ECLI:NL:RBOVE:2025:5326

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11473239 \ CV EXPL 25-10

Vonnis van 26 augustus 2025

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: [naam 2] ,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],

te [woonplaats 3] ,
3.
[gedaagde 3],

te [woonplaats 4] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] c.s.,

gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners.

1.De beslissing in het kort

1.1.

[gedaagden] c.s. huren een deel van de woning van [eiser] . [eiser] vordert ontruiming van de woning omdat [gedaagden] c.s. volgens hem hebben ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst tussen partijen nog niet geëindigd is, vordert hij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning omdat [gedaagden] c.s. zich niet als goed huurders hebben gedragen. Ook vordert [eiser] betaling van achterstallige huur en schadevergoeding. [gedaagden] c.s. zijn het daar niet mee eens. Volgens [gedaagden] c.s. hebben zij niet ingestemd met het beëindigen van de huur, gedragen zij zich wel als goed huurder en is er geen sprake van achterstallige huur of schade.

1.2.

De kantonrechter zal de huurovereenkomst tussen partijen ontbinden en [gedaagden] c.s. veroordelen een schadevergoeding van € 5.200,- aan [eiser] te betalen. De kantonrechter zal [gedaagden] c.s. ook toelaten tot het leveren van bewijs voor hun stelling dat zij de achterstallige huur al hebben betaald. De kantonrechter zal hierna uitleggen waarom.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- het bericht van 28 mei 2025 met producties van [eiser] ;
- het bericht van 28 mei 2025 met producties van [gedaagden] c.s.;
- het bericht van 1 juni 2025 met producties van [eiser] ;
- het bericht van 10 juni 2025 met productie van [gedaagden] c.s.;
- de mondelinge behandeling van 12 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning).

3.2.

In de periode van maart 2022 tot september 2022 heeft [eiser] kosteloos een gedeelte van de woning ter beschikking gesteld voor de opvang van in totaal acht en soms negen Oekraïense vluchtelingen. Het contact over het ter beschikking stellen van de woning verliep via mevrouw [naam 1] (hierna [naam 1] ), een kennis van [eiser] . Op 5 oktober 2022 heeft [naam 1] opnieuw contact met [eiser] opgenomen en hem verzocht of hij het gezin [gedaagden] c.s. kon opvangen in de woning. [eiser] heeft daarop aangegeven dat hij de woning niet meer kosteloos ter beschikking kon stellen, maar dat hij een deel van de woning kon verhuren aan [gedaagden] c.s. voor een maandelijks bedrag van € 700,-, gebaseerd op de onkostenvergoeding die Oekraïense vluchtelingen ontvingen van de overheid.

3.3.

In een whatsapp-bericht heeft [eiser] de afspraken aan [naam 1] bevestigd. Daarin heeft hij aangegeven dat hij gedeeltelijk bij zijn vriendin, [naam 2] (hierna [naam 2] ) woont, maar dat hij af en toe (samen met [naam 2] ) in [plaats] is en daarom toegang tot zijn eigen woning wil houden. Ook heeft hij aangegeven dat hij zijn slaapkamer in de woning voor zichzelf wil behouden en dat hij, als hij in de woning is, (mede)gebruik van de woonkamer wil kunnen maken. De overige kamers in het huis kunnen exclusief door [gedaagden] c.s. worden gebruikt. Verder heeft hij in het bericht aangegeven dat hij het huis tot eind februari 2023 ter beschikking kon stellen.

3.4.

[gedaagden] c.s. hebben de woning in oktober 2022 betrokken. Op 9 januari 2023 heeft [eiser] [gedaagden] c.s. een whatsapp-bericht gestuurd waarin samengevat is opgenomen dat de kosten voor nutsvoorzieningen dusdanig hoog zijn dat de initiële huur te laag is en de huur dus verhoogd moet worden. [gedaagden] c.s. hebben ingestemd met de verhoging van de huur van € 700,- naar € 800,- per maand.

3.5.

In augustus 2023 heeft [eiser] [gedaagden] c.s. medegedeeld dat de huursom niet kostendekkend is en dat hij de huur wil verhogen per december 2023 of de woning per december 2023 niet langer aan [gedaagden] c.s. wil verhuren. Partijen zijn vervolgens overeengekomen de huur te verhogen naar € 1.200,- per maand vanaf december 2023.

3.6.

Op 3 februari 2024 heeft [eiser] per whatsapp-bericht aan [gedaagden] c.s. medegedeeld dat hij voornemens is een bedrijf over te nemen en dat hij de woning moet verkopen om de overname te kunnen financieren. Op 4 februari 2024 hebben [eiser] en [naam 2] het voornemen met [gedaagden] c.s. besproken en heeft [eiser] [gedaagden] c.s. verzocht de woning uiterlijk 2 april 2024 te verlaten. [gedaagden] c.s. zijn vervolgens op zoek gegaan naar een andere woning. In de periode tussen 4 februari 2024 en 4 april 2024 hebben [eiser] en [gedaagden] c.s. via whatsapp gecorrespondeerd over mogelijke huurwoningen voor [gedaagden] c.s. Omdat het lastig bleek een andere huurwoning te vinden heeft [eiser] aangegeven dat er ook plaats is in een opvanglocatie van de gemeente Zwolle. Daar hebben [gedaagden] c.s. niet mee ingestemd.

3.7.

