Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11757113 \ CV EXPL 25-1886
Vonnis in kort geding van 25 juli 2025
in de zaak van
STICHTING OPENBAAR BELANG,
gevestigd in Zwolle,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Openbaar Belang,
gemachtigde: mr. M.J. Seijbel,
tegen
[partij B],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B] ,
procederend in persoon.
1.Waar deze zaak over gaat
1.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag hoe ver de zorgplicht van de verhuurder reikt ten opzichte van de huurder binnen een renovatieproject. [partij B] huurt een woning van Openbaar Belang. Openbaar Belang heeft aangekondigd werkzaamheden in de woning van [partij B] uit te willen voeren vanwege het renovatieproject. [partij B] heeft aangegeven niet te willen meewerken, omdat hij het voorstel van Openbaar Belang voor de uitvoering van de werkzaamheden niet redelijk vindt.
1.2.
Openbaar Belang vordert in conventie medewerking van [partij B] . [partij B] vordert in reconventie dat Openbaar Belang hem alternatief verblijf aanbiedt tijdens de werkzaamheden, hem schadevergoeding betaalt als de werkzaamheden langer duren dan gepland, hem een grofvuilcontainer beschikbaar stelt en zijn personeels- en bedrijfskosten vergoedt als hij bij de werkzaamheden aanwezig moet zijn. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van Openbaar Belang in conventie toe en de vorderingen van [partij B] in reconventie af.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, uitgebracht op 26 juni 2025,
- de conclusie van antwoord met daarin vorderingen in reconventie,
- de mondelinge behandeling van 11 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de conclusie van antwoord met daarin vorderingen in reconventie,
- de mondelinge behandeling van 11 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
3.De feiten
3.1.
In 2008 heeft Openbaar Belang met mevrouw [naam] een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Openbaar Belang heeft in 2012 per brief aan mevrouw [naam] en [partij B] laten weten akkoord te gaan met het verzoek tot medehuurderschap van [partij B] . In 2013 heeft mevrouw [naam] de huur opgezegd en heeft [partij B] de huur alleen voortgezet.
3.2.
In 2024 heeft [partij B] een brochure ontvangen van Openbaar Belang vanwege een renovatie- en verduurzamingsproject van woningen in het woningblok waar het gehuurde zich bevindt. In deze brochure staat onder andere welke werkzaamheden Openbaar Belang aan het gehuurde wil uitvoeren. Op 4 november 2024 heeft [partij B] een zogenoemde akkoordverklaring ondertekend, waarmee hij instemde met de uitvoering van de werkzaamheden zoals vermeld in de brochure.
3.3.
Tijdens een gesprek met de woonconsulent van Openbaar Belang op 19 mei 2025 heeft [partij B] aangegeven bezwaren te hebben tegen de werkzaamheden die in de brochure staan. Een dag later heeft Openbaar Belang per brief [partij B] verzocht alsnog mee te werken en voor 27 mei 2025 te reageren. [partij B] heeft niet gereageerd.
3.4.
Per brief van 2 juni 2025 heeft Openbaar Belang aan [partij B] gevraagd voor 6 juni 2025 te bevestigen dat hij zal meewerken. Ook heeft Openbaar Belang aangegeven dat zij een procedure tegen [partij B] zal starten als [partij B] niet op tijd reageert. [partij B] heeft wederom niet gereageerd.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
Openbaar Belang vordert (samengevat):
a. Openbaar Belang in de gelegenheid te stellen de werkzaamheden zoals omschreven in de brochure uit te (laten) voeren,
b. [partij B] te voordelen de werkzaamheden zoals omschreven in de brochure te gedogen en hier onvoorwaardelijke en volledige medewerking aan te verlenen,
c. (gedeeltelijke) ontruiming van het gehuurde tijdens de werkzaamheden als [partij B] niet vrijwillig aan de vorderingen onder a. en b. voldoet,
met veroordeling van [partij B] in de proceskosten.
4.2.
[partij B] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
4.4.
[partij B] vordert (samengevat):
a. Openbaar Belang te verplichten een tijdelijke of permanente oplossing te bieden aan [partij B] als verblijf in het gehuurde tijdens de renovatie niet mogelijk blijkt,
b. Openbaar Belang te veroordelen schadevergoeding te betalen aan [partij B] als de werkzaamheden langer duren dan twee weken,
c. Openbaar Belang te verplichten een grofvuilcontainer beschikbaar te stellen op een maandag,
d. vergoeding van personeelskosten en overige bedrijfskosten door Openbaar Belang als de aanwezigheid van [partij B] in het gehuurde wordt vereist,
met veroordeling van Openbaar Belang in de proceskosten.
4.5.
