ECLI:NL:RBOVE:2025:5830

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11501536 CV EXPL 25-229

Vonnis van 30 september 2025

in de zaak van

[partij A], tevens handelend onder de naam [bedrijf 1],

zaakdoende te [vestigingsplaats]

eisende partij in conventie, verwerende partij in (deels voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen [partij A],

gemachtigde: mr. E. Hunneman,

tegen

[partij B],

wonende te [woonplaats],

gedaagde partij in conventie, eisende partij in (deels voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen [partij B]

gemachtigde: mr. A. Arslan.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,

- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in (deels voorwaardelijke) reconventie,

- de conclusie van antwoord in reconventie,

- de brief van mr. Hunneman van 12 mei 2025 waarbij een productie in het geding is gebracht,

- de mondelinge behandeling van 22 mei 2025, de spreekaantekeningen van mr. Arslan en de aantekeningen van de griffier van hetgeen ter zitting is besproken. [partij B] werd daarbij vertegenwoordigd door zijn dochter [naam],

- de procedure is enige tijd aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke schikking te beproeven. Partijen zijn daar niet in geslaagd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[partij A] huurt van [partij B], telkens voor een periode van vijf jaar, de winkelruimte met bovenwoning gelegen aan de [adres]. [partij A] drijft daarin een eenmanszaak onder de naam ‘[bedrijf 1]’ en bewoont, samen met zijn partner en hun kinderen, de bovenwoning. De huidige huurovereenkomst loopt tot en met 30 juni 2026.

2.2.

In de periode voor de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [partij A] en [partij B] werd het pand sinds 1 juli 1991 gehuurd door de besloten vennootschap [bedrijf 1] B.V. Destijds was [partij A] werknemer van die vennootschap. Hij werkte in de winkel. De huurovereenkomst van 13 mei 1991 vermeldt dat is verhuurd:

‘het bedrijfspand met bovenwoning, staande en gelegen aan de [adres].’

2.3.

Per 1 januari 2011 heeft [partij A] de onderneming van zijn werkgever in de vorm van een eenmanszaak voortgezet en [partij A] is vanaf die datum de huurder van de winkel met bovenwoning.

2.4.

In de door partijen met de term allonge aangeduide overeenkomst van 29 december 2010, waarmee [partij A] de huurovereenkomst heeft voortgezet, is onder meer vermeld:

‘
Artikel 2

De verhuurder stemt toe dat de hierboven vermelde huurovereenkomst, die geldt tussen

huurder 1 en de verhuurder, per 1 januari 2011 door huurder 1 met de hierna volgende

wijzigingen, welke tussen verhuurder en huurder II zijn overeengekomen zal worden

overgedragen aan huurder II.

De wijziging betreft: de bovenwoning mag niet worden gebruikt als pakhuis o.i.d.; zodra

door de huurder II de bovenwoning niet meer in gebruik is als bedrijfswoning, dan zal

het gebruik van de bovenwoning vervallen. Er zal dan geen correctie op de

huurpenningen plaatsvinden. Vanaf het moment dat de indeplaatstselling van kracht is

zal de verhuurder de navolgende vijf jaar geen huurrevisiezaak starten.

Indien de bovenwoning vervalt aan de verhuurder, dan zal de verhuurder voor zijn

rekening de toegang naar de bovenwoning herstellen en de bovenwoning voor eigen

rekening en risico mogen exploiteren. De etalage (zie foto), waar de entree van de

bovenwoning gerealiseerd wordt, zal komen te vervallen. De eigenaar zal in de berging

ter hoogte van de toegangsdeur bij de huidige trap naar boven (zie tekening) een

afscheidingsmuur plaatsen.’

2.5.

[partij A] heeft [partij B] op 17 oktober 2023 verzocht om indeplaatsstelling in verband met het voornemen van [partij A] om zijn onderneming in te brengen in een besloten vennootschap (waarvan de naam nog bedacht moet worden) en waarvan [partij A], via zijn persoonlijke holding [bedrijf 2] B.V., enig aandeelhouder en bestuurder wil worden.

