Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11362931 \ CV EXPL 24-3812
Vonnis van 28 januari 2025
in de zaak van
STICHTING 'BETER WONEN',
te IJsselmuiden,
eisende partij,
hierna ook te noemen: ‘Beter Wonen’,
gemachtigde: Smit en Legebeke,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna ook te noemen: ‘[gedaagde]’,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 oktober 2024, met producties;
- de (mondelinge) conclusie van antwoord van 29 oktober 2024;
- de conclusie van repliek van 21 november 2024, met producties.
- de (mondelinge) conclusie van antwoord van 29 oktober 2024;
- de conclusie van repliek van 21 november 2024, met producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Samenvatting
[gedaagde] huurde van 16 maart 2018 tot en met 15 augustus 2023 een woning van Beter Wonen. Over de periode van 1 juli 2023 tot en met 15 augustus 2023 heeft [gedaagde] geen huurpenningen aan Beter Wonen betaald. Beter Wonen vordert daarom betaling van de achterstallige huur, incassokosten en wettelijke rente en kosten. De kantonrechter wijst de vordering van Beter Wonen toe. In het navolgende wordt dit nader toegelicht.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurde van Beter Wonen van 16 maart 2018 tot en met 15 augustus 2023 een woning aan de [adres] (hierna: de woning) voor een (op 1 juli 2023 geldende) huurprijs van € 649,45 per maand. [gedaagde] heeft bij aanvang van de huur een borg van € 240,00 aan Beter Wonen voldaan.
3.2.
Over de periode van 1 juli 2023 tot en met 15 augustus 2023 heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan. Beter Wonen heeft [gedaagde] daarop aangemaand tot om betaling over te gaan en de vordering uit handen gegeven aan een incassogemachtigde.
3.3.
[gedaagde] is niet tot betaling over gegaan.
4.Het geschil
4.1.
Beter Wonen vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van in totaal € 1.032,28 (namelijk € 873,70 aan huur en € 158,58 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met wettelijke rente per jaar over € 873,70 vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de algehele voldoening en kosten rechtens. Beter Wonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] de op haar rustende verbintenis tot betaling van de huurpenningen niet is nagekomen. Daarnaast komen de kosten in verband met het herstel van schade aan de woning voor rekening van [gedaagde].
4.2.
[gedaagde] erkent dat sprake is van een huurachterstand, maar is het niet eens met de hoogte van de vordering van Beter Wonen. Zij voert tot haar verweer aan dat Beter Wonen haar heeft toegezegd dat zij geen herstelkosten hoeft te betalen omdat de woning zal worden verkocht.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Huurachterstand en herstelkosten
5.1.
Beter Wonen stelt dat [gedaagde] ten onrechte een bedrag van in totaal € 873,70 aan huur over de periode van 1 juli 2023 tot en met 15 augustus 2023 onbetaald heeft gelaten. Zij vordert betaling hiervan. De vordering van Beter Wonen is als volgt opgebouwd:
betaalde waarborgsom bij betrekken van de woning € 240,00
schade in de woning € 150,00 -/-
nog te betalen huur tot en met 15 augustus 2023 € 963,70 -/-
----------------------
Totaal (tekort) € 873,70
5.2.
[gedaagde] erkent dat sprake is van een huurachterstand, maar kan zich niet vinden in de hoogte van de vordering van Beter Wonen. De (nadere) stellingen van Beter Wonen, dat de huurprijs op 1 juli 2023 € 649,45 bedroeg en dat derhalve over de periode 1 juli 2023 tot en met 15 augustus 2023 een huurachterstand van in totaal € 963,70 (te weten: € 649,45 voor juli 2023 plus € 314,25 tot einde huurovereenkomst) is ontstaan, heeft [gedaagde] echter niet weersproken. De kantonrechter neemt het voorgaande dan ook als vaststaand aan en concludeert dat [gedaagde] voornoemd bedrag aan huur over de periode 1 juli 2023 tot en met 15 augustus 2023 verschuldigd is.
5.3.