Op 2 april 2024 hebben [gedaagden] c.s. aangegeven dat zij per 1 juni 2024 kunnen verhuizen naar een andere woning en hebben [eiser] verzocht of zij tot die tijd in de woning kunnen blijven. [eiser] heeft aangegeven dat dat niet mogelijk is en dat [gedaagden] c.s. de woning moeten ontruimen. [gedaagden] c.s. hebben daarop aangegeven dat zij de woning niet zullen verlaten.

3.8.

Op 4 april 2024 hebben [gedaagden] c.s. [eiser] de toegang tot de woning ontzegd door de deuren vanaf de binnenzijde op slot te houden. Op 6 april 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagden] c.s. gesommeerd om de woning uiterlijk 15 april 2024 te ontruimen, de achterstallige huur te voldoen en de door [eiser] geleden schade te vergoeden.

3.9.

Bij brief van 15 april 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagden] c.s. gereageerd dat [gedaagden] c.s. niet akkoord zijn met de beëindiging van de huurovereenkomst en dat er geen sprake is van een huurachterstand. Partijen hebben vervolgens tot juli 2024 gecorrespondeerd en [eiser] heeft nog enkele keren geprobeerd toegang tot de woning te krijgen om spullen uit de woning te halen, maar dat is niet gelukt.

3.10.

[eiser] is tegen (alleen) gedaagde [gedaagde 3] (hierna: [gedaagde 3] ) een kort geding tot ontruiming van de woning gestart, waarin de voorzieningenrechter op 2 augustus 2024 uitspraak heeft gedaan. [gedaagde 3] is een dochter van de gedaagden 1) en 2).

De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [eiser] bij vonnis van 2 augustus 2024 afgewezen en heeft samengevat geoordeeld dat er sprake is van slecht huurderschap van [gedaagde 3] , omdat zij [eiser] sinds april 2024 de toegang tot de woning heeft ontzegd hoewel [gedaagde 3] slechts een onzelfstandige woonruimte huurt waarvan [eiser] ook zelf gebruik maakt, maar dat de tekortkoming naar het voorlopig oordeel niet de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. De voorzieningenrechter heeft verder overwogen dat [gedaagde 3] [eiser] weer toegang tot de woning moeten geven.

3.11.

Op 5 augustus 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] de gemachtigde van [gedaagden] c.s. per brief medegedeeld dat [gedaagden] c.s., conform het vonnis van 2 augustus 2025, [eiser] weer toegang tot de woning moeten geven. [eiser] is op dezelfde datum naar de woning gegaan. [eiser] kon de woning niet in omdat [gedaagden] c.s. de sloten hadden laten vervangen en niet aanwezig waren. [eiser] heeft daarop een ruit ingeslagen om spullen uit de woning te halen. Op diezelfde datum heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagden] c.s. per brief gesommeerd de nieuwe sleutel af te geven en heeft hij hen aansprakelijk gesteld voor de schade aan de ruit.

3.12.

Partijen hebben vervolgens gecorrespondeerd over het overhandigen van de sleutel aan [eiser] en de vraag welke slaapkamer door [eiser] gebruikt kon worden wanneer hij weer in de woning zou zijn. Ook is [naam 2] op 11 augustus 2024 bij de woning geweest en heeft zij gevraagd om de sleutel. [gedaagden] c.s. hebben de sleutel niet afgegeven.

3.13.

Daarop is [eiser] opnieuw een kort geding tegen (alleen) [gedaagde 3] gestart, waarin de voorzieningenrechter op 21 oktober 2024 uitspraak heeft gedaan. In dit kort geding heeft [eiser] , kort gezegd, de toegang tot de woning en afgifte van de sleutels geëist. De voorzieningenrechter heeft deze vordering met voorwaarden toegewezen en geoordeeld, samengevat, dat [gedaagde 3] de sleutel(s) binnen twee dagen aan [eiser] moet afstaan, dat zij hem toegang tot de woning moet (blijven) verlenen, dat zij de slaapkamer van [eiser] moet ontruimen en ontruimd te houden en dat [eiser] één dag per week, te weten op woensdagen vanaf 17:00 uur tot de volgende ochtend 9:00 uur, in een slaapkamer mag verblijven.

3.14.

Na het vonnis van de voorzieningenrechter hebben [gedaagden] c.s. de sleutel(s) aan [eiser] overhandigd. [eiser] is enkele keren bij de woning geweest maar heeft daar niet overnacht omdat er op die momenten een woordenwisseling tussen partijen ontstond.

3.15.

Bij brief van 28 oktober 2024 heeft [eiser] [gedaagden] c.s. medegedeeld dat de huurovereenkomst per 30 november 2024 eindigt, althans dat hij de overeenkomst opzegt. In de brief is onder meer opgenomen dat partijen in augustus 2023 afspraken hebben gemaakt over de verhoging van de huur per december 2023 en dat de afspraken één jaar (tot december 2024) zouden gelden en dat [gedaagden] c.s. daarmee hebben ingestemd. [gedaagden] c.s. hebben de woning niet verlaten.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. Vanwege de ernstige tekortkoming van de familie [gedaagde 3] in de nakoming van de

huurovereenkomst, de huurovereenkomst te ontbinden;