2.6.

De advocaat van [partij B] heeft bij e-mail van 8 november 2023 geantwoord dat [partij B] in beginsel welwillend staat tegenover een indeplaatsstelling mits [partij A] aan enkele voorwaarden voldoet.

2.7.

De adviseur van [partij A] heeft bij brief van 18 december 2023 een toelichting op de oprichting van de besloten vennootschap [bedrijf 1] B.V. aan [partij A] verstrekt. Deze brief vermeldt voor zover van belang:

‘De afgelopen jaren zijn er uitstekende resultaten behaald in [bedrijf 1], waardoor het fiscaal aantrekkelijk is geworden om de onderneming in te brengen in een besloten vennootschap. Dit is de belangrijkste en eigenlijk ook de enige reden.

Op 19 september jl. is er een intentieverklaring ondertekend om de eenmanszaak in te brengen in een besloten vennootschap. De inbreng vindt plaats in je persoonlijke holding [bedrijf 2] B.V. met doorzakking naar [bedrijf 1] B.V.

Op de beginbalans van [bedrijf 2] B.V. staat de deelneming [bedrijf 1] B.V. met verder geen andere activa. Op de beginbalans van [bedrijf 1] B.V. staan alle activa die ook op de balans van de eenmanszaak stonden.

(…)

De winst t/m september bedraagt € 150.836. De verwachting is dat de winst over 2023

€ 230.000,00 zal bedragen. Kijken we naar de komende jaren dan is de verwachting dat de omzet- en winstcijfers op dit niveau blijven, [bedrijf 1] heeft in de herenmode al tientallen jaren een sterke positie in Zwolle.’

2.8.

In zijn brief van 8 februari 2024 heeft de adviseur van [partij A] het fiscale motief (de lagere belastingdruk) voor de inbreng in een besloten vennootschap herhaald en in zijn e-mail met bijlagen van 8 mei 2025 heeft de adviseur aan de hand van de voorlopige cijfers over 2024 het belastingvoordeel over dat jaar berekend op € 17.468.

3.Het geschil

3.1.

[partij A] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. dat [partij A] wordt gemachtigd om [bedrijf 1] B.V. i.o., dan wel een B.V. met een andere benaming waarvan [partij A] bestuurder zal zijn, binnen 1 jaar na het te wijzen vonnis in zijn plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte zijnde een winkelruimte voor de verkoop van herenmode in de ruimste zin met afhankelijke bovenwoning, gelegen aan de [adres] en

II. [partij B] te veroordelen in de kosten van de procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis en (voor het geval voldoening niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis plaatsvindt) te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede met veroordeling in de nakosten van € 186,50.

3.2.

[partij A] legt aan zijn vordering, naast voormelde feiten, het volgende ten grondslag. [partij A] heeft een zwaarwichtig belang bij de inbreng van zijn onderneming in een besloten vennootschap en dus bij de indeplaatsstelling. Het is fiscaal aantrekkelijk om de onderneming in een besloten vennootschap onder te brengen. De besloten vennootschap biedt, als in de plaats te stellen huurder, voldoende waarborgen voor

de volledige nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. [partij B] stelt echter onnodige, onredelijke en ongebruikelijke voorwaarden om zekerheid voor de nakoming van de huurovereenkomst te krijgen.

3.3.

