ECLI:NL:RBOVE:2025:5498

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Zittingsplaats Zwolle

Bestuursrecht

zaaknummer: ZWO 24/1695

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde 1]),

de heffingsambtenaar van de gemeente Kampen

(gemachtigde: [gemachtigde 2]).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 december 2023.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 297.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslagin de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Kampen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een matrix.

1.4.

Belanghebbende heeft op 25 augustus 2025 gereageerd op het verweerschrift en aanvullende gronden ingediend.

1.5.

Daarop heeft de heffingsambtenaar op 28 augustus 2025 gereageerd met een aanvullend verweerschrift en een aangepaste matrix.

1.6.

De rechtbank heeft het beroep op 4 september 2025 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [naam 1] als taxateur van de heffingsambtenaar.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De hoekwoning is gebouwd in 1984, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 92 m2 en staat op een kavel van 228 m2. De woning beschikt over een berging/schuur, een aangebouwde garage, een tuinberging/blokhut en een luifel/overkapping. Op de woning liggen zonnepanelen.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde aangepaste taxatiematrix, opgesteld door [naam 2]
,WOZ-taxateur. In deze matrix concludeert de taxateur tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 334.456,-. Dit is hoger dan de beschikte waarde van € 297.000,-. Bij de waardebepaling heeft de heffingsambtenaar - na aanpassing - rekening gehouden met de verkoopprijzen van vijf woningen in IJsselmuiden. Het gaat om de woningen:

[adres 2], hoekwoning, op 30 november 2021 verkocht voor € 370.000,-;
[adres 3], rijwoning, op 21 mei 2021 verkocht voor € 285.000,-;
[adres 4], rijwoning, op 18 maart 2022 verkocht voor € 331.500,-;
[adres 5], rijwoning, op 10 februari 2022 verkocht voor € 318.500,-;
[adres 6], hoekwoning, op 27 juli 2022 verkocht voor € 300.000,-.

8. De in de aangepaste taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals de gebruiksoppervlakte, de kaveloppervlakte en de uitstraling, heeft de heffingsambtenaar bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

Duurzaamheidsniveau

9. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het ondergemiddelde duurzaamheidsniveau van de woning. De woning is matig tot slecht geïsoleerd.

10. De heffingsambtenaar stelt dat hij met het beweerdelijk ondergemiddelde duurzaamheidsniveau rekening heeft gehouden door de vergelijking met objecten uit dezelfde bouwjaarklasse en met een vergelijkbare bouwwijze. De eventuele waardedrukkende invloed hiervan is daarom verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.

11. De rechtbank ziet geen aanleiding om de heffingsambtenaar niet te volgen in zijn standpunt, vooral ook omdat belanghebbende zijn standpunt niet heeft onderbouwd. Doordat de heffingsambtenaar vergelijkingsobjecten gebruikt uit dezelfde bouwperiode, is het beweerdelijk, maar op geen enkele wijze onderbouwde ondergemiddelde duurzaamheidsniveau in de verkoopprijzen van deze objecten verdisconteerd. Daarbij komt dat uit het in beroep overgelegde taxatierapport volgt dat de woning is voorzien van zonnepanelen. Daarmee kan naar het oordeel van de rechtbank niet gesteld worden dat het duurzaamheidsniveau ondergemiddeld is. In dat verband gelden ook onderstaande overwegingen.

Weigering inpandige opname

12. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde keuken en badkamer. De keuken en badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met objecten die geen gedateerde keuken en badkamer hebben.

13. De heffingsambtenaar voert aan dat de gedateerdheid van de keuken en badkamer niet inzichtelijk wordt gemaakt door middel van een taxatierapport of foto’s. Als de keuken en badkamer daadwerkelijk meer dan 16 jaar oud zijn, betekent dat niet zonder meer dat de voorzieningen lager gewaardeerd zouden moeten worden. Daarbij komt dat geen inpandige opname heeft kunnen plaatsvinden. Belanghebbende heeft de afspraak voor een inpandige opname afgezegd. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar nogmaals verzocht om medewerking te verlenen aan een inpandige opname, waarbij hij ook heeft aangegeven dat hij anders zou uitgaan van de reeds bekende gegevens en dat het niet meewerken gevolgen kan hebben voor de omkering en verzwaring van de bewijslast. Hierop heeft belanghebbende niet gereageerd. Omdat geen inpandige opname heeft kunnen plaatsvinden, is de heffingsambtenaar uitgegaan van de staat van de woning zoals die bekend is in de administratie. Verder zijn de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten [adres 2], [adres 4] en [adres 5] op een 4 gewaardeerd, wat leidt tot een opwaartse correctie van 10% op de m2-prijzen van deze objecten. Hieruit blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen.

14. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende tot tweemaal toe een inpandige opname van zijn woning door de heffingsambtenaar heeft geweigerd. Die proceshouding is, indien al niet aan te merken als een obstructie op voorhand van de op de heffingsambtenaar rustende bewijsaandraagplicht/-last krachtens het Oostflakkee-arrest, een omstandigheid die meebrengt dat de heffingsambtenaar geen acht hoeft te slaan op beweerdelijke woningwaardeverminderende omstandigheden die - indien aangetoond door de belanghebbende - normaal gesproken door de heffingsambtenaar krachtens voornoemd arrest behoren te worden meegenomen door de heffingsambtenaar bij een zorgvuldige waardering van de woning. Anders geformuleerd, belanghebbende heeft eventueel tegenbewijs door de heffingsambtenaar om hem moverende redenen op voorhand onmogelijk gemaakt.

15. Met het vorenstaande is uitdrukkelijk niet gezegd dat het belanghebbende niet vrijstaat eerdergenoemde keuze te maken, maar tegelijkertijd geldt dat aan die vrijheid consequenties kunnen kleven die niet in het voordeel van de belanghebbende uitpakken. Dat klemt te meer nu het kantoor van belanghebbendes gemachtigde een grote beroepsmatige speler is in de ncnp-WOZ-business en van de hoed en de rand weet hoe de hazen lopen en weet wat van een belanghebbende in het kader van een procedure mag worden verwacht.

16. De taxateur heeft thans noodgedwongen moeten volstaan met een uitpandige taxatie en heeft niet kunnen verifiëren (i) hoe de woning aan de binnenzijde eruitziet respectievelijk (ii) of overgelegde foto’s van de binnenzijde van de woning een waarheidsgetrouw beeld geven van de woning en geen AI-foto's zijn. Gevolg van belanghebbendes keuze is dat de rechtbank voorbijgaat aan de stellingen van belanghebbende inzake de KOUDV-factoren voor zover deze betrekking hebben op de binnenzijde van de woning.

Wanneer zijn aanvullende gronden nog toelaatbaar?

17. De rechtbank ziet dat tal van belanghebbenden die zonder juridische bijstand procederen in de loop van de procedure (steeds) nieuwe stukken en aanvullende beroepsgronden indienen. Daar is in beginsel niets op tegen. In het (belasting)recht gaat het om materiële waarheidsvinding en onnodige hoger beroepen dienen te worden voorkomen.

18. Tegen die achtergrond bestaat er evenmin bezwaar tegen dat (professionele) gemachtigden/ncnp-bureaus in de loop van de procedure aanvullende stukken/beroepsgronden indienen. Zij doen dat ook aan de lopende band.

19. De rechtbank acht het indienen van nieuwe beroepsgronden op 25 augustus 2025 door de gemachtigde van belanghebbende, 11 dagen voorafgaand aan de zitting, evenwel in strijd met de regels van een goede procesorde. Het verweerschrift van de heffingsambtenaar dateert van juli 2024. Niet valt in te zien dat en waarom de aanvullende, feitelijk nieuwe beroepsgronden niet eerder hadden kunnen worden ingediend, bij voorkeur uiterlijk binnen 6 weken na het verweerschrift van juli 2024.

20. De handelwijze van belanghebbendes gemachtigde zet de heffingsambtenaar onnodig onder grote druk en noopt de heffingsambtenaar tot het indienen van een aanvullend verweerschrift binnen 10 dagen voorafgaand aan de zitting, althans het leidt tot een inhoudelijke discussie en debat ter zitting over feiten/waarderingen die belanghebbende in een veel vroeger stadium had kunnen en moeten voeren. Sterker nog, 1 dag voorafgaand aan de zitting heeft belanghebbende in onderhavige zaak een nieuwe berekening geüpload.

21. Daarom gaat de rechtbank voorbij aan de aanvullende gronden van 25 augustus 2025, daargelaten dat de heffingsambtenaar ter zitting gemotiveerd verweer heeft gevoerd tegen de (wisselende) stellingen van belanghebbende ‘eerst zijn de tussenwoningen niet bruikbaar en nu weer wel’ etc. etc. en een beroep heeft gedaan op schending van de goede procesorde.

22. Het vorenstaande brengt mee dat de rechtbank aan
nieuwe beroepsgronden kán voorbijgaan die niet minimaal 28 dagen voorafgaand aan de zitting worden geüpload, in het bijzonderindien het verweerschrift ruimschoots voorafgaand aan die datum is ingediend.

23. Ook stelt de rechtbank de eis dat die
nieuwe gronden uitvoerig dienen te zijn voorzien van een duidelijke motivering respectievelijk berekening. Niet kan worden volstaan met wederom kale, niet ingevulde stellingen, terzake waarvan eerst ter zitting een (rekenkundige) uiteenzetting volgt die de heffingsambtenaar en de rechtbank overvalt.

Welke waarborgen bieden de machtigingen die een ncnp-bureau overlegt?