II. De familie [gedaagde 3] te gelasten binnen één week na het betekenen van het te wijzen

vonnis de woning met al die met hen zijn te verlaten en verlaten te houden en deze leeg

en veegschoon (onder achterlating van de gehuurde roerende zaken) op te leveren

onder afgifte van alle sleutels aan de familie [eiser] en de woning aan de familie [eiser]

ter vrije beschikking te stellen en;

III. De familie [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van

A. de achterstallige huur (€ 806,45);

B. de kosten voor vervangende woonruimte van de familie [eiser] en de door hen

geleden schade in het kader van de tekortkoming van de familie [gedaagde 3] in de nakoming

van de huurovereenkomst (€ 9.750);

C. de kosten voor schades aan de woning en inboedel (€ 1.389,56);

D. de kosten voor vervanging van de gestolen persoonlijke eigendommen (€600,-)

E. de gemaakte incassokosten door de familie [eiser] (€ 1562,-)

F. de achterstallige dwangsommen (€ 200,-)

G. de gemaakte kosten in het kader van deze dagvaarding (€ 1.500)

H. de proceskosten in deze incl. de nakosten (€ 125,-);

met dien verstande dat indien de een zal hebben betaald de ander zal zijn bevrijd.

IV. Dan wel enige in goede justitie te bepalen vonnis.

En subsidiair, indien e tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt:

V. De familie [eiser] (wederom) volledige en onvoorwaardelijke toegang te verlenen tot de

woning op elke dag van de week en op elk uur van de dag, waaronder mede verstaan

wordt het medegebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en ruimtes bij

gebreke waarvan de familie [gedaagde 3] een dwangsom verbeurt van € 250,- per dag of

incident met een maximum van € 15.000,-;

VI. De familie [gedaagde 3] te gebieden het cameratoezicht te staken en gestaakt te houden bij

gebreke waarvan de familie [gedaagde 3] een dwangsom verbeurt van € 250,- per dag of

incident met een maximum van € 15.000,-;

VII. De familie [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van

A. de achterstallige huur (€ 806,45);

B. de kosten voor vervangende woonruimte van de familie [eiser] en de door hen

geleden schade in het kader van de tekortkoming van de familie [gedaagde 3] in de nakoming

van de huurovereenkomst (€ 9.750);

C. de kosten voor schades aan de woning en inboedel (€ 1.389,56);

D. de kosten voor vervanging van de gestolen persoonlijke eigendommen (€600,-)

E. de gemaakte incassokosten door de familie [eiser] (€ 1562,-)

F. de achterstallige dwangsommen (€ 200,-)

G. de gemaakte kosten in het kader van deze dagvaarding (€ 1.500)

H. de proceskosten in deze incl. de nakosten (€ 125,-);

met dien verstande dat indien de een zal hebben betaald de ander zal zijn bevrijd.

VIII. Voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst omvat dat

A. de familie [gedaagde 3] de beschikking heeft over 2 slaapkamers in de woning (de

slaapkamer naast de badkamer op de eerste verdieping en de slaapkamer naast het

dakterras op de tweede verdieping) en gebruik mag maken van de gemeenschappelijke

ruimten van de woning met uitzondering van de woonkamer op de momenten dat de

familie [eiser] in de woning verblijft en;

B. de familie [gedaagde 3] geen persoonlijke eigendommen mag achterlaten in de

gemeenschappelijke ruimten van de woning en;

C. de familie [gedaagde 3] de afgesproken huurprijs moet voldoen vóór de 1ste van de

maand, waarbij aangetekend dat de huurprijs per 1 januari 2025 is verhoogd naar

€1266,- per maand;

bij gebreke waarvan de familie [gedaagde 3] een dwangsom verbeurt van € 250,- perjiag of

incident met een maximum van € 15.000,-; .X

IX. Dan wel enige in goede justitie te bepalen vonnis.

4.2.

[gedaagden] c.s. voeren verweer. [gedaagden] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Partijen bij de huurovereenkomst

5.1.

[eiser] heeft de hiervoor onder 3.10 en 3.13 genoemde kortgedingprocedures tegen alleen [gedaagde 3] gevoerd, maar heeft in de onderhavige procedure ook [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gedagvaard. In antwoord op de vraag van de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling wie huurder is, heeft [eiser] aangegeven dat gedaagden de huur gezamenlijk betalen en daarom alle drie huurder zijn. Omdat [gedaagden] c.s. dat niet hebben weersproken gaat de kantonrechter daarvan uit.

De duur van de huurovereenkomst

5.2.

Partijen hebben geen schriftelijke huurovereenkomst gesloten. Volgens [eiser] is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten, namelijk tot 28 februari 2023. Dat is, gerekend vanaf de datum waarop [gedaagden] c.s. hun intrek in de woning hebben genomen (14 oktober 2022) een periode korter dan twee jaar. Voor een dergelijke huurovereenkomst geldt op grond van artikel 208ha Overgangswet NBW artikel 7:271 lid 1 (oud) BW: de huurovereenkomst eindigt op de afgesproken datum mits de verhuurder de huurder op tijd schriftelijk in de periode liggend tussen één en drie maanden voor de einddatum informeert over de datum waarop de huurovereenkomst verstrijkt. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] deze verplichting is nagekomen. Dit betekent dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt, ook als partijen een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter, zoals uit de stellingen van [eiser] volgt, zouden zijn aangegaan. Of partijen nu wel of niet een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten kan dus in het midden blijven. De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd.