[partij B] voert verweer en concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vordering, althans tot niet-ontvankelijkverklaring van [partij A] in zijn vordering. [partij B] voert daartoe aan dat niet aan de wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling ex artikel 3:307 BW is voldaan. De inbreng van een eenmanszaak in een besloten vennootschap kwalificeert volgens [partij B] niet als overdracht van een bedrijf in de zin van vorenbedoeld artikel. Het vorderen van indeplaatsstelling is volgens [partij B] dan ook niet nodig. [partij B] betwist voorts dat er sprake is van een zwaarwichtig belang voor de indeplaatsstelling. Het gestelde fiscale belang is niet voldoende. Ten slotte bestaan er volgens [partij B] onvoldoende waarborgen voor een volledige nakoming en een behoorlijke bedrijfsvoering. Met betrekking tot de in de plaats te stellen vennootschap is niets duidelijk wat betreft de aandeelhouder(s) en de financiële positie. Een belangenafweging dient in het voordeel van [partij B] uit te vallen. Volgens [partij B] kan de indeplaatsstelling ook alleen zien op de bedrijfsruimte en niet (mede) op de bovenwoning omdat die woning een zelfstandige woning is en niet een afhankelijke woning zodat daarop het regime van artikel 7:290 e.v. BW niet van toepassing is.

3.4.

Daarnaast heeft [partij B] in (deels voorwaardelijke) reconventie gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat op de bovenwoning van het gehuurde niet het regime van huur van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW van toepassing is;

II. voor zover de vordering van [partij A], strekkende tot machtiging tot indeplaatsstelling wordt toegewezen, aan de machtiging de volgende voorwaarden, althans lasten te verbinden:

- dat [partij A] zich gedurende vijf jaren na de daadwerkelijke indeplaatsstelling persoonlijk garant stelt voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat [partij A] gedurende die periode bestuurder en enig aandeelhouder van de in de plaats te stellen besloten vennootschap zal zijn;

- dat indien [partij A] niet langer als enig bestuurder of aandeelhouder van de in de plaats te stellen besloten vennootschap kan worden aangemerkt, het recht op gebruik van de bovenwoning komt te vervallen en [partij B] dientengevolge de ingang naar de bovenwoning kan herstellen conform de in de eerdere indeplaatsstelling opgenomen wijze en de bovenwoning naar eigen inzicht kan exploiteren;

- dat de in de plaats te stellen besloten vennootschap uiterlijk op datum indeplaatsstelling een bankgarantie van drie maanden stelt of een waarborgsom van drie maanden stort;

- dan wel een of meerdere in goede justitie te bepalen voorwaarden althans lasten.

3.5.

Op de standpunten van partijen wordt, voor zover nodig, hierna ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.

Indeplaatsstelling

4.2.

Artikel 7:307 BW bepaalt dat indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefend bedrijf gewenst wordt, de huurder kan vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen. Op grond van lid 2 van dat artikel beslist de rechter met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Ingevolge het derde lid van het artikel kan de rechter aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen.

Overdracht in de zin van artikel 7:307 lid 1 BW?

4.3.

De eerste vraag die partijen verdeeld houdt is, of de inbreng van de thans bestaande eenmanszaak van [partij A] in een besloten vennootschap geldt als een overdracht in de zin van artikel 7:307 lid 1 BW. Volgens [partij A] is dat het geval, maar [partij B] betwist dit.

4.4.

De kantonrechter overweegt het volgende. Het vraagstuk is aan de orde geweest in de parlementaire geschiedenis van artikel 7A:1635 (oud) BW. Artikel 7A:1635 BW is de voorloper van 7:307 BW. In de parlementaire geschiedenis is, voor zover relevant, vermeld:

‘Verschillende leden vragen naar de consequenties van de inbreng van een bedrijf in een naamloze vennootschap of een vennootschap onder firma en van de ontbinding daarvan. De ondergetekende zou deze vragen eerst willen bezien met betrekking tot de naamloze vennootschap en vervolgens met betrekking tot de vennootschap onder firma. Bij inbreng van een bedrijf, uitgeoefend in een gehuurde ruimte, in een naamloze vennootschap kan men zich voorstellen, dat men de huurovereenkomst in haar geheel inbrengt, zodat de naamloze vennootschap huurder wordt in plaats van de inbrenger. Voor een zodanige overdracht van het huurcontract is medewerking van de verhuurder vereist. De ondergetekende verwijst in dit verband naar de mogelijkheden, welke artikel 1635 biedt .