[partij B] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Openbaar Belang heeft tijdens een informatiebijeenkomst aangegeven dat de werkzaamheden ongeveer twee weken in beslag zullen nemen, maar volgens [partij B] is er nu al sprake van uitloop. Daarnaast is [partij B] ondernemer en kan hij niet thuis zijn als de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Ook heeft hij weinig tijd om zich op de werkzaamheden voor te bereiden. Maandagmiddag is zijn enige vrije middag in de week.
4.6.
Openbaar Belang voert verweer.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Allereerst zullen de vereisten voor een kort geding worden behandeld. Daarna zal de voorzieningenrechter de vorderingen in conventie beoordelen. Tot slot zal de voorzieningenrechter de vorderingen in reconventie beoordelen.
Vereisten voor een kort geding
5.2.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of Openbaar Belang en [partij B] ten tijde van dit vonnis bij de voorzieningen een spoedeisend belang hebben. Daarna moet de voorzieningenrechter beoordelen of de vorderingen in conventie en reconventie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. In deze procedure is geen plaats voor bewijslevering.
5.3.
Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, zal de voorzieningenrechter het spoedeisend belang van deze vorderingen gezamenlijk behandelen.
in conventie en reconventie
Er is sprake van een spoedeisend belang
5.4.
Openbaar Belang heeft aangegeven dat zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft, omdat het renovatieproject volgens de huidige planning eind september 2025 moet zijn afgerond. Het gehuurde staat voor 19 augustus 2025 op de planning. Als het gehuurde niet volgens planning kan worden gerenoveerd, dan leidt dit volgens Openbaar Belang tot vertraging voor het hele woonblok van het gehuurde. Ook leidt dit volgens Openbaar Belang tot extra kosten, omdat de aannemer dan genoodzaakt zou zijn de werkzaamheden buiten de planning om uit te voeren. Daarnaast vloeit het spoedeisend belang voort uit de aard van de vordering. Aan dit vereiste is dus in conventie voldaan.
5.5.
Het spoedeisend belang voor de vorderingen in reconventie vloeit voort uit het spoedeisend belang van Openbaar Belang in conventie. Het is logisch dat een oordeel wordt gegeven over de voorwaarden die [partij B] wil stellen voordat de werkzaamheden aan het gehuurde starten. Aan dit vereiste is dus ook in reconventie voldaan.
in conventie
5.6.
Eerst zal het juridische beoordelingskader voor de vorderingen in conventie onder a. en b. uiteen worden gezet. Daarna zal de voorzieningenrechter deze vorderingen inhoudelijk beoordelen. Tot slot zal de voorzieningenrechter de vordering onder c. beoordelen.
Juridisch beoordelingskader
5.7.
Op de relatie tussen Openbaar Belang en [partij B] is Titel 4 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing, omdat zij een huurovereenkomst met elkaar hebben gesloten. Volgens artikel 7:220 lid 1 BW moet de huurder gedurende de huurtijd gelegenheid geven aan de verhuurder om dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren. Lid 2 van dit artikel bepaalt dat een huurder ook gelegenheid moet geven voor werkzaamheden als de verhuurder het gehuurde wil renoveren en de huurder een redelijk voorstel doet gelet op het belang van de verhuurder en de huurder.
Inhoudelijke beoordeling: het voorstel is redelijk
5.8.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat sprake is van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden die Openbaar Belang tijdens de huurtijd wil uitvoeren aan het gehuurde. Het verweer van [partij B] houdt in dat het voorstel van Openbaar Belang, zoals is opgenomen in de brochure, niet redelijk is.
5.9.
De voorzieningenrechter is voorlopig van oordeel dat het voorstel van Openbaar Belang wel redelijk is omdat Openbaar Belang dat heeft gesteld en daarbij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij binnen het voorstel geen rekening hoefde te houden met de aangevoerde bezwaren van [partij B] .Dat in het voorstel niet specifiek wordt ingegaan op oplossingen voor [partij B] in verband met zijn afwezigheid in het gehuurde vanwege zijn onderneming, stress voor zijn huisdieren vanwege de werkzaamheden en zijn medische situatie maakt dit niet anders. Zo hoeft [partij B] niet aanwezig te zijn tijdens de werkzaamheden en kan hij volgens Openbaar Belang zijn huissleutel afgeven aan de aannemer of aan familie of vrienden. Ook is het naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter niet aan Openbaar Belang om iets te regelen voor de huisdieren van [partij B] , omdat het regelen van een tijdelijk onderkomen voor de huisdieren zijn eigen verantwoordelijkheid zijn. Daar hoeft Openbaar Belang niet voor te zorgen.
5.10.