24. Het ontgaat de rechtbank niet dat het kantoor van belanghebbendes gemachtigde met enige regelmaat (door)procedeert kennelijk tegen de wens van belanghebbenden in, die boos reageren naar de heffingsambtenaar respectievelijk richting de rechtbank wanneer zij toevalligerwijs vernemen van een aanhangig gemaakte bezwaar-/beroepsprocedure die hun gemachtigde heeft gemeend te kunnen entameren op basis van de door de belanghebbende verstrekte machtiging doch klaarblijkelijk zonder de belanghebbende van een aanhangig te maken procedure op de hoogte te stellen.

25. De rechtbank acht het ‘standaard’ afwezig zijn van clientèle van ncnp-bureaus ter zitting een teken aan de wand en uit een oogpunt van goede rechtsbedeling ongewenst. De rechtbank kan zich niet aan de indruk onttrekken dat clientèle van ncnp-bureaus wellicht in het geheel niet op de hoogte is van zittingen bij de rechtbank.

Intrekking kansloze beroepszaken

26. Evenmin ontgaat het de rechtbank dat het kantoor van belanghebbende tal van kansloze beroepszaken intrekt slechts enkele dagen voorafgaand aan de zitting wanneer rechter en griffier deze zaken zorgvuldigheidshalve reeds uitvoerig en retrospectief bezien geheel nodeloos blijken te hebben voorbereid. Daardoor gaat kostbare (zittings)tijd verloren en dat tegen de achtergrond van de vele beroepszaken van burgers die (wel) ter zitting geappointeerd hadden kunnen zijn.

27. Niet valt in te zien dat en waarom intrekkingen van dergelijke beroepszaken niet eerder, lees minimaal 10 dagen voorafgaand aan de zitting, aan de rechtbank en de wederpartij/heffingsambtenaar kenbaar kunnen worden gemaakt.

Proceskosten

28. In artikel 8:75, eerste lid, derde volzin, van de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat een natuurlijk persoon slechts in de kosten kan worden veroordeeld in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. De hieraan ten grondslag liggende gedachte is dat het procesrisico voor burgers niet te groot moet worden, omdat anders de drempel naar de rechter te hoog wordt.^[2]

29. De rechtbank overweegt dat voor het aannemen van kennelijk onredelijk gebruik van het procesrecht zwaarwichtige gronden zijn vereist.

30. Van misbruik van procesrecht is niet spoedig sprake indien een burger in persoon, dat wil zeggen zonder rechtsbijstand procedeert. Voor een burger die tegen een overheidsorgaan procedeert, geldt kort gezegd als toetsingscriterium of hij tegen beter weten in (door)procedeert. In dat geval kan sprake zijn van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht en dat kan leiden tot een proceskostenveroordeling van de burger.

31. Vorenstaande overwegingen leiden er toe dat de rechtbank op termijn mogelijk ander beleid kan gaan voeren in WOZ-beroepszaken van belanghebbenden die via een (semi-) no cure no pay-bureau procederen. Onder omstandigheden en in de zich daartoe lenende geëigende, evidente gevallen kunnen zij worden veroordeeld in de proceskosten wegens misbruik van procesrecht.

32. De heffingsambtenaar dient hierom te verzoeken. Tot op heden heeft de rechtbank dergelijke verzoeken van de heffingsambtenaar (nog) afgewezen.

33. In het geval van een proceskostenveroordeling als voornoemd kunnen de proceshandelingen van de heffingsambtenaar die door de in het ongelijk gestelde belanghebbende aan de heffingsambtenaar moeten worden vergoed worden gelijk gesteld analoog aan de proceskostenregeling in het bestuursrecht.

34. De rechtbank wil een einde zien aan risicoloos, in een loterij zonder nieten, zinloos (door)procederen van woningeigenaren
via (semi-) ncnp-bureaus, in het voetspoor van een reeks uitspraken van de Hoge Raad die successievelijk kwalificeren als het indammen van onredelijk gebruik van WOZ-procedures als lucratief verdienmodel.

35. Bovengenoemde overwegingen hangen onverbrekelijk samen met de grote achterstanden bij de afdoening van WOZ-zaken waarmee (onder meer) de rechtbank worden geconfronteerd. Die achterstanden worden (mede) veroorzaakt omdat procederen risicoloos en gratis lijkt, want betaald door een ncnp-bureau, dat procedures als verdienmodel heeft omarmd.

36. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen naar aanleiding van het inleidend beroepschrift en het eerste verweerschrift van de heffingsambtenaar en het verhandelde ter zitting, heeft de heffingsambtenaar genoegzaam aannemelijk gemaakt dat een waarde van de woning van € 297.000,- per waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is.

37. Daarmee ligt het beroep voor dadelijke afwijzing gereed.

Conclusie en gevolgen

38. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
R.A.R. van Westering, griffier. Uitgesproken in het openbaar en bekendgemaakt op:

griffier

rechter

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

WOZ-geschil over de waarde van een woning en de weigering tot inpandige opname