Ook kan men zich voorstellen, dat de huurder zijn positie als huurder behoudt, doch het huurgenot wil inbrengen in de naamloze vennootschap. Of hij daartoe bevoegd is, zal afhangen van de inhoud van het huurcontract. Artikel 1595, eerste lid B.W. verbiedt immers elke vorm van huurafstand en wederverhuur tenzij de verhuurder deze heeft toegelaten. Vergelijk H.R. 14 april 1967, N.J. 1967, nr. 265.’

‘Artikel 1635 (…) Op de vraag of inbreng van de onderneming in een naamloze vennootschap of in een vennootschap onder firma een zwaarwichtig belang is, zou de ondergetekende willen antwoorden dat deze omstandigheid een zwaarwichtig belang kan zijn.’

4.5.

Uit deze parlementaire geschiedenis volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat de inbreng van een onderneming in een vennootschap onder de reikwijdte kan vallen van artikel 7:307 BW, en een dergelijke inbreng dus een bedrijfsoverdracht kan zijn in de zin van dit artikel. Op dit punt is geen wijziging beoogd bij de invoering van artikel 7:307 BW.

4.6.

Het door [partij B] genoemde vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 2 juli 2019 leidt niet tot een ander oordeel, omdat dit vonnis met overtuigende argumenten van een kritische annotatie is voorzien in Woonrecht 2020/82. De kantonrechter verwijst kortheidshalve naar deze annotatie. Het door [partij B] genoemde arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 22 september 2015 leidt ook niet tot een ander oordeel, omdat dit arrest niet gaat over de vraag of inbreng in een besloten vennootschap als een bedrijfsoverdracht kan worden beschouwd.

4.7.

De slotsom is dat de inbreng van de onderneming in de (beoogde) besloten vennootschap tot de in artikel 7:307 lid 1 BW bedoelde bedrijfsoverdracht kan worden gerekend.

Zwaarwichtig belang?

4.8.

Vervolgens rijst de vraag of [partij A] een voldoende zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling heeft (artikel 7:307 lid 2 BW). De kantonrechter overweegt ten aanzien van die vraag als volgt.

4.9.

Uit de parlementaire geschiedenis die hiervoor is aangehaald blijkt, dat de inbreng van een onderneming in een vennootschap een zwaarwegend belang kan vormen. Uit de brieven/e-mail van de adviseur van [partij A] volgt, dat de inbreng in een vennootschap fiscaal aantrekkelijk is vanwege de uitstekende resultaten die de onderneming van [partij A] in de afgelopen jaren heeft behaald. Uit de berekening aan de hand van de voorlopige cijfers over 2024 volgt, dat het - wat betreft dat jaar - gaat om een belastingbesparing van € 17.468. [partij B] heeft dat in twijfel getrokken maar dat levert geen voldoende gemotiveerde betwisting op. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [partij A] voldoende heeft aangetoond dat de inbreng van zijn eenmanszaak in een vennootschap tot een substantieel fiscaal voordeel leidt dat zich in beginsel elk jaar opnieuw kan voordoen. De bedrijfsresultaten over de jaren 2022 t/m 2024 bedragen ruimschoots meer dan het bedrijfsresultaat over 2021 dat - ondanks corona - € 192.506 bedroeg. Niet aannemelijk is dat deze fraaie resultaten incidenteel zijn. Daarmee staat het zwaarwegend belang in voldoende mate vast.

Voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering?

4.10.

[partij B] heeft gemotiveerd betwist dat [partij A] voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Daartoe heeft [partij B] aangevoerd dat over de vennootschap (vrijwel) niets bekend is. Zo heeft [partij B] geen zicht op de omvang van het vermogen van de vennootschap, of er eventueel schulden worden ingebracht en of [partij A] bestuurder van de vennootschap zal zijn.

