van € 3.612,--, overeenkomend met een huurperiode van 8 maanden, een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vorderingen voor wat betreft de ontbinding en ontruiming zijn dan ook toewijsbaar met dien verstande dat de ontruimingstermijn bepaald zal worden op zes weken na betekening van dit vonnis.
4.9
De gestelde huurachterstand wordt door het [gedaagde] op zich niet betwist. Deze vordering is, vermeerderd met de verder niet betwiste gevorderde contractuele rente, eveneens toewijsbaar.
4.1
Tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten is geen separaat verweer gevoerd. Die kosten, € 588,30 incl. btw. zijn, gelet op het verzuim van het [gedaagde] , eveneens toewijsbaar.
4.11
Het [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de Stichting als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€ 139,42
- griffierecht
€ 496,00
- salaris gemachtigde
€ 542,00 (2 x € 271,00)
- nakosten
€ 135,00
Totaal:
€ 1.312,42
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1
Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel met aanhorigheden, staande en gelegen te [adres 2] aan de [adres 2] ;
5.2
veroordeelt het [gedaagde] voormeld perceel met aanhorigheden binnen zes weken na betekening van dit vonnis met alle zich daarop en daarin bevindende personen en niet aan de Stichting toebehorende roerende zaken, te verlaten en te ontruimen met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de Stichting te stellen met aanzegging dat, indien het [gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, de ontruiming door de deurwaarder zal worden bewerkstelling en het [gedaagde] met alle zich daarop en daarin bevindende personen en niet aan de Stichting toebehorende roerende zaken uit meergemeld perceel te doen brengen naar de openbare straat;
5.3
veroordeelt het [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Stichting te betalen een bedrag van € 4.463,75 wegens de tot 1 november 2024 verschuldigde huurpenningen inclusief buitengerechtelijke kosten, rente en btw, vermeerderd met de contractuele rente van 1% per maand vanaf 30 oktober 2024 over € 3.612,00 tot de dag dat alles betaald is;
5.4
veroordeelt het [gedaagde] ter zake van schadevergoeding tot betaling van een bedrag van € 451,50 per maand voor elke maand of een gedeelte daarvan dat het [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking van de Stichting te stellen, zulks met ingang van heden, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen;
5.5
veroordeelt het [gedaagde] in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van de Stichting vastgesteld op € 1.313,42;
5.6
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025.