Vordering tot ontruiming dan wel tot ontbinding en ontruiming

5.3.

[eiser] vordert primair de ontbinding van de huurovereenkomst. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij gesteld dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. Hij legt daaraan ten grondslag dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst op 2 april 2024 is geëindigd, nadat aanvankelijk de einddatum 30 november 2024 was afgesproken. Omdat beide data inmiddels zijn verstreken en de huur dus geëindigd is, moeten [gedaagden] c.s. de woning verlaten. [eiser] heeft zijn vordering niet aan deze stellingen aangepast, maar primair de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Die ontbinding is niet aan de orde indien de huurovereenkomst al geëindigd zou zijn. De kantonrechter begrijpt de primaire vordering van [eiser] zo, dat indien de huurovereenkomst nog niet geëindigd is, hij de ontbinding van de huurovereenkomst vordert omdat [gedaagden] c.s. zich niet als goed huurder hebben gedragen. In beide gevallen vordert hij de ontruiming.

Hebben [gedaagden] c.s. ingestemd met beëindiging van de huur?

5.4.

[eiser] stelt dat partijen eerst zijn overeengekomen dat de huur per 30 november 2024 zou eindigen en dat later een eerdere datum is afgesproken namelijk 2 april 2024. [eiser] legt daaraan ten grondslag dat partijen in augustus 2023 zijn overeengekomen dat de huurprijs per december 2023 tot € 1.200,- per maand zou worden verhoogd, dat de periode waarin [gedaagden] c.s. in de woning zouden blijven toen is verlengd tot uiterlijk 30 november 2024, dat [eiser] en [naam 2] slechts af en toe in de woning aanwezig zouden zijn en dat die afspraken één jaar zouden gelden omdat [eiser] en [naam 2] daarna zelf in de woning zouden gaan wonen. Dat [gedaagden] c.s. hebben ingestemd met het beëindigen van de huur per 30 november 2024 volgt volgens [eiser] uit twee whatsapp-berichten van 26 maart 2024. In die berichten is het volgende opgenomen:

Bericht [gedaagden] c.s.

“(…) we had a deal until December.”

Bericht [eiser] :

“we didn’t have any deal. You asked until when you can stay. I said ‘I think / probably until December because then I go live there with [naam 2] ’.”

Bericht [gedaagden] c.s.:

“When you say ‘we didn’t have any deal’ that is lying, I’m sorry. The deal was until December and ‘ [naam 2] and I will stay there till the end of the year, until she ends her studies and then we want a baby, so we want to move here’.”

5.5.

[eiser] stelt verder dat partijen tussentijds mondeling zijn overeengekomen dat de huur eerder zou eindigen, namelijk op 2 april 2024, omdat [eiser] voornemens was de woning te verkopen om daarmee een bedrijfsovername te kunnen financieren. Hij legt daaraan ten grondslag dat partijen op 3 februari 2024 een overleg hebben gehad en dat [gedaagden] c.s. (mondeling) hebben ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. Uit het feit dat [gedaagden] c.s. direct na het gesprek op zoek zijn gegaan naar een nieuwe woning volgt volgens [eiser] dat zij hebben ingestemd met het beëindigen van de huurovereenkomst.

5.6.

[gedaagden] c.s. betwisten dat zij zijn overeengekomen dat de huur per 30 november 2024 zou eindigen en dat zij later mondeling hebben ingestemd met een eerdere beëindiging van de huur per 2 april 2024. Zij voeren aan dat zij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben en dat zij met de mededeling dat zij een deal hadden
‘until December’bedoeld hebben dat zij in ieder geval tot december 2024 in de woning zouden blijven. Zij hebben daarmee niet bedoeld dat zij ook instemden met het beëindigen van de huur per 30 november 2024. [gedaagden] c.s. betwisten ook dat zij mondeling hebben ingestemd met de eerdere beëindiging van de huur per 2 april 2024. Volgens [gedaagden] c.s. zijn zij op zoek gegaan naar een andere huurwoning omdat zij [eiser] ter wille wilden zijn en niet omdat zij (mondeling) hebben ingestemd met beëindiging van de huur.

5.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter is niet komen vast te staan dat [gedaagden] c.s. hebben ingestemd met het eindigen van de huurovereenkomst eerst per 30 november 2024 en later per 2 april 2024. De gestelde mondelinge afspraken zijn door [gedaagden] c.s. gemotiveerd betwist en uit het enkele feit dat zij in februari 2024 hebben gezocht naar een andere huurwoning volgt niet dat zij hebben ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. Ook is niet komen vast te staan dat partijen al eerder waren overeengekomen dat de huurovereenkomst zou eindigen per 30 november 2024. Hoewel partijen het erover eens zijn dat er afspraken zijn gemaakt in augustus 2023 en dat zij daarover later ook via whatsapp contact hebben gehad, volgt uit die afspraken niet dat de huurovereenkomst per 30 november 2024 zou eindigen.

5.8.

Uit het bericht van [eiser] van 3 maart 2024 volgt immers dat er geen ‘
deal’ was over de precieze verblijfsduur van [gedaagden] c.s. Uit het bericht van [gedaagden] c.s. waarin staat
‘we had a deal until December’, mocht [eiser] ook niet afleiden dat zij instemden om de woning voor december te verlaten. Zoals [gedaagden] c.s. hebben toegelicht stuurden zij dat bericht in verband met de sommatie van [eiser] om de woning eerder (per 2 april 2024) te verlaten, en bedoelden zij daarmee dat zij in ieder geval tot of tot en met december 2024 in de woning zouden blijven. [eiser] kon daarom niet uit de berichten van [gedaagden] c.s. afleiden dat zij instemden met een beëindiging van de huur per 30 november 2024.