4.11.

De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij. Uit de brieven van de adviseur en de in het geding gebrachte financiële stukken blijkt, zoals hierboven al is overwogen, dat de onderneming van [partij A] fraaie resultaten heeft. De solvabiliteit^[1]bedroeg ultimo 2023 90,9%, wat zeer goed is. De onderneming steunt dus vrijwel geheel op eigen vermogen en ook de liquiditeit is dik in orde. Het vreemd vermogen in de vorm van kortlopende schulden is laag. Er zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken die aannemelijk maken dat de cijfers van de onderneming in de komende jaren opeens drastisch zullen verslechteren waardoor de betaling van de huurprijs in het gedrang zou kunnen komen. De onderneming is financieel zeer gezond en staat er goed voor. Feitelijk zet [partij A] zelf de onderneming voort, zij het via de vennootschap. In het licht van deze omstandigheden is aannemelijk dat de in de plaats te stellen vennootschap voldoende waarborgen biedt voor de volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

Belangenafweging

4.12.

Het financiële belang van [partij A] bij de indeplaatsstelling weegt naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van [partij B] bij handhaving van [partij A] zelf als huurder. De onderneming van [partij A] draait uitstekend en er is geen redelijke grond om aan te nemen dat de vennootschap niet in staat zal zijn de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst volledig na te komen. Dat geldt temeer nu de kantonrechter de indeplaatsstelling onder voorwaarden toewijst waarmee aan de belangen van [partij B] wordt tegemoetgekomen.

4.13.

De gevorderde indeplaatsstelling kan daarom worden toegewezen. Of daaraan voorwaarden moeten worden verbonden of daarbij een last moet worden opgelegd, komt verderop aan de orde.

Afhankelijke bovenwoning?

4.14.

[partij A] heeft in zijn vordering opgenomen dat sprake is van een ‘
winkelruimte voor de verkoop van herenmode in de ruimste zin met afhankelijke bovenwoning, gelegen aan de [adres]’. In reconventie heeft [partij B] de verklaring voor recht gevorderd ‘
dat op de bovenwoning van het Gehuurde niet het regime van huur bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW van toepassing is’.

4.15.

Met deze vorderingen willen partijen ook een uitspraak over de aard van de bovenwoning: is de bovenwoning een afhankelijk woning of niet? De kantonrechter overweegt het volgende.

4.16.

De kantonrechter laat in het midden, nu beide partijen een uitspraak op dit punt verlangen, of zij wel voldoende belang hebben bij een uitspraak hierover (artikel 3:303 BW). Daaraan kan in elk geval getwijfeld worden. Gesteld noch gebleken is immers dat er bij [partij A] plannen bestaan de bovenwoning te verlaten en/of de bestemming ervan te wijzigen, ook niet nadat de indeplaatsstelling is geëffectueerd en de vennootschap huurder is geworden. Integendeel, [partij A] heeft ter zitting verklaard in elk geval nog geruime tijd de onderneming te willen voortzetten en de bovenwoning te blijven bewonen. De indeplaatsstelling wijzigt, althans niet binnen een afzienbare termijn, niets aan de feitelijke situatie wat betreft het gebruik van de bovenwoning als woning. Ingeval van een geschil over de nadere vaststelling van de huurprijs bedoeld in artikel 7:303 BW is van belang of de woning wel of niet afhankelijk is, maar zo’n geschil bestaat nu niet. Zoals gezegd laat de kantonrechter de vraag naar het belang in het midden en zal over de vraag naar de aard van de bovenwoning toch een uitspraak worden gedaan nu beide partijen dat verlangen.

4.17.