Beter Wonen heeft, zoals onder 5.1. weergegeven, bij de berekening van de openstaande vordering rekening gehouden met te verrekenen bedragen, waaronder de betaalde borg en herstelkosten. Beter Wonen stelt kosten te hebben gemaakt in verband met het herstel van de door [gedaagde] gehuurde woning. Uit een door Beter Wonen opgesteld overzicht blijkt dat de herstelkosten bestaan uit: (1) het vervangen van een gipsplaat (ad € 75,00) en (2) het verwijderen van verf op de vloer (ad € 75,00). Beter Wonen wijst ter onderbouwing van voornoemde kosten op de bevindingen in de rapporten van de voor- en eindinspectie.
5.4.
[gedaagde] is het met het in rekening brengen van de herstelkosten niet eens. Zij voert aan dat zij niet gehouden is de herstelkosten aan Beter Wonen te voldoen, omdat Beter Wonen haar heeft toegezegd dat zij deze kosten niet hoeft te voldoen in verband met de verkoop van de woning.
5.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Beter Wonen heeft haar vordering onderbouwd met rapporten van voor- en eindinspectie. In het rapport voorinspectie staat beschreven welke werkzaamheden [gedaagde] voor het einde van de huurovereenkomst diende uit te voeren (bijvoorbeeld schoonmaken, gipsplaat vervangen en alles opruimen/afvoeren). De moeder van [gedaagde] is, nu [gedaagde] zelf niet bij de inspecties aanwezig kon zijn, namens [gedaagde] bij de voorinspectie aanwezig geweest en zij heeft het rapport namens [gedaagde] ondertekend. Daarom moeten de bevindingen in het rapport als uitgangspunt bij de oplevering worden genomen.
5.6.
Uit het rapport van de eindinspectie blijkt dat een aantal van de punten van de voorinspectie niet (naar behoren) is uitgevoerd. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. De kantonrechter gaat dan ook van de bevindingen in het eindrapport uit. Dit betekent dat vaststaat dat voornoemde herstelwerkzaamheden niet zijn verricht. In beginsel mag Beter Wonen de kosten van de herstelwerkzaamheden aan [gedaagde] doorberekenen. Dat volgt uit de wet, maar ook uit het namens [gedaagde] ondertekende rapport van de eindinspectie waarin staat:
“wegens schade in te houden € 250,00. Als de bewoner rommel afvoerd dan € 100,00 minder in rekening brengen”.
“wegens schade in te houden € 250,00. Als de bewoner rommel afvoerd dan € 100,00 minder in rekening brengen”.
5.7.
De stelling van [gedaagde] dat haar door Beter Wonen is medegedeeld dat zij de herstelkosten niet hoeft te voldoen vanwege de verkoop van de woning, wordt door Beter Wonen betwist. Beter Wonen erkent te hebben medegedeeld dat de woning zal worden verkocht, maar dit heeft volgens haar geen gevolgen voor de vergoeding van de herstelkosten. Zij heeft een dergelijke toezegging aan [gedaagde] dan ook niet gedaan, aldus Beter Wonen. Beter Wonen wijst ter onderbouwing hiervan op de ondertekende inspectierapporten waarin is vermeld dat bij uitblijven van herstel door [gedaagde], de kosten hiervoor bij [gedaagde] in rekening worden gebracht. [gedaagde] heeft haar standpunt met betrekking tot de vermeende toezegging door Beter Wonen, hoewel dit, zeker gelet op de betwisting door Beter Wonen, wel op haar weg had gelegen, niet nader onderbouwd.
5.8.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] de gemaakte kosten in verband met het herstel van de woning aan Beter Wonen dient te vergoeden en dat met deze kosten bij de berekening van de openstaande vordering terecht rekening is gehouden. Het door Beter Wonen gevorderde bedrag wordt dan ook toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.9.
Beter Wonen maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De kantonrechter stelt vast dat Beter Wonen voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. Beter Wonen heeft vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat Beter Wonen geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw.
5.10.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
873,70
- buitengerechtelijke incassokosten
€
158,58
+
totaal
€
1.032,28
- betalingen
€
0,00
-/-
Totaal
€
1.032,28
5.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Beter Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,38
- griffierecht
€
328,00
- salaris gemachtigde
€
270,00
(2 punten × € 135,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
802,88
5.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Beter Wonen te betalen een bedrag van € 1.032,28, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 21 oktober 2024, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 802,88, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op
28 januari 2025 (PM).