5.9.

Hoewel [eiser] in beginsel moet worden toegelaten tot het bewijs van zijn stellingen inzake het einde van de huurovereenkomst, zal de kantonrechter [eiser] niet tot bewijslevering toelaten, omdat de vordering tot ontruiming op een andere grond toewijsbaar is, welke grond hierna wordt besproken. [eiser] heeft dus geen belang bij bewijslevering.

Ontbinding huurovereenkomst

5.10.

De kantonrechter overweegt dat [gedaagden] c.s. zich als goed huurders moeten gedragen (artikel 7:213 BW) en dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als zij dat niet doen. Wanneer daarvan sprake is, heeft [eiser] de bevoegdheid de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk te laten ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).

5.11.

[gedaagden] c.s. hebben zich naar het oordeel van de kantonrechter niet als goed huurders gedragen en zijn daarmee tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter licht dat als volgt toe.

5.12.

[gedaagden] c.s. huren een onzelfstandige woonruimte. Bij aanvang van de huur is overeengekomen dat [gedaagden] c.s. een deel van de woning exclusief mochten gebruiken, maar dat [eiser] toegang tot de woning behield, dat hij zijn eigen slaapkamer zou blijven gebruiken en dat hij, wanneer hij in de woning aanwezig zou zijn, het (mede)gebruik van de woonkamer zou hebben. [gedaagden] c.s. hebben in weerwil van deze afspraken [eiser] vanaf 4 april 2024 de toegang tot de woning ontzegd door eerst de woning van binnenuit gesloten te houden en daarna door de sloten van de deuren te vervangen, zonder [eiser] meteen de nieuwe sleutel(s) te geven.

5.13.

In het vonnis van 2 augustus 2024 heeft de voorzieningenrechter overwogen dat [gedaagde 3] door [eiser] de toegang tot de woning te ontzeggen, zich als slecht huurder gedroeg en dat zij [eiser] weer in de woning moest toelaten. De kantonrechter is het hiermee eens. Aannemelijk is dat ook de ouders van [gedaagde 3] - de gedaagden 1) en 2) - met dit oordeel van de kantonrechter bekend waren. Ondanks dit vonnis hebben [gedaagde 3] en haar ouders [eiser] geen toegang gegeven. Zij hebben [eiser] pas na het tweede kortgedingvonnis van 21 oktober 2024, op 25 oktober 2024 een sleutel van de woning gegeven. Dat betekent dat zij [eiser] , gerekend vanaf begin april 2024, gedurende bijna zeven maanden de toegang tot de woning hebben ontzegd, terwijl zij slechts een onzelfstandige woonruimte huurden en zij op basis van de huurovereenkomst [eiser] toegang tot de woning moesten verstrekken. [gedaagden] c.s. hebben zich gelet op het voorgaande als slecht huurders gedragen en zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hun tekortkoming kan gelet op haar aard niet ongedaan gemaakt worden. De overige verwijten die [eiser] aan het adres van [gedaagden] c.s. maakt en volgens hem tot de ontbinding van de huurovereenkomst moeten leiden, laat de kantonrechter bij deze stand van zaken rusten.

5.14.

Hoewel de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van [gedaagden] c.s. naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter van 2 augustus 2024 niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde, rechtvaardigt die tekortkoming dat nu wel. De kantonrechter heeft meegewogen dat [gedaagden] c.s. [eiser] gedurende bijna zeven maanden ten onrechte de toegang tot de woning hebben ontzegd en dat zij – in ieder geval sinds het kortgedingvonnis van 2 augustus 2024 – wisten dat zij zich daardoor niet als goed huurders gedroegen. Dat [gedaagden] c.s. [eiser] ondanks de overwegingen in het vonnis van 2 augustus 2024 daarna nóg niet hebben toegelaten tot de woning, is [gedaagden] c.s. aan te rekenen. Pas op 25 oktober 2024, na het tweede kortgedingvonnis, heeft [eiser] de sleutel(s) van zijn woning van [gedaagden] c.s. ontvangen. [gedaagden] c.s. waren door het kortgedingvonnis van 2 augustus 2024 gewaarschuwd: weliswaar is de vordering van [eiser] tot ontruiming toen afgewezen, maar de voorzieningenrechter heeft in zijn vonnis opgeschreven (rov. 4.12.) dat [gedaagde 3] [eiser] weer in de woning moest toelaten. De tweede vordering van [eiser] tegen [gedaagde 3] om tot de woning te worden toegelaten is bij kortgedingvonnis van 21 oktober 2024 dan ook terecht toegewezen. Ook daarvan waren beide ouders, naar mag worden aangenomen, op de hoogte. [eiser] heeft in het tweede kort geding niet opnieuw de ontruiming van de woning gevorderd. [gedaagden] c.s. hadden [eiser] de toegang tot de woning niet mogen weigeren en hebben zich maandenlang gedragen alsof zij het alleenrecht op bewoning hadden en zich op opschorting beroepen met betrekking tot hun gehoudenheid [eiser] tot de woning toe te laten, welk beroep in het tweede kortgedingvonnis (rov. 5.3.) is verworpen. Ook met die verwerping is de kantonrechter het eens. Een onterecht beroep op opschorting betekent in beginsel dat sprake is van een tekortschieten in de nakoming van de (onterecht opgeschorte) verbintenis.