Een afhankelijke woning bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW behoort tot de bedrijfsruimte van artikel 7:290 lid 2 BW en gaat dus, om zo te zeggen, mee in de indeplaatsstelling. Is de bovenwoning geen afhankelijke woning dan blijft die buiten de indeplaatsstelling^[2]. Een afhankelijke woning kan een zelfstandige of een onzelfstandige woning zijn^[3]. De zelfstandige woning is gedefinieerd in artikel 7:234 BW: de woning die is voorzien van een eigen toegang en die niet afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Met dit laatste is bedoeld: keuken, toilet en wasruimte (ECLI:NL:HR:1995:AD2404).

4.18.

[partij B] stelt dat hij belang heeft bij een uitspraak over de vraag of de bovenwoning afhankelijk is of niet. Is deze woning niet afhankelijk, dan is de indeplaatsstelling daarop niet van toepassing. De kantonrechter begrijpt het standpunt van [partij B] aldus, dat als [partij A] de woning verlaat en de huurovereenkomst ten aanzien van de winkel doorloopt, hij de mogelijkheid wil hebben om de woning apart te verhuren.

4.19.

De kantonrechter overweegt het volgende. In de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5, p. 5) is gezegd:

‘
Bij een afhankelijke woning gaat het erom dat de woning niet zonder overwegende bezwaren door een andere dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen. Het zou bijvoorbeeld op praktische bezwaren stuiten indien men slechts via een met alarm beveiligde winkel of bankfiliaal de woonruimte zou kunnen bereiken of wanneer de exploitatie van een café en de bewoning nauw met elkaar zijn verweven.’

4.20.

De kantonrechter overweegt hierop voortbordurend dat de bovenwoning bouwkundig en functioneel is verbonden met de winkel doordat de toegang tot de bovenwoning uitsluitend via de winkelruimte mogelijk is. De bewoner van de bovenwoning moet steeds via de winkelruimte naar zijn woning toe, want de toegang daartoe bevindt zich ongeveer halverwege de winkel. De toegang via de winkel is vooral bezwaarlijk buiten de openingstijden van de winkel én in het geval de bovenwoning wordt bewoond door een persoon die met de winkel zelf niets heeft te maken. Is dat niet het geval dan is het minder of zelfs helemaal niet bezwaarlijk. De bovenwoning beschikt niet over eigen water- en energiemeters. Van een bouwkundig en functioneel verband is, met inachtneming van deze kanttekeningen, sprake. Dit vormt een aanwijzing dat sprake is van een afhankelijke woning.

4.21.

Van een bedrijfseconomische samenhang is echter geen sprake. [partij A] heeft niet gesteld en het is ook niet gebleken dat de winkel zijn voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid vergt. Het zal in de praktijk van alledag beslist handig zijn dat [partij A] boven de woning woont, maar noodzakelijk voor de exploitatie van de winkel is dat niet.

4.22.

De - overigens niet doorslaggevende - partijbedoeling wijst erop dat partijen geen afhankelijke woning hebben beoogd, omdat is afgesproken dat als [partij A] de bovenwoning niet langer als zodanig gebruikt, maar bijvoorbeeld ‘
als pakhuis o.i.d.’, [partij B] het recht heeft op eigen kosten de bouwkundige situatie te wijzigen en de bovenwoning voor eigen rekening en risico te exploiteren (lees: separaat aan derden te verhuren), zonder dat zulks tot een vermindering van de huurprijs leidt. Het belang van [partij B] daarmee is evident: hij kan in dat geval een afzonderlijke huurprijs voor de bovenwoning vragen terwijl de huurprijs voor de winkelruimte ongewijzigd blijft.

4.23.

Er geldt nu één huurprijs voor winkel en bovenwoning en dat is een aanwijzing dat de bovenwoning een afhankelijke woning is. Als het gebruik van de bovenwoning wijzigt, dan leidt dat volgens de partijafspraken niet tot een vermindering van de huurprijs. Dat vormt een aanwijzing dat aan de ene huurprijs voor winkel en bovenwoning niet veel betekenis moet worden toegekend.

4.24.