Daarnaast hoeft Openbaar Belang geen rekening te houden met de medische situatie van [partij B] , omdat [partij B] de problemen die voortkomen uit zijn medische situatie zelf kan oplossen. [partij B] heeft aangegeven dat hij rugklachten heeft waardoor hij in een aangepast bed slaapt dat is afgestemd op zijn lichaam. Volgens [partij B] kan hij niet zonder pijn in een ander bed slapen. Ook heeft [partij B] aangegeven dat hij longproblemen heeft waardoor hij in een goed geventileerde en schone slaapkamer moet slapen waar airconditioning is voor de luchtcirculatie en verkoeling. Tijdens de zitting is de oplossing besproken om de werkzaamheden gefaseerd uit te voeren en het bed van de ene kamer naar de andere kamer in het gehuurde te verplaatsen zodat [partij B] verzekerd is van een schone kamer en zijn eigen bed. [partij B] heeft deze optie afgewezen, omdat zijn huisdieren in de tweede kamer verblijven en deze kamer dus bezet is. Zoals de voorzieningenrechter hiervoor onder 5.9. al heeft overwogen, is het voorzien in opvang van zijn de huisdieren, [partij B] eigen verantwoordelijkheid. Dat, door daarin niet te voorzien, geen oplossing bestaat voor de medische situatie van [partij B] komt voor risico van [partij B] . Daar komt bij dat Openbaar Belang heeft aangegeven dat, hoewel er tijdens de werkzaamheden geen stofvrije ruimte is, er wel een stofdoek kan worden opgehangen en dat aan het einde van de dag de ruimtes worden schoongeveegd. [partij B] heeft dit niet betwist.
Conclusie: [partij B] moet gelegenheid geven voor werkzaamheden
5.11.
Aangezien het voorstel van Openbaar Belang redelijk is, moet [partij B] gelegenheid geven aan Openbaar Belang om de werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren. De voorzieningenrechter zal de vorderingen in conventie onder a. en b. toewijzen.
[partij B] moet het gehuurde ontruimen als hij geen gelegenheid geeft voor de werkzaamheden
5.12.
De voorzieningenrechter zal de vordering in conventie onder c. toewijzen als stok achter de deur voor [partij B] . De voorzieningenrechter acht het, gelet op wat [partij B] daarover tijdens de zitting heeft gezegd, mogelijk dat [partij B] , ook na veroordeling, geen gelegenheid geeft voor de werkzaamheden. Volgens [partij B] zijn de uitvoering van de werkzaamheden namelijk enkel het probleem van Openbaar Belang, omdat Openbaar Belang degene is die deze werkzaamheden initieert. Mocht [partij B] wel gelegenheid geven voor de werkzaamheden, dan hoeft [partij B] het gehuurde uiteraard niet te ontruimen of te verlaten.
Proceskosten
5.13.
[partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De voorzieningenrechter zal de nakosten begroten op € 135,00, omdat dit het maximum is wat kan worden toegekend en gebruikelijk is bij ontruiming.
5.14.
De proceskosten van Openbaar Belang worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
958,45
in reconventie
5.15.
De voorzieningenrechter zal de vorderingen in reconventie achter elkaar beoordelen.
Openbaar Belang hoeft geen tijdelijke of permanente oplossing te bieden als verblijf in het gehuurde niet mogelijk blijkt
5.16.
De voorzieningenrechter wijst de vordering in reconventie onder a. af, omdat Openbaar Belang voldoende gemotiveerd heeft betwist dat het gehuurde tijdens de werkzaamheden niet bewoonbaar is. Volgens Openbaar Belang verblijven huurders zonder kinderen tijdens de werkzaamheden in de woning en hebben alleen huurders met kinderen een ruilwoning tot hun beschikking gekregen om de veiligheid van de kinderen te waarborgen. Omdat [partij B] zelf geen kinderen heeft, komt hij niet in aanmerking voor een ruilwoning. [partij B] heeft aangegeven recht te hebben op een ruilwoning, omdat hij huisdieren heeft die net als kinderen moeten worden beschermd tegen de gevolgen van de werkzaamheden. Dat zijn huisdieren voelen als zijn kinderen, maakt niet dat huisdieren hetzelfde zijn als kinderen. Deze vergelijking gaat naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter dus niet op. Bovendien heeft Openbaar Belang aangegeven dat alle ruilwoningen zijn volgeboekt tot het einde van het project. Voor Openbaar Belang is het dus onmogelijk een uitzondering te maken voor [partij B] . Het vinden van een permanente oplossing, in de vorm van een algehele verhuizing, is aan [partij B] zelf.
Openbaar Belang is geen schadevergoeding verschuldigd als de werkzaamheden langer dan twee weken duren
5.17.
Partijen verschillen van mening over hoe lang de werkzaamheden zullen duren. Volgens Openbaar Belang duren de werkzaamheden ongeveer veertien dagen met maximaal twee dagen uitloop. Vanwege een late levering zal de aannemer nog moeten terugkomen voor het plaatsen van een schuifpui, glas en schilderwerk. Dit zal volgens Openbaar Belang maximaal drie dagen in beslag nemen. Volgens [partij B] kunnen de werkzaamheden tot zes weken oplopen.