5.15.

Dat [gedaagden] c.s. zoals zij stellen, [eiser] geen sleutel wilden geven omdat hij 5 augustus 2024 een ruit in had geslagen om in de woning te komen en zijn persoonlijke spullen mee te nemen, volgt de kantonrechter niet. De woning is eigendom van [eiser] en hij had recht op toegang tot de woning en op zijn eigen spullen. Ook het verweer dat [eiser] niet gevraagd heeft om een sleutel van de woning, althans dat het hem daar niet om te doen was, gaat niet op. Vaststaat dat [eiser] in ieder geval in de brieven van 5 en 12 augustus 2024 expliciet heeft gevraagd om een sleutel en dat [naam 2] op 11 augustus 2024 bij de woning is geweest, maar dat [gedaagden] c.s. hebben geweigerd een sleutel af te geven.

5.16.

Omdat in het gehuurde een minderjarige dochter van [gedaagde 3] woont, moet de kantonrechter in de afweging of de tekortkoming van [gedaagden] c.s. de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind ook het belang van de minderjarige betrekken. Door [gedaagden] c.s. zijn geen feiten en omstandigheden aangedragen die, indien juist, meebrengen dat de ontruiming van de woning de belangen van de minderjarige in die zin schaadt, dat de vordering tot ontruiming daarop afstuit.

5.17.

De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen.

De kantonrechter zal [gedaagden] c.s. veroordelen om de woning binnen de gevorderde termijn van één week na betekening van het vonnis te ontruimen. De kantonrechter ziet geen grond de beslissing met betrekking tot de ontbinding en ontruiming uit te stellen tot het moment waarop over alle geschilpunten tegelijk beslist kan worden, met name ook het geschilpunt ten aanzien van de al dan niet betaalde huur van € 806,45 welk geschilpunt hierna wordt besproken. Alle overige geschilpunten staan namelijk los van het geschilpunt over de vraag of de huurovereenkomst kan worden ontbonden en de ontruiming kan worden bevolen. Ingeval van hoger beroep tegen de toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming leidt dat hoger beroep ertoe dat de procedure tegelijkertijd bij twee rechterlijke instanties wordt gevoerd, maar dat acht de kantonrechter in dit geval niet onoverkomelijk, mede gelet op het belang van [eiser] , samen met [naam 2] , in de woning te wonen.

Achterstallige huur

5.18.

[eiser] vordert betaling van de achterstallige huur van € 806,45, bestaande uit € 406,45 voor de halve maand oktober 2022 en € 400,- voor de maand december 2023. [eiser] legt daaraan ten grondslag dat [gedaagden] c.s. de woning half oktober 2022 betrokken hebben maar over deze maand geen huur hebben betaald. Ook hebben [gedaagden] c.s. de overeengekomen verhoging van de huur in december 2023 volgens [eiser] niet betaald. [gedaagden] c.s. betwisten dat zij nog een betalingsverplichting hebben. Volgens [gedaagden] c.s. is de huur over oktober 2022 contant voldaan en is de huur in december 2023 per bankoverschrijving voldaan. Zij verwijzen in dit verband naar het door [eiser] als productie 14 overlegde bankafschrift waarop bij de betaling van € 800 op 13 november 2022 staat: ‘
Contant en vergoeding’.

5.19.

Omdat [gedaagden] c.s. stellen dat zij de door [eiser] gevorderde huursommen wel betaald hebben, zullen zij in de gelegenheid worden gesteld worden dit te bewijzen, zoals in de beslissing zal worden opgenomen.

Schadevergoeding

5.20.

[eiser] vordert een schadevergoeding van € 14.801,56 bestaande uit:

De kosten voor de huur van vervangende woonruimte vanaf 4 april 2024 t/m 30 december 2024 van € 9.750,-;

De kosten voor de noodvoorziening van de ruit van € 505,90 en de vervanging van de ruit van € 469,66;

De kosten voor vervanging van de Dyson stofzuiger van € 265,- en de reiskinderwagen van € 149,-;

De kosten voor vervanging van de door [gedaagden] c.s. gestolen eigendommen van € 600,-;

De veroorzaakte (incasso)kosten en boetes door het weggooien van post € 1.562,-;

De gemaakte kosten in het kader van deze dagvaarding € 1.500,-.

De kantonrechter zal de gevorderde schadevergoeding hierna per onderdeel bespreken.

Vervangende woonruimte [adres 2]

5.21.

[eiser] vordert een bedrag van in totaal € 9.750,- voor de kosten van de vervangende woonruimte in de periode van 4 april tot en met 30 december 2024. Die post valt in twee delen uiteen. In de eerste plaats stelt hij dat hij in de periode april-mei 2024 vanwege werkzaamheden in [plaats] moest verblijven en hij, omdat hij geen toegang had tot de woning, een andere woonruimte moest huren. Omdat hij op korte termijn woonruimte nodig had, was het alleen nog mogelijk een woonruimte voor € 650,- per week te huren, die via Airbnb werd aangeboden. Hij heeft de woonruimte gedurende acht weken voor in totaal € 5.200,- gehuurd. Ter onderbouwing verwijst hij naar de door hem overgelegde pagina uit de huurovereenkomst en bankafschriften waaruit de betalingen volgen.