De ene huurprijs voor winkel en bovenwoning kan, zoals gezegd, op een afhankelijke woning wijzen, maar dat hoeft niet het geval te zijn als de woning zelfstandig verhuurd had kunnen worden zonder een onverbrekelijk verband met de bedrijfsruimte (ECLI:NL:HR:1997:ZC2255). In het verleden bevond de deur die toegang gaf tot de bovenwoning zich achter een rolluik dat zich aan de zijkant van de winkel bevond en was het dus niet nodig via de winkelruimte die toegangsdeur te bereiken. Dat kon alleen via de (parkeer)ruimte achter het rolluik. Aannemelijk is dat de woning destijds, in 1991, separaat verhuurd had kunnen worden. Door de aanpassingen ten tijde van de huurovereenkomst met de voorganger van [partij A], waarbij het rolluik is vervangen door een etalage, kan de toegangsdeur tot de bovenwoning alleen nog via de winkel worden bereikt.

4.25.

Al deze omstandigheden afwegend is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een afhankelijke bovenwoning. Dit betekent dat de vordering in conventie, die vermeldt dat het om een afhankelijke bovenwoning gaat, aan dit oordeel aangepast zal worden toegewezen en dat de in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat op de bovenwoning niet het regime van huur van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 van toepassing is, toewijsbaar is.

Voorwaarden en/of last?

4.26.

[partij B] heeft in reconventie gevorderd om aan de indeplaatsstelling voorwaarden te verbinden. De wens van [partij B] om voorwaarden te verbinden acht de kantonrechter op zichzelf redelijk. De indeplaatsstelling heeft voor [partij B] immers als nadeel dat de aandelen in de vennootschap door [partij A] kunnen worden verkocht of een ander tot bestuurder van de vennootschap wordt benoemd. In de meest extreme vorm kan dit betekenen dat [partij A] voor [partij B] helemaal uit beeld verdwijnt en [partij B] feitelijk met een andere persoon als huurder wordt geconfronteerd dan waarmee de huurovereenkomst is aangegaan. De kantonrechter overweegt het volgende ten aanzien van de door [partij B] gestelde voorwaarden.

4.27.

De door [partij B] gevorderde eerste voorwaarde houdt in dat [partij A] zich gedurende vijf jaren na de daadwerkelijke indeplaatsstelling persoonlijk garant stelt voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst én gedurende die periode bestuurder en enig aandeelhouder (hierna: dga) van de vennootschap blijft. [partij A] wil echter niet verplicht worden gedurende vijf jaren dga van de vennootschap te blijven. Wel is hij bereid tot een persoonlijke garantstelling zolang hij dga is.

4.28.

De kantonrechter acht de voorgestelde voorwaarde in zijn totaliteit niet redelijk. Ook in de situatie waarin [partij A] als huurder, dus voor de indeplaatsstelling, persoonlijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, heeft [partij B] geen garantie dat [partij A] persoonlijk die verplichtingen gedurende vijf jaren (of korter) zal kunnen nakomen. Denk alleen al aan de gevolgen van ziekte en ongeval. De zekerheid die [partij B] met de voorgestelde voorwaarde wil bereiken, heeft hij nu ook niet. Het komt de kantonrechter wel redelijk voor te bepalen dat [partij A] gedurende drie jaren naast de vennootschap hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, ongeacht of [partij A] wel of niet dga van de vennootschap is. [partij A] als persoon blijft gedurende die jaren voor [partij B] in beeld en de hoofdelijke aansprakelijkheid zal [partij A] ertoe prikkelen ervoor zorg te dragen dat de vennootschap haar verplichtingen jegens [partij B] nakomt. [partij A] zal niet verplicht worden om dga van de vennootschap te blijven. Die eis gaat te ver. De gevorderde voorwaarde zal in aangepaste vorm worden toegewezen.

4.29.