5.18.
De voorzieningenrechter wijst de vordering in reconventie onder b. af, omdat er op dit moment geen grondslag is voor het toewijzen van de vordering. [partij B] heeft niet aannemelijk gemaakt dat zich op dit moment een situatie voordoet waarbij, bij uitloop van de planning, voor Openbaar Belang een verplichting tot schadevergoeding aan [partij B] bestaat. Bovendien heeft [partij B] aangegeven uitloop van een paar dagen een redelijke marge te vinden. Ook heeft [partij B] tijdens de zitting aangegeven dat hij ervaring heeft met een eerdere renovatie waarvan de werkzaamheden uitliepen tot zes weken. De voorzieningenrechter begrijpt de zorg van [partij B] dat de werkzaamheden ook bij dit renovatieproject kunnen uitlopen, maar dat levert [partij B] geen grondslag voor schadevergoeding op.
Openbaar Belang hoeft geen grofvuilcontainer beschikbaar te stellen op een maandag
5.19.
De voorzieningenrechter wijst de vordering in reconventie onder c. af, omdat [partij B] niet aannemelijk heeft gemaakt dat Openbaar Belang een verplichting heeft een grofvuilcontainer beschikbaar te stellen aan [partij B] . Openbaar Belang heeft aangegeven dat het ter beschikking stellen van een grofvuilcontainer geen onderdeel is van het renovatieproject. Dat de werkzaamheden het initiatief zijn van Openbaar Belang, wil daarnaast niet zeggen dat zij zorg moet dragen voor het afvoeren van het afval van haar huurders, ook niet als de huurder hier geen tijd voor heeft. Dit is de eigen verantwoordelijkheid van de huurder. Dat Openbaar Belang op een andere dag dan een maandag een grofvuilcontainer aan [partij B] ter beschikking heeft gesteld, schept voor Openbaar Belang ook geen verplichting om een grofvuilcontainer op een andere dag ter beschikking te stellen. Het ter beschikking stellen van de grofvuilcontainer was namelijk een geste van Openbaar Belang aan de huurders. Er is dus naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter geen grondslag om deze vordering toe te wijzen.
Openbaar Belang hoeft geen personeelskosten en overige bedrijfskosten te vergoeden
5.20.
De voorzieningenrechter wijst de vordering in reconventie onder d. af, omdat [partij B] niet aanwezig hoeft te zijn tijdens de werkzaamheden, zoals de voorzieningenrechter ook onder 5.9. heeft overwogen. Mocht [partij B] toch aanwezig moeten zijn, dan is er naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter geen grondslag om de vordering toe te wijzen.
Proceskosten
5.21.
[partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Aangezien de vorderingen in reconventie voortvloeien uit het verweer in conventie, zal het salaris van de gemachtigde worden gehalveerd.
5.22.
De proceskosten van Openbaar Belang worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
271,50
(factor 0,5 × 543,00)
Totaal
€
271,50
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
stelt Openbaar Belang of door haar ingeschakelde derde(n), met ingang van vandaag, in de gelegenheid de werkzaamheden zoals omschreven in de brochure in het gehuurde gelegen aan de [adres] , te (laten) uitvoeren, althans Openbaar Belang te machtigen in het gehuurde de in de brochure omschreven werkzaamheden te (laten) uitvoeren,
6.2.
veroordeelt [partij B] de werkzaamheden zoals omschreven in de brochure te gehengen en te gedogen, door daaraan zijn onvoorwaardelijke en volledige medewerking te verlenen, waaronder het verschaffen van de toegang tot het gehuurde aan de [adres] aan Openbaar Belang en de met uitvoering belaste personen en haar aannemers, alsmede het gehuurde op een zodanige wijze ter beschikking te stellen dat de werkzaamheden, zoals omschreven in de brochure, ongehinderd kunnen worden uitgevoerd,
6.3.
veroordeelt [partij B] , als [partij B] niet vrijwillig aan hetgeen is bepaald in 6.1. en 6.2. voldoet, het gehuurde aan de [adres] tijdelijk, voor de duur van het uitvoeren van de werkzaamheden zoals vermeld in de brochure, al dan niet gedeeltelijk te ontruimen althans te verlaten met alle daarin aanwezige personen en ter beschikking van Openbaar Belang te stellen op door Openbaar Belang te bepalen dagen en tijden die minimaal drie werkdagen daarvoor aan [partij B] bekend is gemaakt, welk ontruimen althans verlaten zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558, 556 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering,
6.4.
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 958,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening tot maximaal € 82,00 als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.6.
wijst de vorderingen van [partij B] af,
6.7.
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 271,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2025.