5.22.

[gedaagden] c.s. betwisten dit. Volgens hen is het niet aannemelijk dat [eiser] de woonruimte gehuurd heeft en heeft [eiser] de woonruimte bovendien niet voor zichzelf gehuurd maar voor een werknemer van zijn broer. Ook is de verhuurder volgens [gedaagden] c.s. niet betrouwbaar.

5.23.

De kantonrechter is van oordeel dat de door [eiser] overgelegde stukken niet voldoende aannemelijk maken dat hij de woning aan de [adres 2] voor zichzelf heeft gehuurd. [eiser] heeft alleen de eerste pagina van een, niet-ondertekend huurcontact overgelegd (productie 74) en een aantal bankafschriften (productie 75). Uit de bankafschriften blijkt dat [eiser] in de periode april-mei 2024 acht keer € 650,- heeft overgemaakt naar [naam 1] met (vrijwel steeds) als omschrijving ‘
huur [adres 2]’. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] daarmee voldoende onderbouwd dat hij betalingen ter zake van de [adres 2] aan [naam 1] heeft gedaan, maar staat nog niet voldoende vast dat dit verband houdt met woonruimte die [eiser] heeft gehuurd en zelf gebruikte vanwege zijn werkzaamheden in Harderwijk. [eiser] zal op dit punt tot (aanvullende) bewijslevering worden toegelaten.

Vervangende woonruimte elders

5.24.

[eiser] vordert in de tweede plaats een bedrag van € 4.550,- omdat hij vanaf 1 juni 2024 tot december 2024 niet in de woning kon verblijven en afwisselend bij zijn moeder, zijn broer en in een chalet op een vakantiepark is verbleven. [eiser] voert daartoe aan dat hij geen kosten heeft gemaakt maar dat een marktconforme vergoeding voor vervangende woonruimte in die periode € 4.550,- zou zijn. De kantonrechter wijst de vordering af omdat [eiser] de kosten niet daadwerkelijk heeft gemaakt en daarom ook geen schade heeft geleden.

Noodvoorziening ruit en vervanging ruit

5.25.

[eiser] vordert een bedrag van € 975,56 wegens de noodvoorziening voor de ingeslagen ruit en de vervanging van de ruit. Volgens [eiser] zijn [gedaagden] c.s. voor deze schade aansprakelijk omdat zij de sloten hebben vervangen en [eiser] geen nieuwe sleutel hebben gegeven, waardoor [eiser] de woning op 5 augustus 2024 niet in kon. Volgens [eiser] was hij daarom genoodzaakt de ruit in te slaan om zijn persoonlijke spullen, waar hij al maandenlang niet bij kon, uit de woning te halen. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. Hoewel de voorzieningenrechter in het vonnis van 2 augustus 2024 overwogen heeft dat [gedaagden] c.s. [eiser] weer moesten toelaten in de woning, was het zijn keuze een ruit in te slaan. Gesteld noch gebleken is dat door toedoen van [gedaagden] c.s. een zodanige situatie was ontstaan dat [eiser] zich door middel van het inslaan van de ruit de toegang tot de woning wel moest verschaffen. De vordering wordt daarom afgewezen.

Vervanging Dyson stofzuiger en reiskinderwagen

5.26.

[eiser] vordert een bedrag van € 414,- voor de schade aan een Dysonstofzuiger en een reiskinderwagen. [eiser] stelt dat [gedaagden] c.s. deze zaken hebben beschadigd. [gedaagden] c.s. betwisten dat. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] zijn vordering onvoldoende onderbouwd. [eiser] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat de zaken door [gedaagden] c.s. zijn beschadigd en wat de waarde van de zaken was. Overigens is niet de vervangingswaarde schade, maar de dagwaarde en die zal aanzienlijk lager liggen. De kantonrechter wijst de vordering af.

Gestolen eigendommen

5.27.

[eiser] vordert een bedrag van € 600,- voor door [gedaagden] c.s. gestolen persoonlijke eigendommen. Volgens [eiser] zijn er zaken uit de woning verdwenen en is de geschatte waarde daarvan € 600,-. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat spullen door [gedaagden] c.s. gestolen zijn. Ook heeft hij onvoldoende toegelicht welke zaken er precies gestolen zouden zijn en wat de dagwaarde daarvan is. De kantonrechter wijst de vordering daarom af.

Veroorzaakte incassokosten en boetes

5.28.

[eiser] vordert een bedrag van € 1.562,- vanwege door hem betaalde incassokosten en boetes, omdat [gedaagden] c.s. zijn post zouden hebben achtergehouden of weggegooid en [eiser] daardoor niet op de hoogte was van zijn betalingsverplichtingen. [gedaagden] c.s. betwisten dit. Volgens [gedaagden] c.s. heeft [eiser] op de momenten dat hij in de woning was zijn post niet meegenomen en heeft hij ook op andere momenten niet gevraagd om zijn post. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] zijn vordering onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Hij heeft ook na de betwisting van [gedaagden] c.s. niet nader toegelicht waaruit volgt dat [gedaagden] c.s. zijn post zouden hebben achtergehouden, terwijl van hem verwacht had mogen worden dat hij in ieder geval nader zou toelichten waaruit volgt dat hij wel bij de woning is geweest voor zijn post, of gevraagd heeft om zijn post maar dat [gedaagden] c.s. geweigerd hebben die af te geven. Dat heeft hij niet gedaan. Ook de grootste kostenpost is niet onderbouwd. Zo bevindt zich bij de producties 77 en 78 van [eiser] geen bewijsstuk dat hij aan de belastingdienst € 1.189,- heeft betaald. De vordering wordt afgewezen.