De tweede voorwaarde die [partij B] voorstelt houdt in dat indien [partij A] niet langer bestuurder óf aandeelhouder van de vennootschap is, het recht op gebruik van de bovenwoning vervalt en [partij B] die bovenwoning naar eigen inzicht kan gaan exploiteren.

4.30.

Deze voorwaarde is naar het oordeel van de kantonrechter in strijd met het gesloten wettelijk stelsel inzake de beëindiging van een huurovereenkomst. [partij B] wil een ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst inbouwen: als [partij A] niet langer enig aandeelhouder of bestuurder van de vennootschap meer is, dan moet hij de woning uit. Behalve dat dit in strijd is met het wettelijk huurrecht inzake de beëindiging van huurovereenkomsten, hebben partijen het blijkens de huurovereenkomst van 29 december 2010 (de allonge) zo ook niet afgesproken. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben partijen afgesproken dat de bovenwoning als bedrijfswoning moet worden gebruikt en dat die bestemming niet mag worden gewijzigd in bijvoorbeeld een pakhuis. En als [partij A] de bovenwoning verlaat, waarmee de huurovereenkomst ten aanzien van de bovenwoning eindigt, dan mag [partij B] de bouwkundige situatie wijzigen en de woning naar eigen inzicht gaan exploiteren (lees: verhuren aan een derde).

4.31.

[partij A] heeft op de comparitie verklaard dat de voorwaarde dat de in de plaats te stellen vennootschap uiterlijk op de datum van de indeplaatsstelling een bankgarantie gelijk aan drie maanden huur stelt, geen bezwaar is. De kantonrechter zal de indeplaatsstelling dan ook onder deze voorwaarde toewijzen met de bepaling dat de huidige bankgarantie moet worden aangepast aan de huurprijs zoals die ten tijde van de indeplaatsstelling zal zijn. [partij A] heeft verklaard dat ook dat voor hem geen probleem is.

Proceskosten

4.32.

[partij B] zal als de in conventie overwegend in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [partij A] worden begroot op:

- dagvaardingskosten € 120,21

- griffierecht € 90,00

- salaris gemachtigde € 813,00

- nakosten € 132,00

Totaal € 1.155,21

4.33.

In reconventie zullen de proceskosten worden gecompenseerd omdat partijen over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

machtigt [partij A] om [bedrijf 1] B.V. i.o., dan wel een besloten vennootschap met een andere benaming waarvan [partij A] bestuurder zal zijn, binnen één jaar na heden in zijn plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte zijnde een winkelruimte voor de verkoop van herenmode in de ruimste zin met bovenwoning, gelegen aan de [adres], met dien verstande dat aan deze machtiging de hierna in reconventie vermelde voorwaarden worden verbonden;

5.2.

veroordeelt [partij B] in de proces- en de nakosten van € 1.155,21, te voldoen binnen veertien dagen na heden en (voor het geval voldoening niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis plaatsvindt) te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

5.5.

verklaart voor recht dat op de bovenwoning van het gehuurde niet het regime van huur bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW van toepassing is;

5.6.

verbindt aan de in conventie toegewezen machtiging tot indeplaatsstelling de navolgende voorwaarden:

(a) [partij A] is gedurende drie jaren gerekend vanaf de datum van de daadwerkelijke indeplaatsstelling naast de in de plaats te stellen besloten vennootschap hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst;

(b) de in de plaats te stellen besloten vennootschap zal uiterlijk op de datum van de daadwerkelijke indeplaatsstelling een bankgarantie van drie maanden huur doen afgeven conform de bestaande bankgarantie, met dien verstande dat het bedrag van de bankgarantie wordt aangepast naar de huurprijs zoals die ten tijde van de indeplaatsstelling zal zijn;

5.7.

verklaart dit vonnis, behoudens de verklaring voor recht sub 5.5., tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

compenseert de kosten zo dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.9.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2025.

Vordering tot indeplaatsstelling van een huurder in een winkelruimte met bovenwoning