Kosten dagvaarding

5.29.

[eiser] vordert een bedrag van € 1.500,- voor ‘kosten dagvaarding’ en verwijst ter onderbouwing naar de factuur van zijn voormalig gemachtigde. De ‘kosten dagvaarding’ als onderdeel van de gevorderde schadevergoeding worden afgewezen omdat het proceskosten betreffen en [eiser] ook heeft gevorderd [gedaagden] c.s. in de proceskosten te veroordelen.

Verbeurde dwangsommen

5.30.

[eiser] vordert € 200,- aan verbeurde dwangsommen. [eiser] voert daartoe aan dat hij op 30 oktober 2024 en 7 november 2024 in de woning is geweest maar dat [gedaagden] c.s. hem, door hem op agressieve wijze te benaderen, weer uit de woning hebben verjaagd en dat zij daarom in strijd met het vonnis van 21 oktober 2024 hebben gehandeld en dwangsommen hebben verbeurd. [gedaagden] c.s. betwisten dat zij [eiser] uit de woning hebben verjaagd en stellen dat juist [eiser] en [naam 2] zich provocerend en agressief gedroegen. 5.31. De kantonrechter overweegt dat beide partijen hun stellingen hebben onderbouwd met filmbeelden die zij met hun telefoons van de voorvallen hebben gemaakt. De voorzieningenrechter heeft in het vonnis van 21 oktober 2024 geoordeeld dat [gedaagde 3] [eiser] toegang moet verlenen tot de woning door hem de sleutel af te geven en hem het verblijf te verlenen, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 3] niet aan de veroordeling voldoet. Aan [eiser] is de sleutel verstrekt en [eiser] is op 30 oktober 2024 en 7 november 2024 ook in de woning geweest. Dat [eiser] niet lang in de woning is gebleven, is het gevolg van de geëscaleerde relatie tussen partijen. [eiser] heeft niet gesteld dat hem het verblijf in de woning is belet of ontnomen en alleen onder die voorwaarde kan [gedaagde 3] (en alleen zij) de dwangsom hebben verbeurd. Dat [eiser] de woning heeft verlaten is mede het gevolg van zijn eigen beslissing en niet enkel het gevolg van het handelen van [gedaagde 3] zoals [eiser] stelt. Dat betekent dat [gedaagde 3] niet in strijd met het vonnis van de voorzieningenrechter heeft gehandeld en de vordering tot betaling van verbeurde dwangsommen wordt afgewezen.

Conclusies

5.32.

Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning toewijzen. De subsidiaire vordering kan bij deze stand van zaken onbesproken blijven, omdat die is ingesteld indien de vordering tot ontbinding en ontruiming wordt afgewezen.

5.33.

[gedaagden] c.s. zal worden toegelaten tot het bewijs van hun stelling dat zij het restant van de huur over oktober 2022 (€ 406,45) en de overeengekomen huurverhoging over december 2023 (€ 400,-) hebben betaald en [eiser] tot het leveren van (aanvullend) bewijs van zijn stelling dat hij de woning aan de [adres 2] daadwerkelijk en voor zichzelf heeft gehuurd.

5.34.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres 1] ,

6.2.

veroordeelt [gedaagden] c.s. om binnen één week na betekening van dit vonnis

de woning met al die met hen zijn, te verlaten en verlaten te houden en deze leeg

en veegschoon (onder achterlating van de gehuurde roerende zaken) op te leveren,

onder afgifte van alle sleutels aan [eiser] en de woning aan [eiser] ter vrije beschikking te stellen,

6.3.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

laat [gedaagden] c.s. toe tot het bewijs van hun stelling dat zij de huur over de maand oktober 2022 van € 406,45 en de huurverhoging over de maand december 2023 van € 400,- aan [eiser] hebben betaald,

6.5.

laat [eiser] toe tot het (aanvullend) bewijs van zijn stelling dat hij de woning aan [adres 2] daadwerkelijk en voor zichzelf heeft gehuurd;

6.6.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
dinsdag 16 september 2025voor uitlating door [gedaagden] c.s. en [eiser] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken en/of door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

6.7.

bepaalt dat als [gedaagden] c.s. en/of [eiser] geen bewijs door het horen van getuigen willen leveren maar wel
bewijsstukkenwillen overleggen, zij die stukken op voornoemde rolzitting in het geding moeten brengen,

6.8.

bepaalt dat als [gedaagden] c.s. en/of [eiser]
getuigenwillen laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
september 2025tot en met
februari 2026op die rolzitting moeten opgeven, waarna dag en uur van de getuigenverhoren zullen worden bepaald,

6.9.

bepaalt dat de getuigenverhoren zullen plaatsvinden in het gerechtsgebouw te Zwolle, Schuurmanstraat 2,

6.10.

bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle overige mogelijke bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,

6.11.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025.